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셀프 경매 바이블 - 라첼과 함께 공부하는
전병수 지음 / 매일경제신문사 / 2021년 9월
평점 : 
본 저서는 경매의 기본적인 이론과 강제집행하는 방법, 셀프등기 요령 그리고 일반인들은 접하기 어려운 소송 등을 셀프로, 즉 스스로 할 수 있게 도움을 주는 헬퍼 같은 역활을 하는 저서이다.
경매의 기본적인 이론부터 경매 낙찰 이후 명도, 소송, 세금 신고까지 전문분야의 영역 중에서 본인 스스로 할 수 있는 내용을 총 망라해서 다르는 책으로 경매 준비 뿐만 아니라 등기, 소송 등을 준비하시는 분들께 매우 유용한 서적으로 제 역할을 다 할 것이라고 생각된다.
경매를 대행하는 업체에 맡기거나 각 종 소송 등을 변호사 등의 전문인에게 위임할 경우에는 예상보다 많은 돈이 들어가게 되고, 또한 적정한 가격인지 알 지도 못하는 가운데 해당 사건을 해결하기 위하여 많은 돈을 지불하는 경우가 왕왕 있었는데, 본 저서를 완독하고 나서는 셀프로 도전해보는 것도 생각보다는 어렵지 않을 것 같다.
본 저서를 읽다가 보면 셀프로 못할 것은 없겠구나 하는 생각이 든다.
이제까지 어렵거나 한번도 해 보지 않은 일이라서 두려운 생각에 앞서 셀프로 진행을 못했던 일들이었는데, 본 저서를 읽어면서 앞으로 가급적 셀프로 모든 일을 처리해 나가는 방향으로 진행하면 나의 재테크 노하우에도 많은 지식을 쌓을 수 있을 것으로 예상되었다.
이런 자신감을 가지게 해 주는 매우 좋은 서적이다.
- 인도명령, 명도소송 직접 해보기
경매로 낙찰받은 후에 부동산을 인도받는 방법은 크게 세가지가 있다.
1) 점유자에게 이사비 제공 등 합의
2) 인도명령 신청(잔금 후 6개월 이내)
3) 명도소송 제기(잔금 후 6개월 이후)
인도명령은 경매 절차에서 낙찰자가 매각대금 완납 후 6개월 이내에 채무자나 소유자 또는 점유자에 대해 매각 부동산을 낙찰자에게 강제로 인도하도록 명하는 제도이다.
통상, 아파트 등 주거용 건물일 경우에는 대개 인도명령만 신청하고 명도저항이 거셀 것으로 예상되는 유흥주점 등 특수물건 낙찰 시에만 점유이전금지가처분 신청도 병행한다.
명도소송이란 부동산 임대차계약이나 경매 절차에서 점유자가 스스로 부동산을 인도해 주지 않을 때, 점유 이전을 위해 제기하는 소송이다.
명도소송은 반드시 사전에 점유이전금지가처분 신청을 해두어야 한다. 왜냐하면 명도소송을 진행하는 중에 점유자가 다른자에게 점유를 이전시킬 경우, 집행불능에 빠질 우려가 있기 때문이다.
- 점유이전금지가처분이란?
점유이전금지가처분이란 현재의 부동산 점유자가 제3자에게 점유를 이전하지 못하도록 법률적으로 강제하는 절차를 말한다.
점유이전금지가처분을 집행하게 되면 집행관과 성인 두 명의 입회인이 함께 가서 점유자에게 심리적인 무언의 압박을 줄 수도 있는 효과가 생기기도 하여 또 다른 협상의 여지가 생기기도 하고, 만약 폐문의 경우에는 개문한 후 내부에 가처분결정문을 부착하고 나오기에 인테리어나 집기 등 내부 상태를 확인할 수도 있다.
- 강제집행 나 홀로 해보기
낙찰 받은 후에 강제집행을 나 홀로 해 볼 수가 있을까?
이런 상상을 해 본다.
본 저서를 읽고 나서는 이런 상상이 현실로 다가올 수도 있을 것 같다.
인도명령에 필요한 각종 서류, 강제집행 절차, 강제집행 후 유체동산 처리 절차를 케이스별로 자세히 다루고 있고, 실전 아파트 강제집행 사례도 나와있어서 본인이 직접 해 본 듯한 경험을 많이 얻었다.
- 채권 강제집행추심하는 방법
채권자가 지급명령 또는 민사소송을 통해 승소 판결을 받아 집행권원을 확보하였을 경우, 가장 손쉽게 할 수 있는 방법으로 채무자의 통장이나 카드 등을 압류해 채무 변제를 압박하는 방법이다.
