대한민국아파트 부의지도

대한민국 아파트 부의 지도 - 똑똑한 월급쟁이들의 돈 버는 부동산 투자 전략
이상우 지음 / 한빛비즈 / 2018년 6월

Chapter1. 내집은 어디에 있지?
1-1.내가 '살' 집을 고르는 첫 번째 조건 19
PIR(Price to Income Ratio)소득대비주택가격비율
주태가격÷ 가구연소득

KB은행, 한국감정원, 한국주택금융공사가 월별 분기별로 공개. 특히 한국 감정원 수치는 소득분위 (소득 수준에 따라 매긴 등급. 소득 상위 20%가 5분위이고, 하위 20%가 1분위).

ㆍ서울기준 1~5분위 PIR지수 : 8
우리나라가구는 소득의 높낮이에 관계없이 연소득대비 8배 정도의 주택 가격 부담.

ㆍ결국 소득 증가분의 따라 주택 가격은 지속적으로 상승 할 수 밖에 없다는 사실.
ㆍ여기에 주택가격을 끌어 올리기 위한 정부 정책이 시행 되거나 사회 변화(대규모 투자에 따른 수혜 발생3으로 인해 현재8인 PIR 수치는 더욱 커질 수 있다.
ㆍ사회가 발전하고 경제규모가 커진다는 가정하에 소득증가와 PIR 배수 상승이 동시에 나타날 가능성이 매우 높다고 보아도 무방하다.

1-2. 언제, 어디에, 얼마짜리 집을 사야 하는가?
ㅇ생애 주기에 따라 부동산을 보는 시각이 달라진다 24
ㆍ신혼부부 : 교통접근성
ㆍ육아, 자녀교육문제 : 학군3교육환경)
ㆍ40대 : 자산증식과 건강

ㅇ집을 살 때 반드시 고려 해야할 요건들 26
1.가구연소득의 8배수준에서
2.환금성이 나쁘지 않으며
3.내가 원하는 주거 조건 2가지 정도를 만족시키는 지역의 주택

1-3.PIR이 내집의 가치와 가격을 정하는 기준이 된다 30
ㅇ과연 대한민국 주택 가격은 지금 고점인가?
ㆍ아니다. 2017년 하반기부터 시작된 주택 가격 상승장은 다르게 접근해야 한다.
주택 상품들 중 일부가 신축으로 공급 되었다.
즉, 신축 아파트 값이 많이 오르면서 전반적인 아파트 가격을 끌어올리고 있는 것이다.

ㅇ 주택 구매의 필요충분조건 32
1-4.실수요자와 투자 목적에 따른 저평가 부동산 찾는법 35

ㅇ주택담보대출비율(LTV)40%의 의미 36
현 상황에서는 실거주를 위한 주택매입이 힘들어진 것이 사실이다.

Chapter 2.황금열쇠1 고소득직장
결국 주택의 크기와 위치를 선택하는 최초의 요소는 소득.
고소득 직장 밀집지역과 주변 주거지역 사이에 동선을 파악하면 주택 가격이 보인다.
아울러 저평가된 지역도 파악할 수 있다.

2-1.고소득 직장은 어디에 있나? 43
ㅇ기업의 주가를 확인하면 고소득 직장이 보인다 44
ㅇ고층 빌딩이 밀집한 지역을 주시하라 47

2-2. 전통적 강자 서대문 지구(CBD) 48

ㅇ4대문지구(광화문ㆍ을지로ㆍ서울역ㆍ남대문ㆍ동대문ㆍ충무로)

ㆍ10대 대기업중 3곳:SK,한화,현대중공업
ㆍ해외기업이 한국 진출할때도 4대문지역 선호
ㆍ그래서 4대문안 업무시설 임대료 가장 높다.
ㆍ서울역, 용산역
ㆍ인천국제공항 공항철도 서울역에서 발착

ㅇ광화문, 행정과 외교의 중심지 51
ㆍ4대문지구는 종로구(광화문)와 중구(을지로)2개권역으로 나뉜다.
ㆍ광화문:에너지(화학),건설ㆍ금융(보험) 집중
ㆍ증권사:여의도, ㆍ은행:을지로

ㅇ을지로, 대형 은행들의 본거지
ㆍ을지로가 광화문과 차별되는 점은 신축 오피스가 많이 공급되었다는 것.
종로구, 광화문 지역은 신규로 개발 가능한 지역 찾기힘든 반면, 중구 을지로 지역은 정부가 지속적인 관심을 갖고 개발을 추진해 왔기ㅇ때문에 태형 오피스가 지속적으로 공급되면서 기업들의 거점으로 확고하게 자리 잡았다.

