부동산 틈새를 찾아서 투자하라

부동산 틈새 투자
김태연 지음 / 밀리언서재 / 2022년 2월

ㅣ 지금 부동산 투자해도 될까?

대한민국에 살면서 꼭 해야 될 것이 있다면 바로 부동산 투자를 이야기할 것이고, 만약에 과거로 되돌아갈 수 있다면 강남에 있는 아파트를 하나 장만하고 싶다고 이야기를 할 것입니다. 정말 대한민국에서 부동산 투자는 실패가 없이 확실히 미래를 보장하는 투자 수단이라고 보입니다. 하지만 지금의 대한민국의 부동산 투자는 정말 해도 되는 시기일까라는 생각 듭니다. 정부에서는 부동산 투자가 아닌 투기를 막기 위해서 많은 대출 규제들을 하고 있고, 1 주택이 아닌 2 주택 이상을 가진 사람들에게 많은 세금을 부과하고 있습니다. 정부에서도 지금은 부동산을 사야 할 때가 아닌 시그널을 주고 있고, 시장도 지금은 부동산에 투자를 해야 되는 시기가 아니라고 이야기를 하고 있는 듯합니다.

하지만 예전에 그런 이야기를 들은 적이 있는 거 같습니다. 어려운 시기일 때 돌파구를 찾아내는 것이 진정한 투자의 고수라고 말입니다. '부동산 틈새 투자' 책의 저자는 이 책의 서문에서 지금이 부동산 투자해야 되는 시기 인지 말아야 하는 시기인지에 대한 이야기부터 시작을 하고 있는데요. 우선은 저자는 부동산 투자가 한물간 이슈는 아니라고 이야기를 합니다. 그 근거는 지구 상에 사람들이 존속하는 한'어디에서 살고, 어떻게 먹고살 것인가'하는 것은 가장 기본적인 문제라는 것입니다. 또한 자산으로서 부동산 가치는 지속될 것이므로 투기가 아닌 투자를 해야 하며, 지금의 부동산을 옥죄는 정책이 언제까지나 지속되지는 않을 것이라는 것입니다.

ㅣ 부동산은 아파트만 말하는 것이 아니다!

다양한 부동산 책에서 항상 이야기하는 것이 대한민국에서 가장 좋은 부동산은 바로 아파트라는 것입니다. 이유는 대한민국에서 가장 선호하는 주거공간이 아파트이며, 거래가 잘 이뤄지기 때문에 거래하기도 쉽다는 이유 때문이라고 했습니다. 하지만 그만큼 아파트에 대한 규제들이 많이 늘어난 거 같습니다. 이런 흐름 속에서도 틈새는 있는 법이라고 이야기를 합니다. 그 틈새를 빨리 파악할 수 있다면 부동산 투자에 성공할 수 있다고 하는데요. 그 틈새가 어디가 있을지 책에서 소개한 몇 개의 틈새를 소개해보려고 합니다.

우선 소개를 하는 것이 오피스텔이었습니다. 많은 투자금이 필요로 하지 않고, 아파트는 천정부지로 오르는 상황에서 1인 가구가 늘고 있는 상황에서 부동산 투자를 공부하는 차원에서 노려볼만하다는 것입니다. 그래서 오피스텔에 투자하고 싶다면 다음과 같은 것을 고려해야 한다고 합니다.

첫째, 입지 조건을 잘 살펴서 좋은 물건을 골라낸다.

둘째, 경·공매를 통해 시세보다 저렴한 가격에 낙찰받는다.

셋째, 감가상각을 고려해 건축 후 최대 15년을 넘지 않는 선까지 보유하면서 임대수익을 얻는다.

오피스텔 외에 소개된 것은 바로 토지입니다. 토지를 소개하는 이유는 다음과 같습니다. 바로 '미래'라는 시간에 있다는 것입니다. 건물은 시간이 지나감에 따라서 감가상각이라는 이유로 가치가 떨어지는 사례가 발생하지만 시외에 있는 토지들은 지금은 보잘것없어 보이더라도 세월이 지나 개발이 나 도시 확장 등을 통해서 놀라운 가치로 탈바꿈하여 미래에 크게 보답을 할 것이라는 것입니다.

