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월급쟁이 부자는 없다 - 서른 전에 평생 돈 걱정을 해결한 젊은 부자 유비의 경제적 자유 실현 프로젝트, 개정증보판
김수영 지음 / 보랏빛소 / 2019년 8월
평점 : 
1. 저자 및 도서 소개
유비(김수영) :
서울 출생으로 건국대학교 부동산학과를 졸업했다. 모두가 취업 준비와 스펙 쌓기에 여념이 없던 대학생 시절, 남들 하는 대로 그저 열심히 살기만 해서는 결코 부자가 될 수 없음을 상당히 일찍 깨닫고, 조금은 다른 길을 걷기 시작했다. 갓 성인이 되었을 무렵부터 종잣돈 모으기와 부동산투자에 열중했고, 각종 경제신문과 투자서적들을 독파하며 관련 지식을 쌓았다.
21세에 수도권 소형 오피스텔에 투자한 것을 시작으로, 부동산투자의 길로 뛰어들었다. 첫 투자 이후 약 7년간 18억 자산을 일구었고 28세가 되던 해, 자신의 경제적 자유를 실현한 투자원칙과 부자 마인드를 담은 《월급쟁이 부자는 없다》 초판을 출간하며 업계에 큰 반향을 일으켰다.
여타의 부동산 전문가에 비해 상당히 일찍 이룩한 경제적 자유, 부동산학 전공자이자 13년이라는 부동산투자 경력, 어릴 때부터 온라인 커뮤니티에서 활동한 일련의 경험들이 절묘하게 조화를 이루며 균형 잡힌 부동산 임대사업가로서의 인생길을 탄탄하게 닦고 있다.
30대 초중반에 이른 지금은 소형 월세 물건을 넘어 꼬마빌딩, 근린상가, 주상복합, 중대형 아파트, 펜트하우스, 사업 시스템 세팅 등으로 부동산 자산 포트폴리오의 폭을 넓혀가고 있다. 포트폴리오 구축 이외에도 SBS <모닝와이드>, SBS CNBC 경제방송 <라이브 머니>, <이데일리> 웰스투어, <스카이데일리> 인터뷰 등 다양한 방송 프로그램에 출연한 바 있다.
현재 ㈜젊은부자마을 대표이사이자 대한민국에서 가장 젊고 열정적인 부동산 커뮤니티 ‘젊은부자마을’ 운영자로서, 강연과 칼럼 연재를 통해 수많은 젊은 부자들을 육성하고 있다.
책 소개 :
“왜 꼭 당신의 노동과 시간을 투자해야만
돈 벌 수 있다고 생각하는가?”
개미처럼 일만 하는 사람은 결코 모르는
★★ 평생 돈 버는 부동산 임대수익 시스템 ★★
‘성실한 월급쟁이는 부자가 될 수 없다’는 기존 상식을 깬 강력한 메시지로, 2014년 출간 즉시 업계에 큰 반향을 일으킨 《월급쟁이 부자는 없다》가 개정증보판으로 돌아왔다. 5년이 지난 지금, 시간과 공간에 자유로운 디지털 노마드 시대가 도래했다지만, 과연 그것이 진정한 경제적 자유일까. 노동력과 시간을 투자하지 않고는 돈을 벌 수 없다는 팍팍한 현실은 달라지지 않았다. 온갖 스펙을 쌓고 자기계발에 열중하며 귀한 세월을 보내놓고, 정작 은퇴 후까지 치킨을 튀기며 먹고살 궁리를 해야 하는 것이 대한민국 직장인의 여전한 민낯이다. 언제까지 쥐꼬리만 한 월급에 전전긍긍하며 살 것인가? 1년이 아닌, 5년이 아닌, 30년 이상의 평생 월급을 해결해야 한다. 어차피 월급으로는 부자가 될 수 없고, 회사는 더 이상 당신을 책임져주지 않는다. 취업준비보다, 승진준비보다 더 중요한 건 ‘일하지 않고도 평생 돈 버는 시스템’을 구축하는 것이다.
특별히 개정증보판에는 2020년 부동산 트렌드에 맞춰 집 마련과 투자의 우선순위를 단숨에 정하는 방법부터 제2의 월급을 확실히 창출하는 4단계 부자 로드맵, 역발상전략을 접목한 실전 경매투자 사례를 추가했다. 감히 따라 할 수 없는 화려한 투자기술이 아닌, 누구나 실현가능하고 현실적인 임대수익 시스템을 담은 이 책은 평범한 사람도 부의 추월차선으로 가는 확실한 지도가 되어줄 것이다. 당신도 늦지 않았다. 이제라도 돈의 노예에서 벗어나 경제적 자유를 되찾아라. 서른 전에 평생의 돈 걱정을 이미 해결해버린 ‘진짜 부자’ 유비가 당신의 멘토가 되어줄 것이다.
2. 내용 및 줄거리
p55
긍정적인 자들을 가까이에 두자. 매사에 밝고 희망찬 미래를 다짐하며 노력하는 자들로 자신의 주변을 가득 채우자. 절대 부정적인 투덜이들이 주변을 얼씬거리게 놔두지 마라.
당신의 야망을 깔보는 사람을 멀리하라. 하찮은 사람은 항상 남을 깔보기 마련이다. 정말 위대한 사람들은 남들도 똑같이 위대해질 수 있다는 희망을 심어주는 사람이다.
