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돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트 - 부동산 애널리스트가 알려주는
채상욱 지음 / 위즈덤하우스 / 2017년 5월
평점 : 
품절
정독하며, 되도록 요약은 하지않고 필사하며 읽었습니다.
좋은 책 읽을 수 있게 해주셔서 감사합니다.
1장.집 값이 떨어질까 봐 집을 사지 못하는 당신에게
01. 집 값 폭락설이 반복되는 이유 17
ㆍ공급광잉에 대한 하락론
- 우리나라 총 주택 수는 2천만 호 시대에 아파트 입주 물량이 2017년 38만호, 2018년에 45만호 증가가 과연 과잉일까?
ㆍ베이비부머 세대 (1955~1963년에 태어나 경제 성장을 이끈세대)가 은퇴에 임박했거나 은퇴를 시작하고 있고, 인구도 2030년대를 정점으로 감소할것
- 주택은 인구가 아닌 가구 단위로 구매하기 때문에 인구수가 증가하지 않아도가구 수는 증가할 수 있다.
- 2010년대 외국인가구의 증가 속도가 늘고있고, 2015년 말 기준 43만호를 넘어섰다.
- 40~50대 이상의 이혼율이 급증과 유학과 파견가족등의 증가하면서 40대 이상 1인 가구의 급증은 가구 수 증가를 더욱 가속화.
02. 집 값이 떨어져야만 이기는 싸움을 할 것인가? 23
우리가 걱정해야 하는 것은 '입주 폭탄'이 아니라 '임대료 급등' 과' 분양급감' 이다.
03. 미분양? 공급과잉? 지역마다 다르다. 26
ㆍ공급통계에 '공동주택 분양' 이라는 통계를발표한다.
보통 단독주택은 '빌라'라고도 하는데 빌라를 다 지으면 임차인을 모집하기에 분야없이 공급된다. 그래서 공급통계에서 '분양'만을 살펴보면 단독주택이 얼마나 공급되는지 확인 할 수없다. 그래서 엄밀한 의미에서 주택공급을 가장 적절히 설명하는 지표는 '주택착공' 지표다.
ㆍ화성시는 동탄신도시를 포함하는 지역으로, 2016년 화성 전체 입주량이 1.3만호에서 2017~2018년 2년간1.8만호이상 증가하면서 동탄입주의 영향을 받는다.
ㆍ용인시는 두번째로 입주가 증가하는 지역은소 2016년 2,795호, 2017~2018년에 1.28만호의 물량이 공급된다.
ㆍ시흥시는 세번째로 공급물량이 증가
배곧신도시 개발사업의 준공으로2016년 4,175호 입주에서 2년간 9,622호로 물량이 늘어난다.
이 3개시 지역의 입주 증가분이 약4만호인데, 이 수히는 2년간 경기도 전체 입주량인 6.8만 호의 60%에 이른다.
ㆍ이외에 남양주의 8,248호, 김포 한강신도시의 6,763호, 파주의 6,613호를 보면 경기도 지역의 입주증가는 신도시 중심이다. 그러니 경기도 전체로 볼 것이 아니라 용인, 시흥,화성 (동탄),김포로 나누어 봐야 하고, 이 지역의 입주 증가가 분당, 일산, 평촌, 과천, 판교 등에 영향을 줄것이란 생각은버려라. 비슷한 가격이라면 근처 도시로 이사하여 집을 살 수도 있지만, 일산에 살던 사람이 갑자기 화성으로 이사가는 일은 잘 일어나지 않는다.
04. 집이 3%는다고 공급폭탄이라 말할 수 있을까 33
05. 규제가 집값을 올리고 있다. 36
입주량 급증의 원인인 분양증가의 시작은 2015년.
2015년 초의 부동산 시장은 규제가 완화되는 분위기
2014.09 재건축 가능 아파트 연한을 준공40년 ㅡ> 30년
2015.04 분양가 상한제가 8년만에 폐지된 시점
예정된 공급물량은 연초 33만호였으나 2015년 연말, 최종적인 공급물량은 51.7만호였으니 1년이라는 시간 동안 연초 대비 60%이상 공급이 증가됨.
이런 분양 물량의 급등은 역설적이게도 금융규제가 발단.
2015.07 과도한 분양시장의 열기가 가계대출 증가로 연결된다고 판단한 정부는 '여신심사 가이드라인' 발표.
신규로 분양되는 주택이 아닌 재고주택을 살 때 받는 대출에 대한 규제였고, 이 여신심사 가이드라인을 바로 적용하지 않고 2016.2 (서울및 전국 광역시), 5월(지방)부터 적용하기로 예고한다. 대책은 나왔지만 7~10개월 후부터 시행된다는 것이었다.
이말은 2016년 이후에집 살 생각이 있는 사람은 계획을 앞당겨 대출 제재가 없는 2015년에 사는것이 유리하다는 의미였다. 그뿐아니라 재고 주택을 사는것보다 신규주택을 분양받는것이 더 유리하다는 의미였다.
그래서 결과적으로 2015년은 역사상 최대규모의 신규주택 분양과 최대규모의 재고주택 거래가 이루어진 해가 된다.
06. 두려워하야 할 것는'공급폭탄'이 아닌 '공급절벽'이다
분양 절벽 시대가 온다. 아마도 2018년부터 최소5년이상 지속될 것이다. 그러니 아직 집이 없다면 입주폭탄이라는 뉴스에 속지말고, 분양받을 수 있을때 무조건 분양받아라.
아파트 분양은 땅을 기준으로
ㆍ위례ㆍ미사ㆍ동탄ㆍ김포 한강ㆍ세종시 같이 신규 택지 개발(신도시)을 통해 분양하는 '개발형'분양
ㆍ재개발ㆍ재건축 등과 같은 사업을 통해 '기존 도시'에 다시 아파트 공급하는 '정비형' 분양
개발형 분양은 택지 공급의 감소로,
정비형 분양은 규제강화 (재건축초과이익환수제)와 극히 적은 일반 물량으로 2018년부터 최소 5년간 아파트량이 감소할 가능성은 어느때보다 크다.
2장. 전세푸어가되는것은 두렵지 않은가?
01. 다주택자가 지배하는 부동산시장 47
02. 집값이 오르면 전세가 늘고,집값이 주춤하면 월세가 느는 원리 52
다주택자들이 집값 상스을 기대하면서 갭투자를 시작하면 전세공급이 증가하고, 집값의 보학이나 하락세를 예상하고 월수입을 원하면 월세 공급이 증가한다.
03. 월세가 오르는 이유 55
2017년이후의 신규월세 공급은구조적으로 막히는 상황.
2016년부터 정부정책인 여신심사가이드라인 시행.
이 정책은 원금과 이자를 함께 갚아나가는 원리금상환방식의 주택담보대출만 가능해진것.
특히 노원구, 도봉구, 강북구와 서초구,강남구, 마포구는 월세 거래가 많은 지역이었는데, 이 지역에서의 월세 추가 공급은 사실상 막혔다고 보는게 적절.
수요는 여전한데 공급이 막힌다면 당연히 월세는 오른다.
04. 집주인의 세금까지 임차아이 떠맡게 되는 시대 60
2014.2.26 대책 :월세는 물론 전세처럼 당장 현금소득이 없는 경우에도 월세수익이 있는것으로 간주하여 과세
이 정책은 2016.12.31까지 유예 됬다.
ㆍ전세수익:전세보증금의 60%에 해당하는 금액을 은행에 예치했다고 간주하고 은행금리 수준의 이자가 발생하라고 했을때 얻는 수익으로 '간주임대료'라 부른다.
정부는2016년 말, 간주임대료 과세를 2년 더 유예하면서 소형주택에 대한 기준을 예고없이 변경한다. 이전에는 전용면적 85제곱미터 이하, 기준시가 3억원 미만의 소형 주택을 매입하여 전세를 놓는 사업자들에게 전세금 임대 소득에 대한 과세를 면제해주고 있었는데, 2016년말 간주임내료를 유예하면서, 60제곱미터 이하만 소형주택 이라고 정의한 것.
다만, 임대소득 합산액이 2천만원 이하일때에는 여전히 2018년까지 세금을 신고할 필요가 없다. 2천만원을 초과 할때만 급여소득에 임대소득이 합산되어서 소득세율로 과세되니 세금부담이 높아지는 효과가 생긴다
그러므로 2018년까지는 소득세율이 높은 다주택자들이 가장 큰 영향을 받고, 2019년부터는 모든 다주택자들이 간주임대료의 영향을 받게 된다.
조세부담을 강화할수록 주택을 많이 보유한 다주택자들이 임차인들에게 그 부담을 전가시킬 가능성이 높다는 의미.
05. '투기세력' 다주택자 덕분에 싼 임대료에 살수 있다는 불편한 진실 68
우리나라는 다주택자가 집을 사지 않으면 임대 공급이 원칙적으로 불가능한 구조이기 때문에 규제강화는 임대공급감소로 연결돼 임대료 상승 리스크에 직면하게 되는것이다.
물론 이미 전월세로 공급된 주택은 새로운 규제로부터 자유롭기때문에 오히려 임대료를 자유롭게 올릴 가능성도 크다.
06. 기업이 싼 월세를 제공해줄까? 72
2015.12 기업형 임대주택 이라는 새로운 임대주택 공급원
ㆍ기업형 임대주택: 공급추체에따라 '공공'과'민간.
ㆍ민간은 기업형 임대주택, 준공공임대주택, 단기임대주택 으로 나뉜다
ㆍ기업형임대주택(뉴스테이): 기존주택 매입시 100채, 신규건설시 300채이상, 임대기간은 최소8년, 사업자에게는 임대소득 전체에 비과세 적용
뉴스테이는 2017년까지 총15만호 공급계획인데 우리나라 임대주택수가 총900만호가 넘는데 15만호는 초라한 수치.
3장. 이제 부동산 시장은 완전히 바뀐다.
01.집을 사는 순간, 모든 것이 달라진다. 79
정부의 부동산 대책이 갈팡질팡해 보일 때가 많겠지만,
사실은 상대적으로 집을 가진 사람들을 위한 우호적인 대착들이 매년 발표되고 실행된다. 이는 억사적으로 그랬고, 앞으로도 그럴 것이다.
02. 부동산 시장을 뒤흔들 '재건축초과이익환수제' 84
재건축을통해 얻은 이익이 조합원 1인당 3천만원이 넘을경우, 그 초과 금액의 10%부터최대 50%까지 세금을 매기는 제도.
'재건축초과이익'이란
준공시저의 주택가격에서 개시시점의 주택가격, 정상적인 가격 상승분, 개발 비용을 뺀 금액을 말한다.
초과이익=종료 시점 주택 가액 - (개시 시점 주택가액+정상 주택 가격 상승분+개발 비용)
부담금(세금) = 초과이익 × 부과율
ㆍ개시 시점: 주택재건축 사업 추진위원회가 승인된 승인일
(2003.07.01이전 조합설립인가를 받은 경우 조합설립인가일 기준)
ㆍ종료시점: 재건축 사업의 준공인가일(부분 준공을 받은 경우 부분준공인가일 기준)
그런데 개시시점과 종료시점의 차이가 최대10년을 넘을수 없게하는 규정도 있다.
ㆍ정상주택가격상승분(정상적인 집값 상승분) :개시 시점부터 종료시점까지의 정기예금 이자율이나 해당 시군구의 평균 주택 가격 상승률 중 높은 비율 적용 도출
그런데 가장 민감한 내용이 주택가액
가격에는 실거래가. 감정평가액, 공시가액
실거래가를 100이라하면 감정평가액은 80~100, 공시가액은 60수준.
재건축초과환수이익환수제에서는 개시시점은 대부분 공시가액 사용. 왜냐면 개시시점에감정평가액이 없는 겨우가 많기 때문. 따라서 종료시점은 감정평가액을, 개시시점에는 공시가액을 사용하면 개시시점 주택가격이 낮아서 더 많은 초과이익이 발생한다.
03. 앞으로 전국의 아파트는 4개 그룹으로 재편된다. 91
ㆍ1번 그룹: 이미 조합추진위원회가 설립되어 개시시점 존재하는 현재 재건축 진행중인 노후 아파트
ㆍ2번 그룹: 조합추진위원회 설립 전이어서 개시 시점이 없지만 그 미래에재건축 시작해야 하는 노후 아파트
연식으로 준공30년이 갓 넘거나 수년내 넘어갈 아파트
ㆍ3번 그룹:재건축초과이익환수제로부터 원칙적을? 자유로운, 이미 재건축, 재개발 완료 아파트
ㆍ4번 그룹: 2017년 중 관리처분계혁인가 단계에 진입해서 재건축초과이익환수제로부터 자유로우면서, 아직 신축 아파트로 건설되지 않은 단지
04. 1번 그룹 :준공 30년 지난 아파트 95
-대표적인 이파트/부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까
2017년 뜨거운 1번 그룹 재건축초과이익환수제를피하기 위해 속도전 내고있는 단지
대표적인아파트: 잠실주공5단지
05.2번 그룹:준공 20~30년 된 아파트 101
1. 1986~1990년에 준공된 아파트
-대표적인 이파트(지은 지 만30년 된 아파트)
ㆍ양천구 (목동ㆍ신정동), 노원구(상계ㆍ중계), 송파구 (잠실ㆍ방이) 주변
ㆍ송파구의 올림픽선수촌아파트, 잠실우성아파트, 아시사선수촌아파트,오금대림아파트, 가락대림아파트, 가락상아2차아파트, 도곡동의 오금삼성아파트, 문정시영아파트
ㆍ서초동의 삼풍아파트, 도곡한신,강동구의 명일현대, 명일우성, 명일신동아, 명일한양,명일2동현대아파트 일대
ㆍ광진구는 광장동과 건국대학가 위치한 자양동일대로 광장극동아파트, 광장현대3단지, 광장현대5단지, 광장청구아파트, 자양우성아파트 등
ㆍ중랑구 면목동 한신아파트와 태릉, 공릉 일대의 아파트촌
ㆍ노원구의 월계동 등도 대부분 지역이 해당
ㆍ경기도 : 광명시 하안동 일대 전역, 인천부평역 주변의 부평동아파트, 부평현대아파트 등
그런데 80만호에 이르는 대단한 규모의 아파트들이지만당장 2017년에 할 수 있는 것은 없다. 목동신시가시만해도 2018년이 돼야 목동 전체 정비사업 도시 계획이 나오기 때문에 그 이후에야 재건축을 단계별로 진해할수 있을 것으로 예상된다 상계동, 중계동, 잠실도 마찬가지다.
-부동산 가격 흐름 예측
1번 그룹과 달리 재건축초과이익환수제의 직격타를 피할수 없어 가격은 다소 둔화된 상태.
이 아파트를 기지고 있다면 절대 팔지 말아야 한다.
왜냐면 목동 - 상계ㆍ중계 - 송파 일대와 같은 대규모 아파트 단지들이 건설된 지역이 매우 드물기 때문.
특히 이 지역은 교육 특구이기도 해서, 입지 측면에서 강점.
서울은 3대 도심인 광화문 일대. 영등포.여의도 일대, 강남 일대와 이를 기준으로 7광역 중심인 마곡, 상암-수색, 가산-대림, 용산, 청량리-왕십리, 창동-상계, 잠실로 구성 된다.
이기준으로 목동은 영등포-여의도 일대와 마곡을 연결 중간에 위치한 지리적 요지
3대도심인 광화문과 여의도를 연결하는 중간 지역인 마포-공덕은 이미 2010년대 재개발을 통해 대규모 신축 아파트가 공급되면서 교통의 요지라는 지리적 이점으로 재평가 받으며 시세가 분출돠 곳.
3대 도심 중 영등포-여의도와 강남을 연결하는 중간 지역에는 방배, 뱐포와 잠원 등 서초구ㆍ강남구가 존재하며, 이 지억은 강남 개발 이후 역사적으로 항상 높은 가격대를 유지했다.
나머지 3대 도심 축 중 광화문과 강남을 연결하는 지역은 용산구 한남동 일대이지만, 이 일대의 재개발 진행이 더뎌지면서 옥수동을 포함한 성동구와 중구가 가격 측면에서 재평가를 받았다.
이처럼 3대 도심의 내부 혹은 배후 지역 중에서 재건축이나 재개발이 되지 않은 거의 유일한 지역이 목동 일대며 가격 잭평가가 전혀 이루어지지 못한 상태다.
-사야 할까, 팔아야 할까
2017년 상반기에는 가격 약세가 예상되지만 입지와 환경적인 강점으로 인해 서서히 재평가 되면서 가격이 상승할 것이다. 따라서 2번 그룹 아파트를 보유하고 있다면 유지를, 투자를 고려하고 있다면 되도록 서둘러 매수할 것을 추천.
2010년대 들어 신축 아파트의 가격 강세 현상이 뚜렷. 그래서 상대적으로 오래된 아파트가 가격 약세룬 나태내고 있고, 2번그룹의 아파트가 가장 저평가 됐다.
특히 서울의 목동, 상계동 지역은 앞서 말한대로 현저히 저평가 상태다.
2. 1기 신도시 아파트:1991~1995년에 준공된 아파트 106
-대표적인 이파트
2번그룹 중 두번째 그룹이1991~1995년에 준공된 이른바 1기 신도시아파트
ㆍ분당,일산,평촌,중동,산본 등이 포함된다.
ㆍ노원구 창동주공아파트, 도봉구의 방학신동아파트 및 그 일대,
ㆍ강북구의 수유벽산아파트
ㆍ서대문구의 홍제현대아파트, 홍제한양아파트, 무악청구
ㆍ부산의 유명한 대우마리나아파트군도 포함된다.
이 그룹이 재건축 시점에 도달하려면10년은 남았지만, 오히려 재건축초과이익환수제를 피하기 위한 다양한 방법을 시도할 것이다.
