부동산 투자 입문자와 실무자까지 모두를 위한 부동산 공법

부동산 공법 무작정 따라하기 - 부동산 실무자를 위한 ㅣ 무작정 따라하기 경제경영/재테크
서영창.남우현 지음 / 길벗 / 2022년 6월

ㅣ 가장 어려운 과목, 부동산 공법

 

공인중개사 시험에서 가장 어려운 과목이 공법입니다. 극악의 난이도를 자랑하는 공법 때문에 계속 합격을 하지 못하는 사람이 수두룩합니다. 멀미가 나고 쉽지 않은 공법, 공포의 법이라고도 불린다고 합니다. 하지만 부동산 투자를 통해 돈을 벌려면 꼭 정복해야 하는 것이 공법이라고 합니다. 왜 공법을 알아야 하는 것일까요? 바로 부동산 공법을 공부하는 목적이 '부동산의 내재가치'를 실현하기 위함이기 때문입니다. 부동산의 가치를 객관적으로 분석하고 투자의 여부를 결정할 수 있는 기준을 만들어 주기 때문입니다. 

그렇지만 앞에서도 언급했듯이 부동산 공법은 정말 공부하기 어렵습니다. 그냥 법도 어려운데 부동산 공법의 경우에는 '국토의 효율적 이용'을 달성하기 위한 수많은 행정법을 집행하는 도구로 만들어졌기 때문에 일반인이 공법을 공부하는 것도 어렵고 공부를 하여도 부동산의 (개발) 가치를 직접 실현하기란 너무나도 어렵다는 것입니다. 

그럼에도 불구하고 무작정 따라하기 시리즈는 매번 보면서 쉽게 배울 수 있었고, 아무것도 몰라도 해당 분야에서 만큼은 꽤 많은 것을 알 수 있게 도움을 주는 책이었던 거 같습니다. 이번 책의 구성도 보면 누구나 쉽게 공법을 배우기 쉽도록 구성이 되어 있습니다. 

첫째 마당에서는 일반인이 부동산 가치 분석을 하기 위해 필요한 기초상식을 알려주고 있어서 공법을 모르는 사람들도 쉽게 공법을 이해할 수 있도록 하고 있습니다. 둘째 마당에서는 '국토의 효율적 이용'을 달성하기 위한 국가 및 지자체의 노력인 '국토이용 4단계'를 설명해주고 있어서 국토의 이용이 어떻게 이뤄지는 이해할 수 있게 도와줍니다. 셋째 마당에서는 실제 각종 개발 인허가 절차 및 규제내용을 알려주고 있어서 투자에 있어서 주의해야 하는 것들을 알려주고 있습니다. 마지막은 투자에 있어서 중요하다고 볼 수 있는 개발가치 실현의 일반상식을 모아두었습니다. 

ㅣ 부동산 종류에 따른 투자 분석

 

부동산이란 토지와 건축물을 말합니다. 거래시장에서 부동산의 종류는 크게 주택, 상가, 토지로 나눌 수 있는데요. 부동산은 다른 곳으로 옮길 수 없고, 건축물은 생산기간이 길며, 토지는 늘릴 수 없는 상품입니다. 때문에 수요 · 공급 법칙이 일반 상품과 다르게 작동이 됩니다. 그래서 부동산의 종류에 따라서 부동산 가치판단의 기준의 하나인 부동산 공법의 깊이가 달라진다고 합니다. 

아파트가 대부분인 주거용 부동산의 가치를 평가하는 것은 비교적 쉽다고 합니다. 집의 가치는 주로 남편보다는 아내의 안목에 따라 결정되며 주거용 부동산의 공법은 [주택공급에 관한 규칙]과 세법의 기본사항만 이해하면 된다고 합니다. 다만 주거용 부동산 시장은 수요와 공급에 따라 민감하게 변화합니다. 아파트는 공급되는 데 택지개발 기간을 포함해 5~10년 정도 걸리므로 아무리 실력 있는 정부라도 실수요자인 국민의 요구에 맞게 제때 공급하기 어려운 것입니다. 이런 이유가 바로 일반인이 부동산 투자시기를 맞추기 어려운 이유라고 합니다. 

그리고 광고로도 많이 접할 수 있는 부동산이 수익형 부동산인데요. 수익형 부동산이 대부분인 상업용 부동산은 주로 개발 협의가 된 도시 지역의 주거 · 상업 · 공업지역에 공급되므로 부동산 공법에 의한 인허가 그리 어렵지 않다고 합니다. 하지만 공급업자가 그 토지의 지역상권에 따른 건축물 '최유효 이용'을 판단하여 개발가치를 실현하므로, 일반인은 특정 지역의 상권의 발전, 즉 미래가치를 예측하기 어렵다고 합니다. 그래서 수익형 부동산은 시세차익보다는 임대수익을 위해 주로 투자하는 상품입니다. 

