-
-
2018 대한민국 부동산 트렌드 - 대한민국 No.1 부동산 전문가 26인의 냉철한 분석과 전망
조선일보 산업1부 부동산팀 엮음 / 북클라우드 / 2017년 12월
평점 :
안녕하세요. 꿈의향해입니다 ^_^
갓 읽은 책을 들고 왔습니다.
< 2018 대한민국 부동산 트렌드 > 라는 책인데요.
지난해였죠.
2017년 9월 15일 ~ 16일 .
서울무역전시장 SETEC에서 < 2017 대한민국 부동산 트렌드쇼 > 가 조선일보 주관하에 열린 적이 있습니다.
26인의 부동산 전문가가 모여 부동산 토크쇼가 열렸는데요~
블로그지기 빠숑님도 참여를 하셨군요!
매우 큰 규모로 치러진 본 행사는 약 2만여 명이 참석한 가운데 성황리에 마쳤다고 해요.
이틀만에 2만명이라니~ 참 대단해요!
그 부동산 박람회에서 나온 2018 부동산 전망 부분을 < 조선일보 산업 1부 부동산팀 > 이 엮어낸 책입니다.
이 책을 통해 저는 "문재인 정부의 부동산 정책"을 좀 더 깊이 알 수 있었습니다.
8.2 대책이 무엇인지 개념을 명확히 알 수 있었고요-
<9.5 추가 부동산 대책>과 <10.24 가계부채 종합대책>. 그리고 올해 어떤 부동산 정책이 펼쳐질 예정이며~~~
정부가 어떤 부분을 예의주시하고 있는지 자세히 알게 되어 정말 좋았습니다~!
이 책에서는 연예인 부동산 성공 사례와 실패 사례도 언급되어 있는데요-
가끔 TV에 틀면 연예인 000부부가 00동 빌딩을 00억원에 매입해서, 얼마에 시세차익을 남겼다라는
상대적 박탈감 뚝뚝 떨어뜨리는 그런 가십거리가 종종 나오지 않습니까..?ㅎ
그런 빛도 있는 반면, 부동산 매입에 실패한 연예인도 있기 마련일 텐데요.
양지과 음지를 둘 다 보여줘서 좀 더 객관적으로 관망할 수 있는 시각을 제시한 부분은 좋았습니다.
그러나 카라 구하라가 22세에 대출없이 11억 5600만원에 단독주택을 매입했다는 부분은
일반인이 도저히 쫓을 수 없는 하늘 궤도를 뛰어 넘는 단계인지라 ,,
저같은 월급쟁이에게는 참으로 상대적 박탈감을 안겨주는 대목이었네요 ㅋㅋ (ㅍ.ㅍ)//
트렌드는 늘
서울 / 수도권에서 만들어집니다.
이 책도 역시 서울과 경기권 부동산에 대한 내용이 무척 많습니다.
그래서 저를 포함한 지방민에게는 다소 괴리감이 느껴지는 부분도 많습니다.
그렇지만 부동산을 선정하는 팁이나,
문재인 시대 6가지 투자 전략!
참 어렵게 느껴지는 부동산 정책에 대한 전문가의 식견과 풀이는 ( 지나가는 개에게마저 ) 도움이 꼭 되는 내용이라 생각합니다~!
○ 목차, 미리보기 _궁금했어요 ○
- 2억 이하 최고의 소액 투자 상품은 ?
- 지방 부동산 전망
- 뉴타운과 도시 재생이 무엇이 다른가
- 절대 투자하면 안 되는 수익형 부동산
본 / 깨 / 적 시작합니다~
●본●
6.19 대책
8.2 대책
9.5 대책
10.24 가계부채 종합 대책
< 8 . 2 대책의 핵심 >
여기에 ( 9.5 대책은 / 경기도 성남시 분당구 , 대구 수성구 / 가 투기 과열지구로 추가 된 것이죠! )
+ 또한 ( 부산, 인천, 안양, 고양 ) 은 : 집중 모니터링 지역이로 선별되었고요~
(조정 대상지역 ) 다주택자는 양도세 장기보유 특별공제도 받지 못합니다.
§ 돈 맥을 짚어보자~!