-부동산 가격 흐름 예측
리모델링이라는 사업방식을 통해 노후 주택을 정비하는 아파트가 많아질것이다. 리모델링에는 재건축초과이익환수제가 적용되지 않는다. 용산구의 현대맨숀, 강남구 대치2지구
리모델링사업이 활성화 되지 못한 이유는
1. 건물을 허물고 새로 짓는 재건축과 비교하여, 기존 아파트의 최고 3개 층까지만 수직으로 증축 할 수 있는 리모델링은 토지의 용적률을 최대한 사용할 수 없다는 점이다.
2. 내력벽 해체를 불허하는 리모덜링 방식 때문이다.
내력벽이란 힘 (하중)을 받는 벽체를 의미 하는데, 아파트 평면 구조의 현대화를 어렵게 만든다.
안전상의 이유느 2019.03월까지 불허했기 때문에 이 후 추이를 지켜봐야한다.
-사야 할까, 팔아야 할까
1991~1995년에 준공된 아파트는 어차피 재건축 까지 10년정도 기다려야 했다. 그런데 더 빨리 리모델링 시장에 진출하자는 파란을 할 수 있게 되면서 미래가치가 상승할 수 있는 환경을 만들 수 있게 됐다.
리모델링을 추진하는 아파트나 서울의 남부 측 개발에 따라 수혜를 기대할 수 있는 지역, 특히 판교의 가격 강세가 신분당선 연장을 따라 전이될 수 있는 분당, 수지는 물론 평촌, 의왕 보일 지역을 관심있게 보는것이좋다.
ㆍ분당은 우리나라의 실질적인 초중등 교육 특구로, 초증등 교육 특구로, 일반초-일반중학교-자율고ㆍ특목고로 연결되는 전통적인 교육 방식을 선호하는 부모가 많은 지역이다.
강남구나 서초구 거주자들은 오히려 해외 유학까지 고려 할 가능성이 많기에 국내 교육에 몰입하지 읺는 경우도 있다.
그래서 분당까지가 국내교육을 통한 국내 대학 진학을 최우선으로 고려하는 신도시라고 볼 수있을 것이다. (평촌도 마찬가지) 새로운 정부에서 일반고등하교 중심으로 교육정책이 펴질것으로 기대되는 만큼 분당은 더욱 주목해야 할 신도시다. 중앙공원을 중심으로 푸른마을뿐 아니라, 리모덜링 추진 중인 한솔마을도 교육 특수 이외에 리모델링 특수까지 기대할 수 있어서 긍정적이다.
ㆍ평촌은 중앙공원을 중심으로 주거환경이 양호한 목련단지, 꿈마을을 중심으로 한 중등학교 및 학원가 특수성이 있는 지역이 상대적으로 가격대가 높다.
2017년부터 평촌과 과천사이어 과천지식정보타운이 공급되고 의왕시에도 주택공급이 늘면서 과천 이남권에 공급부담이 생기고 있긴 하나, 평촌도 목련마을 중심으로 리모델링 추진 이슈가 있고, 판교로의 접근성 상승, 과거 3년간 주택 가격 상승률이 상대적으로 낮았다는 점에서 기대되는 지역 중 하나다. 다만 2017년부터 수도권 광역도심철도인 GTX건설사업이 궤도에 오르면서 과거 3호선-경의선 도입 이래 가장 큰 변화를 맞게 되었다.
ㆍ일산은 고양 삼송, 덕은, 지측 등 서울 가까운 위치에 신규 도시가 개발된다는 점에서 공급에 대한 부담이 높다.
또 은평구가 재개발을 통해서 신축 아파트 공급을 늘리는 점도 서울-경기 서북부권 개발 추이를 고려할 때 다소 부담.
ㆍ정리하면2번 그룹은 리모델링 추진, 교육특구, 교통축의 변화나 신축 아파트 분양 지역 중심으로 매수를 고려하는 것도 좋다.
06.3번 그룹:2000년대에 지어진 아파트 111
재건축을 완료한 3번그룹 아파트.
먼서 준공된 지 10년 미만인 새아파트가 평형 대비가장 가격이 높고, 이는 전국적인 현상이다. 이런 현상이 언제까지 지속될까? 앞으로도 계속 신축 아파트강세가 지속될까 아니면 고평가된 신축아파트가 약세로 전환할까?
아파트 가치를 분해해보자.
주택가치(가격) = 사용가치(전세)+ 처분가치
새아파트라고 무조건 가격이 많이 오를 것을 기대하라는 것은 아니지만, 서울 전체의 주택노후도가 상당히 높고 아파트에 살던 사람은 계속 아파트에 산다는 점을 고려한다면 새아파트가 주는 가격 격차는 현실성 있는 이야기라고 본다.
ㆍ개포주공1단지 10억원=사용가치0.8억 +처분가치 9.2억
ㆍ대치팰리스 16억원 =사용가치14억원 + 처분가치2억
즉, 재건축 후에는 사용가치가 극도로 높아시고, 처분가치는 극도로 낮아진다. 처분가치는 그래서 미래의 사용가치를 현재가격으로 표시한 것과 같다.
- 부동산 가격 흐름 예측
재건축초과이익환수제가 적용되면 지금과 같이 신축 아파트의 사용가치가 높은 수준을 유지할 것으로 판단된다.
신축아파트가 고평가되었다는 논란은 있지만, 그럼에도 불구하고 재건축을 통한 신축아파트 공급이 감소할것이므로 이미 공급된 신축아파트의 사용가치는 강세일 것이다.
한편 2000년대 초반에 건설된 아파트 가격이 강세로 전환될 가능성은 의외로 낮다. 부동산 시장은 신축아파트에 대한 높은 사용가치를 부여하기 시작했고, 구축 아파트와의 격차는 점점 더 벌어지는 추세다. 특히 신축, 구축 혼재된 지역이라면(서울 대부분의 지역) 신축아파트의 강세는 당연한 현상
-사야 할까, 팔아야 할까
재건축초과이익환수제 도입을 앞둔 시점에, 3번 그룹의 아파트 매수를 고려한다면 자신의 리스크 수용정도를 고민하여 대응할 필요가 있다. 3번 그룹내에서 구축아파트(10년 넘은 아파트)매수는 저위험-저수익 형태 투자다.
신축아파트 가격 강세가 도드라진 지역인 마포구, 성동구, 중구,강동구, 강남구, 서초구의 구축아파트 줏 저평가된 아파트에 투자하는것도 좋을것이다. 구축 아파트들은 신축에비해서 가격 강세가 도드라진 적이 없기 때문에 리스크가 적다.
반면 신축은 중위험-중수익형태의 투자.
재건축초과이익환수제가 시행되면 신축아파트 프리미엄이 장기화 될 가능성이 있다. 다만 이미 가격대가 높은 신축 아파트의 추가 상승 여력은 2번 그룹이나 4번 그룹의 아파트처럼 높지 않아서, 중위험-중수익 투자다.
새아파트를 살 계획이라면 당연히 대단지 아파트를 사는 것이 좋다. 반면 시세가 이미 오른 신규아파트 매수 하는것이 부담스럽다거나 더 높은 상승을 기대하는 투자자라면 신축아파트를 매도하고 1,2,4번 그룹 중 투자성향에 맞는 아파트로 갈아타는것도 고려해볼만하다.
07.4번 그룹 :분양권 시장은 어떨까? 118
재건축을 통해 분양은 했지만 아직 준공되지 않은 아파트
즉, 분양권 그룹. 분양권은 당연히 재건축초과이익환수제로부터 자유롭고. 이 제도가 시행될 2018년 이후부터 준공되면서 2010년대 재건축 사이클을 마무리하는 가장 최신식 아파트가 될 것이다.
-대표적인 이파트와 부동산 가격 흐름 예측
개포주공2단지,3단지를 재건축한래미안블레스티지나 현대건설의 THE-H분양권에도 2016년에는 구경하기 힘들었던 프리미엄이붙어서 거래되고 있다.
2017.5기준 길음동의 래미안길음센터피스의 분양가는 4.2~4.3억원이였는데(전용면적59), 이밍p가 1~1.3억 거래중이다. 등등
분양권에 대한 프리미엄은 하빈기로 갈수록 더 높아지리라 본다.
-사야 할까, 팔아야 할까
현재 공사 중인아파트는 재건축초과이익환수제 이슈가 불거지면 질수록 프리미엄이 높아질 가능성이 높다.
물론 사회적 부담 때문에 이 제도가 한 번 더 연기될 가능성도 없지 않다.
어떤 지역에서 최초로 분양하는 단지는 가장 낮은 분양가로 책정된다. 따라서 뉴타운 같은 대규모 재개발 사업이 아니 더라도, 해당 지역의 최초 재건축ㆍ재개발 대상 분양권을 매입하는 것은 대단히 훌륭한 투자 전략이다.
그런의미에서 분양권 그룹이면서 동시에 2번 그룹에 속하는 상계동 상계8단지를 눈여겨 볼 필요가 있다.
상계동 인근 아파트 대부분1986~1990년도에 준공된 2번 그룹인데, 상계주공8단지아파트 만크믄 안전문제를 이유로 이미 재건축이 진행되어 관리처분계획인가 단계에 도달했고, 2017~2018년에 일반분양된다.이번 새 아파트 분양은 상계동 전체, 나아가 중계동까지의재건축 분위기에 영향을 미칠것으로 예상되고, 특히 신축공급이 전혀 없던 지역에 최초로 공급되는 일반 아파트의 분양가가 보수적으로 이루어져왔던만큼 1순위로 관심 을 두어야 할 청약이다.
08. 성향에 맞게 투자하라.123
4장. 절대 손해보지 않는 집을 사는 방법
01. 실거주 vs 투자? 원하는 집을 찾는 방법 129
ㆍ매매대상 아파트를 찾을때 전세가와 매매가의 차이가 적은 아파트와 높은 아파트가 있다면 차이가 적은 아파트를 사는 것이 기본. 이는 사용가치와 처분가치 개념으로 설명이 가능한데, 전세가가 높다는 것은 그만큼 사용가치가 높다는 것이고, 사용가치가 높은 집이 집의 효용을 설명한다.
그리고 사용가치가 높으면 결국 처분가치도 높아지므로 매매가가 상승한다. 처분가치란현재 집의 사용가치가 아닌 미래의 사용가치를 현재가치로 환산한 것이기 때문이다.
-원하는 지역의 아파트 시세와 학군 파악하기
ㆍ조인스랜드 / 시세/ [테마별 시세 검색] 클릭하고 [전세비율 높은 아파트] 메뉴선택
최근 동대문구에 호재가 많으니 해당 아파트를 검색해보자.
ㆍ검색결과 동대문구 장안동과 용두동의 전세가율ㅇ 90%대로 높은편이다. 이 중 도시형생활주택 (300세대 미만의 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형주택)은 제외하고 아파트 위주로 검색하면 해당 아파트들은 거읭장안동에 있고,거기서 400~500세대 이상의 단지를 찾는다면 답십리동, 이문동, 전농동 등 뉴타운 지역이 포함되기 시작한다.
이제 용두동에 400가구넘는 용두동 롯데캐슬피렌체를 찾아보자.
ㆍ네이버부동산에서 '동대문구 용두동 롯데캐슬렌체' 검색
지도를 확대하거나 축소하면서 법으로 지성된 행정구역 단위를 확인할 수 있다. 그리고 네이버 부동산에 2017년부터 '초등학교 학군정보'가 추가됬다. 특히 동일한 아파트에서도 단지에 따라 다른 초등학교로 배정되는 경우가 있는데, 이 기능은 이러한 디테일한 부분까시 챙길수있어 유용
ㆍ이때 추가로 확인할 부분이 있으니 호갱노노 사이트 접속
- 분양 예정 아파트와 신규 정비사업 정보 확인하기
ㆍ호갱노노 : 2017년부터 분양예정아파트 알러주고 있다.
-아파트 실거래가 확인하기
호갱노노는 국토부 실거래가와의 연계가 쉽다.
지도 좌측에'매매 실거래 평균시서'에서 최근 3년간 실거래가 추이를 그래프로 확인가능 (네이버부동산도 가능)
바로 오른쪽의 '국토교통부 실거래가'를 클릭하면 바로 연결
관심지역의 매매가-전세가 차이, 즉 처분가치를 조사한 후에는 반드시 반드시 별도로 정리해 두어야한다.
참고로 처분가치, 사용가치는 월별, 분기별로 한눈에 들어오게 정리하는게 좋다. 가격변화를 시계열로 들여보다 보면, 어떤 가치가 매매가에 영향을 주는지 보일것이다.
02.현장에서 확인해야 할 사항들 138
중개사는 실제 계약을 할 만한 손님인지 빨리 가려내고 싶어하기 때문에 깐깐하기만하고, 거래하지않을것 같은 손ㄴㅁ에게는 시간을 할애하지 않는다.
- 부동산 중개사와는 무슨 이야기를 나눠야 할까?
1.중개소 가기전 먼저 네이버부동산이나 거래사이트에 올라와 있는 매물 확인 작업 필수
2.방문전에 전화로 확인
대뜸 "매물있어요?"하지 말자. 구체적이어야 물어본다.
"네이버 부동산에 올라온 ㅇ동ㅇ호 매매 (전세)ㅇ 억원인 매물, 거래되었나요?"
만약ㅇ팔렸다면 비슷한 다른 동ㆍ호수의 물건이 있는시 물어야한다. 안팔렸다면 이제 직접 확인하고 싶다는 말을 전하고, 해당 부동산을 방문한다.
- 등기부등본을 확인해야 하는 이유
중개업소에 방문하기 전에 대법원 인터넷등기소에서 해당 부동산 등기부등본을 미리 뽑아보자.
매물의 정보른 하나라도 더 아는것은 어떤 경우라도 이롭다.
소유주를 알아야 왜 팔려고 하는지 자연스럽게 물을 수있다.
나는"ㅇㅇㅇ씨가 소유주이신던데 그분은 왜 파시는 거예요?" 라고 직접적으로 물어보는 편이다.
등기부등본열람의 가장 중요 목적은 매도자가 소유자가 맞는지 확인하는것이다.
갑구에서 소유권에 대한 내용
을구어서 전세권, 저당권, 임차권 등 소유권 이외의 권리관계 확인
- 부동산중개사에게 미리 말해두면 좋을 이야기
집을 보여주지 않는 임차인도 많기 때문에 그럴땐 동일평면 다른 호수를 준비하겠지만 나중에라 꼭 해당 매물을 확인해야 한다. 향과 동, 층에따라 그 가치가 전부 다르기 때문.
이리저리 잴 것 없이 현장 매물을 보러 오가는 사이에 중개사에게 자신의 니즈를 정확하게 밝히는 것이 좋다.
예로 아파트 갭투자를 하고 싶은데 예산이 얼마 정도 있다는 것을 먼저 밝히는 것이다. 물론 갭투자를 싫어하는 중개사를 만나면 면전에서 박대 당할 수가 있지만, (나도 몇번 쫒겨난적도 있다.), 대개는 구매 여부가 확인되면 한단계 더 나아갈수있다.
전문 투자자같은 느낌을 주기 싫다면, 지금 살고 있는 곳의 전세만기가 1년이상 남긴 했는데 실거주 매매를 위해 미리 매물을 찾고 있다고 말하면 된다.
- 실세 매물을 확인할 때 놓치지 말아야 할 것들
ㆍ층간소음상태, 향과 동, 층 이나 조망, 일조 상태 등 아파트 고유의 물리적 실내 특성과 실외특성 체크.
ㆍ특히 최근3개월이내 거래된 매매가와 전세가를 건별로 물어봐라
"2016년ㅇ월,24평이 ㅇ억원에 거래되었는데이것은 몇동 몇호물건이에요?"
다른건은 2천만원 높으레 이것은 몇동몇호입니까?"
다른건은 3천만원 낮은데 이건 몇동 몇호인가요?
이렇게 가격이 눈에 띄게 높거나 낮게 거래뎐 물건에 대해서는 일일히 확인해야 한다. 주저할 필요가없다.
특히1층 이거나 최고층이 아닌데 가격차이가 크다면 대부분 사연이 있는 경우가 많고, 그 내용이 무시할 만한 내용인지 꼭 확인해야 하는데 그 내용은 중개사만 안다.
03.앞으로 세금관리가 수익률을 결정하라. 144
- 간주임대료 계산하는 방법
신규로 월세투자를 하기 어렵고, 갭투자에도 간주임대료가 부가되는 시대가 오고 있다.
2017년 기준, 임대소득이 2천만원 이내라면 일단 2018년까지는 모두 비과세대상.
2천이상이라면 당장 2017년부터 과세 대상자가 된다.
적용세율은소득과의 합산세율이다.
ㆍ간주임대료 = (총 보증금 합계 - 3억원) × 60% × 이자율
(1.6%) × (임대일수/365일)
그런데 임대소득이 2천만원을 넘는 수준의 전세원금은 얼마일까? 2천만원/(60%/1.6%) = 20억 8,333만원
총보증금 합계에서 3억원 공제하므로 총 전세원금은 23억8,333만원이다.
그리고 아직까지는 소형주택 60제곱미터이내, 기준시가 3억원 하회하는 주택의 전세금은 포함되지 않는다. 아직 여유가 있는편이다.
그런데 2019.01부터는 소형주택에 대한 간주임대료 혜택잉사라질 예정이기 때문에, 투자금 상한을 확인하기 위해서라도 소형주택의 전세금까지 미리 다 더해봐야 할 것이다.
- 다주택 보유를 고려한다면 부부간 양도는 필수다.
3주택 정도까지 투자를 고려한다면 부부간 양도에 대해 알아두는것도 좋다.
현재의 양도세율은 양도차액이 1.5억원을 넘을때 38%과세하는 것이 기본이다.
이런맥락에서 부부간에 주택을 증여할때 양도세 대신 부가세를 선택하면 양도관련 과세를 실질적으로 절세할 수 있다.
양도세보다 증여를 통한 과세가 훨씬 경제적이기 때문이다.
04. 집, 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다. 149
- 1주택자가 해야 할 고민
생애최초주택구입대출을 활용하여 집을 사라.
주택 취득시 취등록세가 발생하고, 매년 재산세 부담
- 2주택자가 해야 할 고민
이때부터는 집을 팔때, 집값 상승에 의한 양도세를 내야한다
집을 한채사고 다시 다른 집을 샀다가, 처음 산 집을 매도하는 한시적 2주택자인 경우, 신규주택을 매입한 후 2년 내에 종전 주택을 매도하면 양도세가 면제된다.
