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나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다 - 1,300채 경매 성공의 신화! 400채 '0원 경매' 부동산의 전설
김덕문 지음 / 다산4.0 / 2017년 9월
평점 : 
부동산재테크도서 ' 나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다'
다산4.0
이 책은 다른 곳에서 볼 수 없는 부동산경매의 알짜 정보는 물론
초보자도 경매에 입문하여 프로 경매사가
될 수 있는 지식을 담아 알려주고 있습니다. 복잡하고 어려울 것
같은 경매~ 잘못하면 패가망신할 것 같아
손대면 안 된다고 하지만, 주위에서 경매로 꽤 크게 돈을 불린
분들을 봐서 경매가 수익을 남기기에 얼마나 큰 투자인지
제대로 알고 있어 이번 책을 통해 저도 경매 입문을 하여 제대로
공부하고 실전해보려고 합니다.
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하늘 높은 줄 모르고 오르는 부동산 가격, 낮은 은행 이율 때문에
사람들은 부동산 투자로 몰리고 있습니다.
매번 정권이 바뀔 때마다 새로운 부동산 규제가 등장하고
있는데,
5월 대선을 치룬 후 문재인 정부 출범 이후 부동산 규제가
계속해서 등장하고 있습니다.
6.19대책 8.2대책 그중에서 특히 8.2대책은 부동산 투자하는
많은 투자자들의 투자를 멈추게 하였습니다.
대출 규모가 축소되고 각종 세금이 인상되면서 매매뿐만 아니라 경매
시장도 찬바람이 불면서 서울을 비롯한 부동산
매매가는 하락세를 타고 있습니다. 지난 2012년 우리는 큰 부동산 하락세를 이미
겪었습니다.
그래서 일부에서는 지금이 위기인 동시에 기회라고 이야기하고
있습니다.
경매는 매달 20~30% 최저입찰가가 하락하기 때문에 1~2회
유찰만으로도 전세가보다 구매 금액이 낮아지게 됩니다.
'0원 경매'로 부동산을 마련할 수 있는 최적의 기회, 이 책에서
제시하는 '청개구리 경매법'을 통한 발상의 전환으로
위기에서 기회를 발굴하는 안목을 키워나가 보시면 좋을 것
같습니다.
청개구리 '0원 경매'란? 남들이 생각하는 발상을 거꾸로 '청개구리
역발상'으로 생각을 하는 것을 의미합니다.
남들이 안될 거라, 아닐 거야라고 생각하는 것들을 역으로 생각하고
투자한다는 것이지요.
즉, 뭐든지 반대로 하는 청개구리처럼 남들이 주목하지 않는 물건의
가치를 보는 역발상 경매법입니다.
그중 '0원 경매법'은 남들보다 빨리 내 돈을 회수하기 위한
공략법입니다.
남들과 반대로 생각을 하고 매수를 한다면 많은 리스크가 있다고 볼
수 있는데,
거기에서 어떻게 시세차익을 남길 수 있다는 것인지 더 깊이 파고들게
만드네요.
저는 우선 이 책에서 '1시간에 훑어보는 기초 경매 이론
벼락치기'부분을 살펴보겠습니다.
저와 같은 초보자라면, 본격적으로 실전 경매 사례를 읽기 전에
'기초 경매이론 벼락치기'로 경매의
기본적인 절차와 개념을 봐야 하며, ''벼락치기'를 읽고 나면
아마도 경매 사례들이 더 이해가 잘 될 것입니다.
내 돈 안들이고 집 만드는 비결, "청개구리 0원 경매"!
남들이 기피하는 물건 -> 입찰경쟁률 낮음 -> 쉽게 낙찰
가능
->낮은 금액으로 낙찰 -> 시세차익 커짐 -> 0원경매
성공!
청개구리 경매를 통해 0원 경매에 성공하는 게 가능한 또 다른
이유는 '경매 대출' 때문입니다.
일반 부동산 담보 대출에서는 DTI(총부채상환비율)와
LTV(주택담보대출비용)등 여러 금융 규제로
많은 금액을 대출받기가 매우 어려워졌습니다. 하지만 경매대출은 일반
담보 대출을 제한하는
정부의 규제에서 비교적 자유롭고, 저축은행, 새마을금고, 신협등
제2금융기관에서 이루어지기 때문에
보통 낙찰가의 80%까지 대출을 받을 수
있습니다.
물론 이자율은 제1금융권보다 1~1.5%
높습니다.
포털 검색에서 '경매'라는 단어만 입력해도 수많은 경매물건들이
검색순위로 올라옵니다.
헌데, 우리는 이들중 어떤 물건이 제대로 된 물건인지 알수
없습니다.
그렇기에 법원 경매로 안전하게 수익을 내기 위해서는 가장 중요한
것은 우수한 지역,
즉 매매나 임대수요가 풍부한 지역을 찾는 것이 최우선적으로
중요합니다.
이는 꾸준히 매매나 임대수요가 지속적으로 발생이 되어야 하며,
임대와 매매가격을
단숨에 떨어뜨릴 수 있는 부동산의 과잉공급도 수시로 체크해야
합니다.