ㆍ종로구 직장인 하위소득 기준 적절 주택가
- 4억4천만원 ~ 8억800만원
32평기준 평단가 1263만 ~ 2525만원 수준

ㆍ중구
3억2800만~6억5000 (평단가1026만~2051만)
ㆍ서울 평단가 2,000만원이 넘어선데다 강북지역이라 하더라도 하위소득기준으로는 저절한 주택찾기힘듦.
서울외 수도권 거주류 고민 할 수 밖에없다.

ㅇ서울역과 남대문 지역이 만들어가는 변화 59
ㆍ 서울역 남대문 지역은 큰 변화를 맞고 있다 삼성그룹의 강남으로 이전한 이후 부영 태평로 빌딩에 마땅한 임차인을 구하지 못하고 있다.
ㆍ기대되는 호재는 서울역 북부역세권 개발.
고가도로를 보행로로 바꾼 '서울로 7017' 프로젝트의 여파로 서울역 부근 지역에 대규모 개발 추진 기대.

ㅇ동대문과 충무로는 소득 상승 중 61
ㆍ충무로 일대는 3,4호선 전철 환승역이 있음에도 큰이모이 오피스가 부족하기 때문에 제대로 부각되지 못함.

ㆍ하지만 CJ 그룹이 주력 자회사인 CJ 제일제당 사옥위치를 쌍림동으로 선정했고, 현재 입주를 마친 상태. 부근에 대형 건물이 없기 때문에 CJ 제일제당이 갖는 대표성은 말할 것도 없다.

ㆍ최근에 중국 관광객이 급증하여 중부시장과 방산시장 언저리에 비지니스 호텔 건축 붐이 일어나면서 그릴때가 상당히 깔끔해진 것도 충무로에 주요한 변화 가운데 하나.

ㆍ을지로 끝자락인 동대문을 지켜온 두산그룹이 성남시 분당구 정자동에 통합사옥을 건립 중이여서 이 지역은 큰변화를 겪게 될 것이다.

2-3.고소득직장의 요람 여의도ㆍ마포지(YBD)
ㅇ여의도ㆍ마포지구
ㆍ영등포구(여의도)와 마포구(공덕) 으로 구분
ㆍ여의도 : 금융권 밀집.
ㆍ5호선,9호선이 연결되면서 업무지구와 주거지역으로서 손색없는곳으로 거듭났다.

ㅇ여의도, 고소득 직장 밀집 지역 64
ㆍ여의도공원을 중싱으로 서여의도ㆍ동여의도
ㆍ서여의도:국회와 다양한 정치관련 조직과
언론기관(한국방송공사 KBS)
ㆍ동여의도: 증권회사, 금융투자관련기관,
3대 신용평가사등

ㆍ여의도권이 갖는 또하나의 특징은 KDB산업은행, 한국수출입은행등 특수은행이 있음.

ㅇ마포, 출퇴근 편리성으로 가치 급상승 67
ㆍ공덕동과 합정동
ㆍ공덕동 : 5호선, 6호선, 공항철도,경의중앙선
ㆍ마포는 기업입지로서의 기능보다는 4대문과 여의도에 있는 기업근로자들의 거주지역성격.
ㆍ아현동, 공덕동, 신공덕동 아파트 입주자들은 마포로 통근자체보다는 주변 업무지구로의 통근 편리성 때문에 입주.

