[서평]HOW 상가,꼬마빌딩 재테크

HOW 상가·꼬마빌딩 재테크
손오공 지음 / 북마을 / 2021년 5월

아파트,빌라 등의 주택에 대한 투자와 달리 상가 투자는 리스크가 많은 것으로 예상된다. 상가 투자에 대해서 이야기를 하면 주변에서 하는 이야기가 "상가 투자는 위험하다." "토지나 주택투자보다 훨씬 어렵다." "공실의 위험이 많다." "분양가가 비싸서 나중에 팔 때 힘들 수 있다." 등 부정적이 이야기 많다.

솔직히 상가나 꼬마빌딩의 투자는 모든 사람들의 로망일 수도 있으나, 그만큼 어렵고 진입장벽이 높아서, 그 로망이 더욱 크고 높아 보일 수 있을 것이라고 생각된다.

손오공님의 본 저서를 접하는 순간 상가 투자에 대한 이해도가 확 올라가리라고 생각되며 상가 투자를 고려하시는 분이라면 자신감이 많이 붙을 것이라고 이야기 할 수 있을 만큼 상가를 투자 하기 전에 꼭 읽어야 될 서적인 것 같다.

본 저서에서는 '손오공의 5L2V 법칙'을 소개하고 있는데, 이 법칙을 적용하여 상가, 꼬마빌딩에 투자를 하면 거의 모든 투자가 성공에 다다를 수 있을 것으로 예상된다.

기본적인 상가입지 분석법 뿐만 아니라, 상권개발을 위한 가이드, 신도시에서 상가 투자 방법, 아파트내에서의 상가 투자 방법 등 손오공님의 상가 투자 경험 전체를 총 망라하여 기술된 서적이이서, 상가,꼬마빌딩 투자자를 고려하시는 분들은 몇 번 반복하여 읽어보면 좋은 서적일 것 같으며, 적극적으로 추천하는 서적 중의 하나라고 자신있게 말할 수 있다.

본 서적은 총 4부로 구성되어 있으며, "상가/꼬마빌딩 투자 입문", "상가/꼬마빌딩 입지분석 편", "상가/꼬마빌딩 가치분석 편","상가/꼬마빌딩 투자 실전 편" 으로 나뉘어지며 상가 투자를 위한 '좋은 입지'와 '좋은 가격'의 기준을 제시하여 좋은 입지, 좋은 가격의 상가/꼬마빌딩을 고를 수 있는 능력을 가르켜 주고 있다.

또한, 주동선 분석의 한계를 극복하는 '거시동선'의 개념을 새롭게 선보이고 있으며, 이를 이용하여 상가입지와 상권분석에 활용한 예시를 다수 보여주고 있다.

더불어, 상가/꼬마빌딩 내 구매수요를 측정할 수 있는 방법 등 상권(상가 입지)을 분석할 수 있는 강력한 몇 가지 방법을 제시하고 있다.

따라서, 본 저서를 정독하고 상가 투자를 한다면 투자자들 모두 필승할 수 있을 것이라 생각된다.

- 좋은 입지의 상가는 어떤 상가인가?

1) 거시동선 상에 있는 입지

2) 주동선 상에 있는 입지

3) 접근성과 가시성이 좋은 입지

4) 주변에 구매 수요가 많은 입지

5) 주변 상가공급이 적은 입지

좋은 가격이란? 현재의 상가가치보다 싼 가격 혹은 미래가치 대비 싼 가격을 의미한다.

상가 투자의 가장 흔한 실패의 원인은 상가가치를 제대로 판단하지 못한 데서 나온다. 아무리 좋은 입지의 상가라도 비싸게 산다면 아무 소용이 없다. 헬리오시티 단지 내 상가가 그 좋은 예이다. 좋은 입지의 상가를 좋은 가격 즉, 싸게 사야 한다.

매입 단계에서 입지 혹은 가치에 대한 판단이 힘들어 투자 여부에 대한 확신이 들지 않으면 어떻게 해야 될까? 상가는 주택에 비해 투자가 잘못됐을 때 훨씬 더 큰 손실을 입게 될 수밖에 없어서 반드시 안 좋은 상황이 올 수도 있음을 염두에 두고 대비책을 마련해야 한다. 그 말은 싸게 사야 한다는 의미이다.

그런데, 싸게 쌀 수 있는 좋은 가치의 상가는 많지 않다는 것이 가장 큰 문제이다.