부동산경매에 관심을 가지고 처음 접하시는 분들이 제일 먼저 해야 할
것은 경매의 단계를 아는 것입니다.
경매는 크게 물건 검색 - 현장 방문(임장) - 입찰 - 명도의
4단계로 구분 지을 수 있습니다.
우선적으로 해야 할 일은 어떠한 물건들이 경매로 진행 중인지
알아보는 것이며,
대법원 경매 홈페이지, 각종 유료 경매 사이트를 통해 관심 있는
지역을 선택하고
해당 물건의 임차인 현황, 건물사진, 대지면적 등 경매를 진행하면서
알아야 할 중요한 정보를
꼼꼼하게 확인하는 습관을 갖도록 해주는 것이
좋습니다.
원하시는 물건을 고르셨다면 현장방문(임장)을 꼭 하셔야
합니다.
경매물건의 현장 답사는 매우 중요합니다. 모든 건물은 평면으로만
표현하고 있는 지도와 달리,
건물이 가파른 비탈에 위치할 수 있고, 사진으로 보는 것보다 주변
환경이 훨씬 더 열악할 수도 있기 때문입니다.
임장을 거친 후 결정한 물건이 마음에 든다면 매각기일 당일 경매가
진행되는 관할법원에 방문하여 경매에 참여하면 됩니다.
입찰 준비물은 보증금(현금 또는 자기앞수표), 주민등록증(또는
여권이나 운전면허증), 도장이며 대리인이 대신
입찰할 경우는 본인의 주민등록증, 도장, 위임인의 인감증명서와
위임장을 지참해야 합니다.
무엇보다 입찰 당일 꼭 확인해야 할 사항은 바로 본인이 입찰할 경매
사건번호를 조회해봐야 합니다.
전날 채무자가 대출금을 변제하여 경매가 취하(취소)될 수 있고
채권자의 산정에 의해 입찰 날짜가 변경될 수도 있기 때문입니다.
경매의 법척 절차는 1. 경매신청 및 경매개시 결정, 2. 배당요구의
종기 결정 및 공고, 3. 매각의 준비,
4. 매각 및 매각 결정기일의 지정, 공고, 통지, 5.
매각의 실시, 6. 매각결정절차, 7.매각(낙찰) 대금의 납부,
8.배당절차, 9.소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령,
10.잔금 납부절차 입니다.
이런 경매절차의 기간은 경매신청에서 종료까지 통상 6개월가량
걸리며, 이의 신청이나 송달여부,
기타 절차 등에서 사건별로 다릅니다.
모든 단계를 거쳐 원하는 물건을 낙찰받았다면 임대를 주거나 바로
매매하는 두 가지 방법이 있습니다.
경매물건은 대부분 지저분한 경우가 많아 그대로 시장에 나가면
상품성이 떨어져 임대가 잘 되지 않고 매매가격 또한 떨어질 우려가 있으니 인테리어에 신경을 써야
합니다.
경매 대출을 활용해 0원 경매에 성공하는 방법은 먼저 경매에
입찰하기 전에 예상 입찰가격의 약 25%의 자금이 필요하니 준비해야합니다.
낙찰을 받으면 경매 절차상 대략 45일 이내에 입찰보증금을 제외한
나머지 잔금 9천만원을 법원에 납부해야합니다.
이때 경매 대출이 빛을 발휘하게 되는데 통상 낙찰가격의 80%정도
대출이 나오기 때문에 초기에 준비된 1천만원에
8천만원의 경매 대출을 더하여 잔금을 전부 납부합니다. 이렇게 은행
대출이 0원 경매를 만드는 데에 결정적인 역할을 합니다.
요즘 서울 및 수도권에는 전세집 얻기가 하늘에 별 따기 입니다.
은행 이율이 낮아 수익률 형편이 없기 때문에
집주인들은 전세보다는 월세를 선호하고, 그러다보니
전세가 없고 서로 전세를 찾으니 전세비용이 올라가게 되는 것입니다.
'나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈없이 샀다'
이 책에서는 저자 김덕문씨는 지금까지 현장을
뛰어다니며 보고,느끼고, 깨달은 모든 정보를 100여 건의 실전 투자 사례 위주로
보여주고 있으며,빌라, 오피스텔,
아파트, 상가, 공장, 단독주택, 다가구 주택의 투자 실전 가이드 경매 진행하는 방법을 지하 빌라,
지하철역에서 먼 오피스텔 주상복합 아파트, 지하상가, 지방 전원주택까지 총 5개의 노하우를 노하우를 알려줍니다.
경매를 어렵게
생각하여 도전도 못해봤던 저인데, 이 책을 보고 나니, 경매의 진행 방법을 알고 나도 한번 경매에
도전해보자 하는 마음이 생겼습니다.
이 책은 얼어붙은
부동산 시장에 의기소침해진 초보 투자자들에게 한 줄기 빛과 소금의 역할을 톡톡히 해낼 것이란 생각이 듭니다.