토지들도 투자 대상으로 추천을 많이 하는데요. 토지는 주로 건축물이 없는 나대지 또는 자연 상태의 임야 또는 농지이므로 단기간에 엄청난 수익(시세차익)을 얻을 수 있는 투기적 상품이라고 오해하기 쉬운데요. 하지만 토지 시장에서 부동산 공법을 모르면 우연히 성공할 수도 있지만 실패 확률이 크다고 합니다. 대도시로부터 접근성이 좋은 곳 또는 대형 개발계획이 수립된 지역에 한발 빨리 투자하면 성공할 수 있다고 생각하기 쉽지만 현실은 전혀 그렇지 않다고 합니다. 

ㅣ 부동산 공법은 '국토의 효율적 이용'

 

부동산 공법은 '국토의 효율적 이용'을 위한 법이라고 합니다. 국토의 효율적 이용을 위한 '국토이용 체계 4단계'의 첫 번째는 '국토이용계획 체계'라고 합니다. 책을 보면서 놀랍다고 생각한 부분인데요. 우리나라 국토면적 중 건축물이 밀집되어 있는 주거·상업·공업지역의 면적은 국토의 4%에 불과하고, 나머지 95% 이상이 녹지지역(12%)과 비도시지역(83.3%)이라고 합니다. 

헌법 제122조에 국가는 '국토의 효율적 이용'을 달성하기 위하여 법률로(사유재산권)을 제한할 수 있다고 규정되어 있습니다. 이를 근거로 [국토 기본법] 등 150여 가지의 부동산 공법이 사유재산권을 사실상 제한하고 있는 것입니다. 그래서 부동산의 객관적 가치를 알기 위한 토지의 내재가치인 허가 가능성을 검토하려면 먼저 국토계획을 알아야 하는 것입니다. 

지금 한참 재개발이 많이 이야기가 되고 있는데요. 1970년대 이후 산업화·도시화 과정에서 서울 등 대도시에서 주택들이 대량 공급되었습니다. 이 주택들이 노후화되면서 체계적이고 효율적으로 정비할 필요성이 대두되었고, 이에 2002년 12월 30일 도시정비법이 제정되었다고 합니다. 저는 왜 최근에 재개발에 관한 이야기들이 많이 나오는가 생각이 들었는데요. 이 책을 보면서 1970년 이후 과정에서 공급된 많은 집들이 현재 도시정비법에 의해서 재개발 이야기가 많이 나오는 것이 아닌가라는 생각이 들었습니다. 

ㅣ 부동산 투자 비법, 절세

 

부동산 투자에 있어 가장 중요하게 고려되어야 하는 것 중에 하나가 바로 세금인데요. 부동산 거래를 하는 데 있어서 꽤 많은 비용을 지출하게 되고, 매년 부담하게 되어서 꼭 고려가 되어야 하는 것입니다. 

소득세법에서 '양도'란 부동산 이전 등기와 관계없이 매도, 교환, 등 유상으로 사실상 소유권을 이전하는 것입니다. 양도소득세 신고는 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 이내에 해야 합니다. 그런데 잔금일 이전에 이전등기를 하면 등기일이 양도일이 되고, 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액도 양도금액으로 본다고 합니다. 

'양도소득금액'은 '양도가액'에서 '필요경비'를 공제한 '양도차익'에서 장기보유 특별공제액'을 공제한 금액이라고 합니다. 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 세율을 곱하여 누진공제한 후 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 세율을 곱하여 누진공제한 후 산출된 금액입니다. 양도소득세는 1년간 양도소득을 합산하는 것이므로 1년에 두 번 이상 양도하여 양도소득액이 많아지면 세율이 높아지고, 반대로 양도하는 부동산을 2년으로 나누어 양도하면 양도소득금액이 적어져서 양도세율이 낮아지므로 절세를 할 수 있다고 합니다. 

또한 양도소득세의 모의계산은 국세청 '홈택스'에서 누구나 해볼 수 있고, 양도세 신고도 홈택스로 가능합니다. 하지만 실지취득가액을 모르거나 비사업용토지인 경우에는 토지전문 세무사를 통하여 절세방안을 찾으면 됩니다. 

저는 이번 책을 읽으면서 정말 지금까지 아무것도 모르고 부동산을 투자하려고 했다는 생각이 들었습니다. 적은 금액이 들어가는 것도 아니고 많은 금액이 들어가는 투자인 만큼 어렵다고 피할 것이 아니라, 어려운 만큼 더 열심히 공부해서 부동산을 투자해야겠다는 생각이 듭니다. 

출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다.