따라서 2주택자가 되는 순간부터는 이와 같은 투자 수익을 현실화하는 시점에서 세금을 절세하는 방법까지 고민하기 시작해야한다.
3주택이상을 소유하게 되는 경우도 있을텐데, 1~2주택 상태를 유지하면서 2년내에 종전주택을 매도하고 양도세를면제받는 식으로 투자를 하는 것이 3주택 이상을 유지하면서 양도세 전액 내는것보다 나을 수 있다.
- 3주택자가 해야 할 고민
개인신분으로 남을것인지 임대사업자로 등록할 것인지 본격적으로 고민해야 한다.
특정자산을 매수하고 매도하는과정에서, 매수 시점의 투자 이이디어가 실현되거나 소멸되면 매도하는 것이 적절하다.
장기적으로 재건축이나 리모델링을 염두해 두고 1990년대 초에 준공된 1기 신도시 아파트에 갭 투자하고 있다면, 임대사업자 등록을 한 후 장기적인 투자 목적에 맞게 보유하먼 될것이다. 혹은 서울 서북부권의 주택재개발로 인해 서울 임대 물량이 부족해질 것이고, 그에 따라 임대료가 상승햔 것을 기대하여 1기 신도시 아파트를 사는 사람도 있을것이다.
이런 기대가 실현됐을때 매도하는 것은 좋은 선택이다.
투자 아이디어가 실현(투자성공)되거나 소멸(투자실패)하는시점이 바로 매도 타이밍이다.
투자에 대한 아이디어가 없다면 관성으로 투자하지 말아야 한다.
05. 부동산, 공부하지 않을 거면 투자하지 마라. 154
부동산 가격을 움직이는 변수는 무엇인가? 인구? 가구? 금리? 국내경제성장률? 교육여건? 초등학교? 중학교? 고등학교? 교통여건? 거의 모든 요소가 크고 작은 영향을 미치겠딧안 이 중에서 가장 핵심적으로 가격어 영향을 미치는 변수가 무엇인지 알아야 한다. 다른 아파트의 핵심가격변수를 이 아파트의 핵심 가격변수로 들이대는 것은 무의미하다.
Tip 부동산에 대한 시야를 넓혀주는 금융 시장 전문가들160
1. Santacroce (산타크로체)의 세상이야기
http://blog.naver.con/santa _croce
ㆍ아마돚현직 금융권 종사자일 것으로 추정
ㆍ일평균 4천~5천명. 누적 2.4백만명이 방문한 블로그로, 경제에 대해 다양한 주제를 수준 높게 다룬다.
2. 새나의 창고(오석태님 블로그)
http://blog.naver.con/neolone
ㆍ경제만 빼고 모든일에 관심이 있는, 현직외국계 금융기관 이코노미스트
ㆍ2001년 '300조를 움직이는 사람들'에 소개뎐 한국의 천재 중 한명
ㆍ아시아를 대표하는 이코노민스트로 다양한 주제에 깊이 있게 접근하는 것으로 유명
3. 시장을 보는 눈(홍춘욱 님 블로그)
http://blog.naver.con/hong8706
ㆍ현직 키움증권 이코노미스트로, 국민연금 기금운영본부에 재직한 경력
ㆍ금융전문가 중 가장 대중적인 인물로, 경제경영서ㆍ늘 다수 집필한 작가이기도 하다.
ㆍ1만권이 넘는 독서량에 걸맞는 통찰력을 엿볼 수 있다.
4. Managyst가 보는 세상 (이효석님 블로그)
http://blog.naver.con/ronalee
ㆍ현직 펀드매니저이면서 애널리스트적 면모를 갖고있는 Managyst (매니저+애널리스트의 합성어)
ㆍ경제와 투자에 관한 다양한 주세를 친근감 있고 쉽게 설명한다.
5. 불옹산의 부동산스터디 (불옹산님카페)
http://blog.naver.con/jaegebal
ㆍ회원수 16만명을 자랑하는 대표적인 부동산 카페
ㆍ지역별 부동산 이야기를 통해서 서울시 각 구, 수도권 각 시에 대한 부동산이야기가 제계적으로 정리돼 있다.
6.빠숑의 세상 답사기(김학렬님 블로그)
http://blog.naver.con/ppassong
ㆍ힐국 갤럽 팀장으로 부동샤 실물투자와 입지분석의 전문가
ㆍ다수의 부도한 도서를 출간했고. 균형잡힌 투자자 중 한명
7. 투자자로서의 삶(와이민님 블로그)
http://blog.naver.con/yminsong
ㆍ현직 그뮹 시장 전문가이면서 투자자
ㆍ주식과 부동산, 두 시장에 대한 통찰력을 가진 분으로, 앞으로 더 기대가 뎌는 전문가
5장. 노후까지 준비하는 부동산 투자법
01. 은퇴를 앞둔 베이비 부머의 고민들 165
많은 전문가가 한국의 베이비 부머들이 은퇴하면 집을 유지할 수입이 없어지므로대출이 포함된 집을 팔고 더 작은 집으로 이사하여, 집 판 돈으로 생활하게 될 거라고 말한다.
베이비부머들이 은퇴한 나라에서 발견뎐 현상이기도 해서 우리나라 또한 그런 흐름으로 갈것으로 받아들여졌다
그런데 왜 우리나라에서는 은퇴를 앞둔 베이비부머들이 오히려 더 많은 집을 사는, 정반대의 현상이 나타나는 걸까?
사실 은퇴이후 부동산을 매입하는 사례가 더 많아질 것이다. 금리가 낮기 때문이다. 그래서 그나마4~5%대의 자기자곤 수익률을 달성할 숮있는 월세에 대한 요구가 거세고, 이를 막을 수 없는 거내한 흐름이 된것이다.
자본은 수익을 따라 흐르기때문이다.
50~60대 시니어를 대상으로 강의할 때 였다.
강의후 질문을 받는데 월세용 집을 여러챚보유했고 투자도 늘렸다는 중년남성의 질문을 했는데
"지금 20~30대는 과거와 달리 소득이 증가하지 않는데.. 그들이 우리가 파는 집을 사줄 수 있을까요?"
이말은 폭탄돌리기의 끝이 다가오고 있으니 보유하고 있는 집을 서둘러 처분하는게 맞지 않냐는 질문이었다.
"다음세대가 집을 사지 못할 것을 걱정하시면서 막상 월세 투자를 하고 계시네요. 선생님께서는 다음 세대의 소득이 감소하는 것을 염려하시는 건가요, 아니면 환영하시는 건가요?
선생님과 같이 은퇴를 앞둔 50~60대분들이 월세를 받기 위해 집을 삽니다. 그런데 월세입자들의 소득이 크게 늘어 집을 사게 되면 임대 수요가 감소하게 되고, 임대료도 줄겠죠.
그러면 선생님이 하시는 투자는 실패하게 됩니다. 다주택자들, 특히 3
저자 : 채상욱
저자 채상욱은 새로운 정부 출범과 함께 부동산 시장에 대한 다양한 예측이 쏟아지고 있다. 새 정부가 이전 정부의 부동산 대책을 대부분 승계할 것으로 보이는 만큼 시장에 큰 변화가 없을 거라 생각할 수 있지만, 변화가 적을 때 오히려 더 큰 변화가 생기는 것이 국내 주택 시장의 아이러니다. 이 책은 대선 이후 부동산 시장에 나타날 변화와, 특히 아파트를 거래할 때 앞으로 반드시 알아야 할 내용들을 다루었다.
집은 자산이기 이전에 삶이 담기는 공간이다. 그래서 시장을 전망하고 평가하기란 항상 조심스럽다. 하지만 그렇기 때문에 애널리스트의 직업윤리와 자존심을 걸고,
더욱 객관적으로 정확한 정보를 제공하기위해 노력했다는 점을 밝히고건설·부동산 시장을 분석·전망하고 있고, 꾸준한 분석 리포트를 통해 베스트 애널리스트로 평가받고 있다. 다양한 주택·부동산 포럼과 민간 협력 단체 등에서도 활동 중이다.
첫 책 《뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집》은 데이터와 정책을 바탕으로, 부동산 시장에 대한 빅픽처를 제공했다는 평가를 받으며 독자들에게 사랑받았다. 앞으로도 독자들에게 필요한 실용적인 정보를 쉽게 제공하는 것이 저자로서의 바람이다.
1장.집 값이 떨어질까 봐 집을 사지 못하는 당신에게
01. 집 값 폭락설이 반복되는 이유 17
ㆍ공급광잉에 대한 하락론
- 우리나라 총 주택 수는 2천만 호 시대에 아파트 입주 물량이 2017년 38만호, 2018년에 45만호 증가가 과연 과잉일까?
ㆍ베이비부머 세대 (1955~1963년에 태어나 경제 성장을 이끈세대)가 은퇴에 임박했거나 은퇴를 시작하고 있고, 인구도 2030년대를 정점으로 감소할것
- 주택은 인구가 아닌 가구 단위로 구매하기 때문에 인구수가 증가하지 않아도가구 수는 증가할 수 있다.
- 2010년대 외국인가구의 증가 속도가 늘고있고, 2015년 말 기준 43만호를 넘어섰다.
- 40~50대 이상의 이혼율이 급증과 유학과 파견가족등의 증가하면서 40대 이상 1인 가구의 급증은 가구 수 증가를 더욱 가속화.
02. 집 값이 떨어져야만 이기는 싸움을 할 것인가? 23
우리가 걱정해야 하는 것은 '입주 폭탄'이 아니라 '임대료 급등' 과' 분양급감' 이다.
정말 기다리면 싼 값에 집읆살 수 있는 기회가 올까?
주식 시장의 유명한 격언이 있다.
'모두가 기다리는 조정은 오지 않는다.' 더구나 공급이 부족한 재화가 폭락한다는 것은 사실 수급 논리상 불가능에 가깝다.
03. 미분양? 공급과잉? 지역마다 다르다. 26
ㆍ공급통계에 '공동주택 분양' 이라는 통곌? 발표한다.
보통 단독주택은 '빌라'라고도 하는데 빌라를 다 지으면 임차인을 모집하기에 분야없이 공급된다. 그래서 공급통계에서 '분양'만을 살펴보면 단독주택이 얼마나 공급되는지 확인 할 수없다. 그래서 엄밀한 의미에서 주택공급을 가장 적절히 설명하는 지표는 '주택착공' 지표다.
ㆍ화성시는 동탄신도시를 포함하는 지역으로, 2016년 화성 전체 입주량이 1.3만호에서 2017~2018년 2년간1.8만호이상 증가하면서 동탄입주의 영향을 받는다.
ㆍ용인시는 두번째로 입주가 증가하는 지역은소 2016년 2,795호, 2017~2018년에 1.28만호의 물량이 공급된다.
ㆍ시흥시는 세번째로 공급물량이 증가
배곧신도시 개발사업의 준공으로2016년 4,175호 입주에서 2년간 9,622호로 물량이 늘어난다.
이 3개시 지역의 입주 증가분이 약4만호인데, 이 수히는 2년간 경기도 전체 입주량인 6.8만 호의 60%에 이른다.
ㆍ이외에 남양주의 8,248호, 김포 한강신도시의 6,763호, 파주의 6,613호를 보면 경기도 지역의 입주증가는 신도시 중심이다. 그러니 경기도 전체로 볼 것이 아니라 용인, 시흥,화성 (동탄),김포로 나누어 봐야 하고, 이 지역의 입주 증가가 분당, 일산, 평촌, 과천, 판교 등에 영향을 줄것이란 생각은
버려라. 비슷한 가격이라면 근처 도시로 이사하여 집을 살 수도 있지만, 일산에 살던 사람이 갑자기 화성으로 이사가는 일은 잘 일어나지 않는다.
04. 집이 3%는다고 공급폭탄이라 말할 수 있을까 33
05. 규제가 집값을 올리고 있다. 36
입주량 급증의 원인인 분양증가의 시작은 2015년.
2015년 초의 부동산 시장은 규제가 완화되는 분위기로 시작
2014.09 재건축 가능 아파트 연한을 준공40년에서 30년으로 단축시키는 대책이 나왔고,
2015.04 신규 분양 주택의 가격을 자율적으로 조정할 수 있는 분양가 상한제가 8년만에 폐지된 시점이었다.
예정된 공급물량은 연초 33만호였으나 2015년 연말, 최종적인 공급물량은 51.7만호였으니 1년이라는 시간 동안 연초 대비 60%이상 공급이 증가됨.
이런 분양 물량의 급등은 역설적이게도 금융규제가 발단.
2015.07 과도한 분양시장의 열기가 가계대출 증가로 연결된다고 판단한 정부는 '여신심사 가이드라인' 발표.
신규로 분양되는 주택이 아닌 재고주택을 살 때 받는 대출에 대한 규제였고, 이 여신심사 가이드라인을 바로 적용하지 않고 2016.2 (서울및 전국 광역시), 5월(지방)부터 적용하기로 예고한다. 대책은 나왔지만 7~10개월 후부터 시행된다는 것이었다.
이말은 2016년 이후에집 살 생각이 있는 사람은 계획을 앞당겨 대출 제재가 없는 2015년에 사는것이 유리하다는 의미였다. 그뿐아니라 재고 주택을 사는것보다 신규주택을 분양받는것이 더 유리하다는 의미였다.
그래서 결과적으로 2015년은 역사상 최대규모의 신규주택 분양과 최대규모의 재고주택 거래가 이루어진 해가 된다.
06. 두려워하야 할 것는'공급폭탄'이 아닌 '공급절벽'이다
분양 절벽 시대가 온다. 아마도 2018년부터 최소5년이상 지속될 것이다. 그러니 아직 집이 없다면 입주폭탄이라는 뉴스에 속지말고, 분양받을 수 있을때 무조건 분양받아라.
아파트 분양은 땅을 기준으로
ㆍ위례ㆍ미사ㆍ동탄ㆍ김포 한강ㆍ세종시 같이 신규 택지 개발(신도시)을 통해 분양하는 '개발형'분양
ㆍ재개발ㆍ재건축 등과 같은 사업을 통해 '기존 도시'에 다시 아파트 공급하는 '정비형' 분양
개발형 분양은 택지 공급의 감소로,
정비형 분양은 규제강화 (재건축초과이익환수제)와 극히 적은 일반 물량으로 2018년부터 최소 5년간 아파트량이 감소할 가능성은 어느때보다 크다.
2장. 전세푸어가되는것은 두렵지 않은가?
01. 다주택자가 지배하는 부동산시장 47
02. 집값이 오르면 전세가 늘고,집값이 주춤하면 월세가 느는 원리 52
다주택자들이 집값 상스을 기대하면서 갭투자를 시작하면 전세공급이 증가하고, 집값의 보학이나 하락세를 예상하고 월수입을 원하면 월세 공급이 증가한다.
03. 월세가 오르는 이유 55
2017년이후의 신규월세 공급은구조적으로 막히는 상황.
2016년부터 정부정책인 여신심사가이드라인 시행.
이 정책은 원금과 이자를 함께 갚아나가는 원리금상환방식의 주택담보대출만 가능해진것.
특히 노원구, 도봉구, 강북구와 서초구,강남구, 마포구는 월세 거래가 많은 지역이었는데, 이 지역에서의 월세 추가 공급은 사실상 막혔다고 보는게 적절.
수요는 여전한데 공급이 막힌다면 당연히 월세는 오른다.
04. 집주인의 세금까지 임차아이 떠맡게 되는 시대 60
2014.2.26 대책 :월세는 물론 전세처럼 당장 현금소득이 없는 경우에도 월세수익이 있는것으로 간주하여 과세하겠다.
이 정책은 2016.12.31까지 유예 됬다.
ㆍ전세수익:전세보증금의 60%에 해당하는 금액을 은행에 예치했다고 간주하고 은행금리 수준의 이자가 발생하라고 했을때 얻는 수익으로 '간주임대료'라 부른다.
정부는2016년 말, 간주임대료 과세를 2년 더 유예하면서 소형주택에 대한 기준을 예고없이 변경한다. 이전에는 전용면적 85제곱미터 이하, 기준시가 3억원 미만의 소형주택을 매입하여 전세를 놓는 사업자들에게 전세금 임대소득어 대한 과세를 면제해주고 있었는데. 2016년말 간주임내료를 유예하면서, 60제곱미터 이하만 소형주택이라고 정의한 것.
다만, 임대소득 합산액이 2천만원 이하일때에는 여전히 2018년까지 세금을 신고할 필요가 없다. 2천만원을 초과할때만 급여소득에 임대소득이 합산되어서 소득세율로 과세되니 세금부담이 높아지는 효과가 생긴다
그러므로 2018년까지는 소득세율이 높은 다주택자들이 가장 큰 영향을 받고, 2019년부터는 모든 다주택자들이 간주임대료의 영향을 받게 된다.
조세부담을 강화할수록 주택을 많이 보유한 다주택자들이 임차인들에게 그 부담을 전가시킬 가능성이 높다는 의미.
05. '투기세력' 다주택자 덕분에 싼 임대료에 살수 있다는 불편한 진실 68
최근의 금융규제와 과세의 확산은 신규월세공급의 급증이나 갭투자같은 과도한 레버리지 투자를 막기위해 도입됐다.
그러나보면 월세투자, 갭투자는 감소할것이고, 월ㆍ전세의 신규 임대주택 공급이 어려운 환경으로 변해간다는것은 추가 구입하여 임대하지 않을 가능성이 높다.
우리나라는 다주택자가 집을 사지 않으면 임대 공급이 원칙적으로 불가능한 구조이기 때문에 규제강화는 임대공급감소로 연결돼 임대료 상승 리스크에 직면하게 되는것이다.
물론 이미 전월세로 공급된 주택은 새로운 규제로부터 자유롭기때문에 오히려 임대료를 자유롭게 올릴 가능성도 크다.
06. 기업이 싼 월세를 제공해줄까? 72
2015.12 기업형 임대주택 이라는 새로운 임대주택공급원이 생겼다.
