입문자를 위한 건물투자 쉽게 배우기!

건물 투자 비밀 노트
박준연 지음 / 인사이드북스 / 2022년 1월

ㅣ 대한민국 국민의 꿈은 건물주

 

지금은 예전처럼 조물주 위에 건물주가 있다는 말이 많이 들리지는 않지만, 한때는 이런 말이 엄청 많이 들릴 정도로 건물주의 힘이 대단한 거처럼 보였습니다. 그리고 요즘 초등학생들의 꿈은 건물주라는 이야기가 심심치 않게 들리기도 했었습니다. 아마도 이전에도 건물주는 돈을 많이 벌었을 것입니다. 그런데 건물주가 되고 싶다는 이야기가 들린 것은 사실 제가 어렸을 적이 아닌 성인이 되어서입니다. 이렇게 건물주 되고 싶다는 이야기가 들리기 시작한 이유를 생각해보면 주변에서 누군가 건물을 매입한 걸 본 적이 있거나, 누군가 주변에서 건물을 매입해서 큰 수익을 거두고 있다는 이야기를 들었기 때문일 것입니다. 건물을 매입한다는 것이 너무 어려운 일이 아닐 수도 있다는 것을 느끼게 해주는 부분입니다.

책에서도 강남 지역 건물에 투자하는 사람이라면 초보가 아닌 바에야 작게는 두세 채, 많게는 네다섯 채정도 소유하고 있으며, 물론 그 이상 소윤한 사람도 적지 않다고 합니다. 결국 5~8만 명이 강남의 건물을 소유하고 있다고 할 수 있는데요. 이들이 건물을 사는 이유, 즉 아파트와 비교할 수 없을 만큼 건물 투자 수익률이 높다는 것을 잘 알고 있다는 것입니다. 또 건물 투자의 장점을 몸소 체험해 건물 투자에 좀 더 공격적이라고 합니다. 이런 분들은 지속적으로 건물을 매입하고 자녀나 손자 등의 명의로 분산투자를 한다고 합니다. 이들의 특징은 두려움을 모른다는 것과 투자 이해도가 높다는 것입니다. 정작 본인은 초보라고 하지만, 일단 직접 투자에 나서면 결정이 빠른 편이라고 합니다.

우리는 이런 사람들을 보면서 부러워하고, 시기, 질투하면서 나도 건물주라는 꿈을 키워오고 있는 것일 수 있습니다. 하지만 우리는 자라온 환경이 달라서 이들처럼 과감하지도 못하고, 투자의 감도 없는 경우가 많이 있습니다. 그렇기 때문에 우리는 이들보다 더 공부하고 감을 키우기 위해서 노력해야 합니다. 부족함을 매우는 방법은 더 노력해보는 것만이 정답일 수 있기 때문입니다. 그래서 저는 <건물투자 비밀노트> 책을 통해서 학습하는 것이라도 노력을 해보려고 합니다. 이런 이후에 저의 자신감을 끌어올려 건물 투자에 도전해 볼 것입니다.

ㅣ '레버리지'를 활용한 투자

 

재테크 책을 읽고 있으면 필수적으로 등장하는 말이 '레버리지'라는 단어입니다. '레버리지'는 쉽게 말해서 대출을 받아서 투자하는 방법이며, 대출이라는 방법을 이용하기 때문에 더 위험할 수 도 있지만 더 큰돈으로 투자할 수 있기 기회도 얻을 수가 있습니다. 하지만 제 주변에도 극도로 이 '레버리지(대출)'을 하는 것을 싫어하는 사람들이 많이 있습니다. 정말 엄청난 저금리 일 때도 싫다고 하였습니다. 그들만의 사정이 있기에 이런 것을 나쁘다고 말하기는 힘들지만, 저는 적절하게 활용하면 레버리지만큼 돈을 벌어오는 좋은 수단이 없다고 생각을 합니다.

그래서 대출에 관해서는 의견이 다양하다고 합니다. 남의 돈을 빌려 쓰는 만큼 최소한으로 가져가려는 사람이 있는가 하면, 최대한도의 대출을 받아 자본 수익률을 극대화하려는 사람도 있습니다. 전자가 안전한 투자 성향이라면, 후자는 공격적인 투자 성향이라고 할 수 있습니다. 그렇지만 투자의 핵심은 투자 수익률을 최대한 높이는 것입니다. 레버리지 투자 방법도 그중의 하나인 것입니다.