기회를 놓치지 않고 좋은 상가를 얻고 싶다면 본 서적을 통하여 꾸준히 공부를 하기를 추천하는 바이다.

- 손오공의 상가,빌딩 투자 성공 법칙(5L2V)

1) '좋은 입지'의 상가(상가부지)를 매입한다.

- '좋은 입지'란 아래 다섯 가지 요소를 갖춘 입지를 말함.

'거시동선에 순응하는 입지','주동선 상의 입지','좋은 접근성과 가시성','큰 구매수요','적은 상가공급'

2) '좋은 가격'(저렴한 가격)으로 구입한다.

3) 미래의 상권변화 가능성을 미리 염두에 둔다.

4) 매도 타임을 여유 있게 기다린다.

5) '좋은 가격(높은 가격)'을 제시하는 자에게 매도하여 매도수익을 극대화한다.

- 상가 공실은 왜 발생하나?

1) 구매수요의 부족

2) 거시동선 상의 문제 (파주 운정 신도시 운정역 이용률이 저조한 근본 원인)

3) 주동선 상의 문제

4) 접근성과 가시성의 문제

5) 주변 상가공급의 과다

6) 층 위계구조의 파괴로 발생하는 문제 (1층 위주로 상가를 공급하는 스트리트형 상가의 문제 - 위례 신도시 중심상가 공실의 근본 원인)

7) 상가의 가치와 관련된 문제(헬리오시티 단지내상가 공실의 근본 원인)

8) 도시계획 상의 문제

9) 신도시나 택지개발지구의 구조적 문제

10) 코로나 사태 등의 비상사태 발생 시, 구매수요의 이동 제한으로 발생하는 문제

11) 초고령 사회로의 진입에 따른 문제

12) 복합적 요인에 따른 문제

- 헬리오시티 단지내상가 공실 발생의 원인은 무엇인가?

단재내상가 1-1의 1층 분양가는 평당 1억 2천만원 전용률은 약 40%

전용평당가로 환산하면 약 3억원(1억 2천만원 / 40%)

전용 10평 기준으로 3억원 * 10평 = 약 30억원이 된다.

즉, 전용 10평 기준 분양가는 30억원이된다는 의미이다.

수익률 4%를 맞추려면 120,000,000원/년(30억*0.04), 10,000,000원/월

임대가는 월 1천만원, 3% 수익률일 경우, 약 750만원

"전철역 앞 공인중개사무소 자리가 약 8평인데 보증금 1억원에 월세 1,000만원이었다"라는 기사내용을 유추하면 10평이면 월세 1,375만원이 나온다...

결국, 이만큼의 임대료를 내고 수익을 남길 수 있는 업종이 없어서, 공실이 존재하게 된 주된 이유인 것 같다.

- 위례 신도시 상가 공실 발생의 진짜 원인은 무엇일까?

스트리트형 상가는 "길을 따라 점포를 길게 늘어선 형태로 배치한 상가"를 말한다.

층수를 높게 짓는 일반 박스형 상가와 달리 1층 상가공급을 극대화하므로 점포 안이 훤히 들여다보여 가시성이 좋고 보행자가 점포 내에 바로 들어갈 수 있을 정도로 진입장벽이 없어서 접근성이 좋다.

위례신도시는 스트리트형 상가가 주를 이루다 보니까, 고분양가와 고임대가가 주를 이루게 된다. 그리고, 2층 이상에 입점하는 업종은 많은 면적을 필요로 하는데, 1층의 비싼 임대료를 감당하면서 2층보다 적은 면적을 사용해야 되므로, 이를 이용하려는 상가가 적어서, 공실이 많이 발생하게 되었다.

2층 특히 3층 이상에 입점하는 업종이 1층에 입점한다는 건 사실상 불가능하고, 혹시 가능하다면 경쟁력이 없어진 1층 상가의 임대료가 폭락했을 때 입점이 가능할 뿐이다.

- 스트리트형 상가의 문제점은 무엇인가?

스트리트형 상가는 접근성과 가시성이 좋은 1층과 2층 특히, 1층 위주로 상가를 대량 공급한다. 그런데, 이러한 유형은 기존 상가(박스형)가 가지고 있던 층 위계 구조를 파괴하는 결정적 단점을 가지고 있다. 1,2층 상가는 남아도는데도 들어올 업종은 없고 장기공실이 되고 만다. 그러다 보니, 해당 지구 내에서 상대적으로 입지가 안 좋거나 접근성과 가시성이 떨어지는 곳은 공실이 더더욱 장기화 될 수 밖에 없다.