ㆍ기업형 임대주택: 공급추체에따라 '공공'과'민간.
민간은 기업형 임대주택, 준공공임대주택, 단기임대주택으로 나뉜다
ㆍ기업형임대주택(뉴스테이): 기존주택 매입시 100채, 신규건설시 300채이상, 임대기간은 최소8년, 사업자에게는 임대소득 전체에 비과세 적용
뉴스테이는 2017년까지 총15만호 공급계획인데 우리나라 임대주택수가 총900만호가 넘는데 15만호는 초라한 수치.
3장. 이제 부동산 시장은 완전히 바뀐다.
01.집을 사는 순간, 모든 것이 달라진다. 79
집을 사는 순간, 집을 가진 세대 중 한세대가 된다.
동시에 취득, 보유, 매도 할 때 세금을 내면서 자연스럽게 세금과 정부예산에 관심을 갖게 된다. 또 부동산 시장만놓고 곤다면 집을 소유하지 않은 임차인들에 비해 '다수'의 세력이 된다. 민주주의 사회에서 '다수'가 된다는 것은 그 자체로 유리하다는 것을의미한다.
정부의 부동산 대책이 갈팡질팡해 보일 때가 많겠지만,
사실은 상대적으로 집을 가진 사람들을 위한 우호적인 대착들이 매년 발표되고 실행된다. 이는 억사적으로 그랬고, 앞으로도 그럴 것이다.
02. 부동산 시장을 뒤흔들 '재건축초과이익환수제' 84
재건축을통해 얻은 이익이 조합원 1인당 3천만원이 넘을경우, 그 초과 금액의 10%부터최대 50%까지 세금을 매기는 제도.
'재건축초과이익'이란
준공시저의 주택가격에서 개시시점의 주택가격, 정상적인 가격 상승분, 개발 비용을 뺀 금액을 말한다.
초과이익=종료 시점 주택 가액 - (개시 시점 주택가액+정상 주택 가격 상승분+개발 비용)
부담금(세금) = 초과이익 × 부과율
ㆍ개시 시점: 주택재건축 사업 추진위원회가 승인된 승인일
(2003.07.01이전 조합설립인가를 받은 경우 조합설립인가일 기준)
ㆍ종료시점: 재건축 사업의 준공인가일(부분 준공을 받은 경우 부분준공인가일 기준)
그런데 개시시점과 종료시점의 차이가 최대10년을 넘을수 없게하는 규정도 있다.
ㆍ정상주택가격상승분(정상적인 집값 상승분) :개시 시점부터 종료시점까지의 정기예금 이자율이나 해당 시군구의 평균 주택 가격 상승률 중 높은 비율 적용 도출
그런데 가장 민감한 내용이 주택가액
가격에는 실거래가. 감정평가액, 공시가액
실거래가를 100이라하면 감정평가액은 80~100, 공시가액은 60수준.
재건축초과환수이익환수제에서는 개시시점은 대부분 공시가액 사용. 왜냐면 개시시점에감정평가액이 없는 겨우가 많기 때문. 따라서 종료시점은 감정평가액을, 개시시점에는 공시가액을 사용하면 개시시점 주택가격이 낮아서 더 많은 초과이익이 발생한다.
03. 앞으로 전국의 아파트는 4개 그룹으로 재편된다. 91
ㆍ1번 그룹: 이미 조합추진위원회가 설립되어 개시시점 존재하는 현재 재건축 진행중인 노후 아파트
ㆍ2번 그룹: 조합추진위원회 설립 전이어서 개시 시점이 없지만 그 미래에재건축 시작해야 하는 노후 아파트
연식으로 준공30년이 갓 넘거나 수년내 넘어갈 아파트
ㆍ3번 그룹:재건축초과이익환수제로부터 원칙적을? 자유로운, 이미 재건축, 재개발 완료 아파트
ㆍ4번 그룹: 2017년 중 관리처분계혁인가 단계에 진입해서 재건축초과이익환수제로부터 자유로우면서, 아직 신축 아파트로 건설되지 않은 단지
04. 1번 그룹 :준공 30년 지난 아파트 95
-대표적인 이파트/부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까
2017년 뜨거운 1번 그룹 재건축초과이익환수제를피하기 위해 속도전 내고있는 단지
대표적인아파트: 잠실주공5단지
05.2번 그룹:준공 20~30년 된 아파트 101
1. 1986~1990년에 준공된 아파트
-대표적인 이파트
지은 지 만30년 된 아파트
ㆍ양천구 (목동ㆍ신정동), 노원구(상계ㆍ중계), 송파구(잠실ㆍ방이) 주변
ㆍ송파구의 올림픽선수촌아파트, 잠실우성아파트, 아시사선수촌아파트,오금대림아파트, 가락대림아파트, 가락상아2차아파트, 도곡동의 오금삼성아파트, 문정시영아파트
ㆍ서초동의 삼풍아파트, 도곡한신아파트,
강동구의 명일현대아파트, 명일우성아파트, 명일신동아아파트, 명일한양아파트,명일2동현대아파트일대
ㆍ광진구는 광장동과 건국대학가 위치한 자양동일대로 광장극동아파트, 광장현대3단지아파트, 광장현대5단지아파트, 광장청구아파트, 자양우성아파트 등
ㆍ중랑구 면목동 한신아파트와 태릉, 공릉 일대의 아파트촌,
ㆍ노원구의 월계동 등도 대부분 지역이 해당
ㆍ경기도 : 광명시 하안동 일대 전역, 인천부평역 주변의 부평동아파트, 부평현대아파트 등
그런데 80만호에 이르는 대단한 규모의 아파트들이지만당장 2017년에 할 수 있는 것은 없다. 목동신시가시만해도 2018년이 돼야 목동 전체 정비사업 도시 계획이 나오기 때문에 그 이후에야 재건축을 단계별로 진해할수 있을 것으로 예상된다 상계동, 중계동, 잠실도 마찬가지다.
-부동산 가격 흐름 예측
1번 그룹과 달리 즈재건축초과이익환수제의 직격타를 피할수 없어 가격은 다소 둔화된 상태.
이 아파트를 기지고 있다면 절대 팔지 말아야 한다.
왜냐면 목동 - 상계ㆍ중계 - 송파 일대와 같은 대규모 아파트 단지들이 건설된 지역이 매우 드물기 때문.
특히 이 지역은 교육 특구이기도 해서, 입지 측면에서 강점.
서울은 3대 도심인 광화문 일대. 영등포.여의도 일대, 강남 일대와 이를 기준으로 7광역 중심인 마곡, 상암-수색, 가산-대림, 용산, 청량리-왕십리, 창동-상계, 잠실로 구성 된다.
이기준으로 목동은 영등포-여의도 일대와 마곡을 연결 중간에 위치한 지리적 요지
3대도심인 광화문과 여의도를 연결하는 중간 지역인 마포-공덕은 이미 2010년대 재개발을 통해 대규모 신축 아파트가 공급되면서 교통의 요지라는 지리적 이점으로 재평가 받으며 시세가 분출돠 곳.
3대 도심 중 영등포-여의도와 강남을 연결하는 중간 지역에는 방배, 뱐포와 잠원 등 서초구ㆍ강남구가 존재하며, 이 지억은 강남 개발 이후 역사적으로 항상 높은 가격대를 유지했다.
나머지 3대 도심 축 중 광화문과 강남을 연결하는 지역은 용산구 한남동 일대이지만, 이 일대의 재개발 진행이 더뎌지면서 옥수동을 포함한 성동구와 중구가 가격 측면에서 재평가를 받았다.
이처럼 3대 도심의 내부 혹은 배후 지역 중에서 재건축이나 재개발이 되지 않은 거의 유일한 지역이 목동 일대며 가격 잭평가가 전혀 이루어지지 못한 상태다.
-사야 할까, 팔아야 할까
2017년 상반기에는 으가격 약세가 예상되지만 입지와 환경적인 강점으로 인해 서서히 재평가 되면서 가격이 상승할 것이다. 따라서 2번 그룹 아파트를 보유하고 있다면 유지를, 투자를 고려하고 있다면 되도록 서둘러 매수할 것을 추천.
2010년대 들어 신축 아파트의 가격 강세 현상이 뚜럿하다. 그래서 상대적으로 오래된 아파트가 가격 약세룬 나태내고 있고, 2번그룹의 아파트가 가장 저평가 됐다.
특히 서울의 목동, 상계동 지역은 앞서 말한대로 현저히 저평가 상태다.
2. 1기 신도시 아파트:1991~1995년에 준공된 아파트 106
-대표적인 이파트
2번그룹 중 두번째 그룹이1991~1995년에 준공된 이른바 1기 신도시아파트
ㆍ분당,일산,평촌,중동,산본 등이 포함된다.
ㆍ노원구 창동주공아파트, 도봉구의 방학신동아파트 및 그 일대, ㆍ강북구의 수유벽산아파트 ㆍ서대문구의 홍제현대아파트, 홍제한양아파트, 무악청구아파트
ㆍ부산의 유명한 대우마리나아파트군도 포함된다.
이 그룹이 재건축 시점에 도달하려면10년은 남았지만, 오히려 재건축초과이익환수제를 피하기 위한 다양한 방법을 시도할 것이다.
-부동산 가격 흐름 예측
리모델링이라는 사업방식을 통해 노후 주택을 정비하는 아파트가 많아질것이다. 리모델링에는 재건축초과이익환수제가 적용되지 않는다. 용산구의 현대맨숀, 강남구 대치2지구
리모델링사업이 활성화 되지 못한 이유는
1. 건물을 허물고 새로 짓는 재건축과 비교하여, 기존 아파트의 최고 3개 층까지만 수직으로 증축 할 수 있는 리모델링은 토지의 용적률을 최대한 사용할 수 없다는 점이다.
2. 내력벽 해체를 불허하는 리모덜링 방식 때문이다.
내력벽이란 힘 (하중)을 받는 벽체를 의미 하는데, 아파트 평면 구조의 현대화를 어렵게 만든다.
안전상의 이유느 2019.03월까지 불허했기 때문에 이 후 추이를 지켜봐야한다.
-사야 할까, 팔아야 할까
1991~1995년에 준공된 아파트는 어차피 재건축 까지 10년정도 기다려야 했다. 그런데 더 빨리 리모델링 시장에 진출하자는 파란을 할 수 있게 되면서 미래가치가 상승할 수 있는 환경을 만들 수 있게 됐다.
리모델링을 추진하는 아파트나 서울의 남부 측 개발에 따라 수혜를 기대할 수 있는 지역, 특히 판교의 가격 강세가 신분당선 연장을 따라 전이될 수 있는 분당, 수지는 물론 평촌, 의왕 보일 지역을 관심있게 보는것이좋다.
ㆍ분당은 우리나라의 실질적인 초중등 교육 특구로, 초증등 교육 특구로, 일반초-일반중학교-자율고ㆍ특목고로 연결되는 전통적인 교육 방식을 선호하는 부모가 많은 지역이다.
강남구나 서초구 거주자들은 오히려 해외 유학까지 고려 할 가능성이 많기에 국내 교육에 몰입하지 읺는 경우도 있다.
그래서 분당까지가 국내교육을 통한 국내 대학 진학을 최우선으로 고려하는 신도시라고 볼 수있을 것이다. (평촌도 마찬가지) 새로운 정부에서 일반고등하교 중심으로 교육정책이 펴질것으로 기대되는 만큼 분당은 더욱 주목해야 할 신도시다. 중앙공원을 중심으로 푸른마을뿐 아니라, 리모덜링 추진 중인 한솔마을도 교육 특수 이외에 리모델링 특수까지 기대할 수 있어서 긍정적이다.
ㆍ평촌은 중앙공원을 중심으로 주거환경이 양호한 목련단지, 꿈마을을 중심으로 한 중등학교 및 학원가 특수성이 있는 지역이 상대적으로 가격대가 높다.
2017년부터 평촌과 과천사이어 과천지식정보타운이 공급되고 의왕시에도 주택공급이 늘면서 과천 이남권에 공급부담이 생기고 있긴 하나, 평촌도 목련마을 중심으로 리모델링 추진 이슈가 있고, 판교로의 접근성 상승, 과거 3년간 주택 가격 상승률이 상대적으로 낮았다는 점에서 기대되는 지역 중 하나다. 다만 2017년부터 수도권 광역도심철도인 GTX건설사업이 궤도에 오르면서 과거 3호선-경의선 도입 이래 가장 큰 변화를 맞게 되었다.
ㆍ일산은 고양 삼송, 덕은, 지측 등 서울 가까운 위치에 신규 도시가 개발된다는 점에서 공급에 대한 부담이 높다.
또 은평구가 재개발을 통해서 신축 아파트 공급을 늘리는 점도 서울-경기 서북부권 개발 추이를 고려할 때 다소 부담.
ㆍ정리하면2번 그룹은 리모델링 추진, 교육특구, 교통축의 변화나 신축 아파트 분양 지역 중심으로 매수를 고려하는 것도 좋다.
06.3번 그룹:2000년대에 지어진 아파트 111
재건축을 완료한 3번그룹 아파트.
먼서 준공된 지 10년 미만인 새아파트가 평형 대비가장 가격이 높고, 이는 전국적인 현상이다. 이런 현상이 언제까지 지속될까? 앞으로도 계속 신축 아파트강세가 지속될까 아니면 고평가된 신축아파트가 약세로 전환할까?
아파트 가치를 분해해보자.
주택가치(가격) = 사용가치(전세)+ 처분가치
새아파트라고 무조건 가격이 많이 오를 것을 기대하라는 것은 아니지만, 서울 전체의 주택노후도가 상당히 높고 아파트에 살던 사람은 계속 아파트에 산다는 점을 고려한다면 새아파트가 주는 가격 격차는 현실성 있는 이야기라고 본다.
ㆍ개포주공1단지 10억원=사용가치0.8억 +처분가치 9.2억
ㆍ대치팰리스 16억원 =사용가치14억원 + 처분가치2억
즉, 재건축 후에는 사용가치가 극도로 높아시고, 처분가치는 극도로 낮아진다. 처분가치는 그래서 미래의 사용가치를 현재가격으로 표시한 것과 같다.
- 부동산 가격 흐름 예측
재건축초과이익환수제가 적용되면 지금과 같이 신축 아파트의 사용가치가 높은 수준을 유지할 것으로 판단된다.
신축아파트가 고평가되었다는 논란은 있지만, 그럼에도 불구하고 재건축을 통한 신축아파트 공급이 감소할것이므로 이미 공급된 신축아파트의 사용가치는 강세일 것이다.
한편 2000년대 초반에 건설된 아파트 가격이 강세로 전환될 가능성은 의외로 낮다. 부동산 시장은 신축아파트에 대한 높은 사용가치를 부여하기 시작했고, 구축 아파트와의 격차는 점점 더 벌어지는 추세다. 특히 신축, 구축 혼재된 지역이라면(서울 대부분의 지역) 신축아파트의 강세는 당연한 현상
-사야 할까, 팔아야 할까
재건축초과이익환수제 도입을 앞둔 시점에, 3번 그룹의 아파트 매수를 고려한다면 자신의 리스크 수용정도를 고민하여 대응할 필요가 있다. 3번 그룹내에서 구축아파트(10년 넘은 아파트)매수는 저위험-저수익 형태 투자다.
신축아파트 가격 강세가 도드라진 지역인 마포구, 성동구, 중구,강동구, 강남구, 서초구의 구축아파트 줏 저평가된 아파트에 투자하는것도 좋을것이다. 구축 아파트들은 신축에비해서 가격 강세가 도드라진 적이 없기 때문에 리스크가 적다.
반면 신축은 중위험-중수익형태의 투자.
재건축초과이익환수제가 시행되면 신축아파트 프리미엄이 장기화 될 가능성이 있다. 다만 이미 가격대가 높은 신축 아파트의 추가 상승 여력은 2번 그룹이나 4번 그룹의 아파트처럼 높지 않아서, 중위험-중수익 투자다.
새아파트를 살 계획이라면 당연히 대단지 아파트를 사는 것이 좋다. 반면 시세가 이미 오른 신규아파트 매수 하는것이 부담스럽다거나 더 높은 상승을 기대하는 투자자라면 신축아파트를 매도하고 1,2,4번 그룹 중 투자성향에 맞는 아파트로 갈아타는것도 고려해볼만하다.
07.4번 그룹 :분양권 시장은 어떨까? 118
재건축을 통해 분양은 했지만 아직 준공되지 않은 아파트
즉, 분양권 그룹. 분양권은 당연히 재건축초과이익환수제로부터 자유롭고. 이 제도가 시행될 2018년 이후부터 준공되면서 2010년대 재건축 사이클을 마무리하는 가장 최신식 아파트가 될 것이다.
-대표적인 이파트와 부동산 가격 흐름 예측
개포주공2단지,3단지를 재건축한래미안블레스티지나 현대건설의 THE-H분양권에도 2016년에는 구경하기 힘들었던 프리미엄이붙어서 거래되고 있다.
2017.5기준 길음동의 래미안길음센터피스의 분양가는 4.2~4.3억원이였는데(전용면적59), 이밍p가 1~1.3억 거래중이다. 등등
분양권에 대한 프리미엄은 하빈기로 갈수록 더 높아지리라 본다.
-사야 할까, 팔아야 할까
현재 공사 중인아파트는 재건축초과이익환수제 이슈가 불거지면 질수록 프리미엄이 높아질 가능성이 높다.
물론 사회적 부담 때문에 이 제도가 한 번 더 연기될 가능성도 없지 않다.
어떤 지역에서 최초로 분양하는 단시는 가장 낮은 수순읭분양가로 책정된다. 따라서 뉴타운 같은 대규모 재개발 사업이 아니더라도, 해당 지역의 최초 재건축ㆍ재개발 대상 분양권을 매입하는 것은 대단히 훌륭한 투자 전략이다.
그런의미에서 분양권 그룹이면서 동시에 2번 그룹에 속하는 상계동 상계8단지를 눈여겨 볼 필요가 있다.