2-4.신흥강자 강남지구 (GBD) 69
ㅇ강남지구(강남구ㆍ서초구)
ㆍ기업입지측면에서는 4대문이나 여의도에 비해 열애.
ㆍ이 지역을 지탱하는 힘이 대기업이 아니라 전문직 종사자들에게 있다.
ㆍ강남 곳곳에 있는 중소규모의 병원들.

ㅇ강남구, 획기적인 변화로 또 한 번 업그레이드 70
ㆍ테헤란로: 현재 외국계 기업을 제외한 IT기업들은 가산디지털단지나 판교로 거의 이전.
ㆍ한국전력부지를 현대자동차그룹 신사옥으로 개발 중이고,
ㆍ현대자동차그룹 관계 회사들 이주예정
ㆍ현대자동차그룹 신사옥부지 인근 서울의료원과 한국감정원부지 개발예정.
ㆍ송파구종합운동장 리모델링 사업 진행예정

ㅇ서초구, 변화의 중심에 서다 73
ㆍ삼성전자와 삼성물산, 삼성생명이 서초이전
ㆍ서초구의 우면-양재라인을 대표석인 R&D특화지구로 조정하기 위해 노력중
ㆍ구 양재 트럭터미널부지 역시 R&D 복합 공간으로 개발예정 등

2-5. 오피스 기능 강화로 재평가되는
송파ㆍ강동지구 77
ㆍ최근 송파지역에도 업무기능 차츰 강화
문정도시개발구역과 동남권유동지역 중소기업 유입, 주요기업들의 잠실역 주변으로 이전.
ㆍ잠실역 : 2 ㆍ8호선환승기능.
ㆍ롯데월드타워,타워730,향군타워등 신규 오피스 공급
ㆍ삼성물산은 상사부문 잠실이전
ㆍ건설부문은 강동구 상일동 삼성엔지니어링사옥으로 이전예정.
ㆍ삼성 SDS이전

2-6. 뚜렷한 고소득 직장이 보이지 않는
서울서남지역(구로ㆍ가산디지털단지) 80
ㆍIT업체가 대부분 고소득 연봉 업체 없음.
ㆍ고액 연봉직장은 강서구 목동의 SBS, 롯데케미칼, 서울도시가스.

2-7. 상황 개선이 기대되는 경기 동남 지역
(성남ㆍ과천ㆍ수원ㆍ용인ㆍ화성)
ㅇ성남 분당은 호재의 연속 82
ㆍ판교 : 제조업체와 IT기업의 조화.
판교테크노밸리
강남에 있던 IT업체들이 이전해 옴.

ㆍ분당 : 현대중공업은 그룹차원의 R&D센터를 정자동 한국잡월드 유휴부지에 설립 합의.
2021년 입주 진행 되면 5000명의 근로자가 일하게 될것이다.
ㆍ 두산그룹은 분당 경찰서 옆 부지에 7개의 계열사 이주 예정으로 사외 건설 중,
6000명의 근로자가 일하게될전망.

ㅇ과천, 대형 도시로 탈바꿈 85
ㆍ0기 신도시
ㆍ과천지식정보타운 :223,559제곱미터용지,
약8160호 주택 공급예정

ㅇ수원ㆍ용인ㆍ화성, 삼성의 아성 86
ㆍ수원ㆍ용인: 삼성전자

2-8.기업과 지역의 끈끈한 유대 경기 서남 지역
(안양ㆍ의왕ㆍ군포ㆍ시흥ㆍ안산) 88
안양, 군포 등 경부선 철도를 면한 지역에는 대규모 공단이 설치되어 있다. 하지만 공단의 대부분이 도심지에 편입된 상태에서 지역 주민들은 공단 축소를 요구하고 있으며, 이 과정에서 택지로 전환되는 현상이 나타나고 있다.

2-9.환골탈태를 기다리는 인천권
(인천ㆍ부천ㆍ광명ㆍ김포) 91
ㆍ남동공단의 기계공업 전반적인 불황
ㆍ송도의 셀트리온, 삼성바이오로직스 등 바이오산업이 인천권 성장 주도
ㆍ차세대산업으로 바이오산업의 추가 증설, 고용 증가를 이끌 각 업체들의 움직임에 주목
ㆍ송도 - 청라 - 영종도 관심

2-10.고소득 직장 부분이 반드시 고급 주거지는 아니다 93
ㆍ고소득직장 ;대표적 삼성.
ㆍ삼성본사는 경기도 수원(영통구 매탄동)
ㆍ소득이 높은 직장이 몰려있는곳은바로 수원이 영통구와 삼성전자의 기타 사업장이밀집해있는 용인시 기흥구. 화성시가 해당됨.