- 지도는 투자의 금맥이다. 클릭하는 순간 느낌이 와야 한다.

지도를 보는 순간 좋은 입지의 상가라는 느낌을 가질 수 있도록 많은 노력이 필요하다.

상가는 일반지도와 건물현황도 위주로, 토지는 지적도(지번도) 위주로 봐야 한다.

1) 상가는 일반지도로 확대와 축소를 오가면서 주변을 세세히 살펴야 한다.

2) 토지를 볼 때는 일반지도보다는 지적도 위주로 땅의 모양과 쓰임새를 파악해야 한다. 단, 토지투자 시에는 임장이 매우 중요하다. 토지의 현황, 주변 시세, 관계인의의 동정 등 현장에 가야만 정확히 알 수 있는 사항들이 많기 때문이다.

- 대규모 인구유출입시설(GP : Great Poat) 주변을 주시하라

인구유출입시설(GP) 란 "사람들이 일상생활이나 경제활동을 하는 과정에서 출입하게 되는 각종의 시설 혹은 장소"를 말한다. 단순하게 사람들이 들락날락하는 곳으로서 상가입지 혹은 상권과 관련해 의미 있는 인구유출입시설은 크게 기본적 인구유출입시설(집과 직장)과 대규모 혹은 초거대규모 인구유출입시설(대형 전철역, 밀집되어 있는 버스정거장)로 나눌 수 있다.

1) 상가를 수요(이용)하려는 측면만 있는 대규모 인구유출입시설

전철역과 버스정거장, 대규모의 아파트단지, 대규모 업무시설이나 오피스 빌딩 등이 이에 해당한다.

2) 상가공급적 측면만 강한 대규모 인구유출입시설

스타필드 같은 대형 복합쇼핑시설물은 주변의 구매수요를 강하게 빨아들여 자체 시설 내에서만 소비가 이루어지게 하므로 상가공급적 측면만 강하게 존재하고 구매수요를 주변 상가에 공급하는 측면은 거의 없다.

3) 상가공급적 측면뿐만 아니라 상가 수요적 측면도 동시에 가진 대규모 인구 유출입시설

상업시설(상가, 상가건물)은 상가공급적 측면은 물론 상가에 대한 수요적 측면도 동시에 지닌 인구유출입시설이다. 즉, 상업시설은 상가이므로 당연히 상가공급자 역할을 수행하지만, 이와 동시에 해당 상가를 이용한 사람들을 주변 상가에 배출하여 다른 상품과 서비스를 구매하게 하는 역할도 수행하므로 상가 수요적 측면도 가지고 있다.

대규모 혹은 초거대규모 인구유출입시설의 신설, 이전, 폐지는 사람들의 동선 변화를 야기해 상권이 움직이게 되므로 반드시 이러한 시설의 변동사항에 관심을 두어야 한다.

- 대박(좋은)상가, 쪽박(나쁜)상가 어떻게 알 수 있나?

1) 그 지역 인구의 거시적 이동 방향(미시동선, 주동선)을 분석한다.

2) 분석하려는 상가주변 인구의 이동(미시동선, 주동선)을 분석한다. 특히, 여러 이동 흐름 중 사람들이 가장 많이 이용하는 주동선 상에 상가가 위치하는지를 중점적으로 파악한다.

3) 구매수요의 범위를 확정하여 그 크기를 분석한다. 구매수요의 범위를 확정한다는 이야기는 상가가 미치는 상권력의 범위를 확정한다는 의미이기도 하다.

4) 상가의 접근성과 가시성을 분석한다.

5) 상가공급 측면을 분석한다. 주변의 상가 수가 적정한지, 향후 상가의 추가 공급 가능성은 없는지 등을 조사한다.

6) 상가의 가치를 분석한다.

- '좋은 입지'의 상가란?

1) 거시동선에 순응하는 입지, 2) 주동선 상의 입지 3) 좋은 접근성과 가시성 4) 상가 주변에 큰 구매수요가 존재하는 입지 5) 내 상가 주변에 경쟁할 만한 상가가 부족하거나 앞으로 부족할 가능성이 높은 입지

이 조건을 많이 갖출수록 '좋은 입지'의 상가이다.

- 입지가 안 좋으면 선점이 중요하다.