상계동 인근 아파트 대부분1986~1990년도에 준공된 2번 그룹인데, 상계주공8단지아파트 만크믄 안전문제를 이유로이미 재건축이 진행되어 관리처분계획인가 단계에 도달했고, 2017~2018년에 일반분양된다.이번 새 아파트 분양은 상계동 전체, 나아가 중계동까지의재건축 분위기에 영향을 미칠것으로 예상되고, 특히 신축공급이 전혀 없던 지역에 최초로 공급되는 일반 아파트의 분양가가 보수적으로 이루어져왔던만큼 1순위로 관심 을 두어야 할 청약이다.
08. 성향에 맞게 투자하라.123
4장. 절대 손해보지 않는 집을 사는 방법
01. 실거주 vs 투자? 원하는 집을 찾는 방법 129
ㆍ매매대상 아파트를 찾을때 전세가와 매매가의 차이가 적은 아파트와 높은 아파트가 있다면 차이가 적은 아파트를 사는 것이 기본. 이는 사용가치와 처분가치 개념으로 설명이 가능한데, 전세가가 높다는 것은 그만큼 사용가치가 높다는 것이고, 사용가치가 높은 집이 집의 효용을 설명한다.
그리고 사용가치가 높으면 결국 처분가치도 높아지므로 매매가가 상승한다. 처분가치란현재 집의 사용가치가 아닌 미래의 사용가치를 현재가치로 환산한 것이기 때문이다.
-원하는 지역의 아파트 시세와 학군 파악하기
ㆍ조인스랜드 / 시세/ [테마별 시세 검색] 클릭하고 [전세비율 높은 아파트] 메뉴선택
최근 동대문구에 호재가 많으니 해당 아파트를 검색해보자.
ㆍ검색결과 동대문구 장안동과 용두동의 전세가율ㅇ 90%대로 높은편이다. 이 중 도시형생활주택 (300세대 미만의 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형주택)은 제외하고 아파트 위주로 검색하면 해당 아파트들은 거읭장안동에 있고,거기서 400~500세대 이상의 단지를 찾는다면 답십리동, 이문동, 전농동 등 뉴타운 지역이 포함되기 시작한다.
이제 용두동에 400가구넘는 용두동 롯데캐슬피렌체를 찾아보자.
ㆍ네이버부동산에서 '동대문구 용두동 롯데캐슬렌체'를 검색
지도를 확대하거나 축소하면서 법으로 지성된 행정구역 단위를 확인할 수 있다. 그리고 네이버 부동산에 2017년부터 '초등학교 학군정보'가 추가됬다. 특히 동일한 아파트에서도 단지에 따라 다른 초등학교로 배정되는 경우가 있는데, 이 기능은 이러한 디테일한 부분까시 챙길수있어 유용
ㆍ이때 추가로 확인할 부분이 있으니 호갱노노 사이트 접속
- 분양 예정 아파트와 신규 정비사업 정보 확인하기
ㆍ호갱노노 : 2017년부터 분양예정아파트 알러주고 있다.
-아파트 실거래가 확인하기
호갱노노는 국토부 실거래가와의 연계가 쉽다.
지도 좌측에'매매 실거래 평균시서'에서 최근 3년간 실거래가 추이를 그래프로 확인가능 (네이버부동산도 가능)
바로 오른쪽의 '국토교통부 실거래가'를 클릭하면 바로 연결
관심지역의 매매가-전세가 차이, 즉 처분가치를 조사한 후에는 반드시 반드시 별도로 정리해 두어야한다.
참고로 처분가치, 사용가치는 월별, 분기별로 한눈에 들어오게 정리하는게 좋다. 가격변화를 시계열로 들여보다 보면, 어떤 가치가 매매가에 영향을 주는지 보일것이다.
02.현장에서 확인해야 할 사항들 138
중개사는 실제 계약을 할 만한 손님인지 빨리 가려내고 싶어하기 때문에 깐깐하기만하고, 거래하지않을것 같은 손ㄴㅁ에게는 시간을 할애하지 않는다.
- 부동산 중개사와는 무슨 이야기를 나눠야 할까?
1.중개소 가기전 먼저 네이버부동산이나 거래사이트에 올라와 있는 매물 확인 작업 필수
2.방문전에 전화로 확인
대뜸 "매물있어요?"하지 말자. 구체적이어야 물어본다.
"네이버 부동산에 올라온 ㅇ동ㅇ호 매매 (전세)ㅇ 억원인 매물, 거래되었나요?"
만약ㅇ팔렸다면 비슷한 다른 동ㆍ호수의 물건이 있는시 물어야한다. 안팔렸다면 이제 직접 확인하고 싶다는 말을 전하고, 해당 부동산을 방문한다.
- 등기부등본을 확인해야 하는 이유
중개업소에 방문하기 전에 대법원 인터넷등기소에서 해당 부동산 등기부등본을 미리 뽑아보자.
매물의 정보른 하나라도 더 아는것은 어떤 경우라도 이롭다.
소유주를 알아야 왜 팔려고 하는지 자연스럽게 물을 수있다.
나는"ㅇㅇㅇ씨가 소유주이신던데 그분은 왜 파시는 거예요?" 라고 직접적으로 물어보는 편이다.
등기부등본열람의 가장 중요 목적은 매도자가 소유자가 맞는지 확인하는것이다.
갑구에서 소유권에 대한 내용
을구어서 전세권, 저당권, 임차권 등 소유권 이외의 권리관계 확인
- 부동산중개사에게 미리 말해두면 좋을 이야기
집을 보여주지 않는 임차인도 많기 때문에 그럴땐 동일평면 다른 호수를 준비하겠지만 나중에라 꼭 해당 매물을 확인해야 한다. 향과 동, 층에따라 그 가치가 전부 다르기 때문.
이리저리 잴 것 없이 현장 매물을 보러 오가는 사이에 중개사에게 자신의 니즈를 정확하게 밝히는 것이 좋다.
예로 아파트 갭투자를 하고 싶은데 예산이 얼마 정도 있다는 것을 먼저 밝히는 것이다. 물론 갭투자를 싫어하는 중개사를 만나면 면전에서 박대 당할 수가 있지만, (나도 몇번 쫒겨난적도 있다.), 대개는 구매 여부가 확인되면 한단계 더 나아갈수있다.
전문 투자자같은 느낌을 주기 싫다면, 지금 살고 있는 곳의 전세만기가 1년이상 남긴 했는데 실거주 매매를 위해 미리 매물을 찾고 있다고 말하면 된다.
- 실세 매물을 확인할 때 놓치지 말아야 할 것들
ㆍ층간소음상태, 향과 동, 층 이나 조망, 일조 상태 등 아파트 고유의 물리적 실내 특성과 실외특성 체크.
ㆍ특히 최근3개월이내 거래된 매매가와 전세가를 건별로 물어봐라
"2016년ㅇ월,24평이 ㅇ억원에 거래되었는데이것은 몇동 몇호물건이에요?"
다른건은 2천만원 높으레 이것은 몇동몇호입니까?"
다른건은 3천만원 낮은데 이건 몇동 몇호인가요?
이렇게 가격이 눈에 띄게 높거나 낮게 거래뎐 물건에 대해서는 일일히 확인해야 한다. 주저할 필요가없다.
특히1층 이거나 최고층이 아닌데 가격차이가 크다면 대부분 사연이 있는 경우가 많고, 그 내용이 무시할 만한 내용인지 꼭 확인해야 하는데 그 내용은 중개사만 안다.
03.앞으로 세금관리가 수익률을 결정하라. 144
- 간주임대료 계산하는 방법
신규로 월세투자를 하기 어렵고, 갭투자에도 간주임대료가 부가되는 시대가 오고 있다.
2017년 기준, 임대소득이 2천만원 이내라면 일단 2018년까지는 모두 비과세대상.
2천이상이라면 당장 2017년부터 과세 대상자가 된다.
적용세율은소득과의 합산세율이다.
ㆍ간주임대료 = (총 보증금 합계 - 3억원) × 60% × 이자율
(1.6%) × (임대일수/365일)
그런데 임대소득이 2천만원을 넘는 수준의 전세원금은 얼마일까? 2천만원/(60%/1.6%) = 20억 8,333만원
총보증금 합계에서 3억원 공제하므로 총 전세원금은 23억8,333만원이다.
그리고 아직까지는 소형주택 60제곱미터이내, 기준시가 3억원 하회하는 주택의 전세금은 포함되지 않는다. 아직 여유가 있는편이다.
그런데 2019.01부터는 소형주택에 대한 간주임대료 혜택잉사라질 예정이기 때문에, 투자금 상한을 확인하기 위해서라도 소형주택의 전세금까지 미리 다 더해봐야 할 것이다.
- 다주택 보유를 고려한다면 부부간 양도는 필수다.
3주택 정도까지 투자를 고려한다면 부부간 양도에 대해 알아두는것도 좋다.
현재의 양도세율은 양도차액이 1.5억원을 넘을때 38%과세하는 것이 기본이다.
이런맥락에서 부부간에 주택을 증여할때 양도세 대신 부가세를 선택하면 양도관련 과세를 실질적으로 절세할 수 있다.
양도세보다 증여를 통한 과세가 훨씬 경제적이기 때문이다.
04. 집, 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다. 149
- 1주택자가 해야 할 고민
생애최초주택구입대출을 활용하여 집을 사라.
주택 취득시 취등록세가 발생하고, 매년 재산세 부담
- 2주택자가 해야 할 고민
이때부터는 집을 팔때, 집값 상승에 의한 양도세를 내야한다
집을 한채사고 다시 다른 집을 샀다가, 처음 산 집을 매도하는 한시적 2주택자인 경우, 신규주택을 매입한 후 2년 내에 종전 주택을 매도하면 양도세가 면제된다.
따라서 2주택자가 되는 순간부터는 이와 같은 투자 수익을 현실화하는 시점에서 세금을 절세하는 방법까지 고민하기 시작해야한다.
3주택이상을 소유하게 되는 경우도 있을텐데, 1~2주택 상태를 유지하면서 2년내에 종전주택을 매도하고 양도세를면제받는 식으로 투자를 하는 것이 3주택 이상을 유지하면서 양도세 전액 내는것보다 나을 수 있다.
- 3주택자가 해야 할 고민
개인신분으로 남을것인지 임대사업자로 등록할 것인지 본격적으로 고민해야 한다.
특정자산을 매수하고 매도하는과정에서, 매수 시점의 투자 이이디어가 실현되거나 소멸되면 매도하는 것이 적절하다.
장기적으로 재건축이나 리모델링을 염두해 두고 1990년대 초에 준공된 1기 신도시 아파트에 갭 투자하고 있다면, 임대사업자 등록을 한 후 장기적인 투자 목적에 맞게 보유하먼 될것이다. 혹은 서울 서북부권의 주택재개발로 인해 서울 임대 물량이 부족해질 것이고, 그에 따라 임대료가 상승햔 것을 기대하여 1기 신도시 아파트를 사는 사람도 있을것이다.
이런 기대가 실현됐을때 매도하는 것은 좋은 선택이다.
투자 아이디어가 실현(투자성공)되거나 소멸(투자실패)하는시점이 바로 매도 타이밍이다.
투자에 대한 아이디어가 없다면 관성으로 투자하지 말아야 한다.
05. 부동산, 공부하지 않을 거면 투자하지 마라. 154
부동산 가격을 움직이는 변수는 무엇인가? 인구? 가구? 금리? 국내경제성장률? 교육여건? 초등학교? 중학교? 고등학교? 교통여건? 거의 모든 요소가 크고 작은 영향을 미치겠딧안 이 중에서 가장 핵심적으로 가격어 영향을 미치는 변수가 무엇인지 알아야 한다. 다른 아파트의 핵심가격변수를 이 아파트의 핵심 가격변수로 들이대는 것은 무의미하다.
Tip 부동산에 대한 시야를 넓혀주는 금융 시장 전문가들160
1. Santacroce (산타크로체)의 세상이야기
http://blog.naver.con/santa _croce
ㆍ아마돚현직 금융권 종사자일 것으로 추정
ㆍ일평균 4천~5천명. 누적 2.4백만명이 방문한 블로그로, 경제에 대해 다양한 주제를 수준 높게 다룬다.
2. 새나의 창고(오석태님 블로그)
http://blog.naver.con/neolone
ㆍ경제만 빼고 모든일에 관심이 있는, 현직외국계 금융기관 이코노미스트
ㆍ2001년 '300조를 움직이는 사람들'에 소개뎐 한국의 천재 중 한명
ㆍ아시아를 대표하는 이코노민스트로 다양한 주제에 깊이 있게 접근하는 것으로 유명
3. 시장을 보는 눈(홍춘욱 님 블로그)
http://blog.naver.con/hong8706
ㆍ현직 키움증권 이코노미스트로, 국민연금 기금운영본부에 재직한 경력
ㆍ금융전문가 중 가장 대중적인 인물로, 경제경영서ㆍ늘 다수 집필한 작가이기도 하다.
ㆍ1만권이 넘는 독서량에 걸맞는 통찰력을 엿볼 수 있다.
4. Managyst가 보는 세상 (이효석님 블로그)
http://blog.naver.con/ronalee
ㆍ현직 펀드매니저이면서 애널리스트적 면모를 갖고있는 Managyst (매니저+애널리스트의 합성어)
ㆍ경제와 투자에 관한 다양한 주세를 친근감 있고 쉽게 설명한다.
5. 불옹산의 부동산스터디 (불옹산님카페)
http://blog.naver.con/jaegebal
ㆍ회원수 16만명을 자랑하는 대표적인 부동산 카페
ㆍ지역별 부동산 이야기를 통해서 서울시 각 구, 수도권 각 시에 대한 부동산이야기가 제계적으로 정리돼 있다.
6.빠숑의 세상 답사기(김학렬님 블로그)
http://blog.naver.con/ppassong
ㆍ힐국 갤럽 팀장으로 부동샤 실물투자와 입지분석의 전문가
ㆍ다수의 부도한 도서를 출간했고. 균형잡힌 투자자 중 한명
7. 투자자로서의 삶(와이민님 블로그)
http://blog.naver.con/yminsong
ㆍ현직 그뮹 시장 전문가이면서 투자자
ㆍ주식과 부동산, 두 시장에 대한 통찰력을 가진 분으로, 앞으로 더 기대가 뎌는 전문가
5장. 노후까지 준비하는 부동산 투자법
01. 은퇴를 앞둔 베이비 부머의 고민들 165
많은 전문가가 한국의 베이비 부머들이 은퇴하면 집을 유지할 수입이 없어지므로대출이 포함된 집을 팔고 더 작은 집으로 이사하여, 집 판 돈으로 생활하게 될 거라고 말한다.
베이비부머들이 은퇴한 나라에서 발견뎐 현상이기도 해서 우리나라 또한 그런 흐름으로 갈것으로 받아들여졌다
그런데 왜 우리나라에서는 은퇴를 앞둔 베이비부머들이 오히려 더 많은 집을 사는, 정반대의 현상이 나타나는 걸까?
사실 은퇴이후 부동산을 매입하는 사례가 더 많아질 것이다. 금리가 낮기 때문이다. 그래서 그나마4~5%대의 자기자곤 수익률을 달성할 숮있는 월세에 대한 요구가 거세고, 이를 막을 수 없는 거내한 흐름이 된것이다.
자본은 수익을 따라 흐르기때문이다.
50~60대 시니어를 대상으로 강의할 때 였다.
강의후 질문을 받는데 월세용 집을 여러챚보유했고 투자도 늘렸다는 중년남성의 질문을 했는데
"지금 20~30대는 과거와 달리 소득이 증가하지 않는데.. 그들이 우리가 파는 집을 사줄 수 있을까요?"
이말은 폭탄돌리기의 끝이 다가오고 있으니 보유하고 있는 집을 서둘러 처분하는게 맞지 않냐는 질문이었다.
"다음세대가 집을 사지 못할 것을 걱정하시면서 막상 월세 투자를 하고 계시네요. 선생님께서는 다음 세대의 소득이 감소하는 것을 염려하시는 건가요, 아니면 환영하시는 건가요?
선생님과 같이 은퇴를 앞둔 50~60대분들이 월세를 받기 위해 집을 삽니다. 그런데 월세입자들의 소득이 크게 늘어 집을 사게 되면 임대 수요가 감소하게 되고, 임대료도 줄겠죠.
그러면 선생님이 하시는 투자는 실패하게 됩니다. 다주택자들, 특히 월세를 놓늕다주택자들은 안정적인 임차인을 원합니다. 안성적인 임차인이란 먼가요? 임대시장어 계속 남아 있는 임차인을 말하는 거죠. 임대시장에 계속 남아 있다는 건 먼가요? 집을 사지 못한다는 것 이립니까?
결국 선생님 같은 분들이 미래 세대의 소득이 증가하지 못하면 더 좋아하실 분 아닌가요?
02. 100만원으로 강남 건물주 되기 169
최근 정부는 개인이 부동산 시상에 간접 투자할 기회를 만들기 위해 애쓰고있다.
국내 최대 부동산자산운용사신 이지스자산운용이 2017년 '공모형 부동산 펀드의 포문을 열었다.
2.23일에 청약한 이 펀드의 1인 최소 가입액은100만원 이었는데, 총 329억원의 투자모집을 완료했다.
모집된 자금읁서울 삼성동 바른빌딩의 매입비로 사용됐고 바른빌딩은 국내7위 로펌인 법무법인 바른이 2009년 준공한 빌딩으로, 바른은 이 건물을 펀드에 매각하고, 건물전체를 다시 10년간 장기임차하는 '세일스 앤 리스백'방식으로 운용한디. 강남구 상업용 빌딩을 매입하는 공모자금이 하루만에 모집된것은 공모형 펀드의 미래를 보여수는 것으로, 물건이 좋다면 돈은 금방 모인다는 간단한 진리를 보여준 사례다.
공모형간접 펀드 이외에 추가로 공모형재간접 펀드 논의도 한창인데, 금융위원회는 2016.9월 '공모재간접 부동산 펀드' 를 설정핢수 있도록 자본재정법을 개정했다.
