주식시장을 더 이기는 마법의 멀티플

주식시장을 더 이기는 마법의 멀티플 - 그린블랫의 마법공식을 능가하는 칼라일의 신마법공식
토비아스 칼라일 지음, 이건 외 옮김 / 에프엔미디어 / 2021년 1월

제목 : 주식시장을 더 이기는 마법의 멀티플 (그린블랫의 마법공식을 능가하는 칼라일의 신마법공식)

원제 : The Acquirer's Multiple

저자 : 토비아스 칼라일

역자 : 이건

해설 : 심혜섭, 강환국

출판사 : 에프엔미디어(2021)

페이지 : 356

* 보투마 카페를 통해 출판사의 서평 이벤트로 받은 책을 읽고 리뷰함

이 책의 원서 제목은 <The Acquirer's Multiple: How the Billionaire Contrarians of Deep Value Beat the Market>이라는 150페이지가 채 안 되는 작은 책이다. 굳이 우리말로 풀어보자면 <기업인수자의 배수 : 역발상 투자대가들이 심층가치를 활용하여 시장을 이기는 법> 정도가 되겠다.

저자인 토비아스 칼라일은 M&A 전문 변호사이자 헤지펀드 애널리스트 출신으로 행동주의 투자 분야에서 뛰어난 전문가로서 기업 가치 평가, 공기업 지배구조 문제에도 정통한 것으로 알려져 있다. 

머리말에서도 미리 밝혔듯이 사실 이 책은 저자의 기존 저작들인 <심층가치(Deep Value)>, <퀀트로 가치투자하라(Quantitative Value)>, <집중투자(Concentrated Investing)>와 여러 강연 원고를 토대로 투자에 관한 핵심 아이디어를 일반인들이 보다 쉽게 읽을 수 있도록 요약 정리한 것이라 엄청나게 심오한 내용이나 까다로운 공식 같은 게 들어있지는 않다. 오히려 그게 주식투자에 대한 대중서로 이 책의 장점일 수도 있겠다.

책은 크게 본문(원서 번역부분)과 특별부록(한국판 해설과 백테스트)의 2개 파트로 구성되었다.

앞의 본문은 원서를 국내 최고의 주식투자 서적 번역가로 꼽히는 이건 님이 번역한 부분이고, 

뒷부분은 특별부록으로 심혜섭 변호사가 원서의 12장에 대해 댓구처럼 일일이 한국의 주식시장 제도와 상황을 미국시장과 비교하면서 독자들이 국내 투자에 적용할 때 유의해야 할 사항들에 대해 필력이 돋보이는 해설과 함께 퀀트투자 고수인 강환국 님이 한국시장에서 저자의 마법의 멀티플이 어떻게 작동되었는지를 백테스트한 결과를 짤막하게 수록하였다.

특히 <특별부록 1 한국 시장 완벽 해설: '장초의 나라'에 오신 것을 환영합니다>를 쓴 심혜섭 변호사 역시 행동주의 투자 전문가로서 저자와 비슷한 배경을 갖고 있어서인지 우리나라 주식시장이 안고 있는 여러 가지 제도적, 행태적 문제점을 날카롭게 비판하면서도 비지배주주(소액주주)의 권리를 지키며 마법의 멀티플을 잘 이용하여 투자하면 여전히 초과수익을 올릴 수 있음을 설득력있게 해설해준다.

주식시장 역사가 오래된 선진 미국시장에 비해 우리나라 증시는 금융당국의 불합리한 상속제 제도와 공매도 등 시급히 보완이 필요한 사항, 기업의 지배주주들의 기울어진 운동장을 악용한 노골적인 사익 편취, 지배구조 개선에 대한 무관심, 낮은 배당 등 미흡한 주주환원 정책 등 난제가 산적해 있지만, 그럼에도 불구하고 미약하나마 주주 행동주의 등을 통해 조금씩 개선되고 있는 추세이며 여전히 이 책에서 제시하는 마법의 멀티플을 활용한다면 꽁초가 아닌 장초(우량한 저평가 기업)가 널려 있어 얼마든지 수익을 낼 수 있는 기회가 여전히 존재한다고 말한다.

나는 페이지 순서대로 읽긴 했지만, 독자들은 취향에 따라 원서 번역 파트를 먼저 읽든 한국적 상황을 고려한 심혜섭 변호사의 해설을 먼저 읽든 큰 상관은 없어 보인다.

이 책은 기본적으로 조엘 그린블라트의 <주식시장을 이기는 작은 책>에서 주장한 마법공식을 검증한 후 이를 더욱 단순화하면서도 투자성과를 개선할 수 있는 방법으로 '마법의 멀티플'을 제시하고 있다.

저자는 3가지 전략을 적용해 1973~2017년 동안 미국에서 시가총액 5,000만 달러 이상인 기업에 30개 종목을 고르고 1만 달러를 투자했을 경우의 투자성과를 검증했다.

3가지 전략이란 1) 가격에 상관없이 고수익 주식만 매수하는 전략으로 마법의 멀티플과 정반대의 전략인 '순수한 찰리(Pure Charlie)', 그린블랫의 훌륭한 기업을 적정한 가격에 사는 '마법공식(Magic Formula)', 평범한 기업을 싼 가격에 사는 저자의 '마법의 멀티플 전략(Acquirer’s Multiple)'이다.

책에 따르면 위 기간 동안 순수한 찰리(S&P 500)는 20만 5,481달러, 마법공식 전략은 760만 달러, 마법의 멀티플 전략은 무려 1,870만 달러가 되었다. 

물론 <부록 2>에서 볼 수 있듯이 한국 시장에서 시뮬레이션했을 때에도 마법의 멀티플 응용 전략이 마법공식 응용 전략을 능가했음이 확인된다.

마법의 멀티플 전략이 다른 두 가지 전략을 능가하는 성과를 보일 수 있었던 이유는 바로 평균 회귀(mean reversion) 때문이었다.

마법의 멀티플은 기업 가격을 영업 이익으로 나눈 값이다. 기업 가격은 기업 인수에 들어가는 기업 전체의 가치(EV=시가총액-부채+보유 현금)를 뜻하며, 영업 이익은 이자 및 법인세 차감 전 이익(EBIT)과 거의 같은 개념이다. 기업 가격은 상대에게 지불하는 가격이고, 영업이익은 기업 인수자인 우리 투자자가 받는 가치이다. 따라서 마법의 멀티플이 낮을수록, 투자자인 우리는 더 낮은 가격에 더 많은 가치를 얻게 된다.

버핏처럼 훌륭한 기업을 적당한 가격에 사는 것보다는 평범한 기업의 낮은 수익률도 결국 오른다는 평균 회귀의 법칙을 이용해 잃지 않으면서도 초과수익을 올릴 수 있다는 게 이 책의 핵심 주장이다.

12장에서 저자가 제시하는 심층가치 투자자를 위한 8가지 규칙은 이 책의 핵심 아이디어를 요약한 것으로 마음 속에 새겨두고 투자 의사 결정에 반드시 참고해야 할 부분이라고 생각한다.

1) 대중과 거꾸로 가는 진정한 역발상 투자의 중요성(Zig when the crowd zags.)

2) 마법의 멀티플을 이용한 기업가치평가를 통해 저평가된 기업 매수(Buy undervalued companies.)

3) 위기 속에서도 기업의 내재가치를 안전하게 방어해 줄 수 있는 충분한 안전마진 확보(Seek a margin of safety.)

4) 주식투자는 종목코드가 아닌 기업의 소유권을 사는 행위로 인식(Treat a share as an ownership interest, not a mere ticker symbol.)

5) 비싼 것은 싸지고 싼 것은 결국 오르게 되는 평균회귀는 강력하므로 고성장 고수익을 조심(Be wary of high earnings growth and profits.)

6) 부러진 다리 문제(broken leg problem)와 같은 확률 기반의 투자 의사결정 과정에서 실수를 피하기 위한 단순한 규칙 이용(Use simple, concrete rules to avoid making errors.)

7) 적절한 집중투자의 중요성(Concentrate, but not too much.)

8) 장기적인 세후 수익률 극대화를 위한 장기적 관점의 투자를 지향(Aim to maximize after-tax gains over the long term.)

번역본에서 13장으로 표시한 주요 지표, 비교 시뮬레이션 결과는 사실 원서에서는 부록(Appendix)에 넣은 것인데, 해설판 특별부록 분량 등을 감안하여 중복을 피하기 위한 방법이었다고 본다.

막연히 가치평가는 엄청나게 복잡하고 어려운 수식을 동원하여야 된다는 통념을 버리고 정말 핵심에 집중하여 간단한 공식 하나로도 충분히 주식시장을 이길 수 있음을 보여준다. 

그런 의미에서 이 책은 역발상투자, 평균회귀, 내재가치, 가치평가, 안전마진, 장기투자 등 주식투자에 있어서 중요한 핵심 아이디어를 아우르는 진정한 가치투자에 대한 핵심요약 정리집이라고 할 수 있다.

이제 막 주식에 입문하는 주린이는 물론이고 투자를 시작한 지 좀 되었으나 여전히 원칙 없이 주식을 매매하면서 안전하게 꾸준히 시장 수익을 초과하는 투자성과를 얻고 싶은 투자자라면 라쿤자산운용 홍진채 대표의 추천사와 더불어 심혜섭 변호사의 역자 서문까지도 꼼꼼하게 천천히 읽으면서 자신의 투자철학, 투자원칙, 투자스타일을 점검해볼 수 있는 훌륭한 책이라고 생각한다.

