부동산 세금의 대치동 비법서 같은 책.

이은하의 부동산 절세 오늘부터 1일 - 양도세, 종부세, 종소세, 상속, 증여까지 부동산 세금의 모든것
이은하 지음 / 스마트북스 / 2019년 7월

 ㅇ장기보유특별공제

<1세대 1주택이 아닌 경우>

 장기보유특별공제는 3년 이상부터 받을 수 있는데, 1세대 1주택이 아닌 경우 보유기간에 따라 연 2% 공제율이 적용된다. 

이마저도 조정대상지역 다주택자는 2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 안된다. 

<1세대 1주택인 경우>

양도가액 9억원 이하인 경우, 양도소득세가 비과세라서 공제 받고 말고 할 게 없다.

그런데 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었지만, 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 양도소득세를 비과세해주지 않는다. 9억원을 초과하는 양도차익에 대하서만 과세한다. 장기 특별공제는 연 8%씩 해준다. 

2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 거주기간도 2년 이상이어야 연 8%를 받을 수 있다. 만약 2년 거주요건을 못 채우면 연 2%(15년 이상 보유 시 최대 30%)만 받게 된다.

 ㅇ1세대 1주택 비과세 요건 -> 과거에는 2년 보유 요건만 채우면 되었으나 2017년 8.2 부동산 대책으로 조정대상지역의 주택은 2년 거주요건을 채워야 비과세를 해주도록 바뀌었다. 집을 살 당시 조정대상지역이었다면 나중에 해제되었더라도 2년 거주요건을 채우고 팔아야 비과세를 받을 수 있다.

ㅇ2년 거주 안해도 받을 수 있는 비과세 특례 - 2017년 8.2 대책 이후에 취득한 조정대상지역 내 주택은 1세대 1주택자가 2년 보유, 2년 거주 요건을 채워야 비과세를 받을 수 있다. 단, 임대주택으로 등록하고 의무 임대기간을 채우면 비과세를 받을 수 있다. 민간임대주택법상 의무임대기간은 단기로 등록하는 경우 4년, 장기로 등록하는 경우 8년인데, 의무 임대기간을 빨리 끝내고 싶다면 '단기'로 등록하고 4년을 채운 후에 팔면 된다. 만약 이 아파트가 9억원 이상 초과 고가주택이라면 초과분 양도 차익에 대해서는 양도소득세를 내야 하고, 장기보유특별공제는 2년 거주를 하지 않았으므로 일반 공제율인 연 2%를 적용받게 된다. 

ㅇ취득가액, 시가표준액 등 집값에 세금을 매기는 취득세와 재산세는 공동명의로 해도 유리한 점이 없다. 하지만 소유자별로 세금을 매기는 종합부동산세와 종합소득세, 양도소득세는 공동명의가 유리하다.

ㅇ공동명의로 할 경우, 아내가 전업주부라면 종합소득세 및 양도소득세 절세액, 새로 내야 하는 건강보험료를 비교해 실익이 있는지 점검한 후 결정하는 것이 좋다.

ㅇ1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면, 신규주택은 종전주택의 취득일로부터 최소 1년 후에 사야 하고, 종전 주택은 신규주택의 취득일로부터 3년 이내에 팔아야 한다 (조정대상지역은 2년)

ㅇ다주택자 중과 시, 주택 수에서 빼는 주택

(1) 수도권 및 광역시. 특별자치시 외의 지역에 있는 주택

ㅇ주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 3억원 이하

ㅇ다주택자 양도소득세 중과 체크리스트

(1) 다주택자라도 수도권, 광역시, 특별자치시 외의 지역 (읍.면. 일부지역 포함)에 있는 기준시가 3억원 이하 주택을 팔 때는 양도소득세가 중과되지 않는다.

(2) 수도권, 광역시, 특별자치시 외의 지역 (읍.면 일부 지역 포함)에 있는 기준시가 3억원 이하 주택의 경우, 다른 주택의 양도소득세 중과 여부를 판단할 때도 주택 수에서 빼준다.

ㅇ2018년 9월 14일 이후 새로 취득하는 주택부터는 기준 시가가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하이면서, 동시에 전용면적 85제곱미터 이하인 주택만 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

ㅇ양도소득세는 주택 수를 세대 단위로 계산하지만, 주택 임대 소득에 따른 종합소득세는 부부를 단위로 계산한다. 

ㅇ주택임대사업자로 등록하면 사업소득이 없어야만 피부양자가 될 수 있다. 사업소득금액이 0이 되려면 연 임대수입이 1000만원 이하여야 한다. 

<부동산 절세의 13가지 핵심 전략>

1.부동산을 살 때는 세금부터 고려한다.

2.누구 명의로 사는 것이 유리한지 체크한다.

3.필요 경비는 그때그때 챙겨둔다.

4.부동산을 팔 생각이면 연초부터 계획을 세운다.

5.손실 난 부동산은 이익 난 부동산과 같은 해에 판다.

6.보유 부동산 리스트를 만들어 다각도로 검토한다.

7.1세대 1주택 비과세 요건을 갖추는 것이 최고의 절세다

8.다주택자는 주택 리스트를 만들어 세제혜택 여부를 체크한다

9.양도차익이 적은 것부터 판다

10.양도차익이 큰 부동산은 양도보다 자녀 증여가 유리하다

11.증여는 공시가격 고시일 전에 한다.

12. 배우자 증여 5년 후에 팔면 양도소득세를 아낄 수 있다.

양도차익을 줄이는 방법 중 하나가 취득 가액을 높이는 것이다.

13.부담부증여는 절세효과의 득실을 따져봐야 한다

예시가 너무너무 잘 나와있다.  질문 / 답변 형식으로 구성해두어서 궁금한 부분만 발췌해서 읽기도 좋고 정리도 잘되는 기분이다. 세금책답지 않게(?) 만화도 있고 이해가 쉽게 그림과 표가 들어가 있는 점도 좋았다. 특히 각 장이 끝날 때 마다 사례로 직접 세금을 계산할 수 있게 해서 정리를 한 번 더 할 수 있게 해둬서 세금 왕왕초보인 나에게 너무 큰 도움이 되었다. 내가 부동산 공부를 한다고 하니 세금도 많이 알 것 같은지 주변에서 물어보는 통에 식은 땀이 나는 경우가 있었는데 책을 읽으며 그런 내용들을 정리할 수 있어 좋았다.

ㅇ 4장에 있는 다주택자 절세 체크리스트 !!

ㅇ 책 끝에 부록형식의 특집 1) 2) 3) . 특히 부동산 시장의 흐름과 세금정책 <정부의 세금정책에 올라타는 법> 은 부동산 활황기와 불황기 때 정부가 어떤 식으로 부동산 세금을 활용하는지 구분해두었기 때문에 사전에 대비할 수 있어서 매우 유용하게 활용할 수 있을 것 같다.

투에이스의 부동산 절세의 기술 책이 부동산 세금계의 정석이라면 ... 이 책은 대치동 비법서 같은 느낌이랄까. 임의의 케이스를 두고 여러가지를 적용해보고 싶은 의욕이 드는 책이었다.