단지내상가는 '먼저 입접하느냐, 아니냐?"가 매우 중요할 수 있다. 가령 단지내상가에 슈퍼를 처음으로 개설한다면 담배 판매권도 먼저 얻게 되어 단지내상가 공실이 많더라도 뒤이어 슈퍼를 열 사람은 없을 확률이 높다. 슈퍼나 편의점에서 담배 판매권은 핵심이다.

- 구매수요는 고정인구와 유동인구로 구성된다.

고정인구는 해당 지역에서 지속적이고 반복적인 구매행위를 하는 사람이며, 유동인구는 일시적이고 간헐적인 구매행위를 하는 사람을 의미한다. 따라서, 고정인구를 주요 기반으로 삼는 단지내상가와 근린상가의 매출액은 꾸준한 경향이 있는 반면 유동인구를 주요 기반으로 하는 중심상가나 유흥상가 등은 매출액의 변동 폭이 큰 대신 상권 범위가 넓고 규모가 큰 대형상권의 특성을 갖는다.

따라서, 안정성을 원한다면 대단지 아파트 주변의 단지내상가나 근린상가에 투자하는게 좋고, 반면 불안정성이 커 손해를 입을 수도 있지만 큰 이득을 찾는다면 중심상가나 유흥상가 등에 투자하는게 좋다.

- 상가 매매가격은 어떻게 계산하는가?

물건의 가치를 평가하는 방식에는 기본적으로 원가법, 거래사례 비교법, 수익환산법이 있다.

1) 원가법이란 토지가격과 건물가격을 구해 이를 합하는 방식이다. 토지가격은 비교표준지의 공시지가를 기준으로 그 공시기준일부터 가격평가시점까지 인근지역의 지가변동률, 생산자물가지수, 기타 당해 토지의 위치,형상,이용상황,환경 등을 고려하여 평가한다. 건물가격은 건물의 구조,규모,시공정도,용재,관리상태,경과연수 등을 고려해 평가한다.

2) 거래사례비교법은 평가 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래 사례를 선정해 대상물건의 현황에 맞게 시점수정, 사정보정 등을 통해 평가하는 방식이다.

3) 수익환산법은 상가(상가건물,상가주택,꼬마빌딩 등 수익형 상품)는 다음과 같은 수익환산법으로 매매가가 정해지는 게 일반적이며, 원가법이나 거래사례 비교법으로 보완해 준다. 즉 수익성 건물의 매매가는 토지비+건축비의 합이 아니라 임대 수익에 따라 정해지는 게 일반적이다.

- 상가가치 증대법

1) 작은 리모델링

비교적 간단한 리모델링으로 큰 만족을 얻고 상가의 가치도 증대할 수 있다.

2) 용도를 바꾸면 길이 보인다.

용도변경이란 '이미 사용승인을 받은 건축물의 용도를 다른 용도로 바꾸는 것'을 말하는데, 건축물의 용도를 변경하려면 시장,군수,구청장의 허가를 받거나 신고하여야 한다.

용도변경을 하려면 다음 사항을 미리 검토해 보아야 한다.

법정 주차대수, 정화조 용량, 다중이용시설과 같은 경우 소방시설 추가 여부, 장애인 편의시설 설치 및 적합 여부, 피난시설(계단) 추가 여부 등

3) 접근성, 가시성 확보

상가의 접근성과 가시성을 저해하던 요인을 제거해 주면 상가의 가치가 배로 뛸 수가 있다.

4) 자투리땅을 활용하여 상가 가치를 증대한다.

5) 상가건물을 지을 때, 건축설계단계에서 상가의 가치를 볼 줄 알고 그 가치를 증대시킬 줄 아는 전문가의 자문을 받는 게 좋다. 특히, 비싼 자리에 짓는 건물, 상가 위주로 짓는 대규모건물, 고저차가 심한 건물, 토지의 모양이나 위치가 특이한 건물 등 이런 건물들은 건축설계를 어떻게 하는가에 따라 건물의 가치가 작게는 몇 억, 많게는 수십억 이상 차이가 난다.

- 상가 매입 시, 이것만은 반드시 확인하자

1) 제시받은 임대차 현황이 맞는지 확인하라.

2) 임대차 내역의 진실성을 확인하라.

3) 건축물대장을 확인하여 위반 건축물 여부를 확인하라.

4) 건축물 현황이 건축물대장과 일치하는지 확인하라.

5) 토지 용도지역을 확인하라.