한마디로 주식투자의 본질을 원점에서 다시 생각해보게 만드는 작지만 큰 책이다.

정해진 미래, 대세상승장이 온다 (부제: 이야기꾼의 시나리오 투자법)

정해진 미래, 대세상승장이 온다 - 이야기꾼의 시나리오 투자법
이야기꾼 지음 / 책수레 / 2021년 1월

제목: 정해진 미래, 대세상승장이 온다 (부제: 이야기꾼의 시나리오 투자법)

저자: 이야기꾼

출판사: 책수레(2021년)

페이지: 284

* 책수레 출판사의 서평 이벤트로 받은 책을 읽고 리뷰한 것임.

재작년 말부터 주식투자에 관심을 가지게 되면서 자연스럽게 블로그나 카페를 통해 유용한 정보를 얻으며 공부를 하며 소액이지만 조금씩 투자도 하고 있다. 요즘에는 워낙 유튜브가 대세로 자리잡고 있긴 하지만, 그래도 난 여전히 활자 중독이라 그런지 유튜브보다는 종이책이 주어진 정보 습득의 속도 면에서 편하고 블로그나 카페의 글들을 읽는 것을 선호하는 편이다.

그렇게 인터넷을 통해 접하게 된 많은 블로거 이웃분들 가운데 ‘이 분은 이런 분야의 고수로 보이는데 왜 책을 안 냈을까, 이렇게 좋은 내용을 책으로 내준다면 투자에 정말 많은 도움이 되겠다’라는 생각을 한 적이 많았다. 실제 그런 생각을 한 이후에 여러 이웃분들이 진짜 책을 내는 것을 여러 번 확인하게 되어 신기하고 놀라웠다.

이 책 <정해진 미래, 대세상승장이 온다>도 부제 ‘이야기꾼의 시나리오 투자법‘에서 알 수 있듯이 블로그에 꾸준히 시나리오 투자법이라는 자신만의 투자전략에 대해 시리즈물로 엄청난 노하우를 공개하며 이웃들과 소통해오던 이야기꾼 님(본명은 알고 있지만 저자가 책을 내면서 일부러 본명을 밝히지 않았기에 내가 여기서 애써 공개할 이유도 없을 듯)이 쓴 책이다.

나는 사실 초보 투자자라서 이야기꾼 님의 블로그를 구독하면서 처음에는 무슨 말인지도 잘 알아듣지도 못할 때도 있었고, 다양한 투자 서적들을 함께 읽다보니 어느 순간 혼란스럽기까지 했다. 주식투자라는 분야의 국내외 고수들이 각자 자기만의 투자철학을 저마다의 용어를 사용하여 설명하다보니 그런 것임을 나중에 스스로 공부를 계속 해나가면서 비로소 알게 되었다.

나 역시 그런 마음으로 저자의 블로그 게시글들을 몇 번씩 읽다보니 얼추 큰 그림들이 어렴풋이 그려지기 시작했다. 저자는 평소에도 시투(시나리오 투자법) 강의를 오프라인으로 진행하였는데, 한동안 회사 업무와 다른 개인적 사정이 겹치면서 한 번도 수강하질 못했다. 작년부터는 비로소 시간적 여유가 생기나 싶더니 코로나 사태로 인해 거의 모든 외부 강의나 세미나에 참석할 수 없게 되어 무척 안타까웠지만, 이렇게 책으로라도 완성된 모델을 접하게 되니 기쁘고 감사하다.

저자는 스스로 탑다운 기술 투자자라고 밝히고 있다. 저자의 시나리오 투자법도 결국 주식시장에서 오래 살아남으면서 시장을 이기기 위한 방법에 대한 치열한 고민과 탐구의 결과라는 면에서 자신의 노하우를 아낌없이 책을 통해 세상에 내보인 저자에게 다시 한 번 축하와 감사의 마음을 전하고 싶다. 스스로의 노력을 통해 경제적 자유를 달성한 진정한 부자들은 공통적으로 부자의 마인드를 가지고 있고 사회에 선한 영향력을 끼치고 싶어하며 자신의 소중한 지식과 경험을 나누는데 결코 인색하지 않다는 것을 요즘 들어 정말 많이 느끼고 있다.

저자는 기본적으로 맘.느.지 투자를 주장한다. 맘 편하고 느리고 지속가능한 투자의 줄임말이다. 마치 전쟁터와 같이 분초를 다툰다는 주식시장에서 과연 맘 편하고 느린 투자가 어떻게 가능할까 싶지만, 책을 읽다보면 자연스럽게 그 이유와 논리를 이해할 수 있다.

이 책의 핵심 내용은 맹자의 천지인(천시, 지리, 인화) 사상에 기반한 중기12국면의 순환주기 시나리오 모델에 관한 것이다. 주식투자자가 시장에서 살아남기 위해 꼭 갖추어야 할 생존 도구인 지도와 시계, 나침반이 바로 천시, 지리, 인화라는 것이다. 천시는 시간, 지리는 공간, 인화는 마음가짐을 의미한다.

천시는 투자의 시간적 지평에서 볼 때 거시경제의 순환에 따라 나타나는 중기12국면과 금융 생태계를 말하며, 이를 알아차리기 위해서는 투자에 성공할 가능성이 큰 시점인 대세상승장을 알아보는 통찰력이 요구되는데 기본적으로 금융시장의 역사에 대한 이해가 뒷받침되어야 한다. 지리는 투자를 함에 있어 주도 업종과 기업의 선별에 관한 내용이라고 볼 수 있다. 인화는 투자원칙에 따라 매수, 보유, 매도 등 의사결정을 할 때 인내심을 가지고 냉철하게 유지하는 태도를 말하며, 명상과 요가를 통해 수행하는 것이 도움이 된다고 한다. 저자에 따르면 시나리오 모델이라는 천시를 이해하고 주도업종이라는 지리에 대한 통찰력이 있어야 진정한 인화가 될 수 있다고 한다.

책은 크게 6부로 구성되었다.

“거의 모든 유용한 지식은 역사를 읽는 과정에서 배울 수 있다. 세상의 역사를 읽으면 인간사에 관한 다양한 분야의 서로 연관된 지식을 발견하게 될 것이다.”(벤저민 프랭클린)

PART 1 순환주기를 알면 주식시장의 미래가 보인다(시나리오 투자법의 이해)

주식시장을 포함한 금융 생태계의 순환주기를 중기 4계절 12국면으로 나누어 이해할 수 있음을 보여준다. 미국 시장을 기준으로 그라운드 제로에 해당하는 금융위기에서 다음 번 금융위기까지 17년에 해당하는 중기 순환주기를 봄, 여름, 가을, 겨울의 4계절과 1월부터 12월까지의 1년 열두 달에 빗대어 각 국면별 전조현상과 특징적인 패턴을 알게 되면 주식시장의 미래가 보인다는 얘기다.

처음에는 시나리오 투자법이 결정론적 세계관에 입각한 모델이라고 해서 유연한 사고가 필요한 투자 세계에서 어딘가 맞지 않는 옷이 아닐까 오해했던 부분인데, 휴리스틱 사고를 활용하면 더 우월한 투자 성과를 보일 수도 있다는 저자의 주장에 공감하면서 이 파트를 이해하게 되었다.

저자는 또한 순환주기의 각 국면별로 패턴을 읽어낼 때 투자자가 저지를 수 있는 대표적인 심리적 오류 7가지를 제시하며 투자자는 이러한 오류에 빠져 패턴을 잘못 인식하는 오류에 빠지는 것을 경계해야 한다고 한다. 이 파트는 인화 즉, 투자자의 마음가짐에 대한 내용으로 잘 새겨두어야 하겠다.

(1) 생존자의 오류, 작은 수의 오류, 과소 표집의 오류 : 샘플이 충분히 많고 통계적으로 표현될 수 있을 때 패턴을 신뢰할 수 있다. 빅 데이터로 분석을 해야 상관관계가 의미가 있다.

(2) 우연성의 오류, 린디 효과 : 경제지표는 최소한 수십 년간 사용되면서 수차례 반복되는 것을 확인해야 한다. 최소한 10년 이상의 데이터나 차트만 의미가 있다. 역사가 10년 미만의 지표나 수십 년간 시장에서 널리 쓰이지 않는 경제지표는 무시한다.

(3) 절대값의 오류 : 마크 트웨인이 언급했듯이 역사와 순환준기는 절대값을 답습할 정도로 정확하게 재현되지는 않지만, 역사적으로 반복되는 경향성, 리듬 또는 역사적 결을 적당히 재현한다. 기술적 분석의 가장 기초적인 개념은 절대값을 배제하는 것이다. 상대값이 의미가 있다. 어느 방향으로 가고 있는가만 중요하다.

(4) 일반화의 오류, 코끼리의 오류 : 어떤 패턴이 전체 구간에서 예외 없이 적용될 것이라 단정 짓는 오류다. 모든 증시 구간에 적용되는 전지전능한 패턴은 없다. 투자자는 국면에 따라 카멜레온처럼 적절한 색으로 변신해야 생존 확률이 높아진다.