먼저 이 펀드는'사모'가 아니라 '공모'로 진행된다.
사모란 50인 미만을 모집할때, 공모랴 50인이상을 모집할 때 사용하는 단어다.
그다음, 부동산 펀드는 기관투자자들이 선호하는 상업용 오피스텔, 전시장, 사회기반시설, 물류센터 등을 모두 포함하는 것이어서 실제 매수하는 대상은 광범위하다.
재간접 이라는 단어가 이 법 개정의 핵심내용인데 일반적인 부동산 펀드가 간섭투자를 통해서 이뤄진 건들이므로, 이렇게 간접투자로 조성된 펀드에 재간접으로 다시 투자한디는 개념이다.
개인투자자들은 이미 기괸투자자들이 긴접투자로 조성한 뉴스테이 리츠나 물류센터용 리츠, 이지스자산운용의 사례와 같은 바른빌딩을 매입한 부동산펀드 등에 다시 재퉂? 할 수 있다.
이런 재간접 펀드의 장점은 다양한 부동산 자산으로 분산투자 할 수 있다는 점이다. 일반적인 부동산 펀드는 수익형 부동산에 투자하고 3개월에 한번 배당하기 때문에 개인투자자라면 은퇴 후 노후자금을 부동산 펀드에 투자하는것도 좋은 방법이다.
지금도 부동산 리츠가 존재하지만, 대부분의 펀드나 리츠가 사모 형태로 50인 이하 기관투자자들에게만 기회가 열려있다.
부동산 투자에 관심은 많으면서 직접 투자의 불확실성 때문에 적극적으로 나서기 어려문 개인투자자들에게, 공모형재간접 부동산 펀드는 일대 혁신을 갖고 올 가능성이 높다.
03. 하나의 집으로 여러채 효과를 내는 새로운 임대사업176
최근 에어비앤비 사업엥뛰어드는 이들이 늘고 있다.
에어비앤비란 2008.8월 시작된 세계최대의 숙박공유서비스로, 자신의 방이나, 집, 별장 등 사람이 지낼 수 있는 모든 공간을 임대 할 수 있다.
웹사이트에서 목적지와 거주 희망일자를 입력한 후 검색한다
이를통해 한눈에 숙박비용을 비교할 수 있고. 공간을 제공하는 호스트가 누구인지, 후기는 어떤지도 알 수 있다.
임대사업을 통해 가장 높은 수익을 올리는방법은 바로 '방세'를 받으면 된다는 사실이다.
고시원처럼 모든 방마나 숙박비용을 받을 수 있다면 가장 높은 수익성을 어른 빌딩이 된다.
우리나라에서 가장 높은 주거 수익률을 놉이는 건물이란 가상 낮은 수준의 주거의 질 (모든 방에 사람을 채우는)을 제공하는 건물이다.
최근 대형주택을 수리하여 각 방마다 세를 받을 수 있는 '쉐어하우스'가 잇달아 임대시장에들어오고 있다.
쉐어하우스란 각자 방은 독자적으로 사용하되, 부엌시나 화상실, 거실 등은 공유하는 것이다. 대학가 하숙집..ㅈ
오피스텔을 에어비앤비로 사용하면 합법과 불법사이를 왔다갔다해야하는 부담이 있었으나, 쉐어하우스는 주로 단독주택을수리한 주거용 건물이어서 숙박을 제공하는데 아무런 법적문제가 없다.
도시정비법과 소규모 재정비법 신설을 통해서, 노후 단독주택을 신축으로 리모델링할 때 인센티브를 주는 법시행도 임박했다.
04. 소규모 재건축 시대를 선점하라. 180
나홀로 아파트라 불리는 아파트가 있다.
300세대만 되어도 재건축을 해볼 여지가 있을텐데 100세내 전후로는 도저히 불가능했다. 왜나면 현행 도시정비법에서는 신축 가구수가 300가구 이상 이거나 대지면적이 1만제곱미터 이상 이어야 재건축을 진행할 수 있다는 규정때문이다.
100세대 재건축 해봐야 128~150세내가 나올것이므로, 재건축 정비 구역 지정 기준 (면적, 세내수)에 적합하지 않아 나홀로 아파트는 원칙적으로 재건축 될 수 없었다.
그런데 앞으로는 '빈집 등 소규모주택정비특례법 (이하 소규모정비법)'의 제정 발의를 통해 소규모 도시정비사업이 탄력을 받게 됐다. 이 법은소규모 정비사업의 종류를 신설하여 재건축에 필요한 여러가지기준을 완화시키는 내용이다.
사업시행 인가 시 관리처분인가를 동시에 받을 수 있게함으로써 절차가 간소화된 것이다. 정비사섭단계에서 다음표를 참고하시기 바란다.
이 법은 2018.2.08일부터 시행될 예정이다.
소규모 정비법에는 종전의 가로주택정비사업을 포함하여, 자율주택정비사업과 소규모재건축 사업이라는 정비사업 모델ㅇㄷㄹ ㅅㄴ설한다. 자율주택정비사업이란 이름 그대로 두명이상의 집주인이 지자체로부터 정비구획으로 지정받는 일 없이 '자율적으로 '정비계획을 수립해서 신청 할 수 있는사업이다. 즉, 위에서 아래로 내려오는 탑다을방식이 아닌 아래에서 위로 올라가는 버텀업방식의 정비사업이다.
예로 나란히 서 있는 빌라라면, 두 빌라의 소유주가 자율주택정비사업을 통해 이를 통합하여 재건축 할 수 있다.
시군구의 정비구역지정을 기다릴 필요가 없다는 점이 일송ㅈ의 혁신이다.
소규모정비법은 태생부터 크게 태어나지 못한 군소노후주택지대를 정비할 목적, 그리고 대규모 주택재개발 사업의 정비구역에서 지정 해제된 지역을 별도로 정비하기 위해 필요.
예로 장여뉴타운이나 신길뉴타운의 일부 지역에서는 정비사업을 바래하라. 추가부람금을 내기 어려운 소유주도 있기 때문이다. 이런 소유주들이 정비구역 지정 해제를 요청하고, 이것이 받아들여지면 줃낵의 노후도는 급증하라.
그러나 정비해야 할 필요성은 있기에 소유주들이 알이서 정비사업을 할 수 있도록 자율주택정비사업 모델이 탄행했다.
아파트라면 소규모 재건축이 될 것이다.
따라서 정비구역이 해재된 일부지역에서 노후빌라를 매입하어 자율주택성비사업을 하라거나 나홀로 아파트를 매입해서 소규모 재건축을 진행하는것이 괜찮은 투자방법이 되고 있다. 특히, 소규모 재건축의 경우, 300세대까지 주택공급을 늘릴 수 있어서 잠원동 은 물론 주변의 나홀로 아파트 재건축이 활발해질 것으로 기대된다.
강북권은 물론 강남권에도 나홀로아파트가 많기 때문에 소규모 아파트시장은 활성화될 가능성이 무척 커졌다.
-투자할 만한 나홀로 아파트 찾는 방법 184
네이버부동산에서 원하는 지역의 아파트 검색 후 우측의 '세대수순'을 선택하면 단지 규모 순서를 오름(내림)차순 정렬로 확인할 수 있다.
더 직관적인 방법은 '호갱노노'
호갱노노에는 '세대수'를 선택하여 검색하는 기능이 있다.
기본적으로는 입주시기를 기준으로 매매가를 보여주지만, 세대수나 전세가율 같은 다양한 옵션을 선택하여 지정하면 한 화면에서 보여준다. 다른 설정을 통해 매매ㆍ전ㆍ월세,평형, 가격, 출퇴근 기준 등의 메뉴도 선택할 수 있어 직관적으로 매물을 찾기세 편리하다.
05. 집핝새로 평생 연금 받는 방법 186
주택연금이란, 집을 담보로 매달 사망할 때까지 연금을 받을 수 있기 때문에 최근 주택연금의 장점이 부각되고 있다.
만60세이상인 주택의 소유자나 배우자가 가입할 수 있다.
부부를 기준으로 9억원 이하의 1주택 소유자 또는 보유주택의 합산가격이 9억원 이하인 다주택자라면 누구나 가입할 수 있는데, 이때 주택가격은 시장가격이 아닌 공시가격이므로 서너채의 주택을 보유한 다주택자들도 주택연금에 가입할 수 있다. 지급기간에 따라 종신형,확정기간형, 종신혼합형
확정기간형은 10년,30년의 기간을 확정하여 연금을 받는 상품이고, 종신형은 사망할 때까지 연금을 받는 상품이다. 이를 혼합한 종신혼합형 연금도 있는데 연그맥의 50%한도 안에서 수시로 찾아쓰고, 나머지 부분을 평생지급받는 형식.
주택연금제도의 단점은 초기보증료가 비싸다는 것.
가입할때 주택가격의 1.5%를 최초 1회 납부해야 하고, 1년간 추가 0.75%를 매월 분할 납부해야 한다. 이런 주택보증료누 가입자가 장수하거나 주택가격이 하락했을때를 대비한 보험료 성격이다.
6장. 앞으로도 집은 계속 부족하다.
01. 누가 집을 사는지 정확히 알아야 한다. 193
우리나라 부동산 시장은 수요 대비 신규주택 공급이 대단히부족하다는 점, 기존주택의 노후화 정도가 상당히 심각하다는 점, 다주택자들이 소유한 주택이 많다는 점 이렇게 세가지 특징을 가지고 있다. 그리고 안타깝게도 이 특징들은 앞으로도 변하지 않을 듯 하다.
요즘 지하철이나 대형 쇼핑몰에서 자주보는 풍경이 주로 중국인으로 보이는 3~4인의 외국인 가족이다.
국내에 거주하는 외국인가구의 수가 늘고 있다.
집은 인구가 아닌 가구가 산다. 그래서 가구 구성의 변화는 주택의 수요를 추정할 때 가장 중요한 변수다.
통계청에서 발표하는 가구는 세가지로 구성
일반가구 + 집단가구 + 외국인가구
ㆍ일반가구는 가족가구or 가족과 5인 이하의 남남이 함께 사 는 가구를 말한다.
2015년말 기준 , 주택수요 단위인 총각? 수를 요약하면
총가구 1,956만호 = 일반가구 1,911만호 + 집단가구 1.6만 호+외국인가구 43만호
통계청이 발표하는 추계 중 인구추계와 가구추계가 있다.
5년 단위로 발료되는데,
인구추계는 발표 시점으로부터 50년 후의 먼 미래까지 예측.
예) 2015년 말 기준 추계라면, 50년 후 2065년까지 예측
그런데 가구추계는 발표 시점으로부터 25년 후까지만 추계
왜냐면 인구추계는 출생, 성비등을통해 비교적 정혀ㆍㄱ히 추계할 수 있지만, 가구 추계는 이혼, 결혼, 가구 수 분파, 도시화 등 다양한 변수가 있어 추계 기간을 너무 길게 잡으면 예측에 오류가 날 가능성이 크기 때문
가장최근 발표된 가구 추계는 2010년 발표된 추계로 2035년 기준 가구수는 2,226만 가구다.
이와 같이 추계된 가구나 인구수를 실제와 비교하여 그 증감을 확인하는 조사를 '인구주택총조사'라고 부른다.
우리는인구주택총조사를 통해 그간 가구 추계와 인구추게가 적정했는지 확인 할 수 있다.
그런데 가구추계를 할 때는 총 가구가 아닌 일반가구만을 추계한다. 집단가구와 외국인가구의 추계값이 실리지 않는다.
그리고 일반가구만 포함한 가구추계에 기반하여 정부나 정책기관이 주택공급계획이나 토지공급계획을 세우는 것이다.
2035년 2,226만 가구를 기준으로 주택이나 토지보급계혁을 세운다면 이미137만을 넘은 외국인 수로 인해 대단한 공급부족에 직면할 가능성이 커보인다.
02. 1인가구? 40대이상에서 폭발적으로 늘고 있다 200
20~29세 1인 가구보다 40대이상 에서 폭발적으로 증가.
40대 이상1인 가구의 증가 원인은 1. 이혼, 2.유학이나 직장 이전에 따른 가구 분파, 즉 '기러기 가족'
평균이혼연령 남자 46.9세, 여자 43.3세
03. 집이 절대적으로 부족한 나라 204
주택보급률 = 총 주택수 / 일반가구 수
분자는 총주택수를 분모에는 일반가구수만 넣으니 보급률이 갖는 맹점이다.
총주택보급률 (총 주택/총가구)로 진짜 세상을 반영하면 서울의 주택보률은 더욱 낮아진다.
ㆍ서울의 주택보급률을 일반가구가 아닌 총가구수로 반영하면 주택보급률을 92.8%로 종전대비 3.2%나 감소.
ㆍ인천은 하항 공급과잉 이 거론되는 도시로주택숮105.5만호, 일반가구 수 104.5만 호로 주택보급률이 101%이지만 총가구수를 반영하면 99%이다.
ㆍ경기도는 95.4%로 서울에 이어 주택보급률이 가장 낮은 지역으로 변한다. 경기도에 외국인 거주 근로공단이 많은 것을 떠올려보면 짐작이 갈것이다.
ㆍ부산은 비로서100%가 넘는 주택보급률을 가신 광역시다.
이렇듯 총가구수를 반영하여 주택보급률을 계산하면 적게는 0.9% (대전과 부산)에서 많게는3.2~3.3% (서술,경기도)만큼 하락한다.
04. 노후 주택이 전체의 절반이나 차지하는 현실 211
은퇴나 인구수의 하락으로 결국 집이 남아돌지 않겄느냐는 질문을 자주 받는다.
나는 이렇게 대답했다.
"선생님께서는 앞으로도 50년은 더 사실 것 같은데요. 우리나라에서 앞으로 50년을 더 살 수 있는 집은 없습니다. 집이 사람보다 더 먼저 소멸되기 때문에 주택이 남아돌 일은 없을 겁니다."
많은 사람이 간과하는 것 중 하나는 건축물에 단순히 ' 물리적 수명'만 있다고 생각하는것이다.
우리나라 주택의 생애주기가 이토록 짧은 것은 물리적 수명만의 문제가 아니라, 사회적 수명이 다 된 것이 더 큰 문제다.
05. 재건축 난민들이 몰려온다 218
전세난민은 보통 재건축ㆍ재개발과 같ㅇㄱ 집을 허물어 없애는 지역에서 발생한다. 예로 집이 너무 낡아서 전세가가 낮게 형성되어 있는데 막상 재건축이 시작되면 그곳에살던 사람들은 동시에 이주해야 한다. 그렇게 이주 수요가 한 번에 발생하면 다시 낮은 전세가로 들어가서 살만한 주변의 집을 찾기가 어렵다.
안타깝지만 우리나라의 전세난민은 앞으로 더 구조적으로 증가할 것이다.
2017년 기준으로 만30년이 지난 아파트는1986년 이전에 준공된 아파트들이다. 1971~1985년까지 준공된 아파트만이 지금 재건축 할 수 있거나 해야 되는 대상이라는 것.
이중 한강이 보이는 용산구 이촌동, 영등포구 영의도동 아파트는 한강변 인접한 동의 전망이 압도적으로 좋다. 이런 아파트는 한강변에 인접한 동 주인들의 재건축 동의율이 극단적으로 낮아서 재건축되지 못했다.
이렇게 많은 아파트의 재건축이 지연되는 사이,1986~1990년대 아파트들의 준공 또한 30년을 넘기게 된다.
2016년 말 재건축초과이익환수제갖2018년부터 시삭 뎔 것이라는 전망이 힘을 받는 요즘 대상 아파트의 재건축이 5년이상 다시 미뤄졌다.
지금이야 25만호 수준의 노후아파트 중 일부 아파트가 재건축 전세난민을 만들고 이시만, 5년이 더 지나면 노후아파ㄸ 287만호 중 재건축 추진 단지들에서 이주 수요가 급증할 것이다. 2020년대에 재건취 시장의 이주 수요 급증, 즉 전세난민의 급증은 단언컨데 일부지역 문제를 떠나 전국적인인 사회문제로 대두될 것이다.
06. 재개발을 할수록 집이 줄어드는 역설 223
주택재개발은 용적률을 높여주는데 왜 주택 수는 감소할까?
오래된 단독주택의 평균면적은 약30제곱미터로 요즘 집보다 면적이 작다. 이런 집들을 허물고 요즘 집의 일반면적인 59제곱미터, 84제곱미터로 지으려면 주택수가 감소한다.
2017.2월 KBS뉴스에서 "서울인구감소"19년만에 최고"라는 소식이 보도됐다. 서울인구 감소보도는 주거비상승 ->서울탈출 이라는 흐름에서 벗어나지 않는다. 그런데 주거비 상승의 원인에 대해서는 제대로 이야기하지 않는다. 재개발 때문에 주택수가 줄고, 이에 따라 서울을 벗어나야 하는 가구가 필연적으로 발생한다는 것은 왜 말하지 않는가?
그리고 재개발주택우 소유주조차 추가부람금을 낼 형편ㅇㆍ 되지 못해 정비사업을 반대하기도 한다. 그리고 정비사업을 바래하는 소유주들이 많은 지역은 주택노후화에도 불구하고 정비구역 지정해제를 추진하며, 재개발을 반대한다.
한남뉴타운, 장위뉴타운, 신길뉴타운이나 성수동 지억등이 반대가 끊이지 않는 지역들이다.
실제 정비사업이후 주거비용을 지불하지 못하는 소유주는 전용면적 59제곱미터읭경우 약57%, 전용면적ㅇ84의 경우 약78% 수준으로 비율이 높은 편이고, 이정도 비율이면 재개발이후 빌라 임차인뿐만 아니라 소유주도 거의 손바뀜이 된다고 봐야한다.
안그래도 서울에는 집이 부족한데, 우리가 모르는 사이 주택보급률을 더 낮추는 작업이여기저기서 소리 소문 없이 진행되고 있는 것이다.
부록.
투자에 앞서 부동산 윤리에 눈떠라 230
무엇이 부동산 가격에 영향을 미치는가 235
1. 학군과 아파트 가격의 관계
대치동 엄마들이 초ㆍ중ㆍ고등학ㅇ교 배정을 위해 여러번 이사하는 한국판 맹모삼천지교사례로 2000년대 초중반에 가장 극심했던 현상이다.
