[서평]왕초보 투자자 부동산 경매 홀로서기

왕초보 투자자 부동산 경매 홀로서기
노일용 지음 / 한국경제신문i / 2021년 10월

요즘같이 인플레이션이 많이 발생하고 재텍크가 어려운 상황에서 부동산 경매를 생각하는 분들이 많아지는 것 같다.

본인도 높은 주택 가격이 부담되어 경매로 어떻게 낙찰을 받아볼 수 있을까 생각은 많이 하지만, 낙찰이란게 쉽게 따라오지는 않는 것 같으며, 경매에 대한 배경 지식이 머리에 꽉 차 있어서, 어느 상황에서도 대처가 잘 되어야 할 것 같다는 생각이 많이 들었는데, 본 저서를 통하여 든든한 지식을 얻을 수 있게 되었다.

경매는 강제경매와 임의경매로 나뉘어 지는데, 임의경매는 공신력이 없기 때무에 경매 신청의 원인이 된 저당권 등이 존재하지 않거나 무효 또는 소멸된 시점이 경매개시결정 이전인 경우에는, 낙찰자가 잔금을 납부한 이후에도 소유권을 취득할 수 없는 상황을 맞이할 수 있게 된다. 그러나 채무를 상환하는 등 채권자의 경매 신청 원인의 무효가 되는 시점이 경매개시결정 이후인 경우에는 낙찰자가 잔금을 납부하면 소유권을 취득한다.

강제경매는 경매 신청의 원인이 된 집행권원이 처음부터 무효라고 하더라도 매각절차가 무효가 아닌 한 낙찰자가 잔금을 납부하면 정상적으로 소유권을 취득한다.

경매와 함께 많이 들어 본 공매.

실제로 공매는 온라인 공매 시스템을 통하여 매각하는 절차라서, 굳이 법원에 가지 않아도 될 것 같다.

공매가 경매와 다른 점은 인도명령제도가 없으므로 낙찰받은 부동산의 점유를 이전받기 위해서는 명도소송을 해야 한다. 경매의 인도명령제도는 낙찰자의 신청에 대한 법원의 결정으로 이루어지므로 소송보다 비용이 저렴하고 절차가 단순하지만, 공매로 낙찰받았을 경우에는 명도소송을 해야 되므로 부담이 되는 부분이다.

하지만, 경매보다 낮은 가격으로 매수가 가능할 수 도 있는 점, 잔금납부일까지 잔금을 납부하지 못했을 때 이자 없이 10일의 기간을 유예해 주는 점, 인터넷으로 입찰 가능하다는 장점이 있다.

경매의 대상은 부동산과 준부동산을 대상으로 진행된다.

부동산은 토지와 건물이 대상이고, 준 부동산은 선박, 항공기, 자동차 등으로 이들도 경매대상에 해당 된다.

경매 절차 과정 중에 소유권이전등기 촉탁등기 절차가 어렵지는 않지만 여러 곳을 방문해야 되어서 번거로운 작업 중에 하나이다.

다음은 촉탁등기 절차이다.

1. 해당 경매계를 방문하여 잔금납부고지서 발부

2. 은행에서 잔금 납부

3. 경매계에 잔금납부영수증 제출 뒤, 매각허가결정문을 수취

4. 은행에서 취득세, 말소등록세를 납부

5. 법원 민사신청과에서 인지 등 서류를 첨부하여 소유권이전등기 촉탁신청

부동산 경매의 진행과정은 아래와 같은 과정으로 진행된다.

1. 물건검색 - 2. 권리분석 - 3.현황분석 - 4. 입찰 - 5. 명도 - 6. 매각

본 저서에서는 해당 과정중에서 과정별 중요한 체크 포인트를 자세히 설명하고 있다.

또한, 본 저서에서는 같은 듯 다른 몇 가지 권리들에 대해서도 상세히 설명하고 있다. 예를 들어, 가압류, 가처분의 경우에 대해서도 상세하게 설명하고 있으며, 입찰자들이 실수하기 쉬운 부분도 알려 주고 있다.

가압류는 금전(돈)에 관한 분쟁이 발생했을 때 설정하는 권리이고, 가처분은 권리에 관한 분쟁이 발생했을 때 설정하는 권리이다.

채무자가 돈을 빌렸는데 변제일까지 갚지않았다면, 채무자의 부동산에 가압류를 해야 한다. 또한, 낙찰받은 아파트에 채무자가 거주하고 있어, 이사비를 협상하고 있었으나 잘 진행되지 않아 채무자를 내보내 달라고 법원에 강제집행을 신청했어도 채무자 아닌 제3자가 거주하고 있다면 강제집행을 할 수 없다. 이 때, 강제집행 전에 채무자가 다른 사람에게 점유를 이전하지 못하도록 가처분을 해야 한다.