(5) 선후 관계의 오류 : 상관관계의 원인과 결과를 혼동하거나 거꾸로 생각하는 오류. “못 해서 안 하는 게 아니고 안 해서 못 하는 것이다”(정주영 회장) 인과관계와 상관관계의 차이를 이해하는 것이 좋다. 너무 인과관계를 알려고 고집하면 큰 그림을 놓칠 수 있다. 대부분 인과관계를 잘 알지 못한다는 점을 인정하고, 상관관계를 정교하게 분석하여 패턴의 적중도를 높이려고 노력하는 것이 투자에 더 도움이 된다.

(6) 오버슈트와 언더슈트의 오류 : 자산시장은 이해할 수 없는 수많은 돌발적인 사건이 많이 발생하는데, 탐욕을 유발하는 오버슈트(overshoot)와 공포를 유발하는 언더슈트(undershoot)를 일탈현상이 아닌 대단한 추세의 변화로 오해하고 잘못된 투자결정의 하는 것을 의미한다. 이 오류를 극복하려면 5대 자산을 포함한 전체 금융 생태계의 움직임과 일탈 현상을 비교해 판정을 내리는 과정이 필요하다. 주식, 채권, 부동산, 상품, 통화는 지연된 톱니바퀴 시나리오에 따라 서로 상관관계를 가진다.

(7) 권위의 오류, 계산의 오류 : 권위 때문에 의심하지 못하거나, 정확성이 떨어지는 계산으로 오류가 중첩되는 현상(예: 확증 편향, 평행이론). 믿는 것과 아는 것은 다르다. 안다고 생각하는 것들은 정치적, 종교적 믿음에 따라 왜곡된다. 다만 1999년 앤드루 로런스는 100년간 마천루와 버블이 관계를 분석한 결과 마천루 높이의 최고기록이 경신되면 이는 경기 침체의 전조라고 분석했는데, 일반론으로 적용하기에는 조금 부족하지만 금융위기의 가능성을 경고하는 정도로 가볍게 활용해 볼 수 있다.
 

지난달 현대차그룹이 삼성동 GBC 설계를 당초 국내 최고층인 105층 빌딩에서 ’마천루의 저주‘를 의식하여 50층 규모의 3개동으로 변경하는 계획을 제출했다는 흥미로운 보도가 있었는데 이 또한 실제 완공 이후에 현대차그룹의 결말이 어떠할지 궁금해진다.

“현상은 복잡하지만 본질은 단순하다.”(아리스토텔레스)

PART 2 미국 증시는 어떻게 움직이는가(중기12국면 시나리오 모델: 미국 증시)

중기12국면 시나리오 모델을 적용하여 미국 증시가 120년 동안 어떻게 움직여 왔는지를 분석하였다. 4년 주기의 단기 추세와 17년 주기의 중기 순환주기를 1차 산업혁명에서부터 현재 진행 중인 4차 산업혁명의 전반기까지를 분석하면서 미국 증시와 한국을 비롯한 신흥국 증시의 순환주기별 움직임과 상관관계를 분석하고 설명한다.

저자는 미국 증시가 현재 7기 국면에 속해 있으며 앞으로 2030년대 초중반이 되면 지금과는 확실히 다른 인플레이션의 시대가 되는 8기 봄 국면을 맞이하게 될 것이고 예측하면서 상품과 부동산이 더 오르고 신흥국이 초과 상승할 것으로 전망한다.

또한 미국 증시는 3~4년의 키친 파동에 의한 순환주기를 형성하므로 여름-가을 국면에서 폭락하는 것은 소공황일 가능성이 높으므로 무조건 편안하게 매수하고 1년 이상 보유하면 거의 100% 성공할 있다는 것을 블룸버그 통계 자료를 통해 알려준다.

PART 3 한국 증시는 어떻게 움직이는가(중기12국면 시나리오 모델: 한국 증시)

시투 모델을 한국 증시에 적용했을 때 어떠했는지를 각 국면별로 살펴본다. 저자는 이 책에서 주요 5대 자산(주식, 채권, 부동산, 상품, 통화)을 중심으로 하는 자산시장이라는 금융 생태계와 거시경제 측면에서 순환주기 상의 국면 전환을 예고하는 전조현상 간의 상관관계 연구를 통해 현재의 3세대 시투 모델을 완성했다고 한다. 여기서 핵심적인 특징은 미국 달러의 움직임과 한국 증시의 변화를 예측하는 시투 모델을 100% 연동했다는 점인데, 이 부분은 저자가 블로그에 연재하지 않고 이 책을 통해 처음 공개하였다.

(127쪽 외 그림 참조)

저자는 한국 증시의 중기 12국면을 구분할 때 가장 중요한 것이 달러와 금융위기라며, 시투 모델을 잘 이해하기 위해서는 달러의 순환주기(달러 강세를 제외한 구간은 달러 약세 구간)를 외워두면 좋다고 한다.

제1차 달러 강세 : 1980년~1984년

제2차 달러 강세 : 1995년~2001년

제3차 달러 강세 : 2011년~2016년

제4차 달러 강세 : 2027년 이후?

저자의 모델에 따르면 2020년 3~4월 한국 증시는 3기의 5월 국면으로 추정되는 위치에 있다고 한다. 그런데 국면을 명확하게 규정하지 못하는 이유는 5월은 봄 국면의 마지막 바닥이므로 그 자리에서는 스스로의 위치를 검증할 수 없고 역사적 신고가를 기록한 6월 국면이 검증되어야 5월 국면이 확인되기 때문이다. 순환주기의 위력은 바로 이처럼 정확하지는 않지만 대충이나마 미래를 가늠해보면서 급등과 급락의 시점을 어느 정도 예측해 봄으로써 시나리오를 점검하며 빠르게 전망을 수정할 수도 있다는 것이다.

저자는 한국 증시가 현재 3기 봄-여름 국면에서 5년이 재현된다면 이번 대세상승은 2024년~2025년까지 지속할 것이라 예상하고, 여름-가을2 국면에서의 2차 상승은 2027년~2028년 정도까지 지속될 수 있다는 판단에서 이 책 제목을 정한 것으로 보인다.

나는 글로벌 자산배분의 관점에서 미국과 한국의 ETF를 활용해 투자하고 있는데, 이 책에 실려 있는 우리나라 증시의 각 계절에 속하는 해당 월의 국면별 주요 특징과 전조현상만 잘 이해해도 훨씬 마음 편하게 투자할 수 있겠다는 생각이 든다.

PART 4 주도 업종을 잡아라(한국 증시의 주도 업종을 찾는 방법)

지리 즉 각 순환주기의 국면별 주도 업종을 찾는 방법에 관한 것이다. 주도 업종은 기본적으로 3가지 큰 요인에 의해 생겨난다.

(1) 자본주의 발전 단계에 따라 시대적, 역사적 요구에 의해 생겨나는 주도 업종이다. 매스컴을 통해 그 시대에 자주 접했던 트로이카, 차화정, 언택트 등이 그런 부류에 속한다.

(2) 금융 생태계의 흐름에서 자연스럽게 형성되는 주도 업종도 있다. 5대 자산과 미국 증시의 흐름과 움직임에 의해 만들어지는 주도 업종을 말하며, 암기해야 할 정도로 매우 중요한 개념이다.

신흥국이 달러 약세로 대세 상승이 진행될 때는 미국 증시가 여름 국면이면 대형 성장주, 무형자산, 소프트웨어, 연구개발, 증권의 시대로 기술주와 선택 소비재가 주도업종이 되고, 봄 국면이면 소형 가치주, 유형자산, 하드웨어, 대량 양산, 상품의 시대로 자본재와 원자재가 주도업종이 된다.

(3) P와 Q가 동시에 성장하는 탁월한 시장에 속하는 주도업종은 시대적 요구나 금융 생태계의 움직임과 무관하게 탄생할 수 있다. P(Price)와 Q(Quantity)가 동시에 성장하는 탁월한 시장은 금융지식에 더하여 기술과 산업, 통계에 대한 높은 이해에 바탕을 두어야 발견하고 투자에 활용할 수 있다.

시대적 요구에 의한 주도 업종과 금융 생태계가 자연스럽게 만들어주는 주도 업종은 어느 정도 투자 경험과 지식만으로도 발견이 가능하겠지만, 세 번째 P와 Q가 동시에 성장하는 탁월한 시장에 속하는 주도업종은 기술과 산업발전의 역사 및 전망에 대한 깊이 있는 관심과 지속적인 학습을 통해 발견해야 하는 것으로 투자자의 역량에 크게 좌우된다고 본다. 결국 꾸준하게 시장을 이기는 투자자가 되려면 평생 공부를 해야 한다는 사실을 새삼 깨닫는다.

“최후까지 살아남는 사람은 가장 힘이 센 사람, 영리한 사람이 아니라 변화에 가장 민감한 사람이다.”(찰스 다윈)

PART 5 시장의 움직임을 읽어라(거시 경제와 전조현상)

천시 즉 거시경제와 5가지 중요한 전조현상을 통해 시장의 움직임을 읽는 법에 관한 것이다. 저자는 전조현상을 크게 거시경제, 수급, 기본적 분석, 기술적 분석, 투자심리라는 5가지로 분류하고 있다. 이는 저자와 같은 기술 투자자가 매일 단련해야 하는 투자 무기라고 하는데, 가능한 한 많은 지표를 주기적으로 관찰하며 그 유사성과 의외성 등 상관관계를 학습해야 하기 때문이다. 일정 수준에 올라가면 수많은 지표 중 현재 국면에서 가장 중요한 핵심지표에 집중하게 된다고 한다.