1. 집중 투자 : 좋은 물량 하나로 롱런
2. 장기 보유
3. 갭투자보다 -> 실거주
(지난해는 갭투자가 유행했죠~)
4. 시세차익보다 운영수익 노리기
5. 자기 자본 비율 높이기
6. 정부의 후속 대첵 항상 주목
- 가계 부채 종합 대책
- 주거 복지 로드맵
- 도시 재생 뉴딜
정부에서는 보유세 인상, *전월세 상한제, 계약 갱신 청구권 등을 추가로 내놓을 계획입니다.
+ 여기에 (독자로서) 덧붙여읽기를 해본다면,
경제 기사를 찾아보니 전월세 상한제는 1월 11일에 적용이 시작되었다고 합니다.
사실상, (우회적인) 적용되었다는 편으로 보는게 맞을 듯 합니다.
( 이견은 댓글로 부탁드립니다!! 전 공부가 필요합니다!ㅋ ^_^)
§ 2억 이하 최고의 소액 투자 상품 : 15 ~ 20평 사이 소형 아파트
오피스텔을 공급받을 때는 신규 분양 물량보다는 5년 이내에 신축된 물량의 수익률을 확인후 투자하는 것이 안정성 면에서 좋다.
[초과이익환수제]
재건축의 경우, 2018년부터 초과이익 환수제가 실시될 예정입니다.
자산의 20~30% 정도로 쓰는 것은 투자지만, 자산의 50% 이상을 쓰는 것은 투기다.
도시 재생 뉴딜 : " 보존 + 소규모 재개발 "
+ 외국의 디벨로퍼 사례 : 도시 재생
① 제임스 라우즈 : 보존형 도시 재생 사업
② 로버트 터브먼 : 체류형 쇼핑몰
③ 일본 모리 미노루 회장 : 롯본기힐즈로 지역변화
예산이 많은 사람보다 공부를 많이 한 사람이 투자에 성공할 확률이 높다.
꾸준히 부동산 공부를 해야 한다.
1. ★★★ 지역
2. ★★ 상품의 종류
3. ☆ 예산
① 성수동
② 서울 숲 거리
(162p 사진. )
재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 땅과 건물을 나누어 땅에 대해서는 9월, 건물에 대해서는 7월에 고지서가 발부된다.
162- 172p : 세금
( 세금부분 이해가 잘 안간다, 다시 읽어봐야 겠다. )
212p. 절대 투자 말아야 할 수익형 부동산
( 오피스텔도 하지마라, 뭐도 하지마라 -
그럼 대체 뭘 투자하라는 거지 ? )
※ 부동산 " 10년 주기설 "
( 257p, 258~ 261p )
부동산 경기가 5, 6년간 상승하면 4, 5년간은 하락한다.
부자들은 문화적 소비욕구가 강하다.
투자의 기본원칙은 '잃지 않는 투자'를 해야 한다는 것이다.
●깨●
GTX A노선 : 2018년 파주 운정 - 연신내 - 삼성 - 동탄으로 이어지는 A노선이 착공되는구나!
갭투자 활발 지역이 노원구, 강서구 였구나!
신규 분양에만 취득세 감면 혜택이 있구나!
2018년 4월 8.2대책의 변곡점이 있구나!
다주택자에 한해 양도세가 중과되는구나!
"나 분당살아" 가 경기도 성남이었구나!
보유세는 투자수익률을 하락시키는구나!
성남은 위례, 고등동도 유망하구나!
2018년 1월부터 전국적으로 재건축 초과이익 환수제를 시행한다.
(아파트 시공사에서 대물로 주는 아파트) 하청업체는 현금이 필요하기 때문에 아파트를 급매로 내놓는 경우가 많구나!
공동명의도 반드시 5대 5지분으로 할 필요는 없구나!
> 남편과 아내가 4대 6이나 3대 7로 해도 좋고, 아이까지 넣어서 4대 4대 2로 해도 좋다.
●적●
단순하게 부동산 대책만을 생각할 것이 아니라, 다른 경제 정책, 통화정책, 금융 정책과의 관계속에서 시장을 읽어야 합니다.
