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이제, 돈 되는 경매다 - 돈 없는 당신도 집주인, 상가주인, 땅주인이 될 수 있다!
이현정 지음 / 길벗 / 2017년 10월
평점 :
안녕하세요.
꿈의향해입니다.
이 책 포스팅이 늦은 점 사과드립니다.
제가 11월 워낙 정신이 없이 살다보니.. 이 책이 제 방에 있었는지 몰랐어요! ㅠ-ㅠ
이미 배송이 됐음에도 책이 도착안했다고.. 남 탓만 하고 있었죠.
그러다가 뒤늦게 이 책을 발견했어요. 그것도 제 방에서요ㅠ_ㅠ
오오... 뒤늦게 확인했지만
또 책은 대충 읽고, 대충 정리하고 싶진 또 않았어요.
그러다가 결국 11월 30일 마지막 날 포스팅을 하게되었습니다.
약속을 지키지 못한 점 진심으로 사과드립니다.
저는 이 책을 통해서 " 경매 "를 처음 접합니다.
책을 읽으면서 모르는 용어가 상~당히 많았습니다.
그래서 책에 수록된 내용과 덧붙여 "시사사전"에서 찾은 용어 풀이를 덧붙여 글을 엮었습니다.
참고 바랍니다.
몇 포스팅을 읽어보셔서 아시겠지만, " 경제 " 잘 모릅니다 ^^;;
하하.. 초보자 관점에서 하나하나 열심히 공부해보아요~!
미리미리 체킹해야 다음엔 이런 일 없다라는 점 다시한번 깨달으면서-
본 / 깨 / 적 시작합니다 ^_^
/ 본 /
투자에는 목적이 있어야한다.
경매에서 돈이 목적인 권리는 소멸되고, 돈 이외의 다른 목적인 권리는 소멸되지 않는다.
① 부동산 살때 : 취득세
② 부동산 보유할 때 : 재산세, 종합 부동산세
③ 부동산을 팔 때 : 양도소득세
* 임대소득세는 부동산 세금이 아니다. 소득세에 속해.
O 현장에서 말하는 '공매'는 주로 온비드를 통해 매각하는 물건을 말한다.
사람들을 길거리로 쫓아내는 것이 아니라 오히려 돈을 빌려준 사람한테 돈을 돌려주는 일이 경매.
경매공부
① 등기부동본 보는 방법
▷ 경매에서는 부동산의 가격을 입찰자 자신이 스스로 결정한다
▷ 이 때문에 물건의 가치를 시장보다 낮게 보는 사람은 낙찰을 결코 받을 수 없고, 너무 높게 보는 사람은 고가 낙찰로 속을 끓이게 된다.
권리분석 How to
① 말소 기준 권리 찾기
② 임차인 권리 찾기
③ 배당순위 확인
토지 단기 투자는 토지를 매입해서 지목 변경하거나, 분할하여 매도하는 게 보통이다.
다만, 토지를 산지 1년내에 매도하면 양도세를 50% 내야 하고, 2년 미만이면 40%를 내야 한다.
맨홀에 '오'자가 쓰여 있으면 오수, 똥물 길
'우'자가 쓰여 있으면 빗물이 흐르는 길
대지는 토목허가 없이 당장 집을 지을 수 있어 농지나 산지보다 가치가 높다. ( 공매 사이트 : 온비드 )
* 도시지역 - 주거지역
- 상업지역 => Good , 가격 ↑ 비싸
- 공업지역
- 녹지지역
* 관리지역 : 차후 도시 지역이 될 수 있는 지역.
- 계획 관리지역 (O) 적합
- 생산관리지역
- 보전 관리지역
- 건폐율 : 대지 면적에 대한 바닥 면적의 비율
- 용적률 : 대지 면적에 대한 연면적, 건물 전체 면적의 비율
경매 물건, " 법정 지상권 성립 여지 있음 " 문구.
협상자 고정. 협상의 달인에게 추천 물건
< 법정 지상권 >
지상권 : 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리
법정 지상권 : 토지와 건물의 소유주가 각기 달라서 분쟁이 발생하였을 때 건물주가 건물을 철거 당하지 않을 권리
수익 : 토지 낙찰이 유리
물건 : 법정 지상권이 실제로는 성립하지 않으면서 멀쩡한 건물이 있는 토지
How to : 법정지상권
협상을 통해 낙찰받은 땅을 건물주에게 되파는 것이 가장 손쉬운 법정지상권 처리방법이다
/ 법정 지상권 성립요건 /
* 토지에 저당권 설정을 할 당시에 건물이 있어야 한다.
