[서평]신방수 세무사의 1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라!

신방수 세무사의 1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라! - 개정판
신방수 지음 / 매일경제신문사 / 2021년 6월

불과 1년전만 해도 법인이 각광받는 시기가 있었는데, 2020년 8월 12일 이후 법인에게 많은 세금이 부과되기로 결정되어, 21년 현재는 법인을 통한 부동산 법인 운영이 많이 위축된 상태이다.

과연, 부동산 법인은 앞으로 어떤 방향으로 이끌어나가고, 관련 세금 등은 어떻게 되는지 신방수 세무사님께서 현재 법규에 맞게 본 저서를 통하여 상세하게 알려주고 있다.

1인 법인을 운영하면 세금 문제 등 다양한 세무 지식을 가지고 있어야 되는데, 실상은 세법이 어렵기도 하고, 일반인에게는 너무나도 생소한 용어와 사례가 많아서, 완벽하게 이해하기는 힘든 내용이기도 하지만, 1인 법인을 운영하시는 분이라면 꼭 곁에 두고 자주 봐야 되는 서적이라고 생각된다.

1인 부동산 법인을 운영하는 이유는 부동산을 개인으로 보유하고 매도하였을 때보다 적은 세금을 내고 많은 이익을 창출할 수 있기 때문일 것이다.

1인 법인을 운영하면서 고려해야 될 점은 취득세 추가(중과세)발생, 보유세 추가 발생, 배당소득세 발생, 기타 관리비용 발생 등의 항목을 적절히 관리해야 좀 더 많은 수익을 올릴 수 있을 것이다.

특히, 이런 세금 관련 사항들은 본 저서에서 적절한 예시로 이해도를 높여주어서 그나마 세법 관련된 내용을 조금이나마 이해할 수 있었다.

2020년 8월 12일 이후 법인이 주택을 취득하면 윈칙적으로 취득가액에 12%의 세율을 적용해 취득세를 부과한다.

그럼, 취득세 중과세의 해법은 무엇일까?

1. 중과세가 적용되지 않는 유형을 알아두어야 한다.

법인이 취득한 사원용 주택이나 시가표준액 1억원 이하의 주택 등은 중과세를 적용하지 않는다. 다만, 과밀억제권역 내에서 설립된 5년 미만 경과된 법인이 이러한 주택을 취득하면 12%가 적용됨에 유의해야 한다.

2. 수도권 과밀억제권역 내에서 설립된 법인이 시가표준액 1억원 이하의 주택을 취득하면 주택임대업으로 등록하면 취득세가 중과되지 않는다.

1억원 이하의 주택에 대한 중과세가 적용되는 경우에는 "주택임대업"으로 등록하면 중과세는 적용받지 않는다.

법인이 주택을 조정지역에서 2채 이상을 가지고 있으면 6%의 종부세가 부과된다. 이런 보유세도 고민하여 법인으로 주택을 매입할 때 신중히 매입을 하여야 할 것이다. 단, 종부세는 법인의 비용에 해당되어, 법인세에서 일부 감소될 수 있다.

2021년 1월 1일부터 추가 법인세율이 10% -> 20%로 상향조정되었다. 주택을 보유하고 있다가 매도하였을 때, 일반 법인세 + 추가 법인세(20%)로 상향조정되어서 매수, 보유, 매도 까지의 세금에 대해서 자세히 알고 있어야지 법인의 이익을 최대한으로 높일 수 있을 것으로 판단되며, 이러한 내용을 알 지 못했을 때는 생각보다 많은 이익을 얻지 못할 수도 있을 것이다.

법인과 대표이사의 돈 관계 즉, 가수금과 가지급금은 어떻게 관리를 해야 되는가?

개인, 특히 '대표이사'로부터 법인이 자금을 대여받으면 법인의 입장에서는 이를 차입금으로 분류할 수 있다.

이자를 세법상의 기준(4.6%)보다 높게 설정하여 법인의 특수관계인인 대표이사에게 고율로 이자를 지급하면 법인의 입장에서는 부당행위에 해당하므로 시가를 초과해서 지급한 이자는 비용으로 인정하지 않고, 해당 금액을 대표이사에 대한 상여로 소득처분하고, 대표이사는 이자소득이 발생하였으므로 소득세를 부담하게 된다.