임대수익률 = (월세 - 월이자 ) x 12 / ( 매입가 - 임대보증금대출금 ) x 100
투자는 현재의 가치로 미래의 가치를 사는 것이다.
지금 내가 산 가격보다 올라간다는 확신이 있는 경우만 집을 사야 한다.
혹시라도 자식에게 증여를 하더라도 핵심적인 것만은 끝까지 가지고 있어야 한다.
사람들은 대개 남들이 뭔가를 하면 자신도 뒤처지지 않기 위해 같은 일을 따라하는 심리가 있다.
역발상, 위기= 기회.
과천 : 재건축 외 과천 지식 정보 타운에도 관심. ( 뉴스나, 신문볼 때 ) -> 익혀라. 정보.
재건축, 재개발 사업의 가장 큰 특징은 사업성이 없으면 추진되지 않는다는 점이다. -> 인지하라. 사업성.
지금도 지방에서는 5000만원 이하의 아파트는 얼마든지 찾을 수 있다. -> 찾아라. 저가 아파트.
역이 생기면 아파트에는 호재지만 빌딩은 오히려 상권이 죽을 수도 있다 -> 먼훗날 적용할 점.
현금이 5억원 정도 있으면 서울 시내 빌딩에 도전해볼 수 있다 -> 먼훗날 적용할 점.
버스와 지하철이 교차하는 상권에 투자해야 한다.
예) 강남역, 안국역, 경복궁역.
세종시 경매물건, 급매물.
● 의료보험과 부동산 매입
세테크 측면에서는 4대 보험에 가입되어 있는 남편이나 아내의 명의로 매입을 하는 것이 낫다.
수익형 부동산에 투자할 때는 유동인구가 아니라 소비 수준을 보아야 한다.
● 다세대, 다가구
- 진입로 4m는 되어야
- 3종 주거지역보다는 2종 주거지역 , 준주거지역에 자리해야
- 부지는 정방형, 장방형.
● 대형 쇼핑몰 & 음주, 숙박업종 GOOD
겹치지 않으니까-
□ 몰랐던 용어 / 알게된 지식 □
§ 강북의 베드타운 [bed town]
도심에 직장을 갖고 있는 시민들의 주거지 역할을 위해 대도시의 주변에 주거기능 위주로 형성된 도시를 말한다. [부동산용어사전]
§ LTV
: 주택 담보 대출 비율.
담보가치 대비, 최대 대출 가능한도
예) LTV 40% , 시가 1억원 아파트 최대 4000만원까지 대출 해준다.
§ DTI
: 총부채 상환비율
금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출 한도를 정하는 계산 비율
§ 전월세 상한제
: 임대차 재계약 시점에 임차료 인상률을 연간 5% 이하로 제한하는 제도
§ 계약갱신청구권 ( 2+2 제도)
: 쉽게 말해 전세 계약을 2+2 형태로 할 수 있게 된다는 의미다.
기존에는 전세를 재계약시 집주인이 원하는 조건으로 갱신해야만 했다.
계약 갱신 청구권이 보장이 되면 세입자가 기존 조건을 그대로 하여
1회에 한해 2년 연장을 할 수 있다.
전세 기존조건 그대로 한 재계약으로 2 + 2, 총 4년을 살 수 있게 된다.
따라서 쉬운 말로 계약 갱신 청구권을 2+2제도라고도 일컫는다고 한다~
§ 초과이익환수제
: 재건축으로 조합이 얻은 이익이 인근집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우
초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도다.
§ PIR : (Price Income Rate)
: 몇년간의 수입을 모아야 집을 살 수 있는지 평가하는 지표.
§ PRR : (Price Rental Rate)
: (IMF자료 기준 ) 집에서 월세가 얼마나 나오는지로 평가하는 것.
(주식에서 나오는 PER하고는 좀 다르죠? PIR, PRR.. )
§ 리츠 : 부동산 뮤추얼 펀드
§ 부동산 10년 주기설
Q1. 뭐여?
A1. 부동산 경기가 5~6년 상승업하면, 4~5년간은 하락한다는 설입니다~
Q2. 그려? 그럼 A는?
A2: 하락폭이 점점 줄어드는 구간입니다.
급매물이 줄어들면 A구간에 진입합니다.
Q3. 그럼 돈은?