1. 처음에 같은 사람이 토지 소유주와 건물 소유주였어야 한다
2. 토지와 건물중 하나에 저당권, 전세권이 설정되어 있어야 한다
3. 경매 or 공매로 ★★★ 토지와 건물의 소유주가 달라졌어야 한다
4. 토지에 저당권 설정을 할 당시에 건물이 존재해야 한다
배당 ::
서울시 : 재건축 / 재개발
-> 클린업시스템 (cleanup.seoul.go.kr)
분묘기지권 : 남의 토지 위에 묘를 둘 권리
묘가 있으면 농지취득자격증명원 발급 불가
O 상가의 권리 분석
1. 말소 기준 권리 찾기
2. 임차인의 권리 확인
3. 배당순위를 확인
임차인 - 중개인 - 임대인
추레라 : 컨테이너를 싣는 차 (대형트레일러 현장 용어)
상가임대차보호법에서는 환산보증금이 넘으면, 우선변제, 최우선변제권으로 배당받을 수 없다.
상가는 (주택임대사업자가 아닌) 일반임대사업자가 된다.
분양 대행사에서 보는 상가의 수익률은 보통 6%ek.
예) 10억투자에 월 500
먹고 마시는 업종인 경우 3일치 매출이 임대료이면 적정 수준이라고 본다.
젠트리피케이션이 임대인에게 반드시 유리한 것만은 아니다.
< 동산 입찰 > 제가 관심가진 부분은 동산입찰이었어요~!
대법원 경매사이트에서 동산으로 검색하면 보관장소별로 물건리스트가 나온다. 기재된 품목을 보고 동산 입찰에 참여할 수 있다.
:: 입찰에 참여하려면 입찰금을 전액 현금으로 준비해야 한다. ( 시간은 집행관 사무실에 확인 )
★★★ 관심분야 : 동산경매
권리분석 : 사람과 돈에 얽힌 복잡한 사연을 해석하는 것이 권리분석이다
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성된다
:: 전유부분의 건물의 표시
구분소유권 (ex. 주거, 점포, 사무소 등.. ) 의 대상이 되는 부분
말소기준권리 ?? 공매??
/ 깨 /
명도는 사람을 내쫓는 것이 아니라 빚으로 엉켜버린 일들을 풀어내는 직업~!
경매 & 법 상관관계
(O) 있다-
민법 - p2p 사람 대 사람
세법 - 부동산 소유시
공법 - 토지 투자
경자유전 77p
농지취득자격증명 (사진)
제가 이 대목을 읽고 깨달은 점은요.
근현대사로 돌아가보시면 (?) 남한과 북한 토지개혁법이 일어나잖아요-
아시다시피 남한은 "경자유전"을 북한은 " 경자무전"을 원칙으로 삼는데요-
* 경자유전 : 농지는 농사를 짓는 사람만 소유할 수 있다는 원칙
* 경자무전 : 농사짓는 사람 누구도 자기 땅을 가질 수 없는 세상
우리가 하려고 하는 " 경매 "가 뿌리가 이어져, 역사로 이어져
우리가 경매를 하고 부동산을 할 수 있다는 사실이 무척 감사해지더라고요!
/ 적 /
0 (저비용) 리모델링 기술을 취득하라
0 개인적인 견해로는, 정권 말기와 주식이 활황일 때가 토지 투자의 타이밍인것 같다.
0 정권이 바뀔 때에는 나라에서 토지 규체를 풀어주는 일이 종종 있고, 주식이 활황일 때는 부동산에 대한 관심이 낮아지는 경향이 있기 때문이다.
0 가장 저렴한 땅 -> 전남 진도군 조도면 땅 ( m2 당 120원 / 평당 326원)
가장 저렴한 땅이 " 전남 진도군 조도면 " 이라는 거예요!
혹여라도 살다가 거지가 되거든, 꿈의향해는 진도로 내려가 농사를 짓겠습니다 ㅋ!
0 법원 구경가기
경매 물건, " 법정 지상권 성립 여지 있음 " 문구.
협상자 고정. 협상의 달인에게 추천 물건
어려울 것 같긴 한데, 흥미로운 부분이었어요!
협상의 달인이 되면, 우위를 점할 수 있는 경매 물건.
법정 지상권.
How to 법정지상권
:: 협상을 통해 낙찰 받은 땅을 건물주에게 되파는 것이 가장 손쉬운 법정 지상권 처리 방법이다
법정지상권 과정을 보면서 조세희 난 쏘 공 (난쟁이가 쏘아올린 작은 공) 소설이 생각났어요!
타로 상담
기둥이 없는 상가가 좋다 ! (활용도 면)
네이버 즐거운 경매
cafe.naver.com/playauction
동산경매
/ 생각거리 /
▷ (thinking) 이 때문에 물건의 가치를 시장보다 낮게 보는 사람은 낙찰을 결코 받을 수 없고, 너무 높게 보는 사람은 고가 낙찰로 속을 끓이게 된다.