(1) 거시경제와 5대 자산 : 미국 달러와 미국 금리, 미국 주식과 미국 부동산이 핵심 지표이다. 달러 약세와 원화 강세 진행될 때는 한국 주식이 미국 주식보다 초과 상승할 가능성이 높다

(2) 수요과 공급 : 신용융자, 반대매매, 통화 유동성, VIX, TED, CDS 등 파생지표, 외국인 수급, 유무상 증자와 IPO 등

(3) 기본적 분석 : 주가는 6개월에서 1년 이후의 실적을 반영한다. 펀더멘털과 증시의 불일치는 추세 변화를 유발한다. 투자자가 계산하려 들면 완전히 틀릴 수 있다.

(4) 기술적 분석 : 저자는 앞에서 탑다운 기술투자자로 밝혔는데, 기술적 분석은 역사적 신고가를 돌파한 업종 대표주인 대형주, 상승각도 급증, 거래량 급증, 주봉이나 월봉으로 보는 중기추세 정도만 제한적으로 활용한다고 한다.

(5) 투자 심리 : 증권사 연간 전망(거의 맞는 적이 없음), 기술 유행어 따라하기(버블 임박 신호), 대통령의 펀드 가입 권유(대체로 좋다: 정부 정책에 맞서지 마라?), 가을 국면에 나타나는 7가지 사회적 현상(대중의 양떼 현상, 기술 유행어 따라하기, 비이성적 전망, 비관론자의 항복, 정부 규제, 황당한 기술, 과도한 정보 잡지 출현)

PART 6 주식시장 탈출 징후를 파악하라(절대 놓쳐서는 안 될 전조현상 TOP 9)

한국 증시 투자자를 기준으로 볼 때 주식시장에서 탈출해야 할 징후를 미리 파악하기 위해 절대 놓쳐서는 안 될 9가지 중요한 전조현상을 설명한다. 보통 국내 주식만 거래하는 투자자의 경우 이럴 때는 현금화를 주장하지만, 저자의 경우 상황이 좋아지는 미국 주식을 매수하는 쪽으로 계속 시장에 머무는 투자를 한다는 점이 다르다.

(1) 원화 약세 (USDKRW상승) : 제4차 달러강세는 2027년 이후에 진행될 가능성이 큰데, 이때는 한국을 비롯한 신흥국 증시에서 탈출하여 미국 증시의 가을 국면을 즐기기 위해 미국 주식에 투자하는 것이 좋다.

(2) 미국의 금리 상승 3년 차 : 1970년대 후반부터 금리 인상과 공황의 관계는 매우 높아졌다. 저자는 미국 증시 7기의 금리인상은 2023년~2024년에 발생할 가능성이 크다고 예측하는데, 그로부터 3년 후인 2026년~2027년에는 선진국 또는 준선진국(중국)에서 비교적 큰 버블 붕괴가 발생할 가능성이 높다고 본다.

(3) 신용 금리차 역전 현상 : 자산시장의 위험도를 가장 잘 나타내는 지표인 신용금리차(신용금리 스프레드) 역전현상인데, 이는 빠르게 반응하기 때문에 신용융자 상황과 함께 매주 한 번씩 지표를 보고 상황을 파악하는 것이 좋다.

3대 금리 스프레드(장단기 금리 스프레드, 신용 금리 스프레드, 한미 금리 스프레드)는 각각의 특성을 제대로 이해하면 시장을 이해하는 도구로서 가치가 있다. 장단기 금리 스프레드가 마이너스로 역전되면 신용경색이 시작되기 때문에 좋지 않다. 신용금리 스프레드는 급등은 공황이 곧 찾아온다는 전조현상이므로 투자자는 이때부터 가장 긴장해야 한다. 한미 금리 스프레드는 마이너스로 역전되는 자리가 대세 상승 초기이므로 좋다.

(4) 주식, 유가, 금, 채권까지 모두 상승하는 팽창 현상 : 전형적인 공황의 강력한 전조현상

(5) ‘제오지산수’ 3년 차 : ISM제조업지수, OECD 선행지수, GDP 성장률, 산업생산, 한국 수출의 앞글자를 따서 경기순환을 쉽게 이해할 수 있도록 저자가 만든 용어로, 수백 개가 넘는 온갖 경제지표를 무시하고 이 5개 핵심지표를 주기적으로 검토하는 것만으로 충분하다. 약 4년 주기의 단기 순환주기 측면에서 제오지산수 3년차가 되고, 역사적 고점 영역에 근접하면 공황의 조짐이 보이지 않아도 그 자체로 전조현상이 되므로 기계적으로 리스크를 관리하고 대비해야 한다.

(6) 신용융자와 반대매매 급증 : 수급에서 가장 강력한 선행 신호인 신용융자는 거시 경제에서 가장 강력한 선행신호인 신용 금리 스프레드와 함께 주기적으로 항상 점검해야 한다. 신용융자는 투자자의 탐욕과 증시 과열 수준을 잘 반영한다. 모든 공황은 반드시 레버리지가 동반된 부채의 일시 상환과 상관이 있다. 신용융자는 천정을 감지하는 선행 신호이며, 반대매매는 바닥을 사후에 확인하는 후행 신호다.

맘 편한 투자, 느린 투자, 지속 가능한 투자를 하기 위해서 신용, 미수 및 파생 레버리지는 쓰지 않는 것이 좋다. 경험 많은 중급 투자자 또는 투자 구루인 고급 투자자들이 주로 시장에서 퇴출되는 원인은 대부분 레버리지로 인한 반대매매라는 걸 반드시 명심해야 한다.

(7) 유동성 증가율 감소 : 달러 약세가 국내 유동성보다 훨씬 중요하며, M1 통화 유동성 시나리오 모델은 다음과 같다.
(1) 중앙은행과 정부가 공황에서 벗어나기 위해 양적완화, 금리 인하, 재정 적자 정책을 펴고 유동성을 공급한다.
(2) 급증한 유동성으로 겨울 국면과 봄 국면을 버틴다.
(3) 달러 약세가 진행되면 국내 유동성의 증가율이 점점 감소하면서 주가가 상승한다.
(4) 주가가 천정에 근접하면 국내 유동성 증가율이 감소한다.
(5) 달러 강세와 주가 폭락이 일시에 진행되며 다시 앞의 (1)단계로 회귀한다.

(8) 상승 각도 급증 후 거래량 폭증 : 버블은 스스로 자제하여 상승을 멈추지 못하는 자기조직화 속성이 있다. 또한 버블을 만드는 시간보다 파괴하는 시간이 훨씬 빠르다. 물론 상승 각도 급증을 일률적으로 정하기는 힘들지만 상승 각도가 급증하는 현상이 나타나면 반드시 가을 국면이라 정의할 수 있다.

(9) VIX, TED, CDS, LIBOR-OIS 스프레드 급등 :
(1) VIX(Volatility Index) : S&P 500지수 옵션의 30일 변동성을 나타내는 일명 공포지수로 통상 VIX 40 이상을 공포구간으로 정의하며, 매주 한 두 번씩 VIX지수를 확인하여 20 이상으로 급등하면 리스크를 관리하는 목적으로 사용한다.

2) TED 스프레드 : 미국 3개월 단기국채(T-bills) 금리와 3개월 국제 리보 금리인 유로달러(EuroDollar) 간의 금리차를 말한다. LIBOR(London Interbank Offered Rate) 금리는 USD, EUR, GBP, JPY, CHF 등 5개의 통화로 집계되며, 공식명칭은 ICE(Intercontinental Exchange) LIBOR이며, 국제 핫머니의 위험성을 잘 나타내는데, TED 스프레드가 급증한다는 것은 글로벌 금융 경색의 전조현상이 된다.

(3) CDS(Credit Default Swap) 프리미엄 : 신용부도스왑 프리미엄은 국가 부도 확률을 담보로 한 파생상품이다. 투자하고 있거나 투자하려는 국가의 CDS 프리미엄이 고점인지 저점인지를 확인하여 투자의사 결정에 참고하면 좋겠다.

(4) LIBOR-OIS 스프레드 : LIBOR(London Interbank Offered Rate)-OIS(Overnight Index Swap) 스프레드는 달러 자금시장의 경색 여부 즉, 달러화 자금시장의 스트레스를 보여주는 중요지표다. OIS는연방기금 금리를 추종하는 국내외 금융기관 간의 하루짜리 초단기 외화대출 금리인데, 은행의 신용도에 문제가 드러나지 않은 상황에서 리보와 OIS 스프레드 확대는 달러화 유동성이 부족하다는 의미이다. 따라서 국제 핫머니가 미국 달러를 적극 매수하면 LOBOR금리는 상승하고 OIS금리는 하락하기 때문에 스프레드가 급증한다. 달러 강세와 국제 신용 경색의 전조현상으로 중요한 지표다.

<에필로그>

탑다운 기술투자 전략은 오랜 기간 많은 공부가 필요하다. 오랫동안 보유하고 외부 소음에 흔들리지 않는 인화의 내공도 필요하다.