ㆍ삼성직원의 뜨거운 관심 광교신도시
ㆍ영통이나 동탄 1신도시에 비해 서울 접근성 (그것도 전철)이 탁월하고, 호수 공원 등 자연환경도 우수하며, 신축 아파트가 대거 공급된 신도시에 나타난 시장의 관심은 서울로 출퇴근 하는 사람들이 아니라 수원, 용인 등에 살고 있던 고소득 직장 근로자들에 의한 것이었다.

2-11. 회사 근처가 아니라면 회사에 다니기 편한 곳이 유망지역 96
ㆍ전국 평균 통근ㆍ통학 시간
-2015년 전국 평균 30.9분
- 서울39.9분, 인천 38.7분, 경기도 36.2분

ㆍ평균통근시간 40분

ㅇ서울 전역과 경기도 전역을 포괄하는
광화문ㆍ을지로CBD) 97
ㆍ서울전역이 배후지
ㆍ공항철도가 생기면서 4대문 통근자 입장에서는 인천 계양이 주거 배후지로 들어왔다는것은 향후 추가적인 급행 노선신설등에 의해 주거 배후지 확장 가능성 암시.
ㆍ고급주거지; 북-미아사거리, 남-강남,
서-상암, 동- 잠실

ㅇ소득 상관없이 선택의 폭이 넓은 여의도권
ㆍ9호선 개통으로 강남지역 접근성대폭 개선
ㆍ고급주거지;북-광화문, 서-마곡, 남-사당,
동-종합운동장
ㅇ비용대비 효율이 좋은 마포권 101
ㆍ서울교통의 요지 공덕역,
ㆍ서울 전역 포함
ㆍ고급주거지;북-무악재, 동-왕십리,
서-김포공항, 남- 이수

ㅇ대한민국 대표 고급 주거지의 강남권(GBD)
ㆍ고급주거지;북-청구, 서-신도림,
동-종합운동장, 남-분당 정자동

ㅇ또 하나의 강남, 잠실권 104
ㆍ잠실권은 인근에 주거지가 많음.
ㆍ고급주거지;북-왕십리, 동-개롱, 남-구룡,
서-서초

ㅇ선택의 폭이 넓지 않은 성남ㆍ과천권106
ㆍ성남권은 장거리 통근이 필요없을 정도로 직주근접 측면에서 조화가 잘 이루어져있다.
ㆍ분당선, 신분당선
ㆍ고급주거지;북-고속터미널, 서-교대,
동-광주시 삼동, 남-용인의 광교와 구성
ㆍ대부분 성남 분당구에 집중

ㆍ과천권의 인구증가에 따른 주택수요의 방향성은 남쪽(의왕ㆍ군포ㆍ안양)으로 진행가능.

ㅇ선택의 폭이 넓은 서울 서남권과 경기 서남권 107
ㆍ가산디지털단지역-1ㆍ7호선의 환승
ㆍ금정역 -1ㆍ4호선 환승이 가능하여 강남접근이 서울 서남권보다 더 양호, 안산, 평택까지 확장가능

ㅇ철도교통이 큰 의미를 갖지 않는 인천권 110
ㆍ최귽기업입주가 증가하고 있는 송도는 인천2호선 외에는 접근이 어려움.
ㆍ경기 동남권인 용인, 수원도 마찬가지.
-삼성전자 관련 사업장들은 통근버스운영.
-서울 강북에 살아도 수원, 기흥으로 통근하는것이 어렵지 않다.