교육요인이 서울아파트가격에 미치는 영향에 관한 연구에서
서울대 진학률, 지역소득, 학원업체의 비율,8학군 여부 등이 아파트 가격에 유의미한 영향을 주는것으로 분석됐다.
흥미로운 점은 서울대진학률, 학원업체의 비율, 대학진학률, 8학군 여부는 서울 전체 아파트 가격에 영향을 줬지만, 당시 기준에서 어떤 변수도 강북아파트 가격에는 영향을 미치지 않았다는 점이다.
2. 경관과 아파트 가격의 관계 238
경관가치는ㅇ주택매매가의 2.48~7.29%를 차지하는 것으로 조사됬다. 현재 18억원의 아파트라면 경관가치는 최대 7,290만원이라는 말이다. '뷰'때문에 아파트값이 1억원씩 차이 난다는 말이 괜히 있는게 아니다.
재개발 투자에 대한 기본 가이드 240
1. 재개발 사업 투자란 무엇인가?
재개발 사업전의 노후 단독주택들은 각각의 소유주가 보유한 상태다(이 소유주들슬' 구분소유주'라한다)
예로 토지면적이 180이고 구분소유주가 1영이라면, 각 구분소유주는 평균적으로 1%의 토지를 보유한 상태다.
이 단독주택들을 재개발하면 아파트가 건설되는데, 이때 건설되는 아파트 총 분양 물량은 재개발 사업 전의 구분소유주들에 분양을 하고도 남는다.
그래서 일반분양, 즉 제3자에게도 분양을 하고, 이에 대한 분양 수익은 모두 구분소유주들이 돌려받게 되는데 이를 개발이익이라고 한다. 따라서 일반 분양을 많이 하면 할수록 개발이익이 커져서, 사업의 수익성이 높을수록 구분소유주들이 보유한부동산의 가치가 높게 평가받는 것이다.
2. 재개발 사업에 투자할 때 가장 중요한 것들
재개발투자를 할 때 가장 중요한 지표는 개발 이익을 대표하는 값인 '비례율'이다.
비려율이란 사업전 구분소유주들의 대지 지분가격을 모두 합한 것에 비해, 사업을 통해 들어오는 개발이익이 얼마나 더 큰지 계산한 값.
ㆍ비례율=개발이익/사업전 구분소유주들의 토지감정평가액
예) 개발이익 = 조합원분양과 일반분양을 포함한 '총 분양 수익' - 개발 관련 건설비용 - 원가 (구분소유주 전원이 보유한 토지가격등)
이 개발이익을 토지가격으로 나눠보는 것이다.
예) 총분양이 2.5조원, 건설비용이나 원가등을 모두 합한 값이 1.5조원, 구분소유주들이 보유한 사업 전 토지의 감정평가액이 1조원이라면
ㆍ비례율 = (2.5조원 - 1.5조원)/1조원 = 100%
반면 분양가가 상승하여 총 분양수익이 3조원으로 올라가고, 건설원가가 1.7조원, 종전 구분소슈주가 보유한 톶ㆍ의 총 감정평가액이 그대로 1조원이라며ㆍ면 비례율은
(3조원 - 1.7조원)/1조원 = 130%
이렇게 비례율은 해당 사업의 개발이익률을 의미하는데,
비례율이 높은 사업이라는 판탄이 서면 구분소유주들이 보유한 토지가치가 자연스럽게 상승한다.
그래서 재개발 사업에 투자하고 싶을때 가장 먼저 물어봐야 할것은 바로 비례율이다.
그런데 이 비례율에 대해서 확답해 줄 사람은 아무도 없다.
분자인 총 분양수익은 분양가격이 확정되는 미래에 알수 있기 때문에 지금은 계산 할 수 없다. 그리고 최근에는 그 비례울을 일부러 100%에 맞추기 위해 분모인 종전소유주들의 토지 감정평가액을 높여 버리는 조합이 많아지고 있다.
3. 프리미엄을 계산하는 방법 243
재개발 사업에 투자하는 단 하나의 이유는 조합원 분양가격과 일반분양 가격의 차이가 존재하기 때문이다.
그래서 이렇게 일반 분양가와 조합원 분양가격 차이로 인해 구분소유를 한 조합원에게는 일종의 프리미엄이 생긴다.
예)전용면적 59제곱미터 아파트를 받을 수 있는 재개발 대상 단독주택을 매입하면 조합원 분양은 4.7억, 일반분양은 6억원에 받을 수 있다고 하자. 래미안에스티움이후 대부분의 신길뉴타운 지역이 이 정도 분양가격과 조합원 가격을 유지했다. 그러니 이 1.3억원은 재개발사업의 위험을 감수한 구분소유주에 대한 보상이다.
따라서 재개발 투자의 기본은 바로 분양 할인의 폭, 즉 조합원 프림미엄이 얼마인지 추정하는것이다.
만약 재개발 대상 매수제의가 왔다고 하자. 그럼 당연히 비례율부터 물어봐야 하지만 말해줄 사람은 없다.
그러면 일반분양가격과 조합원분양가격을 물어봐야 하는데, 일반분양가격은 주변 시세를 통해 가늠할 수 있다. 그런 후 조합원 분양가를 물어야 한다.
4. 어떤 재개발 사업에 투자해야 하는가? 244
조합원이 되기 위해 재개발 대상 주택을 매수해야 한다.
따라서 주택을 매수 할 때 실질적으로 지불 할 매수가격이 적정한지 판단하는 기준이 필요한데 이에 확인해야 할 부분이 '권리가액'이다.
권리가액이란 사업 전 구분소유주들이 보유하고 있는 각 구분주택 (토지)의 가격이다. 다만 해당 토지가 재개발 사업을 하게되면 감정평가 금액에 비례율을 곱하는 방식으로 권리가액을 산정하게 된다.
ㆍ권리가액 = 사업 전 구분소유주들의 토지 감정평가액×비례율
이 권리가액 대비 얼마를 더 주고 사느냐가 우리가 매수 할 때 지불하는 프리미엄인 것이다.
예) 권리가액 4억원에 1억원의 프리미엄을 지급하고 5억원에 주택을 매수하면 조합원이 되니 토지의 소유권을 확보하게 된다. 이 권리를 토대로 주택재개발사업이 분양 단계까지 지속되면 조합원들이 일반 분양시 추가분담해야 할 금액은 조합원 분양가격에서 권리가격을 뺀 금액이 된다. 위 사례에서는 조합원 분양가격이 4.5억원이었고, 권리가액 4억원이므로 5천만원의 분담금이 발생한다.
그렇기에 재개발 사업이 끝났을 때 조합원이 분양받는 긍액겨ㆍ 매수 시점에 지불하는 프리미엄의 폭이 큰지 적은지 판단하는것이 재개발 사업 투자의 모든것이다.
사실 이 권리가액도' 종후감정평가'단계까지 가야 정확히 계산 할 수 있다. 권리가액을구하기 위해서는 비례율이 나와야 하며 비례율은 분양가가 확정된 후에야 결덩된다.
5. 재개발 대상 물건을 살때 반드시 확인해야 할 점 246
조합원 할인 폭과 매수할 때의 프리미엄을 대략적이나마 비교할 수 있는 단계 (통상 사업시행인가 후 단계)까지 왔다면 반드시 중개소를 통해는 예상 비례율과 예상 권리가액을 물어야한다. 그리고 조합원 분양가격을 묻고 주번시세를 확인하면 된다. 그리고 해당 물건의 프리미엄이 얼마인지, 재개발 사업 진행 정도에 따라서 적성한지 알게 될 것이다.
중개소가 이를 잘 모르면 해당 조합 사무실에 직접 물어보는 것이 좋다.
정비사업의 현재 진행 상황은 서울어 경우 '서울시 클린업 시스템'이 가장 정확하고,
전국의 사업을 확인할 때는
다응부동산서비스 - '지역 핫 이슈' 선택
: 지역별 정비사업과 신도시나 혁신 지구와 같은 사업지가 모두 나온다. 해당 사업을 선택하면 개요와 사업의 절차 단계, 각 절차의 주요일정과 단지 조경도나 입지 등에 대한 자료들이 공개된다.
정비사업 대상지를 확인할 때 사용하면 가장 유용한 사이트 중 하나다. 놓늕다주택자들은 안정적인 임차인을 원합니다. 안정적인 임차인이란 먼가요? 임대시장에 계속 남아 있는 임차인을 말하는 거죠. 임대시장에 계속 남아 있다는 건 먼가요? 집을 사지 못한다는 것 이립니까?
결국 선생님 같은 분들이 미래 세대의 소득이 증가하지 못하면 더 좋아하실 분 아닌가요?
02. 100만원으로 강남 건물주 되기 169
최근 정부는 개인이 부동산 시상에 간접 투자할 기회를 만들기 위해 애쓰고있다.
국내 최대 부동산자산운용사신 이지스자산운용이 2017년 '공모형 부동산 펀드의 포문을 열었다.
2.23일에 청약한 이 펀드의 1인 최소 가입액은100만원 이었는데, 총 329억원의 투자모집을 완료했다.
모집된 자금읁서울 삼성동 바른빌딩의 매입비로 사용됐고 바른빌딩은 국내7위 로펌인 법무법인 바른이 2009년 준공한 빌딩으로, 바른은 이 건물을 펀드에 매각하고, 건물전체를 다시 10년간 장기임차하는 '세일스 앤 리스백'방식으로 운용한디. 강남구 상업용 빌딩을 매입하는 공모자금이 하루만에 모집된것은 공모형 펀드의 미래를 보여수는 것으로, 물건이 좋다면 돈은 금방 모인다는 간단한 진리를 보여준 사례다.
공모형간접 펀드 이외에 추가로 공모형재간접 펀드 논의도 한창인데, 금융위원회는 2016.9월 '공모재간접 부동산 펀드' 를 설정핢수 있도록 자본재정법을 개정했다.
먼저 이 펀드는'사모'가 아니라 '공모'로 진행된다.
사모란 50인 미만을 모집할때, 공모랴 50인이상을 모집할 때 사용하는 단어다.
그다음, 부동산 펀드는 기관투자자들이 선호하는 상업용 오피스텔, 전시장, 사회기반시설, 물류센터 등을 모두 포함하는 것이어서 실제 매수하는 대상은 광범위하다.
재간접 이라는 단어가 이 법 개정의 핵심내용인데 일반적인 부동산 펀드가 간섭투자를 통해서 이뤄진 건들이므로, 이렇게 간접투자로 조성된 펀드에 재간접으로 다시 투자한디는 개념이다.
개인투자자들은 이미 기괸투자자들이 긴접투자로 조성한 뉴스테이 리츠나 물류센터용 리츠, 이지스자산운용의 사례와 같은 바른빌딩을 매입한 부동산펀드 등에 다시 재퉂? 할 수 있다.
이런 재간접 펀드의 장점은 다양한 부동산 자산으로 분산투자 할 수 있다는 점이다. 일반적인 부동산 펀드는 수익형 부동산에 투자하고 3개월에 한번 배당하기 때문에 개인투자자라면 은퇴 후 노후자금을 부동산 펀드에 투자하는것도 좋은 방법이다.
지금도 부동산 리츠가 존재하지만, 대부분의 펀드나 리츠가 사모 형태로 50인 이하 기관투자자들에게만 기회가 열려있다.
부동산 투자에 관심은 많으면서 직접 투자의 불확실성 때문에 적극적으로 나서기 어려문 개인투자자들에게, 공모형재간접 부동산 펀드는 일대 혁신을 갖고 올 가능성이 높다.
03. 하나의 집으로 여러채 효과를 내는 새로운 임대사업 176
최근 에어비앤비 사업에 뛰어드는 이들이 늘고 있다.
에어비앤비란 2008.8월 시작된 세계최대의 숙박공유서비스로, 자신의 방이나, 집, 별장 등 사람이 지낼 수 있는 모든 공간을 임대 할 수 있다.
웹사이트에서 목적지와 거주 희망일자를 입력한 후 검색한다
이를통해 한눈에 숙박비용을 비교할 수 있고. 공간을 제공하는 호스트가 누구인지, 후기는 어떤지도 알 수 있다.
임대사업을 통해 가장 높은 수익을 올리는방법은 바로 '방세'를 받으면 된다는 사실이다.
고시원처럼 모든 방마나 숙박비용을 받을 수 있다면 가장 높은 수익성을 어른 빌딩이 된다.
우리나라에서 가장 높은 주거 수익률을 놉이는 건물이란 가상 낮은 수준의 주거의 질 (모든 방에 사람을 채우는)을 제공하는 건물이다.
최근 대형주택을 수리하여 각 방마다 세를 받을 수 있는 '쉐어하우스'가 잇달아 임대시장에들어오고 있다.
쉐어하우스란 각자 방은 독자적으로 사용하되, 부엌시나 화상실, 거실 등은 공유하는 것이다. 대학가 하숙집..ㅈ
오피스텔을 에어비앤비로 사용하면 합법과 불법사이를 왔다갔다해야하는 부담이 있었으나, 쉐어하우스는 주로 단독주택을수리한 주거용 건물이어서 숙박을 제공하는데 아무런 법적문제가 없다.
도시정비법과 소규모 재정비법 신설을 통해서, 노후 단독주택을 신축으로 리모델링할 때 인센티브를 주는 법시행도 임박했다.
04. 소규모 재건축 시대를 선점하라. 180
나홀로 아파트라 불리는 아파트가 있다.
300세대만 되어도 재건축을 해볼 여지가 있을텐데 100세내 전후로는 도저히 불가능했다. 왜나면 현행 도시정비법에서는 신축 가구수가 300가구 이상 이거나 대지면적이 1만제곱미터 이상 이어야 재건축을 진행할 수 있다는 규정때문이다.
100세대 재건축 해봐야 128~150세내가 나올것이므로, 재건축 정비 구역 지정 기준 (면적, 세내수)에 적합하지 않아 나홀로 아파트는 원칙적으로 재건축 될 수 없었다.
그런데 앞으로는 '빈집 등 소규모주택정비특례법 (이하 소규모정비법)'의 제정 발의를 통해 소규모 도시정비사업이 탄력을 받게 됐다. 이 법은소규모 정비사업의 종류를 신설하여 재건축에 필요한 여러가지기준을 완화시키는 내용이다.
사업시행 인가 시 관리처분인가를 동시에 받을 수 있게함으로써 절차가 간소화된 것이다. 정비사섭단계에서 다음표를 참고하시기 바란다.
이 법은 2018.2.08일부터 시행될 예정이다.
소규모 정비법에는 종전의 가로주택정비사업을 포함하여, 자율주택정비사업과 소규모재건축 사업이라는 정비사업 모델설한다. 자율주택정비사업이란 이름 그대로 두명이상의 집주인이 지자체로부터 정비구획으로 지정받는 일 없이 '자율적으로 '정비계획을 수립해서 신청 할 수 있는사업이다. 즉, 위에서 아래로 내려오는 탑다을방식이 아닌 아래에서 위로 올라가는 버텀업방식의 정비사업이다.
예로 나란히 서 있는 빌라라면, 두 빌라의 소유주가 자율주택정비사업을 통해 이를 통합하여 재건축 할 수 있다.
시군구의 정비구역지정을 기다릴 필요가 없다는 점이 일송의 혁신이다.
소규모정비법은 태생부터 크게 태어나지 못한 군소노후 주택지대를 정비할 목적, 그리고 대규모 주택재개발 사업의 정비구역에서 지정 해제된 지역을 별도로 정비하기 위해 필요.
예로 장여뉴타운이나 신길뉴타운의 일부 지역에서는 정비사업을 바래하라. 추가부람금을 내기 어려운 소유주도 있기 때문이다. 이런 소유주들이 정비구역 지정 해제를 요청하고, 이것이 받아들여지면 줃낵의 노후도는 급증하라.
그러나 정비해야 할 필요성은 있기에 소유주들이 알이서 정비사업을 할 수 있도록 자율주택정비사업 모델이 탄행했다.
아파트라면 소규모 재건축이 될 것이다.
따라서 정비구역이 해재된 일부지역에서 노후빌라를 매입하어 자율주택성비사업을 하라거나 나홀로 아파트를 매입해서 소규모 재건축을 진행하는것이 괜찮은 투자방법이 되고 있다. 특히, 소규모 재건축의 경우, 300세대까지 주택공급을 늘릴 수 있어서 잠원동 은 물론 주변의 나홀로 아파트 재건축이 활발해질 것으로 기대된다.
강북권은 물론 강남권에도 나홀로아파트가 많기 때문에 소규모 아파트시장은 활성화될 가능성이 무척 커졌다.
-투자할 만한 나홀로 아파트 찾는 방법 184
네이버부동산에서 원하는 지역의 아파트 검색 후 우측의 '세대수순'을 선택하면 단지 규모 순서를 오름(내림)차순 정렬로 확인할 수 있다.
더 직관적인 방법은 '호갱노노'
호갱노노에는 '세대수'를 선택하여 검색하는 기능이 있다.
기본적으로는 입주시기를 기준으로 매매가를 보여주지만, 세대수나 전세가율 같은 다양한 옵션을 선택하여 지정하면 한 화면에서 보여준다. 다른 설정을 통해 매매ㆍ전ㆍ월세,평형, 가격, 출퇴근 기준 등의 메뉴도 선택할 수 있어 직관적으로 매물을 찾기세 편리하다.
05. 집한채로 평생 연금 받는 방법 186
주택연금이란, 집을 담보로 매달 사망할 때까지 연금을 받을 수 있기 때문에 최근 주택연금의 장점이 부각되고 있다.
만60세이상인 주택의 소유자나 배우자가 가입할 수 있다.
부부를 기준으로 9억원 이하의 1주택 소유자 또는 보유주택의 합산가격이 9억원 이하인 다주택자라면 누구나 가입할 수 있는데, 이때 주택가격은 시장가격이 아닌 공시가격이므로 서너채의 주택을 보유한 다주택자들도 주택연금에 가입할 수 있다.