투자자가 레버리지를 활용할 때 잊지 말아야 할 것은 '과연 내가 얼마까지 감당할 수 있을까?'를 가정하는 것입니다. 무턱대고 '빌릴 수 있는 한 최대 금액!'을 고집하다가는 애써 일군 소중한 종잣돈을 날릴 수 있습니다. 대출금의 이자 비용을 꼼꼼히 따져봐야 하는 이유입니다. 책에서는 다음과 같은 예를 들고 있습니다. 40억 원을 빌릴 경우 연이율 2.5%로 계산하면 은행 이자가 월 833만 원입니다. 50억 언 건물의 임대 수익률 4%로 계산하면 월 1,666만 원의 임대 수익이 발생합니다. 공실률 30%를 예상해도 은행 이자를 감당하는 데 큰 무리가 없습니다. 90억 원을 빌려 100억 원 건물을 매입할 경우 연이율 2.5% 적용하면 한 달 이자로 1875만 원을 내야 합니다. 건물 임대 수익률을 4%로 가정한다면 월 3333만 원의 임대 수익이 발생하게 되고, 역시 30%의 공실률이 발생해도 충분히 은행 이자를 감당할 수 있다는 것입니다.

그러자 중요한 것은 모든 건물에서 임대 수익이 4%가 나오지 않는다는 것입니다. 건물의 위치나 조건에 따라 임대 수익률 차이가 커지므로, 레버리지를 사용할 때는 사려는 건물의 조건을 먼저 따져보는 것이 순서입니다. 또 지금과 같이 금리가 오르는 시기에는 임대 수익이 더 낮아질 수 있다는 것도 잊지 말아야 것입니다.

ㅣ 우리는 어떤 건물에 투자할 것인가?

 

돈은 준비되었지만 어떤 건물에 투자해야 할지 모른다면 정말 중요한 단계를 실행에 옮기지 못하는 것입니다. 책에서는 친절하게 어떤 건물에 투자할 것인가도 입지, 도로와 교통, 호재, 유동인구 등을 살펴보면서 알려주고 있습니다.

우선 건물 투자의 핵심은 입지가 좌우한다는 것입니다. 입지를 파악하려면 땅의 성격을 이해하는 것이 중요한데요. 우리나라는 주거지와 상업지, 공업지와 녹지 등 각 토지의 용도를 정해두고 있다는 것입니다. 또 여기서 핵심은 용적률과 건폐율인데요. 간단히 설명하면, 건폐율과 용적률은 정해진 땅의 크기 안에서 얼마나 더 높고 넓은 건물을 지을 수 있느냐를 결정짓는다는 것입니다. 건물 투자에서 이 건폐율과 용적률은 꼭 알고 있어야 합니다. 그리고 서울 요지라고 해서 모든 곳이 안정적인 투자처는 아닙니다. 구도심 가운데에도 상권이 죽어가는 지역이 의외로 많으니 주의해야 합니다. 보통 지역 상권이 무너지면 인근의 중심 상권으로 소비 축이 이동합니다. 소비할 곳이 사라진 지역은 젊은 사람의 유입이 줄어들기 마련이고, 나이 든 사람만 남아 다시 소비 여력이 떨어지는 악순환이 계속될 수밖에 없는 것입니다.

투자에 중요한 것이 유동인구입니다. 임대 수익률을 높이는 방법은 다양합니다. 그중에서도 상권이 잘 형성되어 유동 인구가 많은 지역에 투자하는 것이 최고 방법 중 하나입니다. 유동 인구의 바로미터는 서울과 수도권의 지하철 승하차 인원입니다. 이 숫자가 많을수록 인근 지역을 오가는 사람이 많으며 상권도 활발하다는 것입니다. 한때 서울에서 유동 인구가 가장 만은 곳은 신도림역이었습니다. 지하철 2호선과 1호선 환승역인 신도림역은 지하철 유동 인구 1위를 기록했습니다. 지금은 가산디지털단지역에 1위 자리를 넘겨주었습니다. 가산디지털단지역은 인근에 지식산업센터 등 다양한 업무 시설이 들어서면서 지하철 이용객 수가 폭발적으로 늘어났습니다. 현재 가산디지털단지역에 이어 선릉역이 2위를 기록하고 있습니다. 한때 유동 인구가 가장 많았던 신도림역은 3위에 머물러 있습니다. 기록에서 알 수 있듯이 상권은 시대에 따라, 트렌드에 따라 살아 있는 생물처럼 변화합니다. 지금 당장은 유동 인구가 많아도 언제 어떻게 변할지 알 수 없는 것이 바로 상권인 것입니다.