2-11.각 지역별 통근 권역이 겹치는 지역이 선호 111
ㅇ강북지역
ㆍ은평구, 서대문구, 마포구, 용산구, 동작구, 성동구 등 현재 가격 상승중
ㆍ급상승지역-광화문, 을지로,마포,여의도등 업무지역에서 합정-왕십리-영등포구청-노량진-이수까지
ㅇ경기도권과 서울서남권과 함께 볼때
ㆍ서울 관악구 낙성대, 동작구 남성ㆍ이수, 안양 평촌 등

ㆍ인천,분당 등은 특히 신도림, 신길 등에서 접점이 발생하는것은 그만큼 양쪽 통근수요가 집중 될 가능성이 있다는 사실을 말해준다.

2-12.각 지역별 연소득에 따른 주택의 가격과 적정 지역 113
ㆍ서울 적정 PIR은 8배.
2-13.고소득 직장에 따른 추천 지역 118
ㅇ마포 119ㅇ왕십리 122ㅇ옥수ㆍ금호 122ㅇ흑석 123ㅇ분당 정자동 124

Chapter 3.황금열쇠2 교통호재
3-1.서울 지하철의 연장 노선에 주목하라129
ㆍ지하철:지하로 다니는 전철로역사이거리짧음
ㆍ광역전철: 대부분 지상으로 나님. 주요 도시 연결 기능.
ㆍ2기 신도시가 서울 철도와의 접근성이 떨어져 광역 전철 필요.

ㆍ3호선과 운정신도시 130
ㆍ3호선 종점 대화역~ 운정

ㆍ4호선 연장선, 진접선 131
ㆍ4호선 종점 당고개역에서 남양주 진접 2020년 개통 예정
ㆍ주목할곳 별내.: 외곽순환고속도로를 이용시 강남접근 수월.
-외곽순환 - 강변뷔로(올림픽대로) 접근 용이고속도로
-4호선 연장 진접선 개통시 정시성 확보 수혜

ㆍ하남 전역에 수혜를 안길 5호선 연장 132

ㆍ교통 오지에 혜택을 줄 7호선 연장 134
ㆍ청라 연장선 7호선은 공항철도와 환승되는 점을 염두에 두고 진행 하기 때문에 향후 7호선연장노선들의 공항철도 이용편의성이 개선 될 것이다.
ㆍ8호선 연장노선, 별내선 135
ㆍ공사 진행 중.
ㆍ특징:구리, 남양주 진건 등 개발완료된 도심연결
ㆍ서울 강남ㆍ강동 지역으로 접근성 대폭 개선.
ㆍ준서울의 지위를 부여받을 가능성

3-2.서울과 수도권의 지형을 바꿀 신규 노선들
ㆍ신림선 (여의도 ~ 서울대) 138
ㆍ신림선은 서울대학교가 종정
ㆍ2023년 개통 목표로 공사진행 중.
ㆍ여의도와 관악구 일대 연결

ㆍ동북선 (왕십리 ~ 상계) 140

ㆍ위례신사선 (위례 신도시 ~신사) 142
ㆍ위례선은 복정과 마천을 연결하는 트램(노면전차)으로 위례 신도시의 전반적인 도심 수요에 대응 하기 위해 건설되었다. 여기에 위례신사선을 통해 강남 주요 지역 연결기능.

ㆍ신안산선 (안산ㆍ시흥 ~ 구로 ~ 여의도)143
ㆍ안산부터 시흥, 광명, 안양을 거친 뒤 서울 금천ㆍ구로ㆍ영등포구를 지나 여의도까지 연결하는 남북노선.
ㆍ 여의도와 사대문을 직접 연결하는 장점.

ㆍ월곶판교선 (월곶 ~ 안양 ~ 판교) 145
ㆍ판교에서 경강선과 직결, 한국 동서철도 노선의 이정표가 될 것이다.
ㆍ가격면에서 부진했던 의왕 청계ㆍ인덕원 지역과 성남 서판교 지역이 수혜지로 급반전 할 가능성이 있다. 그런 점에서 장기적 관점에서 관심을 가질 필요가 있다.

ㆍ위례과천선 (위례신도시 ~과천) 146
ㆍ과천 경마공원부터 복정역까지 아홉 개 역사가 신설 되는 노선. 무기한 연기되고 했지만 3차 국가철도망계획에 다시 반영되었다.