A3: A구간에서는 미분양 물건 투자로 해볼만 합니다.
+ 급매 . 악성 미분양 . 일반 매매. 경매. 청약 모두모두 그레잇~
Q4. 어떻게 알 수 가 있지? A구간이라고 누가 말해주진 않잖아~
A4: 부동산 시장에도 봄이 오고 있다!
거래가 활발해지고 있다! 뉴스 나오면 A구간 정상궤도 진입 유후!
Q5. D는 뭐여?
D1: 미분양, 악성 미분양이 쌓이는 Bad 시기입니다~
Q6. 그럼 돈은?
D2: D구간에서는 급매. 경매 GOOD 입니다.
시강 상황이 나쁜 D구간은 물량이 많아서 원하는 물건을 저렴히 Buy it Use it 할 수 있어요!
Q7. B는 왜 건너뛴다냐?
B1 : 오오~ 쏘리욥.
B는 2013 - 2016 년 부동산 시장을 보여주는 구간입니다~
Q8. C는?
C1 : OMG~ 옵스!
롤러코스터 떨어지는거 안보여요? 투자적기 X
스튜핏 C구간입니다~ 노노 투자 노노!
( 본 책에서는. 2018년에 바로 C구간으로 진입할거라고 전망은 하진 않고,
천천히 진입하지 않을까 예측하고 있어요 ! )
◇ 더 읽고 싶은 책 ◇
천명관 작가 소설 < 고령화 가족 >
< 직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다 >
◇ 더 배우고 싶은 부분 ◇
도시 재생 뉴딜 : " 보존 + 소규모 재개발 "
+ 외국의 디벨로퍼 사례 : 도시 재생
① 제임스 라우즈 : 보존형 도시 재생 사업
② 로버트 터브먼 : 체류형 쇼핑몰
③ 일본 모리 미노루 회장 : 롯본기힐즈로 지역변화
◇ 가보고 싶은 그 곳, 뜨는 곳 ◇
+ 꼼데가르송길
+ 합정동 당인리길
+ 세로수길
한남동
리움. 블루스퀘어 문화공간
글래머리스펭귄. 테이스팅 룸..
(?) 이해 안 간 부분
"근면에 사라"는 게 무슨 뜻이지?
짤막느낀점 :::
지난해 처음으로 재테크 박람회가 있다는 사실을 알았습니다.
굉장히 충격이었죠.
그런 박람회도 있구나!
사실 서울에 내 집마련을 할 날이 올까?
의문스럽기도 합니다.
그렇지만 궁금했습니다.
문재인 정부 8.2 대책이 무엇인지..
부동산 칼럼을 읽으면서도 맥을 잡기 힘들었습니다.
이 책은 부동산 26인 전문가의 토론, 담화를 옮겨 놓은 책에 가깝습니다.
문어체라기보다는 구어체에 가깝죠.
부동산 전문가와 스타 강사의 강연을 글로 옮겼기 때문입니다.
그래서 더 생동감있는 책이었습니다.
비록 지난해 SETEC에는 없었지만
부동산 트렌드쇼를 갓 다녀온 느낌이 듭니다.
ooo 트렌드 책에 심취하는 독자라면, 좋아할만한 책입니다.
그러나 " 전망하는 " 책은 큰 숲을 보는 도구이지
나무를 심는 법을 가르쳐주지는 않습니다.
저처럼 지방민의 입장이라면,
서울이 어느 곳이 더 뜰지- 한번 짚어보는 것도 좋겠고요.
수도권 / 서울 직접 투자자 입장이라면,
2018년 투자기법과 말 그대로 2018 부동산 트렌드를 옮겨 놓은 책이기 때문에..
많은 도움 받으실거라 생각됩니다.
제 생각에는 서울/경기권 투자자라면 1월 보름이 지난 현 시점에서 올해 트렌드는 눈에 다 익히셨겠지만 말이지요~
대한민국에서 내노라하는 부동산 전문가들, 스타 강사들의 의견이 농축된 책이기 때문에
상,당,히 객관적으로 부동산 시장을 간파한 책이라고 생각합니다.
잘 읽었습니다 ^_^
꿈을향해 창공하는
날아라 꿈의향해 드림