이자를 세법상의 이자보다 적게 지급하거나 무상으로 사용하는 경우에는 법인에게나 대표이사 개인에게는 특별히 문제될 소지는 없으므로, 가수금을 이용할 때에는 이 점을 잘 알고 있어야 될 것이다.

가지급금에 대해서도 투명하게 원칙적으로 사용해야 될 것이며, 본 저서에서 상세하게 설명하고 있다.

또한 법인이 부동산 거래 시 발생하기 쉬운 이슈들을 모아서 어떤 종류가 있는지 구분하고 있으며, 해당 이슈에 대하여 어떻게 대처를 하면 좋을지 설명하고 있다.

1. 법인의 목적사업과 과세, 면세여부를 먼저 확인해야 한다. 특히 부동산 법인으로 부동산을 매입하기 전에 부가가치세 과세, 면세 여부를 잘 알아둘 필요가 있다.

2. 부동산 법인이 부동산 취득 시 알아둬야 할 내용들을 파악하고 있어야 한다. 특히, 취득세율과 취득세 중과세 및 특수관계인으로부터 구입 시 발생하는 세무상 쟁점들을 정리하고 이를 헷지 할 수 있는 방법을 고민해야 할 것 이다.

3. 부동산을 보유, 임대 시의 세무상의 쟁점들을 미리 고민할 필요가 있다. 특히, 무상임대를 한 경우에 법인의 이익이 줄어들게 되어 조심할 필요가 있다.

법인이 돈을 벌어서 이익이 발생한 경우, 법인의 자금을 인출할 때 주의할 점들을 자세히 설명하고 있다.

1. 지출 전에는 업무 관련성을 점검해야 한다.

2. 특수관계인과는 투명한 거래가 되어야 한다.(매우 중요하다고 생각됨.)

3. 지출에 관련된 증빙을 무조건 수취,보관해야 한다.

4. 지급처에 계좌로 직접 입금을 해야 한다.

5. 기타 관련 법을 위배하지 않도록 한다.

부동산 법인의 장점 이외에 부동산 법인의 단점은 어떤 것들이 있을까?

1. 관리비용의 증가

법인은 형법이나 민법, 상법, 세법 등에 의해 규제를 받고 있는 만큼 법에서 정하는 것들을 지키기 위해 관리비용이 증가하게 된다.

- 본점이나 대표이사 주소 등이 변경되는 경우 : 14일 내에 법인 등기부등본상 변경등기를 해야 함. 이를 위반하면 과태료가 발생함.

- 법인의 자금을 유용하는 경우 : 형법상 횡령, 배임죄가 될 수 있으므로 조심해야 한다.

2) 법인청산의 문제

법인을 운영하다가 그만두고 싶을 때에도 청산을 깨끗하게 해야 되는 문제가 있다.

- 잔여재산이 있는 경우 : 청산소득에 대해 법인세가 과세된다.

- 잔여재산을 주주가 분배받는 경우 : 주주에게 배당소득세가 부과된다.

- 청산절차를 이행하는 경우 : 잔여재산을 산정하고 청산등기 등을 수행하는 과정에서 회계 및 세무비용, 등기비용 등 청산비용이 발생하게 된다.

본 저서에는 이 밖에도 많은 사람들이 관심을 가지고 있는 내용들 중에서

양도세 비과세를 받기 위해 법인을 설립하면 진짜 효과가 있을까?

양도세가 중과세되는 상황에서 법인으로 양도하는 것이 더 유리할까?

부동산을 사업적으로 매매하면 개인보다 법인이 유리할까?

주택임대업은 개인보다 법인이 유리할까?

부동산의 저가 양도 시의 실무적용 사례, 주식 이동 시 점검해야 할 것 들 등 1인 부동산 법인을 운영하면서 일반인들에게는 많이 어렵고 고민스러운 내용들을 자세한 예시와 사례 등을 제시하면서 쉽게 설명해 주고 있다.

비단, 1인 부동산 법인 뿐만 아니라, 일반 법인, 개인사업자 등을 운영하시는 분이나 준비하시는 분들께도 본 저서는 많은 도움이 될 것으로 판단되며, 세법상의 용어와 사례, 예시 등이 많아서 한 번 읽고 이해하는데는 한계가 있을 것으로 생각되며, 옆에 두고 몇 번씩 정독을 해야지 나의 지식과 재산 증식에 많은 도움을 줄 수 있는 서적으로 생각되고 부동산 법인을 준비하시는 분이나 운영하시는 분께 추천하고 싶은 서적이다.