[서평]실전 사례로 풀어보는 상가 셀프 경매의 정석

상가 셀프 경매의 정석 - 실전 사례로 풀어보는
전병수 지음 / 매일경제신문사 / 2021년 9월

초보자의 입장에서는 실전 사례, 예시를 많이 듣고 볼 수록 생동감있게 해당 장면을 상상해 나갈 수 있을 것이다. 본 저서는 굉장히 많은 사례를 들고 있어서(책 전체가 실전 사례를 예시로 들고 있음), 생동감이 넘치고 내가 만약에 저런 상황이라면 어떻게 할 수 있을까 하는 상상력을 동원해 볼 수 있어서 매우 좋은 서적이었다.

- 구체적이고 생동감 있는 실전 사례

기존의 경매 서적과 다른 점이라면, 기존의 경매는 아파트, 빌라 등을 주로 다루었으나, 본 서적은 월세 파이프라인 구축을 위한 상가 입찰 만을 위하여 상가 경매를 전문적으로 다루고 있어서, 직장인 또는 전문적으로 상가 투자를 통한 월세 파이트라인을 만드려는 투자가에게는 굉장히 좋은 서적인 것으로 생각된다.

- 상가 경매에만 있을 법한 건물구조도 분석, 임차인 분석 예시

특이한 점은 상가라서 건물구조도 분석과 임차인 분석이 추가적으로 있어서, 해당 상가를 낙찰받고 난 이후에 어떻게 상가를 활용할 지, 어떻게 명도를 할 지, 기존의 세입자에게 월세를 세팅할 수 있을 지에 대한 분석 노하우를 함께 가르쳐주고 있어서, 상가 투자를 위한 사람들에게 많은 도움이 될 것으로 생각된다.

- 다양한 샘플 양식

또한, 부동산 인도명령 신청서, 고소장, 유치권포기각서, 토지(대지권) 소유권이전등기절차이행청구의 소 등의 다양한 샘플 양식을 담고 있어서, 내가 투자를 한다는 가정하에 상황에 맞게 해당 샘플을 갖다 사용할 수가 있을 것 같아서, 자신감을 얻을 수 있었다.

- 월세 파이프라인 구축 방법

상가 경매를 통하여 월세 파이프라인을 만드는 방법을 본 저서에서는 다음과 같이 제시하고 있다.

첫째, 월세를 잘 낼 능력 있는 임차인에게 상가 임차 주기

둘째, 소호사무실이나 섹션오피스, 소호창고 개발 등을 통해 임차료 파이프라인 만들기

셋째, 낙찰 상가를 이용해 만화카페, 영어도서관, 공유오피스 등 다소 자본이 소요되나 유익한 사업해보기

본인은 상가를 낙찰 받아서 공유오피스 만드는 것에 많은 관심을 가지고 있었는데, 본 저서에서는 다양한 노하우를 사실적인 실제 사례로 기술을 하고 있다.

​- 가장 두려운 유치권 깨는 방법

일반 투자자들이 가장 꺼려하는 유치권 깨는 노하우를 자세하게 설명하고 있다.

유치권의 성립을 저지하는 사유를 주장, 입증하는 방법을 설명하고 있는데, 자세한 예시를 곁들이고 있으며, 특히 룸살롱 등 고액의 유치권을 깬 방법을 상세히 설명해 주고 있는데, 책을 읽는 내내 나는 저렇게 할 수 있을까 하는 두려움이 있기도 했지만, 해당 부분을 몇 번 읽다보니까 조금씩 자신감을 가질 수가 있었다.

- 낙찰 이후 상가 개발 과정

본 저서의 좋은 내용 중의 하나는 낙찰 이후에 해당 상가를 활용하여 월세 또는 수익을 얻기 위한 사무실 개발 과정을 자세하게 기술하고 있다.

특히나 본인은 공유오피스 등에 많은 관심을 가지고 있었던 터라, 해당 개발 내용들이 굉장히 머리에 쏙 쏙 들어오는 내용이라고 말할 수가 있을 것 같다.

- 대지권 미등기 해결 방법

경매 물건을 조사하다 보면 대지권미등기 라는 항목이 있는 물건을 종종 보게 되는데, 이러한 경우에 소송도 해야 되고, 대출도 나오지 않게 되어서, 해당 물건은 보지도 않고 넘어가는 경우가 있는데, 대지권미등기 해결 방법 등을 설명하고 있어서, 경매 물건을 검색할 때 좋은 노하우를 하나 얻은 것 같았다.

- 특수 경매를 해쳐 나가는 실전 사례

저자는 상가 경매에서 남들이 어렵다는 특수 경매, 즉 룸살롱, 안마시술소 등 퇴폐업소를 낙찰받아 청년 창업가를 위한 창업센터, 공유오피스 등으로 개발하는 내용을 많이 담고 있어서, 굉장히 놀랍기도 하고 부럽기도 하고, 많이 공부를 해야 되겠다는 생각을 가지게 되었다.

- 내가 느낀 주요 내용 정리

. 상가 경매의 기본은 역세권투자이다.

. 지하철 개통 2~3년 전을 공략하라.

. 가압류 딱지가 붙어 있을 때 처리 요령

. 입찰가 분석 -> 건물구조도 분석 -> 입지 분석 -> 임차인 분석 후, 입찰 할 것

. 유치권 깨고 명도하기

. 소호사무실 개발 과정

. 대지권 미등기 해결 방법

. 배당 배제

. NPL 경매

. 연결호수 매입 시 법인과 개인 명의를 병행할 것

. 상가수익률은 어떻게 계산할까

본 저서를 읽는 내내 대단하다는 생각 뿐이 없었으며, 상가를 가격만 보고 낙찰을 받는 것이 아니라, 상가 낙찰 이후에 개발 계획 까지 고민을 하고, 해당 리스크를 적절히 해쳐 나가는 예시들을 보면서 실전에서 꼭 적용해 보고 싶다는 생각이 많이 들었으며, 상가 경매 뿐만 아니라, 일반 주택, 농지 경매를 준비하시는 투자자 분에게도 좋은 예시와 강의를 직접 들은 것 같은 배움을 얻을 수 있을 것이라고 생각되며 본 저서를 추천한다.