건물 투자는 다양한 환경을 확인하는 것도 중요하지만 정부 규제를 확인하는 것도 중요합니다. 건물은 지역별, 입지별로 규제가 다양합니다. 서울 요지는 규제에 걸리지 않는 건물을 찾기 힘들 정도입니다. 건물을 신축할 때 까다로운 법규나 규제에 걸리면 여러 가지로 힘들어지게 됩니다. 건물을 매입하기 전 혹은 신축하기 전 어떤 규제에 해당되는지, 피하는 방법은 없는지, 없다면 최소한의 비용을 들여 해결할 수 있는지 등을 꼭 살펴봐야 할 것입니다.

ㅣ 건물투자 나도 성공하고 싶다!

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책을 읽는 내내 어렵게만 느껴지던 건물투자의 개념이 조금 쉽게 느껴지는 부분이 생겼습니다. 더 알게 된 만큼 두려움이 생긴 부분도 있습니다. 어설프게 잘못 알고 접근을 했다가는 내 인생 전체에 있어서 정말 어려움을 경험하게 될 거 같다는 생각도 들었습니다. 그럼에도 불구하고 건물투자는 언젠가 한 번쯤은 시도할 거 같습니다.

책에서는 건물을 살 때는 고려해야 할 조건이 많이 있다고 합니다. 이 중 하나라라도 소홀히 하면 투자에 따른 성공을 장담하기 어렵다고 하는데요. 그래서 건물주가 되려면 첫째도 둘째도 계획이라고 합니다. 철저한 계획인 전제되어야 하는 것은 물론, 관련 내용에 대해 전문가 수준이 되어야 합니다. 건물 투자를 결심했다면 가장 먼저 할 링은 계획을 세우는 것입니다. 자금은 어떻게 조달할 것인지, 어느 지역의 건물을 매입할 것인지, 어떤 목적으로 사용할 것인지, 어떻게 관리할 것인지, 매각은 언제 할 것인지 등 최대한 구체적이고 꼼꼼하게 세워야 합니다. 계획도 없이 아파트에 투자하듯, 오르면 팔고 떨어지면 보유하겠다는 생각으로 접근하면 감당해야 할 리스크가 너무 많다는 것입니다.

그래서 책에서는 상업용 건물을 매매하기 위한 구체적인 절차를 다음과 같이 제시합니다.

건물 투자의 6단계

1. AM(Asset Management)

자금 조달 등 재정 포트폴리오를 짜고, 어떤 자산을 어떤 방식으로 매입할 것인지 구체적으로 계획을 세우는 단계.

2. CM(Construction Management)

건물 매입 후 리모델링이나 신축이 필요할 때 설계와 건설 등 건축 내용을 미리 계획하는 단계.

3. LM(Leasing Management)

신축이나 리모델링 후 건물이 완성되면 어떤 임차인을 들일 것인지 종합적으로 구성하고 계획하는 단계.

4. PM(Property Management)

거물의 인수 · 인계부터 관리 · 운영 등 건물 경영에 필요한 업무 영역을 계획하는 단계.

5. FM(Facility Management)

거물의 수선·유지·보수, 주차·보안 등 시설물 관리를 진행하는 단계.

6. AM(Asset Management)

일정 시간이 지난 후 거물 매각을 계획하는 단계.

지금까지 책을 읽으면서 건물 투자를 어떻게 시작하고 어떤 것들을 공부해야 되는지 알게 되었던 거 같습니다. 이 책 한 권을 읽는다고 바로 내가 건물 투자를 시작할 수는 없겠지만, 입문자가 건물 투자를 위해서 어떤 것들을 고려하고 공부를 시작해야 할지는 확실하게 방향성을 정해준 차이라고 생각이 됩니다.

출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다.