일반적으로 통장, 카드 등 금전채권에 대한 집행은 집행법원이 집행기관이 되고, 법원의 압류명령에 따라 절차가 시작되며, 압류 - 현금화 - 배당으로 진행되는 집행과정에서 압류 이후 절차에서는 집행법원의 관여도가 낮아지고 채권자와 제3채무자가 협력하는 형태로 절차가 진행된다.
이 때 집행의 대상이 되는 금전채권이란 집행채무자가 제3채무자에 대해 가지는 금전의 지급을 목적으로 하는 채권을 말한다.
- 강제경매로 못 받은 돈 회수하기
대표적인 예로, 자신의 오피스에 월세를 내지 않고 임의 퇴거한 임차인에 대한 밀린 월세를 받기 위하여 강제 경매를 신청하여 회수하는 방법이다.
지급명령을 통하여 집행권원을 확보하고 실제로 채권자의 지위로서 채무자의 재산에 대해 직접 강제경매를 신청해 미납 임차료를 전부 보전받을 수 있다.
단, 강제경매를 신청할 경우에는 채권원금보다 경매 집행 비용이 많이 나올 수 있기에 사전에 채무자의 재산 파악을 통하여 경매 집행 비용까지 회수 가능할 지 미리 파악을 해야 될 것 이다.
셀프로 강제 경매를 신청하는 방법 및 예시가 자세하게 기술되어 있어서, 혼자서도 부담없이 따라 할 수 있을것이라고 생각된다.
- 임의경매로 채권 금액 회수하기
본 저서의 저자는 NPL 법인으로 매입한 NPL 채권이 채권최고액까지 이르기까지 배당받을 잔존 금액이 많이 남아 있을 경우, 먼저 집행법원에 1~2회 정도 경매 연기를 시킨 다음에 해당 경매를 취하 시킨다. 그리고, 1여 년 정도 지난 후에 채권 금액이 충분히 쌓인 후에 다른 경매 사건번호로 임의경매를 넣어서 채권 금액을 최대한 회수하는 조치 방법이다.
- 경매 돌발상황에 대처하는 노하우
경,공매를 낙찰받다 보면 누구나 예상치 못한 돌발 상황에 직면하게 된다.
1) 채무자의 경매 집행정지 신청
2) 후순위 임차인의 대위변제
3) 갑작스러운 유치권신고
4) 말소될 것으로 예상한 선순위 가등기권자의 본등기
5) 선순위 가처분권자의 본안소송 승소
등이 있을 수 있으며, 이런 돌발상황에 대한 노하우를 본 저서에서는 자세한 예시와 더불어 해결 방법까지 제시하고 있어서, 경,공매를 진행하여 재테크 계획을 가지고 있으신 분에게는 굉장히 많은 도움이 될 것으로 생각된다.
또한, 경매 낙찰 이후에 갑작스럽게 대항력이 있는 진성유치권을 주장하는 자가 나타나게 될 경우에는 어떻게 해야 될까? 너무 당황스러워서 어떻게 하지도 못할 것 같은데, 본 저서에서는 매각허가결정이 떨어지기 전에 매각불허가나 매각허가결정취소 신청을 집행 법원에 바로 제기하여 매각취소 신청을 받아내어 입찰보증금을 회수하라고 가르치고 있다.
이는 실전 경험이 없는 사람들에게는 무척이나 당황스러운 일이겠지만, 필자의 경험을 본 저서에서는 과감없이 녹여내고 있다고 말 할 수 있다.
- 셀프 등기하는 방법
1. 소유권이전등기 셀프로 진행하기
2. 주소가 바뀌었을 때 셀프등기하는 법
3. 근저당 설정등기 셀프로 진행하기
4. 근저당권설정 해지하기
5. 등기원본을 분실하였을 때
6. 법인 본점 주소이전등기 신청하기
7. 법인 임원 주소변경등기 신청하기
8. 법인 임원변경등기 셀프로 진행하기
그 밖에도 변호사처럼 셀프로 소송하기, 세무사처럼 셀프로 세금 신고하기 등 셀프로 진행하는 다양한 방법과 절차를 본 저서에서는 담고 있어서, 셀프로 진행을 하려는 투자자 분들에게 많은 도움이 될 것으로 판단된다.
실전 경매에 참여하려고 하면 낙찰 과정 뿐만 아니라 낙찰 이후의 과정들이 많은 고민이 되고, 실제로 경험을 해보지 못한 사람들은 두려움이 앞서거나 마치 딴 세상 이야기로 치부하기 쉽지만, 본 저서를 읽고 나면 앞서 말한 두려움을 떨쳐버리고 스스로 모든 것을 할 수 있다는 자신감을 가질 수 있을 것이라고 생각되어 진심으로 많은 사람들에게 헬퍼(Helper)가 될 것으로 예상되며 보통의 많은 사람들에게 추천하고 싶은 책이라고 생각된다.