3-3.수도권 고속 전철이 가져올 엄청난 변화
ㆍ수도권 교통의 혁명, GTX 149

ㆍGTX-A (파주 운정 ~ 동탄신도시) 150
ㆍGTX-A 노선은 현재 동탄-용인(구성)- 성남 (판교~ 이매사이)- 수서-삼성- 서울역-연신내-대곡- 킨텍스- 운정 노선으로 잡혀 있다
ㆍ성남 지역 역사는 분당신도시와 판교신도시의 중간 지역에 신설될 예정인데 판교~성남~이매를 모드 연결하는 현재 계획이 확정되고, 월곶판교선이 연결 될 경우 교통 중심지가 될 것임을 전망 할 수 있다
ㆍ대곡~킨텍스~ 운정 역시 약 20분 언저리에 삼성역까지 도달할 수 있다.

ㆍGTX-B (마석~송도)와 GTX-C (의정부~금정)
ㆍ군포 금정역부터 의정부를 연결.
ㆍ군포 인근에서 삼성역까지 소요시간이 단축

ㅇ교통 호재에 따른 추천 지역 155
ㆍ판교, 교통 호재의 중심지 156
ㆍ과천, 최상의 입지 요건을 갖추다 158
ㆍ일산, 미디어 중심지로 거듭나다 161
ㆍ용인 강남 접근성 개선으로 가치 상승 164

Chapter 4.황금열쇠3 교육환경
3-1.주택 가격에 영향을 미치는 학원 밀집 지역
ㆍ학생들의 수준이 높은 학교와 학교 교육의 부족한 부분을 보충 할 수 있는 사교육 환경

ㆍ학원 밀집 지역의 학력성취도 170
ㆍ대치동, 목,동 중계동
ㆍ강남구는 대형화된 전국구 학원 프랜차이즈를 중심
ㆍ목동과 중계동은 아파트 상가 등에 위치한 소규모 학원 밀집

ㆍ교육 정책에 따라 명문학군도 변한다 171
ㆍ 일산 신도시는 백석동, 일산동(후곡마을)
ㆍ특목고 진학을 위한 중학교 학군이 중요
이러한 현상은 인기 중학교 주변으로 수요집중 되는 결과 초래.
ㆍ자녀를 특목고 진학률이 높은 중학교에 보내기 위한 방법- 명문 중학교에 배정 받을 수 있는 명문초등학교의 인근 주택을 확보하는 것.
ㆍ이런 결과로 후곡학군이라는 일산동 초등학교 인기로 나타났다. 특히 오마초등학교와 오마 중학교로 대표되는 지역의 인기는 일산 신도시 내에서 최고 수준.
ㆍ하지만 문재인 정부의 특목고 정책이 변화하면서 명문고에 부활 가능성이 점쳐지며 대표적인 사례 백석 고등학교.

ㅇ 교육 환경에 따른 추천 지역 174
ㆍ대치ㆍ역삼동, 학군의 위력을 보여주다 175
ㆍ목동, 마포의 등장으로 위협받는 터줏대감
ㆍ중계동, 강북의 독보적인 강자 181
ㆍ분당ㆍ평촌ㆍ일산, 경기도의 대표주자 183

Chapter 5. 황금열쇠4 자연환경
ㆍ우리나라 사람은 바다와는 그리 친하지 않은 편인지 직이 강을 끼고 있는 것을 좋아한다.
특히 서울에서는 한강 조망권이 사회적재화라는 주장이 나올 정도로 한강뷰에 집착하는 경향이 강하다.

5-1.자연 환경이 부동산에 미치는 영향 191
ㆍ산이 부동산 가격에 미치는 영향 194
산과 가까운 주택의 가격이 그렇지 않은 지역에 비해 할인 요인으로 작용하는 경우가 많다.

5-3.하천의 가치에 새롭게 눈을 뜨다 211
ㆍ한강보다 나은 하천의 접근성 212
ㆍ양재천, 탄천, 성내천, 안양천
ㆍ친환경 공간으로의 하천 프리미엄 213
ㆍ양재천과 탄천은 강남구, 서초구, 송파구를 흐르고 있다.