전조현상의 마지막은 모든 투자의 기본인 시나리오 모델과 순환주기로 돌아온다. 따라서 정확한 마켓 타이밍을 예측하기 보다는 적당히 때가 되면 공포심을 뒤로 하고 아무 생각 없이 주식을 분할 매수해야 한다. 반대로 적당한 때가 되면 탐욕을 버리고 점진적으로 미국 달러 표시 채권으로 자산을 분할해서 옮기고 리스크 관리를 해야 한다.

2년 단기 보유와 5년 중기 보유를 하는 맘.느.지.투자 즉, 시나리오 투자법을 제대로 실행하기 위한 가장 핵심 태도는 주도 업종을 오래 보유하는 인화의 내공이다. 씨앗을 뿌리고 난 후 시간이라는 조건이 수확의 가장 중요한 요소임을 깨달아야 한다.

투자자가 주식시장에서 오래 생존하기 위해서는 순환주기에 따른 사물의 팽창과 축소(수축)의 본질을 이해하고 적당히 리스크를 관리하는 습관을 들이는 것이 중요하다. 2024년 전후에 한국 증시에서 수익을 실현하고 2027년 이후 다음 투자처인 미국 증시로 옮겨가면 된다.

시나리오 모델의 기본 입장은 주식시장을 포함한 5대 자산과 금융 생태계는 그 운명이 이미 정해져 있다는 것이다. 중기 12국면은 역사에서 반복되는 패턴을 일반 법칙으로 정리하고 투자 명인들의 사고방식을 도식화한 것이다. 다만 시투 모델을 활용한 투자법을 기계적으로 적용하면 곤란하다. 끊임없는 학습을 통해 변화에 적응하면서도 중기12국면도 진화해야 한다.

시나리오 모델이라는 지도, 전조현상이라는 나침반 그리고 순환주기라는 시계를 가지고 경제적 자유인이 되기 위한 투자 여행을 떠날 준비가 되었다. 시나리오 투자법은 투자 내공의 완성이 아니고 내공을 키우기 위한 시발점이라고 보는 것이 좋다.

저자의 3세대 시나리오 투자모델은 미국 달러의 순환주기인 17년을 중기 순환주기에 맞춰 그 안에서 3~4년의 단기적인 순환주기에 따른 금융 생태계와 5대 자산 간의 움직임의 상관관계를 국내 투자자들이 직관적으로 받아들여 활용하기 쉽게 봄, 여름, 가을, 겨울의 4계절로 나누고 각 계절을 다시 세부적으로 1월~12월까지 주요 특징과 꼭 확인해야 할 전조현상, 각 국면별 주도 업종을 큰 틀에서 제시한 것이다.

본질은 단순하다는 아리스토델레스의 말마따나 살아 움직이는 복잡한 경제와 금융 현상을 알기 쉽고 단순하게 설명할 수 있는 것은 진정한 앎에 이르지 않고서는 어려운 일이다. 무릇 주식투자를 포함해 어떤 분야에서든 혼자서 오랜 시간 공부와 실전 경험 및 정신수양을 통해 자신만의 세계를 구축하고 계속 진화시켜 나가는 진정한 고수들은 정말 힘들고 지난한 과정을 온몸으로 겪으며 살아남아 엄청난 내공을 갖추고 끝내 정상에 우뚝 선 사람들이다. 20여년이 넘는 생생한 투자경험과 지식을 고스란히 책과 블로그, 유튜브를 통해 전수해주는 저자 역시 그러하리라 충분히 짐작해볼 수 있다.

책에는 내용 이해를 도와주는 다양한 그림과 차트, 글상자들이 있어서 가독성도 괜찮다. 이제 막 주식투자의 세계에 발을 담근 소위 주린이 투자자들한테는 내용이 조금 어려울 수도 있을 것 같고, 초급에서 중급으로 넘어가는 수준 정도의 투자자들한테 많은 도움이 될 것 같다. 여러 번 반복하여 정독하면서 거시 경제를 읽고 순환주기별 핵심적인 특징과 핵심지표를 통해 전조현상을 읽어내는 눈을 키우고 각 국면별로 5대 자산의 움직임의 상관관계를 제대로 파악한다면 분명 투자성과가 획기적으로 향상될 것이라고 생각한다.

저자가 에필로그에도 썼듯이 탑다운 기술투자 전략은 오랜 기간 많은 공부가 필요하다. 다만 독자들한테 투자 공부를 하는 구체적인 방법 제시가 조금 부족하다는 느낌은 아쉬움으로 남는다. 부록이나 참고문헌 제시를 통해 저자가 그동안 공부하면서 또는 투자하면서 참고했던 도서나 논문, 자료 등의 문헌이나 참고할만한 주요 웹사이트 같은 걸 모아서 정리해 줬으면 더 좋았을 것 같다. 어쩌면 저자는 도그마를 경계하고 독자 스스로가 공부해보라는 차원에서 일부러 제시하지 않았을 수도 있다는 생각도 든다.

이 책은 제대로 한 번 배우고 나면 평생 써먹는 투자법이라는 말이 결코 과장이 아님을 알게 된다. 지나치게 세세한 숫자나 디테일에만 매몰되어 큰 그림을 놓치는 우를 범하기보다는 대충 큰 그림과 제대로 된 방향성을 잡고 앞으로 나아가는 것이 더 중요하다. 이제 겨우 한 고개를 넘고 보니 더 높고 큰 산이 버티고 서 있는 느낌이지만, 그래도 이 책이 건네준 보물지도와 나침반, 시계라는 훌륭한 생존도구를 갖추고 있으니 자신감을 갖고 한 번 도전해 볼 용기를 내어 볼 수 있겠다.

아파트밖에 모르던 황 과장, 빌라 한 채 값으로 건물주 되다

아파트밖에 모르던 황 과장, 빌라 한 채 값으로 건물주 되다 - 마흔 살 직장인의 인생을 완전히 바꾼 부동산 부자 되기 액션 플랜
황성태.효연.하선 지음 / 예문 / 2020년 12월

제목 : 아파트밖에 모르던 황 과장, 빌라 한 채 값으로 건물주 되다 (마흔 살 직장인의 인생을 완전히 바꾼 부동산 부자 되기 액션 플랜)

저자 : 황성태, 효연, 하선

출판사 : 예문 (2020.12월 출간)

페이지 : 320

전세계적으로 코로나 사태가 생각보다 장기화되면서 부의 양극화가 점점 심화되고 있음을 실감하는 요즘입니다.

세계 각국은 코로나 팬데믹으로 인해 경기가 크게 고꾸라지고 실업자들이 늘어나다보니 금리를 제로 수준으로 인하하고 재정정책을 통해 유사 이래 엄청난 규모의 돈을 풀고 있습니다. 그 결과 넘쳐나는 유동성은 자산시장으로 몰려 연일 고공행진을 하면서 가진 자와 없는 자의 간극을 최대로 벌려놓고 있습니다.

주식이든 비트코인이든 부동산이든 자산이라는 것은 죄다 가격이 하늘높은 줄 모르게 치솟아 오르고 있습니다. 우리나라만 하더라도 작년부터 영끌, 빚투, 벼락거지, 동학개미, 풍년거지 등의 신조어가 나타나면서 소위 FOMO(fear of missing out) 현상이 본격화되는 것 같습니다.

저는 요즘 정년퇴직을 몇년 앞두고 고민이 많습니다. 나름 공기업을 다니며 안정적인 가정경제를 유지해 왔다고는 하지만, 30대 초반에 갑자기 건강이 나빠져 큰 수술을 받은 이후부터는 계속되는 병원비 지출과 신중하고 지속적인 건강관리가 저와 우리 가족의 삶에서 늘 1순위를 차지하다보니 모든 면에서 자신감이 많이 떨어졌습니다.

그나마 수도권에 지어진지 30년도 넘는 낡은 아파트 한 채가 거의 전재산인데 좀 더 젊었을 때부터 평소 부동산, 주식 등 자산관리에 관심을 가지고 제대로 공부를 해두지 않은 것이 정말로 후회됩니다.

공직자는 주식투자를 하면 안 된다는 내부 윤리규정은 논외로 치더라도 주변에서 주식은 위험한 도박과 같으니 절대 하면 안 된다는 잘못된 생각을 아무런 검증 없이 그냥 곧이곧대로 받아들인 것이나

막연히 부동산은 큰돈이 있어야만 투자가 가능하다거나 빚내는 것을 지나치게 두려워해서 여러 차례 기회를 알아보지 못하고 지나쳐 왔습니다.

게다가 집이라는 것은 우리 가족이 살 집 한 채 있으면 되는 것 아닌가라는 다소 안이한 생각을 가지고 있었기 때문에 이를 효과적으로 활용해 노후 대비용이든 자녀 상속.증여용이든 재산을 적극적으로 증식해야 한다는 마음도 거의 없었습니다.

마흔 살 직장인의 인생을 완전히 바꾼 부동산 부자 되기 액션 플랜이라는 부제가 붙은 <아파트밖에 모르던 황 과장, 빌라 한 채 값으로 건물주 되다>라는 책을 우연히 출판사 예문의 서평단 모집 포스트를 통해 알게 되었습니다.

정부의 부동산 대책 특히 서울의 강남 아파트에 대한 고강도 규제대책이 나올 때마다 마치 약속이나 한 듯 사람들은 영혼까지 끌어모아 똘똘한 한 채를 갖기 위해 몰려들었고 결과적으로 강남 아파트는 가격이 천정부지로 올라 저같은 서민들에게는 이미 넘사벽이 된지 오랩니다.