지급기간에 따라 종신형, 확정기간형, 종신혼합형
확정기간형은 10년,30년의 기간을 확정하여 연금을 받는 상품이고, 종신형은 사망할 때까지 연금을 받는 상품이다. 이를 혼합한 종신혼합형 연금도 있는데 연그맥의 50%한도 안에서 수시로 찾아쓰고, 나머지 부분을 평생지급받는 형식.
주택연금제도의 단점은 초기보증료가 비싸다는 것.
가입할때 주택가격의 1.5%를 최초 1회 납부해야 하고, 1년간 추가 0.75%를 매월 분할 납부해야 한다. 이런 주택보증료누 가입자가 장수하거나 주택가격이 하락했을때를 대비한 보험료 성격이다.
6장. 앞으로도 집은 계속 부족하다.
01. 누가 집을 사는지 정확히 알아야 한다. 193
우리나라 부동산 시장은 수요 대비 신규주택 공급이 대단히부족하다는 점, 기존주택의 노후화 정도가 상당히 심각하다는 점, 다주택자들이 소유한 주택이 많다는 점 이렇게 세가지 특징을 가지고 있다. 그리고 안타깝게도 이 특징들은 앞으로도 변하지 않을 듯 하다.
요즘 지하철이나 대형 쇼핑몰에서 자주보는 풍경이 주로 중국인으로 보이는 3~4인의 외국인 가족이다.
국내에 거주하는 외국인가구의 수가 늘고 있다.
집은 인구가 아닌 가구가 산다. 그래서 가구 구성의 변화는 주택의 수요를 추정할 때 가장 중요한 변수다.
통계청에서 발표하는 가구는 세가지로 구성
일반가구 + 집단가구 + 외국인가구
ㆍ일반가구는 가족가구 or 가족과 5인 이하의 남남이 함께 사는 가구를 말한다.
2015년말 기준 , 주택수요 단위인 총각? 수를 요약하면
총가구 1,956만호 = 일반가구 1,911만호 + 집단가구 1.6만 호+외국인가구 43만호
통계청이 발표하는 추계 중 인구추계와 가구추계가 있다.
5년 단위로 발료되는데,
인구추계는 발표 시점으로부터 50년 후의 먼 미래까지 예측
예) 2015년 말 기준 추계라면, 50년 후 2065년까지 예측
그런데 가구추계는 발표 시점으로부터 25년 후까지만 추계
왜냐면 인구추계는 출생, 성비등을통해 비교적 정혀ㆍㄱ히 추계할 수 있지만, 가구 추계는 이혼, 결혼, 가구 수 분파, 도시화 등 다양한 변수가 있어 추계 기간을 너무 길게 잡으면 예측에 오류가 날 가능성이 크기 때문
가장최근 발표된 가구 추계는 2010년 발표된 추계로 2035년 기준 가구수는 2,226만 가구다.
이와 같이 추계된 가구나 인구수를 실제와 비교하여 그 증감을 확인하는 조사를 '인구주택총조사'라고 부른다.
우리는인구주택총조사를 통해 그간 가구 추계와 인구추게가 적정했는지 확인 할 수 있다.
그런데 가구추계를 할 때는 총 가구가 아닌 일반가구만을 추계한다. 집단가구와 외국인가구의 추계값이 실리지 않는다.
그리고 일반가구만 포함한 가구추계에 기반하여 정부나 정책기관이 주택공급계획이나 토지공급계획을 세우는 것이다.
2035년 2,226만 가구를 기준으로 주택이나 토지보급계혁을 세운다면 이미137만을 넘은 외국인 수로 인해 대단한 공급부족에 직면할 가능성이 커보인다.
02. 1인가구? 40대이상에서 폭발적으로 늘고 있다 200
20~29세 1인 가구보다 40대이상 에서 폭발적으로 증가.
40대 이상1인 가구의 증가 원인은 1. 이혼, 2.유학이나 직장 이전에 따른 가구 분파, 즉 '기러기 가족'
평균이혼연령 남자 46.9세, 여자 43.3세
03. 집이 절대적으로 부족한 나라 204
주택보급률 = 총 주택수 / 일반가구 수
분자는 총주택수를 분모에는 일반가구수만 넣으니 보급률이 갖는 맹점이다.
총주택보급률 (총 주택/총가구)로 진짜 세상을 반영하면 서울의 주택보률은 더욱 낮아진다.
ㆍ서울의 주택보급률을 일반가구가 아닌 총가구수로 반영하면 주택보급률을 92.8%로 종전대비 3.2%나 감소.
ㆍ인천은 하항 공급과잉 이 거론되는 도시로주택수 105.5만호, 일반가구 수 104.5만 호로 주택보급률이 101%이지만 총가구수를 반영하면 99%이다.
ㆍ경기도는 95.4%로 서울에 이어 주택보급률이 가장 낮은 지역으로 변한다. 경기도에 외국인 거주 근로공단이 많은 것을 떠올려보면 짐작이 갈것이다.
ㆍ부산은 비로서100%가 넘는 주택보급률을 가신 광역시다.
이렇듯 총가구수를 반영하여 주택보급률을 계산하면 적게는 0.9% (대전과 부산)에서 많게는3.2~3.3% (서술,경기도)만큼 하락한다.
04. 노후 주택이 전체의 절반이나 차지하는 현실 211
은퇴나 인구수의 하락으로 결국 집이 남아돌지 않겄느냐는 질문을 자주 받는다.
나는 이렇게 대답했다.
"선생님께서는 앞으로도 50년은 더 사실 것 같은데요. 우리나라에서 앞으로 50년을 더 살 수 있는 집은 없습니다. 집이 사람보다 더 먼저 소멸되기 때문에 주택이 남아돌 일은 없을 겁니다."
많은 사람이 간과하는 것 중 하나는 건축물에 단순히 ' 물리적 수명'만 있다고 생각하는것이다.
우리나라 주택의 생애주기가 이토록 짧은 것은 물리적 수명만의 문제가 아니라, 사회적 수명이 다 된 것이 더 큰 문제다.
05. 재건축 난민들이 몰려온다 218
전세난민은 보통 재건축ㆍ재개발과 같ㅇㄱ 집을 허물어 없애는 지역에서 발생한다. 예로 집이 너무 낡아서 전세가가 낮게 형성되어 있는데 막상 재건축이 시작되면 그곳에살던 사람들은 동시에 이주해야 한다. 그렇게 이주 수요가 한 번에 발생하면 다시 낮은 전세가로 들어가서 살만한 주변의 집을 찾기가 어렵다.
안타깝지만 우리나라의 전세난민은 앞으로 더 구조적으로 증가할 것이다.
2017년 기준으로 만30년이 지난 아파트는1986년 이전에 준공된 아파트들이다. 1971~1985년까지 준공된 아파트만이 지금 재건축 할 수 있거나 해야 되는 대상이라는 것.
이중 한강이 보이는 용산구 이촌동, 영등포구 영의도동 아파트는 한강변 인접한 동의 전망이 압도적으로 좋다. 이런 아파트는 한강변에 인접한 동 주인들의 재건축 동의율이 극단적으로 낮아서 재건축되지 못했다.
이렇게 많은 아파트의 재건축이 지연되는 사이,1986~1990년대 아파트들의 준공 또한 30년을 넘기게 된다.
2016년 말 재건축초과이익환수제갖2018년부터 시삭 뎔 것이라는 전망이 힘을 받는 요즘 대상 아파트의 재건축이 5년이상 다시 미뤄졌다.
지금이야 25만호 수준의 노후아파트 중 일부 아파트가 재건축 전세난민을 만들고 이시만, 5년이 더 지나면 노후아파ㄸ 287만호 중 재건축 추진 단지들에서 이주 수요가 급증할 것이다. 2020년대에 재건취 시장의 이주 수요 급증, 즉 전세난민의 급증은 단언컨데 일부지역 문제를 떠나 전국적인인 사회문제로 대두될 것이다.
06. 재개발을 할수록 집이 줄어드는 역설 223
주택재개발은 용적률을 높여주는데 왜 주택 수는 감소할까?
오래된 단독주택의 평균면적은 약30제곱미터로 요즘 집보다 면적이 작다. 이런 집들을 허물고 요즘 집의 일반면적인 59제곱미터, 84제곱미터로 지으려면 주택수가 감소한다.
2017.2월 KBS뉴스에서 "서울인구감소"19년만에 최고"라는 소식이 보도됐다. 서울인구 감소보도는 주거비상승 ->서울탈출 이라는 흐름에서 벗어나지 않는다. 그런데 주거비 상승의 원인에 대해서는 제대로 이야기하지 않는다. 재개발 때문에 주택수가 줄고, 이에 따라 서울을 벗어나야 하는 가구가 필연적으로 발생한다는 것은 왜 말하지 않는가?
그리고 재개발주택우 소유주조차 추가부람금을 낼 형편이 되지 못해 정비사업을 반대하기도 한다.
그리고 정비사업을 반대하는 소유주들이 많은 지역은 주택노후화에도 불구하고 정비구역 지정해제를 추진하며, 재개발을 반대한다.
한남뉴타운, 장위뉴타운, 신길뉴타운이나 성수동 지억등이 반대가 끊이지 않는 지역들이다.
실제 정비사업이후 주거비용을 지불하지 못하는 소유주는 전용면적 59제곱미터의 경우 약57%, 전용면적 84의 경우 약78% 수준으로 비율이 높은 편이고, 이정도 비율이면 재개발이후 빌라 임차인뿐만 아니라 소유주도 거의 손바뀜이 된다고 봐야한다.
안그래도 서울에는 집이 부족한데, 우리가 모르는 사이 주택보급률을 더 낮추는 작업이여기저기서 소리 소문 없이 진행되고 있는 것이다.
부록.
투자에 앞서 부동산 윤리에 눈떠라 230
무엇이 부동산 가격에 영향을 미치는가 235
1. 학군과 아파트 가격의 관계
대치동 엄마들이 초ㆍ중ㆍ고등학ㅇ교 배정을 위해 여러번 이사하는 한국판 맹모삼천지교사례로 2000년대 초중반에 가장 극심했던 현상이다.
교육요인이 서울아파트가격에 미치는 영향에 관한 연구에서
서울대 진학률, 지역소득, 학원업체의 비율,8학군 여부 등이 아파트 가격에 유의미한 영향을 주는것으로 분석됐다.
흥미로운 점은 서울대진학률, 학원업체의 비율, 대학진학률, 8학군 여부는 서울 전체 아파트 가격에 영향을 줬지만, 당시 기준에서 어떤 변수도 강북아파트 가격에는 영향을 미치지 않았다는 점이다.
2. 경관과 아파트 가격의 관계 238
경관가치는ㅇ주택매매가의 2.48~7.29%를 차지하는 것으로 조사됬다. 현재 18억원의 아파트라면 경관가치는 최대 7,290만원이라는 말이다. '뷰'때문에 아파트값이 1억원씩 차이 난다는 말이 괜히 있는게 아니다.
재개발 투자에 대한 기본 가이드 240
1. 재개발 사업 투자란 무엇인가?
재개발 사업전의 노후 단독주택들은 각각의 소유주가 보유한 상태다(이 소유주들슬' 구분소유주'라한다)
예로 토지면적이 180이고 구분소유주가 1영이라면, 각 구분소유주는 평균적으로 1%의 토지를 보유한 상태다.
이 단독주택들을 재개발하면 아파트가 건설되는데, 이때 건설되는 아파트 총 분양 물량은 재개발 사업 전의 구분소유주들에 분양을 하고도 남는다.
그래서 일반분양, 즉 제3자에게도 분양을 하고, 이에 대한 분양 수익은 모두 구분소유주들이 돌려받게 되는데 이를 개발이익이라고 한다. 따라서 일반 분양을 많이 하면 할수록 개발이익이 커져서, 사업의 수익성이 높을수록 구분소유주들이 보유한부동산의 가치가 높게 평가받는 것이다.
2. 재개발 사업에 투자할 때 가장 중요한 것들
재개발투자를 할 때 가장 중요한 지표는 개발 이익을 대표하는 값인 '비례율'이다.
비려율이란 사업전 구분소유주들의 대지 지분가격을 모두 합한 것에 비해, 사업을 통해 들어오는 개발이익이 얼마나 더 큰지 계산한 값.
ㆍ비례율=개발이익/사업전 구분소유주들의 토지감정평가액
예) 개발이익 = 조합원분양과 일반분양을 포함한 '총 분양 수익' - 개발 관련 건설비용 - 원가 (구분소유주 전원이 보유한 토지가격등)
이 개발이익을 토지가격으로 나눠보는 것이다.
예) 총분양이 2.5조원, 건설비용이나 원가등을 모두 합한 값이 1.5조원, 구분소유주들이 보유한 사업 전 토지의 감정평가액이 1조원이라면
ㆍ비례율 = (2.5조원 - 1.5조원)/1조원 = 100%
반면 분양가가 상승하여 총 분양수익이 3조원으로 올라가고, 건설원가가 1.7조원, 종전 구분소슈주가 보유한 톶ㆍ의 총 감정평가액이 그대로 1조원이라며ㆍ면 비례율은
(3조원 - 1.7조원)/1조원 = 130%
이렇게 비례율은 해당 사업의 개발이익률을 의미하는데,
비례율이 높은 사업이라는 판탄이 서면 구분소유주들이 보유한 토지가치가 자연스럽게 상승한다.
그래서 재개발 사업에 투자하고 싶을때 가장 먼저 물어봐야 할것은 바로 비례율이다.
그런데 이 비례율에 대해서 확답해 줄 사람은 아무도 없다.
분자인 총 분양수익은 분양가격이 확정되는 미래에 알수 있기 때문에 지금은 계산 할 수 없다. 그리고 최근에는 그 비례울을 일부러 100%에 맞추기 위해 분모인 종전소유주들의 토지 감정평가액을 높여 버리는 조합이 많아지고 있다.
3. 프리미엄을 계산하는 방법 243
재개발 사업에 투자하는 단 하나의 이유는 조합원 분양가격과 일반분양 가격의 차이가 존재하기 때문이다.
그래서 이렇게 일반 분양가와 조합원 분양가격 차이로 인해 구분소유를 한 조합원에게는 일종의 프리미엄이 생긴다.
예)전용면적 59제곱미터 아파트를 받을 수 있는 재개발 대상 단독주택을 매입하면 조합원 분양은 4.7억, 일반분양은 6억원에 받을 수 있다고 하자. 래미안에스티움이후 대부분의 신길뉴타운 지역이 이 정도 분양가격과 조합원 가격을 유지했다. 그러니 이 1.3억원은 재개발사업의 위험을 감수한 구분소유주에 대한 보상이다.
따라서 재개발 투자의 기본은 바로 분양 할인의 폭, 즉 조합원 프림미엄이 얼마인지 추정하는것이다.
만약 재개발 대상 매수제의가 왔다고 하자. 그럼 당연히 비례율부터 물어봐야 하지만 말해줄 사람은 없다.
그러면 일반분양가격과 조합원분양가격을 물어봐야 하는데, 일반분양가격은 주변 시세를 통해 가늠할 수 있다. 그런 후 조합원 분양가를 물어야 한다.
4. 어떤 재개발 사업에 투자해야 하는가? 244
조합원이 되기 위해 재개발 대상 주택을 매수해야 한다.
따라서 주택을 매수 할 때 실질적으로 지불 할 매수가격이 적정한지 판단하는 기준이 필요한데 이에 확인해야 할 부분이 '권리가액'이다.
권리가액이란 사업 전 구분소유주들이 보유하고 있는 각 구분주택 (토지)의 가격이다. 다만 해당 토지가 재개발 사업을 하게되면 감정평가 금액에 비례율을 곱하는 방식으로 권리가액을 산정하게 된다.
ㆍ권리가액 = 사업 전 구분소유주들의 토지 감정평가액×비례율
이 권리가액 대비 얼마를 더 주고 사느냐가 우리가 매수 할 때 지불하는 프리미엄인 것이다.
예) 권리가액 4억원에 1억원의 프리미엄을 지급하고 5억원에 주택을 매수하면 조합원이 되니 토지의 소유권을 확보하게 된다. 이 권리를 토대로 주택재개발사업이 분양 단계까지 지속되면 조합원들이 일반 분양시 추가분담해야 할 금액은 조합원 분양가격에서 권리가격을 뺀 금액이 된다. 위 사례에서는 조합원 분양가격이 4.5억원이었고, 권리가액 4억원이므로 5천만원의 분담금이 발생한다.
그렇기에 재개발 사업이 끝났을 때 조합원이 분양받는 긍액겨ㆍ 매수 시점에 지불하는 프리미엄의 폭이 큰지 적은지 판단하는것이 재개발 사업 투자의 모든것이다.
사실 이 권리가액도' 종후감정평가'단계까지 가야 정확히 계산 할 수 있다. 권리가액을구하기 위해서는 비례율이 나와야 하며 비례율은 분양가가 확정된 후에야 결덩된다.
5. 재개발 대상 물건을 살때 반드시 확인해야 할 점 246
조합원 할인 폭과 매수할 때의 프리미엄을 대략적이나마 비교할 수 있는 단계 (통상 사업시행인가 후 단계)까지 왔다면 반드시 중개소를 통해는 예상 비례율과 예상 권리가액을 물어야한다. 그리고 조합원 분양가격을 묻고 주번시세를 확인하면 된다. 그리고 해당 물건의 프리미엄이 얼마인지, 재개발 사업 진행 정도에 따라서 적성한지 알게 될 것이다.
중개소가 이를 잘 모르면 해당 조합 사무실에 직접 물어보는 것이 좋다.
정비사업의 현재 진행 상황은 서울어 경우 '서울시 클린업 시스템'이 가장 정확하고,
전국의 사업을 확인할 때는
다응부동산서비스 - '지역 핫 이슈' 선택
: 지역별 정비사업과 신도시나 혁신 지구와 같은 사업종류가 모두 나온다. 해당 사업을 선택하면 개요와 사업의 절차단계, 각 절차의 주요일정과 단지 조경도나 입지 등에 대한 자료들이 공개.