5-4. 공원은 주택 가격에 어떤 영향을 미칠까 ㆍ서울 4대문 지역의 공원과 주택 가격 217
서대문역인근 경희궁자이와 도로 사이를 두고 있는 돈의문 동부센트레빌과 천연뜨란채, 독립문삼호(독립문 e 편한세상), 독립문극동
ㆍ경희궁자이의 가격 상승세가 확대된다면 인근지역으로 상승세가 확산되는 과정에서 돈의문 동부센트레빌 가치가 다시 한 번 재평가 될 여지가 있다.
ㆍ 또 하나 눈여겨보아야 곳이 3호선 독립문역 과 가깝고, 독립공원을 끼고 있는 독립문극동.
ㆍ 북서울꿈의숲 주변 지역도 눈여겨 보라.

ㆍ환골탈태한 서울역 인근 222
ㆍ서울로 7017 프로젝트로 인해 서울역의 고가도로가 공원으로 전환되면서 중림동 일대가 수혜를 입었다.

ㆍ용산 공원에 대한 기대감이 반영된 용산 이천ㆍ서빙고동 255
ㆍ성수동, 서울숲의 가치를 증명하다 229
ㆍ장위ㆍ번동, 북서울꿈의숲으로 꿈을 이루다.
ㆍ입주에 따른 가격 차이를 보이는 상암동
ㆍ전통적 중산층 주거지인 신대방동과 보라매 공원 236
ㆍ올림픽 공원 효과가 약점을 누르는 방이동 일대 237

ㅇ자연 환경에 따른 추천 지역 241
ㆍ산지의 디스카운트 요소를 활용하라 242
ㆍ홍제역 일대 홍은 아이파크와 홍은 미성 아파트는 둘 다 지어지는지 30년이 넘은 구축 아파트다. 홍제역과 가깝고 평지에 있는 홍은현대아이파크가 홍은미성보다평당 가격 20% 정도높다. 바꿔 말하면 홍은미성이 20% 정도의 산지 디스카운트 받고 있는 것이다.
ㆍ 참고로 홍제역 가까운 지역의 평지에는 빌라는 평당 가격이 천만원 아래로 형성되어있다. 주거지를 찾지 못한다면 충분히 대안이 될 수 있다.

ㆍ하천 프리미엄이 발생하는 조건 245
ㆍ서울은 양재천.
ㆍ공원 프리미엄을 누리는 곳들 247
ㆍ서대문역 동의문동부센트레빌 재평가될여지.

Chapter6. 황금열쇠 5.도시계획
6-1.주거 환경 변화와 주택 가격 상승을 이끈 뉴타운 253
ㆍ젠트리피케이션 - 상대적으로 부유한 계층이 낙후된 도심 지역으로 스며들어 생활 수준을 끌어올림으로써 결과적으로 그 지역에 살던 저소득층 원주민을 몰아내게 되는 현상.

ㆍ뉴타운의 핵, 교남ㆍ아현 뉴타운 254
ㆍ입지 좋은 대단지는 결국 이긴다 257
ㆍ서울 뉴타운의 미래 259
ㆍ도시 계획을 바라보는 두가지 시선 262
ㆍ마용성(마포, 용산, 성동구)의 가치 상승은 뉴타운의 성공에 기대고 있다.
ㆍ 강북지역 주택 가격 상승이 대부분 뉴타운 재개발에서 회사 비롯되었다는 사실.