이런 상황에서 책 제목이 우선 눈길을 끌었습니다. 처음에는 아파트는 너무 비싸니 조금 싼 빌라나 단독주택이라도 구입하라는 대안을 제시하는 책인가 했지만, 이내 책 소개를 살펴보니 '부동산 투자'와는 전혀 다른 '부동산 사업'이라는 신세계로 안내하는 책이었습니다. 도심 속의 낡은 빨간 벽돌집을 사서 이를 리모델링하거나 아예 허물고 신축하여 임대를 놓던 되팔던 하는 형태의 기존의 부동산 투자와는 전혀 다른 차원의 접근법을 알려주는 책이었습니다.

사실 오래된 아파트에 살면서 나이가 들다보니 가끔은 교외의 전원주택에서의 삶도 꿈꿔보고 도심의 단독주택에서 생활하는 것도 상상을 해보았지만 여전히 내게 떠오르는 마땅한 해결책은 없었고 돈이 없어서 못한다는 맥빠진 결론밖에 없었습니다.

그동안 중산층 정도의 부동산 투자는 아파트를 사서 값이 오르기를 기다렸다가 되팔아 시세차익을 남기거나 경매를 통해 싸게 낙찰 받은 후 약간 수선한 후에 좀 더 비싼 가격에 되팔거나 다수의 부동산에 전세라는 레버리지를 안고 갭투자를 통해 임대하는 정도가 다라고 생각했었습니다.

그나마 이런 일도 결국 일정 금액 이상의 큰 종자돈이 마련되어 있어야 한다는 잘못된 고정관념에 사로잡혀 있었고, 무엇보다도 부동산으로 부자가 된 사람들은 하나같이 투기꾼으로 싸잡아 몰아가는 풍조 때문에 부동산에 대한 공부를 외면했던 것도 사실입니다. 또한 사업이라는 건 힘들더라도 혼자서 해나가야지 동업을 하면 안 된다라는 잘못된 믿음도 한몫 했습니다.

하지만 이 책에서 하선에게 1:1 코칭을 받고 성공적으로 프로젝트를 하나하나 진행해 나가는 황 과장의 사례를 따라가다 보니 생각을 달리하면 새로운 방법이 있을 수 있겠다는 희망을 가지게 되었습니다.

이 책을 통해 그동안 대형 건설사를 낀 대규모 시행사들의 전유물로만 여겼던 부동산 개발 프로젝트 파이낸싱이라는 것이 꼭 대기업들만 활용하는 것이 아니라는 것도 알게 되었고, 특히 이 책의 핵심 주장인 도심 내 소규모 도시재생사업이라는 새로운 블루오션의 비즈니스 영역에 대해서도 좀 더 명확하게 이해하게 되었습니다. 

책은 40대 직장인 황성태 과장과 대장, 하선, 효연 등 실제 프로젝트 진행 사례를 바탕으로 재미있는 소설 형식으로 쓰여 있어서 딱딱하지 않고 재미있게 흐름을 따라가며 읽을 수 있습니다.

책은 크게 5개 파트와 부록으로 구성되었습니다. 

각 파트는 실제 사업의 전개 순서를 따라 수익형 부동산 개발 사업과 관련된 기초 개념 익히기에서부터 성공하는 사업지를 물색하는 방법, 원가 및 사업성 분석을 위한 엑셀 자료, 기획설계 등의 기획 단계는 물론 개인이 혼자 감당하기에는 다소 투자규모가 있을 경우 지인들과 공동투자를 위한 공동사업 약정서 예시, 구체적으로 성공적인 자금조달이 이루어질 수 있도록 금융기관과 접촉하고 심사역을 설득할 수 있는 사업계획서 작성 방법에 이르기까지 전체 과정을 빠짐없이 다룸으로써 초보 사업가가 알아야 할 태도, 마음가짐, 공부방법, 주요 체크 포인트 등 부동산 개발 사업 관련 비법을 아낌없이 나누어 주고 있습니다.

또한 부록에서는 실제 경험을 바탕으로 건축사와 시공사를 선정하는 노하우는 물론 세금문제를 다룰 때 주의할 점을 알려주며, 부동산 관련 주요 용어들을 간략하게 정리함으로써 소형 수익형 부동산 개발 사업을 처음 시작하려고 하거나 이에 대해 공부하고자 하는 독자들에게는 교과서와 같은 책이라고 할 수 있습니다.

책은 나름 중요한 포인트마다 노란 형광펜으로 밑줄까지 친절하게 그어놨고, 중간 중간에 표와 그림, 사진 등 독자의 이해를 도와주는 다양한 장치들을 적절히 배치하여 가독성이 매우 뛰어나며, 보충 설명이 필요한 내용들은 'MORE LESSONS'로 배경 색을 넣어 박스 처리하는 등 매우 세심한 편집이 돋보입니다.

이 책은 소형 수익형 부동산 개발이라는 도시재생 사업을 하는 디벨로퍼라는 개념을 통해 부동산을 지금까지와는 전혀 다른 눈으로 바라볼 수 있게 해주었습니다. 도심 내 한정된 부동산을 지역 특색에 맞게 가장 효율적으로 활용할 수 있도록 하는 디벨로퍼야말로 도시 재생 디자이너라는 정말 멋진 직업이라고 생각됩니다. 또한 대규모 개발사업과 달리 개별 사업기간이 비교적 짧은데다 프로젝트 파이낸싱이라는 금융기법을 적절히 활용할 경우 정말 알찬 비즈니스 모델이라는 걸 알게 되었습니다.

하지만 저자들은 이 책에서 말하는 소규모 도시재생 사업 역시 수익을 창출해야 하는 엄연한 사업이기에 무엇보다도 철저하게 지역 특색과 입지를 분석하는 인문학적 통찰력과 더불어, 원가와 수익성 분석, 세금 문제 등을 보수적으로 산정하는 경영학적 관점에서 접근해야 함을 강조합니다.  

또한 기존 부동산을 매수하고 이를 활용하는 사업이다보니 매도인, 공인중개사, 인근 주민은 물론 공동사업자, 설계사무소, 관공서, 세무사, 법무사, 시공사, 금융기관 등 사업 진행과 관련하여 실로 다양한 이해관계자들과 소통하며 설득하고 협력을 이끌어낼 수 있는 리더십을 갖추는 것도 반드시 필요한 일이라고 생각됩니다. 

결국 큰 틀에서 인문학적 통찰과 경영 마인드, 보수적인 금융조달 등을 아우르는 통합적인 접근이 필요한 사업으로 이해하면 될 것 같습니다.

그럼에도 불구하고 실무적으로는 NOI, NPV, IRR, 캡 레이트 같은 중요한 개념과 계산 방법을 잘 숙지하는 게 중요하기 때문에 역시 엑셀이나 워드, 파워포인트, 한글 같은 OA프로그램은 업무적으로나 실생활에서 정말 능숙하게 다룰 수 있어야 할 것 같습니다. 특히 엑셀은 사업이나 투자에 있어 필수 도구라는 생각이 듭니다.

거기에다 더하여 저자들은 부동산 사업의 특성상 건축 설계도면을 보는 방법을 익히라고 주문하는데 전적으로 동의합니다. 저는 문과 출신이라 설계도면을 볼 줄 모르는데 이제부터 열심히 자료나 책을 찾아서 기본적인 것은 배우도록 하겠습니다.

개인적으로 코로나 취약계층이라 지난해 11월말부터 계속 재택근무를 하고 있다보니 바깥에 거의 나가보지 못하고 있지만, 좀 더 사회적 거리두기 등 상황이 호전되면 열심히 임장도 다니면서 실제로 다양한 건축물도 관찰하면서 책에서 강조했던 지역 분석부터 시작해보려고 합니다.

매년말이면 수능 만점자 인터뷰를 접하게 되는데 이들이 공통적으로 하는 얘기가 교과서와 학교 학습에 충실했다는 뻔한 답변을 하는 걸 보게 됩니다. 사실 이는 조금만 생각해보면 교과서라는 것이 해당 과목에서 다루는 모든 학습 주제와 영역에 대해 검증된 전문가들의 이론과 의견을 가장 균형있게 다루고 있는 기본적인 정석 교재라는 점에서 당연한 얘기라고 생각됩니다.

저를 포함한 독자들도 이 책이 제시하는 교과서 같은 정석을 제대로 배우고 익혀 실천한다면 극소수의 수능 만점자들처럼 소규모 도시재생 사업 부문에서 충분히 성공할 수 있을 거라고 생각합니다. 우선 도심 속 낡은 부동산에 지금까지와는 전혀 다른 새로운 가치를 창출하는 디자이너적인 혁신적 아이디어를 실제 공간으로 탈바꿈시켜 건축주로서 가장 큰 보람을 얻을 수 있고, 미래의 잠재가치가 엄청난 비즈니스 경영자로서도 진짜로 돈도 많이 버는 행복한 부자가 될 수 있을 것 같습니다.

개인적인 공부 차원에서 책을 보면서 제가 직접 하나씩 엑셀 양식을 만들어보고 있는 중입니다만, 책에 예시한 사업수지분석 엑셀 파일이나 공동사업 약정서, 사업계획서 등 샘플 파일은 저자들의 홈페이지나 블로그가 운영되고 있는지는 검색해 보질 못했지만 그런 공간에 공유해 주시면 정말 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다. 