ㅣ 모두가 피하는 토지에서 얻는 수익

'부동산 틈새 투자'를 읽는 내내 느꼈던 특징은 부동산의 틈새를 찾기 위해서 정말 부동산과 관련된 다양한 법들에 관해서 모든 것들을 꿰뚫고 있다는 것이었습니다. 사소한 것이라도 보고 이런 것들이 어떻게 나에게 유리할지를 보고 판단해서 투자 전략을 짜고 있다는 것이 느껴졌습니다. 그중에서 가장 재밌게 읽었던 부분 중에 하나는 바로 모두가 피하는 토지에 투자를 하는 법이었습니다. 부동산 시장에서 사람들 기피하는 물건들이 있는데 맹지와 더불어 잘 접근하지 않는 분묘기지권, 유치권, 송전탑, 축사가 표시된 토지들이라는 것입니다. 사람들은 이런 내용의 빨간 글씨만 보면 제대로 살펴보지도 않고 넘겨 버린다는 것인데, 고수와 아무처의 차이가 여기에 있다는 것입니다.

저자는 사람들이 기피하는 물건들을 경·공매로 낙찰받아서 좋은 수익을 올린다고 합니다. 우선 묘지는 명당이라는 것입니다. 예로부터 묘지는 양지바른 곳에 쓰기 때문에 좋은 토지이며, 저자는 묘지를 좋은 이웃이라고 생각한다는 것입니다. 저자의 토지는 이후에 문중의 산을 개발하기 위해서 문중에서 저자의 토지와 집을 구매하게 되면서 좋은 가격에 매도했다고 합니다. 그리고 과거에는 분묘기지권이 토지주에게 불리한 권리이므로 이를 둘러싼 분쟁이 많았지만 근래 들어서 토지주의 권리를 위한 장치들도 많이 생겨나고 있다는 것입니다.

위와 같은 사례로 틈새 투자를 하려면 많은 공부를 해야 하겠지만, 중요한 것은 정말 공부하는 만큼 틈새 투자를 할 수 있는 영역이 많이 보인다는 것을 알게 되었습니다.

ㅣ 부자가 되기 위한 부자 마인드!

부자가 되었거나, 부자를 되기 위한 책들을 읽어보면 동일한 법칙이 있습니다. 바로 부자가 되기 위해서 본인의 마인드를 철저하게 관리한다는 것입니다. 우선 부자가 될 수 있다는 사실에 관해서 절대 의심하지 않고 확신하면서 부자가 되기 위한 준비를 하고 있다는 것입니다. 또한 바로 앞의 일에 관해서만 보면서 일희일비하지 않는 것이었습니다. 언젠가는 성공할 수 있는 미래를 위해서 묵묵히 공부하고 준비한다는 것이었습니다. 참고 인내하며 계획을 실행했고 그것이 쌓여서 부자를 만들어 낸다는 것이었습니다.

돈은 한 번에 왕창 벌 수 있는 것이 아니라 스노볼과 같다고 합니다. 맨 처음에는 두 손으로 눈을 꽁꽁 뭉쳐서 굴리고 굴리다 보면 어느 순간부터 큼직한 눈덩이가 만들어진다고 합니다. 이처럼 처음에 적은 돈을 투자했을 때는 별것 아닌 것 같지만 어느 수간 종잣돈이 큰 자산이 될 있습니다. 이 스노볼 투자는 워런 버핏이 이야기한 것입니다.

부동산 투자도 단기에 큰돈을 벌 수는 없습니다. 단기에 큰돈을 번다 해도 세금을 많이 내야 하고 자칫 부동산 투기꾼이 될 뿐입니다. 10년 후에 성공 한 모습을 그리며 적은 돈으로 차근차근하다 보면 본인만의 노하우가 생기고 나름의 투자가 전문가가 되어 있을 것입니다.

출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다.