ㅇ 도시계획에 따른 추천 지역1: 서울의 재건축 가능 지역 274
ㆍ서초구, 최고급 아파트촌으로 변신 275
ㆍ강남구, 최고극 주거지의 재탄생 279
ㆍ송파ㆍ강동, 숨겨진 보석의 진가를 발휘하다
ㆍ양천ㆍ노원ㆍ광진구, 기대감을 키우는 지역

ㅇ도시계획에 따른 추천지역 2:
대규모 개발 사업ㆍ단군 이래 최대 규모의 민간 중심 개발사업, 삼성동 GBC 289
ㆍ삼성동 GBC 개발사업은 삼성동 2만 4천여평 부지에 대규모 초고층 빌딩과 부대시설이 등장하는 것 외에도
ㆍ영동대로 및 종합운동장 개발과 연계한 종합 개발안이 함께 추진되고 있다.
ㆍ영동대로 지하화 계획은 지하에 대부분의 환승 시설을 구축하고 지상을 공원화 하는 것을 골자로 한다. 지하에 KTX, GTX,SRT,지하철 2호선, 9호선, 경전철 위례신사선, 버스, 도심공항터미널 등을 수용해 한곳에서 여러 교통수단과 노선으로 갈아 탈 수 있는 시설을 구축하고, 유통ㆍ 편의시설도 갖춘다는 계획이다.
ㆍ이 사업을 통해 삼성역을 강남의 상업ㆍ교통 중심지로 만들게 될 것이며, 그 동안 강남대로가 담당했던 역할이 영동대로로 급격히 이동 될 것이다.
ㆍ지금 서울은 곳곳에서 개발계획이 진행 중
ㆍ주요 역세권 개발사업 296

Chapter 7. 내 여건과 목적에 맞게 집을 갖는다는 것의 의미
7-2.서울 집값은 왜 계속 오를까? 312
ㆍ답은 간단하다 서울은 주택이 부족하다.
ㆍ재건축의 진행 되고 있다는 사실은 공급 증가 보다는 멸실을 촉진 한다는 점에서 주택 가격 상승세 장기화 될 것이라는 우려를 낳는다.

ㆍ국민소득 3만달러 시대의 노후주택들 313
ㆍ지은지 30년이 넘은 주택만이 아니라 15년 밖에 안된 주택도 노후주택에 포함될 수 있다.
왜냐하면 사람들은 국민소득 3만달러 시대를 살고 있는데 현실은 국민소득 3000달러일때 지은 주택에서 살고 있기 때문이다.

ㆍ왜 집은 어느 정도 오른 다음에야 사고 싶어질까? 315
ㆍ실제로 최근 가격 상승이 빠르게 나타나고 있는 이유는 잠재 매수세가 빠른 속도로 시장에 참여 하고 있기 때문이다. 그런데 더 큰 문제는 이러한 잠재 매수세를 잠재울만큼 충분히 공급이 이루어지지 않고 있다는 사실이다.

ㆍ지금 우리는 어느 정도의 수준인가 ?316
ㆍ문화 발전은 경제문제와 연결될 수 밖에 없다.소득 수준이 높아지면서 더 좋은 주거환경의 욕구가 커지고, 민간업체는 이를 충족시키기 위한 노력을 기울이고 새로운 주거형태를 제시한다.이러한 과정에서 주택 가격 상승은 필연적으로 따라올 수 밖에 없다.

ㆍ하지만 씀씀이를 줄이고자 하지는 않는다 318
ㆍ자산취득은 인생을 필연적인 결론 320
ㆍ누구나 살고 싶어 하는 곳에 집은 가격이 오를 수 밖에 없다. 훗날을 생각하며 살기 좋은 곳에 집을 구하기 위해 공부하고 분석 해야하라.

7-3.최근 정부의 부동산 정책, 따라가야 할 수 밖에 없는 외생변수 321
ㆍ무주택자의 부동산 투자 전략 322
ㆍ집을 미리 사 주는 방법인 전세를 이용한 레버리지 투자다.
ㆍ다주택자의 부동산 투자 전략 324
ㆍ월세 소득 2 천만원 이하를 월 소득으로 따지면 167만원.

ㆍ 다주택자 장기보유특별공제
준공공임대사업자( 8년 이상에게만 적용되는 제도이지만 과거 10년 이상 보유 해야 했던 장기보유공제율 70%가 8년 이상으로 완화되었다.
ㆍ장기로 끌고 갈 만한 유망한 지역에 특별히 전세 가격 변동이(특히 하방으로) 없어 보이는 전세가율 높은 레버리지 물건을 매입해 준공공주택임대사업등록을 하고 8년 뒤에 매도하는 전략이다.