자신들의 핵심 영업비밀이나 다름없는 노하우를 책을 통해 아낌없이 공개해주신 공동저자분들께 이 리뷰를 빌어 감사의 말씀을 전합니다.

* 오탈자 정리

157쪽 아래에서 7번째 줄 : 중공업지역 -> 준공업지역

190쪽 아래에서 7번째 줄 : 주변을 주변을 -> 주변을

227쪽 오른쪽 아래 그림의 왼쪽 하단부 : 비주거용 -> 주거용

워런 버핏 투자의 역사

워런 버핏 투자의 역사 - 버핏의 투자 포트폴리오 20개로 배우는 가치투자의 법칙
예페이 루 지음, 백승우 옮김, 오인석 감수 / 한즈미디어(한스미디어) / 2019년 10월

오늘날 현존하는 가장 위대한 투자자는 단연 오마하의 현인이라 불리는 워런 버핏이다.
주식투자를 잘 모르는 사람조차도 그가 대단한 투자자라는 것쯤은 익히 들어서 알고 있을 것이다.
오랜 기간 동안 탁월한 투자 실적을 기록하고 있고, 비록 그가 직접 저술하지는 않았어도 그의 이름이 들어간 수많은 주식투자 책들이 여전히 나오고 있고 항상 인기가 많다.

어쩌면 이 책도 그런 책들 가운데 하나일 수도 있지만, 그간 나왔던 책과 다소 차이가 뚜렷한 부분이 있다.
이 책은 버핏이 투자를 실행했던 20개의 사례를 선별하여 초창기의 파트너십 기간과 중반기, 후반기 등 크게 3개의 시기로 구분하고 각 시기별로 버핏의 투자 철학이 어떻게 발전하고 변화하며 진화해 왔는지를 현직 펀드매니저가 심층적으로 분석한 투자 연대기이다.

저자는 버핏의 주요 투자 사례를 분석하면서 그가 투자 결정을 내리며 취했던 상세 조치를 살펴보고, 제3자의 관점에서 버핏과 당시 다른 투자자가 각 상황에서 고려했을 논리적 근거를 이해해 보려고 시도하는 한편, 그 당시에 버핏이 했던 것처럼 그 기업에 관해 연구한 애널리스트의 관점을 취해봄으로써 보다 현실적인 분석을 독자들에게 제공하고, 스스로 자신의 통찰과 결론을 끌어낼 수 있도록 하기 위해 이 책을 썼다고 밝히고 있다.

책에서 다루는 연대기별 분석대상 사례 기업(20개)의 목록은 아래 목차와 같다.

1부 투자에 눈을 뜨다: 파트너십 기간(1957-1968)

 - 샌본 맵 컴퍼니
 - 뎀스터 밀 매뉴팩처링 컴퍼니
 - 텍사스 내셔널 페트롤리엄 컴퍼니
 - 아메리칸 익스프레스
 - 버크셔 해서웨이

버핏은 1957년에 투자 파트너십을 결성하면서 본격적인 투자 경력을 시작했다.
초기에는 벤저민 그레이엄의 제자답게 내재가치와 가격을 비교하여 충분히 싼 가격(헐값)에 매수하는 자신의 투자철학(원칙)을 지나치게 고수하였고, 자신이 투자한 회사를 파트너들에게만 공개하는 블랙박스 유형의 전략을 채택하였다.
이 시기에는 주로 저평가된 기업가치에 대한 베팅과 오늘날 버핏 그 자체라고 볼 수 있는 버크셔 해서웨이의 기업활동이 혼합된 투자행태를 보였다.

이 기간 동안 미국의 경제 상황은 비교적 안정적으로 성장하고 있었으나, 인플레이션이 빠르게 상승하기 시작하면서 기업가치가 저평가된 투자대상 기업들을 찾기가 점점 힘들어지게 되자 결국 1968년 투자 파트너십을 해산하게 되었다.
초창기 투자 경력 기간 동안 버핏은 기업의 본질을 꿰뚫어보는 탁월한 눈에 비해 능력이 부족한 경영진을 계속 끌어안고 가는 실수로 저질렀다.
이러한 실수를 계기로 뛰어난 경영진을 새로 영입하고 투자에 있어 훌륭한 능력을 갖춘 경영진이 운영하고 있는지가 가장 중요한 고려 요인으로 작용하게 되었다고 분석한다.

2부 기업의 본질적 가치를 발견하다: 중반기(1968-1990)

 - 내셔널 인뎀니티 컴퍼니
 - 시즈 캔디즈
 - 워싱턴 포스트
 - 가이코
 - 버펄로 이브닝 뉴스
 - 네브래스카 퍼니처 마트
 - 캐피탈 시티즈/ABC
 - 살로먼-우선주 투자
 - 코카콜라

버핏은 1968년 투자 파트너십을 해산하고 본격적으로 버크셔 해서웨이를 새로운 투자 수단을 활용하기 시작하면서부터 비공개 기업에 점점 더 많이 투자를 실행하게 되었다.
이 시기의 투자(인수) 대상 기업들은 초창기에 계량적 분석에 의해 내재가치 대비 저평가된 기업들, 충분한 안전마진을 제공하는 기업을 매수하는 것과 달리
투자대상 기업이 운영하는 사업의 질, 즉 지속가능한 수익을 창출하는 능력을 가장 중요하게 고려하였고, 따라서 확고한 지배주주 지위를 확보함으로써 자산 기반을 대폭 확장해 나가는 방식으로 질적인 요소들을 포함하는 투자로 옮겨갔다.

이는 1960년대말 미국의 주식시장이 활황이었기 때문에 예전같은 가치투자 기회가 줄어든 것이 큰 원인이기도 하지만,
1974년, 1979년, 1982년의 커다란 주식시장 침체와 인플레이션, 고금리 등 불황도 버핏의 투자철학에 변화를 초래한 주요한 요인이다.
이 시기 동안에 보여지는 투자행태의 질적 변화에도 불구하고, 버핏은 여전히 큰 틀에서는 고전적인 가치투자의 원칙을 굳게 유지했던 것으로 보인다.

3부 시대에 맞추어 진화하고 변신하다: 후반기(1990-2014)

 - US 에어 그룹
 - 웰스 파고
 - 제널리 리
 - 미드아메리칸 에너지 홀딩스 컴퍼니
 - 벌링턴 노던
 - IBM

1990년부터 최근에 이르기까지의 후반기에 나타난 특징은 버핏의 버크셔 해서웨이의 자산규모(장부가치)가 엄청나게 늘어남에 따라 개별 투자규모 또한 효율적인 자본 활용이라는 측면을 고려한 대규모 투자로 이어진다는 점이다.
걸프전, IT 기반의 강세장과 버블 붕괴, 충격적인 9.11테러와 서브 프라임 모기지로 촉발된 리먼 브라더스 사태 등 굵직한 정치.경제적 사건들로 말미암은 경제적 혼란과 금융시장의 높아진 불확실성은 우량한 기업들의 주가도 동반 폭락하게 만들었다.
이는 결국 버핏과 같은 현명한 투자자들에게는 간만에 우량자산을 헐값에 사들일 수 있는 충분한 안전마진을 제공한 셈이 되었고, 이 시기에 웰스 파고, 벌링턴 노던 등을 인수하기도 하였다.

4부 거인의 어깨 위에서

 - 투자 전략의 진화
 - 버핏에서 배울 점

버핏은 사업에 대한 계량적 가치평가(이익 기반이든 자산기반이든)가 진화한 것처럼 사업 운영의 질적 측면을 이해하는 자신의 능력을 훨씬 더 크게 신뢰하게 되었다.
버핏의 경력은 어떤 부분에서는 시장에 존재했던 기회, 또 다른 부분에서는 버핏 자신의 발전, 그리고 그가 운용한 투자자산의 원천 및 한계에 의해 꾸준히 진화했다.
신뢰할 수 있고 유능한 경영진 같은 투자 기준은 그의 투자 경력 내내 일관되게 적용되었다.
기업의 복합적 능력, 그리고 대규모 자본을 투자할 기회 같은 다른 측면들도 시간이 지남에 따라 발전했다.
이러한 진화를 통해 버핏은 자신의 파트너십을 성공적으로 관리하는 것에서 시작해 결국에는 세계에서 가장 큰 투자 수단 중 하나를 성공적으로 관리하게 되었다.

버핏이 투자 프로세스에서 중요시 한 건, 정보의 질(이용 가능한 객관적인 테이터의 수준이 높은 산업과 기업), 이익 성장의 일관성(매출과 이익이 꾸준한 장기적 수익 창출 능력을 가진 기업), 투자 스타일을 투자 기회에 맞추기(내재가치보다 상당히 저평가된 일반유형의 증권, 워크아웃, 지배상황의 적절하고 유연한 조합의 활용), 경영진의 중요성(투자대상 기업을 운영하는 경영진의 탁월함, 정직함)이었다.
오늘날 투자 세계에서는 많은 투자자가 ‘가치’, ‘성장’, ‘이벤트 활용’ 같은 다양한 스타일 중 하나의 방식만을 따라 자신의 투자 전략을 정의하지만, 버핏은 그러한 유형들을 초월하여 꾸준히 진화해 왔다.