권리분석 중에서는 말소기준권리를 찾는 것이 가장 중요한 일이다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 낙찰 이후에 말소되지만, 예외적으로 말소되지 않는 권리가 있다.

공익적 성격의 있는 지상권은 말소기준권리보다 뒤에 설정된 후순위권리라고 하더라도 말소되지 않고 매수인에게 인수된다.

또한, '건물철거 및 토지 인도를 원인으로 설정된 가처분'은 후순위라도 말소되지 않고 낙찰자에게 인수된다. 철거될 건물의 소유자가 누구든 토지 소유자의 입장에서 본다며 불법점유자가 되어 건물철거 의무를 계속 부담하게 되므로 가처분을 말소할 이유가 없기 때문이다.

낙찰 이후에 해당 물건에 대한 취득세는 낙찰가와 무관하게 시가표준액이 1억원 이하인 주택은 1%가 적용되지만 토지이용계획확인원에 재개발, 재건축, 주거환경개선지구, 정비구역이 아니어야 한다. 또한 소규모 재건축 대상인 경우에도 1% 대상이 아니지만 이는 토지이용계획확인원에 기재되지 않으므로 건축과에 확인을 해야 한다.

이 밖에도 본 저서에서는 다양한 경매사례를 들어 주고 있어서, 실전 경매 참여 시에 많은 도움이 될 것 으로 생각된다.

예를 들어, 배당요구종기 이후에 배당요구를 한 경우, 선순위 대항력이 있는 임차인이 배당요구를 하였지만 배당요구종기일을 지나서 배당요구를 한 경우에는 임차인은 법원으로부터 배당을 받지 못하고, 낙찰자는 배당받지 못한 대항력 있는 임차인의 보증금 전부를 낙찰가격 외에 추가로 인수하게 된다.

권리분석을 하다 보면 임차인의 대항력 유무에 대해서도 분석을 하게 되는데, 주민등록 형태에 따른 대항력 유무도 다양한 예시로 설명을 하고 있어서, 이해하기가 쉬웠다.

1) 임차인의 대항력이 인정되는 경우

- 가족들은 그대로 있고 세대주만 잠시 옮겼다가 다시 전입한 경우

- 전입신고를 바르게 했으나, 동사무소 직원이 잘못 기재한 경우

- 중간에 가족 전부가 다른 곳으로 옮겼다가 다시 전입한 경우, 다시 전입한 그 다음날부터 대항력 인정

- 전입신고를 잘못해서 다른 주소에 전입된 경우에는 정정한 그 다음날부터 대항력이 인정된.

2) 임차인의 대항력이 불인정되는 경우

- 등기부상 동,호수 표시인 '에이동 103호'와 불일치한 '가동 103호'로 주민등록 말소된 경우

- 신축 중인 연립주택 1층 소재 주택의 전입 시, 현관문의 표시대로 '201호'라고 전입신고를 마쳤으나 준공 후 그 주택이 공부상 '101호'로 등재된 경우 등

-> 임차인 입장에서는 잘못된 전입신고를 방지하기 위하여 건축물대상에 첨부된 평면도와 실제 현관문의 호수 등을 확인할 필요가 있을 것 같다.

공유자 우선매수제도는 우리나라의 특유한 제도로, 기존의 공유자에게 우선적으로 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 제도이다.

공유자는 매각기일까지 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 우선매수신고를 할 수 있다. 우선매수신고가 있을 경우에는 낙찰자가 낙찰을 받더라도 공유 지분권자가 최고가 매수신고인이 될 수가 있어서, 입찰을 하지 않게 되는 경향이 있기도 한다.

본 저서의 3장에서는 권리분석의 다양한 사례와 실체를 분석하고 있으며, 많은 사례를 보여주고 있어서, 경매를 준비하시는 분에게는 정말 많은 도움이 될 것으로 생각된다.

특히, 권리분석을 하다보면 맞닥뜨리는 주택임차인, 상가임차인, 법정지상권, 공유지분, 유치권에 대해서 상세한 설명과 사진, 예시를 들어서 설명하고 있어서, 이해도 쉽게 되고, 유사한 경매 상황이 있을 경우에 다시 찾아보면 많은 도움이 될 것으로 판단된다.

경매를 준비하시는 모든 분들과 많은 사례 및 경매 노하우가 절실히 필요하신 분께 본 저서가 소중한 지식을 전해줄 것이라고 생각한다.