/ 모르는 용어 - 그것이 알고 싶다 ! /
명도
:: 토지, 건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것 ,
법문상으로는 인도로 규정하고 있으며 명도라는 말은 사용하지 않는다. (매일경제 참고)
양도세 = 양도소득세
:: 일정한 시간의 경과에 따라 경제적 가치가 증가한 자산을 양도함으로써 발생하는 이득
취등록세
:: 일정한 자산의 취득에 대하여 부과되는 조세
임차인
:: 임대차 계약에서 빌리는 측의 사람
건폐율
:: 건축면적의 대지 면적에 대한 비율
용적률
:: 건축물 총면적의 대지면적에 대한 백분율
근저당권자
: 채권자
근저당권설정자
: 부동산을 담보로 제공하는 자, 즉 소유자
근.저.당 설정 :
근저당 ::: 장래에 생길 채권을 최고액까지 담보하기 위한 저당권
지료
:: 토지의 사용에 대하여 토지 소유자에게 지급하는 금전, 기타물건
권리분석
:: 법원 경매를 통해 경매 물건을 낙찰 받기전 낙찰자가
낙찰 대금 이외에 추가로 인수해야 되는 권리가 있는지 여부를 확인하기 위한 절차
말소기준권리
:: 부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, or 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가능하는 기준이 되는 권리
환산보증금
:: 보증금, 월세를 환산한 금액
우선변제권
:: 주택 임대차 보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제(채무의 이행) 받을 수 있는 권리
젠트리피케이션
:: 낙후됐던 구도심이 번성해 중산층 이상의 사람들이 몰리면서 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 현상
/ 읽고 싶은 다른 책 /
< 나미야 잡화점의 기적 >
★★★ < 나는 돈이 없어도 경매를 한다 > :
이 버전의 전꺼예요 ! 제 단계로서는 이 책을 먼저 접하는 편이 바람직한 선택이지 않았나 싶습니다!
많은 분들이 < 나는 돈이 없어도 경매를 한다 >를 읽고 " 경매 "를 접하셨더라고요!
/ 관심 분야 발굴 /
동산경매 : D
::: 100자 평
엄마 친구가 경매를 하신다.
그 친구분께서 어머니에게 경매 투자 비용을 빌려달라고 해서 약간 불편했다고 털어놓았던 기억이 있다.
그 경매를 하시던 친구분은
계모임에서 주변 엄마들에게 꾼 돈으로 경매 물건을 투자하여
경매로 수익을 챙기셨다고 들었다.
그때 나는 솔깃했다
경매로, 수익을, 낼 수 있구나.
돈을 빌리면서까지, 투자할 수 있는 가치가 있는 물건인가 보구나.
그러다 투자를 해본적이 없어 투자 적성을 찾는 도중,
꿈의향해는 " 이제, 돈 되는 경매다 " 책을 읽게 되었다.
책은 " 사람의 관점을 변화시키는 꽃차" 와도 닮았다-
그 매력에 ( 부모님이 나에게는 알려주지 못하는 ) 다른 분들의 지혜를 계속 탐독하려고 그 중독에 빠지는 거일지도 모르겠다-
Before
경매는..
내겐 빨간 딱지였다..
돈 없는 사람, 파산한 사람..
인생의 저점을 찍어 내리게 하는 빨간 딱지였다..
안 좋은 거였다.
남에게 돈 빌리면서까지 해야 하는 안 좋은 거였다
after
경매는
가능성 , 기회다.
시시비비를 가려 타인의 권리를 찾아주는 법조인 같은 일이었다.
그만큼 법공부도 많이해야하는 분야였다-
주식이 경제학이라면
경매는 법학인 것 같다-
future
동산 경매부터 관심을 가지기로 했다.
나는 중고판매에 재미를 갖고 있다.
졸업식 꽃다발 판매.. 중고 판매.. 컵판매.. 등으로
내가 " 행복한 순간 "은 타인에게 훌륭한 제품을 저렴한 값에 판매할 때,
나는 충만한 행복감을 느꼈던 것 같다
중고 거래와 " 동산 경매 "는
쓸모없는 물건을
쓸모있는 물건으로 소생시켜, 필요한 사람에게 제공한다는 점이
일정 부분 닮아 있다고 생각했다-
저렴한 가격에 버리기 아까운 훌륭한 제품을
유통하면 얼마나 기쁠까
고객 또한 만족할 것이다.
경매에 대한 시각을 전환하고,
가능성을 발견하며 책을 덮는다 .
너도 나도 함께
흥하는 세상을 꿈꾸는
꿈의향해 드림