단순히 보면 버핏은 초창기 가치(Value) 중심에서 중반기 이후 질(Quality) 중심으로 투자의 핵심 축이 옮겨간 것이 아닌가 싶기도 하지만, 그는 값싼 넷넷 투자만 하지 않았고 양질의 기업이나 우선주에만 투자하지도 않았으며, 시장 상황과 개인적인 투자 구조에 투자 전략을 맞추었다.
무엇보다도 버핏은 투자할 기업을 정확하고 제대로 파악하기 위해 끊임없이 읽고 분석하고 배우며 자신의 능력범위를 꾸준히 확장하는 데 온 힘을 쏟는 겸손함을 잃지 않았다.

아직 초보 투자자로서 그동안 여러 권의 버핏 관련 책을 접해 보았다.
그 중에는 앨리스 슈뢰더가 쓴 약 2천 페이지에 달하는 두 권짜리 벽돌책인 워런 버핏의 최초의 자서전이라고 씌여 있던 <스노우볼(원제 The Snowball: Warren Buffett and the Business of Life (알에이치코리아, 2008년)>도 들어 있는데, 정작 이런 깊이있는 분석과 내용은 거의 들어있지 않아 다소 실망했던 기억이 있다.

이 책을 읽고나서 여전히 투자는 정말 어렵고 힘든 과정임을 재확인하게 되지만, 여러 권의 책을 많이 읽는 것보다 오히려 한 권이라도 반복해서 내 것으로 소화하고 나의 철학과 원칙으로 재구성하는 것이 중요함을 새삼 깨닫게 된다.
성공한 투자자, 현명한 투자자, 위대한 투자자까지는 아니더라도 최소한 잃지 않는 투자자가 되기 위해서는 반드시 거쳐야 할 필요한 과정이고 배우고 익혀야 할 가치 있는 교훈이 가득하다. 

 

퇴직연금 100% 활용하기

퇴직연금 100% 활용하기
유판영 지음 / 미래의창 / 2015년 12월

퇴직연금 100% 활용하기

저자: 유판영

미래의창, 2015

정말 우연한 기회에 <미래의창> 출판사 마케팅팀 담당자로부터 쪽지를 하나 받았습니다. 저의 블로그를 보다가 이번에 새로 나온 책 『퇴직연금 100% 활용하기』에 관심이 있을 것 같아 도서를 보내주겠다는 겁니다. 가만있자 <미래의창>? 여기는 투자관련 고전이라 불리는 앙드레 코스톨라니의 명저들(『돈, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라』, 『투자는 심리게임이다』, 『실전 투자강의』)을 출판한 곳인데(물론 이 책들은 제가 직접 구입해서 읽은 책이기도 합니다)... 오호, 이런 고마울 데가, 새해 벽두에 책 선물을 받다니.... 저야 평소에도 워낙 책을 좋아해서 흔쾌히 수락하고 책을 넙죽 받았죠.

저자는 현재 신한금융투자에서 연금 관련 세무컨설팅 업무를 담당하는 공인회계사 유판영 씨입니다. 아무래도 금융회사 일선 현장에서 수많은 고객들의 퇴직연금을 상담해주는 분이다 보니 이론적이거나 너무 현실과 동떨어진 구호 대신 현장의 풍부한 경험과 노하우가 책 곳곳에 녹아들어 있다는 걸 알 수 있습니다.

제가 다니는 회사는 퇴직연금제도가 도입되지 않고 아직까지는 종전의 퇴직금 제도를 유지하고 있습니다만, 작년 말부터 인사부에서 퇴직연금 도입을 검토하고 있다는 얘기도 들리고, 어차피 정부에서도 단계적으로 퇴직연금제도로 전환하도록 강제하고 있는 상황이므로 올해에는 퇴직연금제도가 도입될 것으로 보여서 퇴직연금제도에 대해 궁금한 것들이 참 많았습니다.

게다가 저도 이제 임금피크제 편입 등 은퇴시기가 코앞으로 바짝 다가온 입장이다 보니 막연한 재테크의 차원을 넘어 보다 실질적으로 노후 준비에 도움이 될 수 있는 구체적인 방안들에 대해 고민하지 않을 수 없는 터에 이 책을 만나게 된 건 정말 고맙고 다행스러운 일입니다.

책은 크게 2부로 구성되었습니다. 1부 연금의 이해 편에서는 흔히 3층 연금체계라고 알려진 국민연금, 퇴직연금, 개인연금 등 연금의 구조, DB형과 DC형 연금의 선택을 위한 장단점 비교, IRP와 주택연금 등에 대해 알아보고 이러한 기초지식들을 활용한 나만의 연금블록 쌓기로 은퇴 후 필요자금 산출 사례를 통해 각자 자신의 상황에 맞추어 구체적으로 시뮬레이션 해볼 수 있게 구성하였습니다.

2부 연금소득세의 절세 전략은 제가 볼 때 이 책의 핵심파트이자 최대 강점이라고 할 수 있습니다. 저자의 말마따나 연금과 세금은 분리해서 생각할 수도 없고, 분리해서 생각해서도 안 된다는 걸 이 책을 보고 확실하게 알게 되었습니다. 연금소득세의 적용대상과 특히 저와 같은 일반 직장인이라면 잘 모를 수 있는 연금계좌의 인출순서에 따라 세금이 다르게 적용된다는 사실을 새롭게 알게 되었습니다. 부득이한 사유로 연금을 해지할 경우에 세금을 줄이는 구체적인 방법과 세금을 고려해서 연금계좌를 운용하는 방법, 연금계좌의 경우 세액공제를 일단은 받는 것이 유리하다는 점, 연금수령 한도를 잘 활용하면 절세가 가능하다는 것들을 구체적인 사례 비교와 계산방법까지 상세하고 친절하게 제시하고 있습니다.

책은 다소 딱딱해지기 쉬운 금융지식을 다양한 도표와 그림, 주석 등을 적절하게 활용하여 독자의 이해를 높이기 위해 노력한 흔적이 곳곳에 묻어납니다. 자칫 어려울 수도 있는 내용들이지만 도표와 주석의 산식과 그림들을 보면서 쉽고 재미있게 읽어나갈 수 있습니다.

어느덧 100세 시대가 되었습니다. 건강하고 노후가 잘 준비된 사람에게는 장수가 진정 축복이겠지만, 그렇지 못한 사람들에게는 오래 살아가야 하는 것이야말로 인생 최대의 리스크이자 저주가 될 것이라고 합니다. 지금처럼 경제활동을 할 수 있는 현역시절에는 노동의 댓가로서 월급을 받지만, 은퇴 이후 경제력이 없는 상황에서 저자의 표현처럼 ‘현실적으로 든든하게 준비할 수 있는 은퇴 이후 월급’인 퇴직연금은 결국 현역시절에 미리 미리 준비해 두어야 하는 것임을 절실하게 느끼고 있습니다. 더욱이 국민연금의 소득대체율이 과거 70%에서 점점 낮아져 40%대, 실질적인 소득대체율로 따지면 20%대에 불과한 상태에서 예전처럼 국민연금에만 의지해서는 은퇴 후 곧바로 노인빈곤층으로 전락할 수밖에 없다는 위기감을 느낍니다.

정부에서도 이러한 소득대체율 저하로 인해 퇴직연금, 개인연금 등 사적연금의 활성화라는 대책을 통해 사회안전망을 확충하려는 것으로 보입니다. 그 일환으로 퇴직금도 일시금보다는 연금으로 수령할 때 세금 측면에서 무조건 유리하도록 소득세법이 개정되는 등 앞으로도 연금에 대한 세제지원은 강화될 수밖에 없을 것으로 저자는 전망합니다.

가난한 사람은 재테크를 하고 부자들은 세테크를 한다는 말도 들었습니다. 어느 나라든 세법처럼 자주 바뀌고 복잡하고 어려운 것이 없다고도 합니다. “자산진단? 있어야 받지! 모일만 하면 없어지고, 모일만 하면 없어지고.” “없으니까 받는 거예요!” 한 보험회사의 TV광고 카피처럼 행복한 노후를 위한 은퇴준비를 위해서도 전문가에 의한 자산진단처럼 은퇴준비 진단이 필요해보입니다. 물론 은퇴준비에는 은퇴 이후의 돈 외에도 일, 여가, 건강, 관계 등이 포함되겠지만, 그 중에서 적어도 돈과 관련하여 중핵이 되는 퇴직연금에 대한 진단만큼은 이 책에서 제시하는 다양한 사례와 시뮬레이션 등을 통해서 스스로 시도해 볼 수도 있지 않을까 싶습니다.

이 책을 통해 저와 같은 많은 분들이 퇴직연금에 대하여 좀 더 깊이 이해하고, 책 제목처럼 퇴직연금을 100% 활용하여 행복한 노후준비의 훌륭한 길잡이로 삼게 되길 바랍니다. 때마침 좋은 책을 읽어볼 수 있게 해주신 <미래의창> 출판사 마케팅팀 담당자께도 이 리뷰를 통해서나마 새해 인사를 드립니다. 감사합니다. 새해 복 많이 받으세요^^

사람이 ｀산다live｀라는 것은 재무적인 측면에서 ｀돈을 쓴다｀라는 말과 동의어이다. 또한 ｀돈을 쓴다｀라는 것은 ｀돈이 있다｀는 전제하에 가능한 일이다. (p.117)