소설가 마크 트웨인의 말이다. 세상은 절대적으로 밝지도 어둡지도 않다. 모든 것은 나에게 달렸다는 사실을 명심하자. 인생은 내가 어떤 마인드로, 어떤 방향으로 삶을 이끌어나가느냐에 달린 것이다. ‘나는 잘될 것이다. 나는 성공할 것이다’라고 되뇌자. 끊임없는 긍정에너지를 내뿜으며, 동시에 그 믿음이 거짓이 아님을 증명하기 위해 계속해서 배우고 익히고 실천하자. 밝고 희망찬 미래를 꿈꾸며 뚜벅뚜벅 걷자. 그리고 여전히 같은 자리에 머물며 나를 깔보려 애쓰는 그들에게 이렇게 한마디 날려 보는 것은 어떨까?
“당시이나 평생 그렇게 사슈!”
=> 투자자로서 어떤 삶의 자세로 살아야 하는지 알 수 있었다
p161
남들과 달라짐을 두려워 말자. 더 자세히 말해 서민을 벗어나는 것에 두려움을 갖지 말자는 것이다. 사람은 원래 함께 있을 때 안정을 느끼는 존재지만, 부자로 가는 길은 그와 반대로 외롭고도 고독한 길이다. 마음 깊숙한 곳에 내재된 두려움을 떨쳐내지 못하면 부자가 될 수 없다.
부자의 문턱에 가까워질수록 당신을 궁지에 모는 사람이 많아질 것이다. 시기하고, 질투하고, 불평하고, 분노할 것이다. 당신이 나쁜 짓을 해서가 아니다. 돈이 많기 때문이다. 부자라면 원래 욕을 먹는 것이다. 당신이 소수라서, 남들과 달라서다. 평범하지 않기 때문이다. 서민이 아니라 부자이기 때문이다. 그러나 견뎌야 한다. 두려워할 필요 없다. 부자는 원래 고독한 법이니까.
특히 투자자는 혼자 있는 것을 두려워해선 안 된다. 혼자 있을 수 있어야 시류에 휩쓸리지 않고 있는 그대로의 세상을 목도할 수 있으며, 자신이 누구인지, 어떤 사람인지를 살필 수 있다.
내가 하려는 일에 나 말고도 다른 사람들이 뛰어든다면 누군가는 ‘이렇게 많은 사람이 투자하는 걸 보니 확실한 기회구나! 라고 생각하고 안정과 확신을 얻을지 모른다. 그러나 성공하는 투자자는 반대로 행동한다. 투자처에 사람이 몰리는 것은 얇은 얼음판 위에서 수많은 사람이 함께 스케이트 타는 것과 다름없다. 매우 위험한 상황인데, 사람들은 오히려 ’저렇게 많은 사람이 있으니 저기가 안전하구나‘하고 착각한다..
대중과 반대로 가는 길에 답이 있다. 모두가 팔 때 과감히 살 수 있는 용기가 필요하며, 모두 다 확신을 갖고 우르르 몰려들 때는 섣불리 덤빌 것이 아니라 뒤로 물러나 상황을 냉정히 판단할 수 있어야 한다.
=> 투자자가 되기 위해 주변의 시선을 상관하지 말고 내 갈길 가야지! 이런면에서 본다면 투자자는 고독을 즐겨야 하고 외로움은 투자자 모임에서 해소를 해야 하는 것 같다
p213
30평대 전셋집을 들어갈 돈으로 20평대 내 집을 사야 한다. 아니면 차라리 당장은 월세로 들어가고 현금을 최대한 확보해 그 돈으로 투자를 해야 한다. 지금은 비록 월세에 살더라도 그 이상의 월세를 받는 위치로 하루빨리 상승해야 한다.
돈은 묵혀놓는 순간 생명을 다하게 된다. 어떻게든 계속 굴려주지 않으면 안 된다. 혈액이 순환되지 않으면 사람이 살 수 없듯, 돈 또한 계속해서 순환하지 않으면 돈으로서의 생명을 다하는 것이다. 돈을 계속 굴리는 것, 그것이 바로 재테크다. 올바르게 굴려준다면 그것이 바로 훌륭한 재테크고, 경제적 자유로 가는 재테크다.
=> 우리나이에 거주는 더 나은 내일을 위해 투자의 시간을 갖는게 좋을 것 같다. 저자가 다른 일반적인 책들과 특별히 다른 내용을 이야기 한 것같지 않지만 왠지 동년배의 일침은 더 깊숙히 와닿는 것 같다.
p219
세상에 변하지 않는 것은 없다. 금리도 마찬가지다. 지금 이 시간에도 계속 변하고 있다.
금리란 투자자에게 굉장히 중요한 지표다. 모름지기 돈이란 계속해서 굴려줘야 하는데, 돈이라는 녀석 뒤에는 언제나 인플레이션(물가상승) 이라는 놈이 집요하게 따라붙기 때문이다.
앙드레 코스톨라니의 ‘달걀모델’이다. 이 달걀 모델이 말하고자 하는 핵심을 한마디로 요약하자면, 돈은 금리 흐름에 따라 조금이라도 더 나은 이익을 얻을 수 있는 곳으로 흘러간다는 것이다.
금리가 정점을 이루어(a단계) 이제 서서히 인하를 고려하게 될 때, 투자자들은 예금이라는 안전한 투자처를 떠나려고 한다. 수익률이 떨어지는데 굳이 머물 필요가 없다고 생각하는 것이다. 금리가 인하되어 b단계에 이르면 그나마 안전한 채권 쪽으로 돈이 이동하게 된다.
물론 이는 큰 흐름일 뿐 정형화되어 있는 것은 아니다. 모든 투자자가 꼭 이러한 패턴만을 따른다는 공식도, 경제가 꼭 이른 식으로 흘러간다는 보장도 없다. 하지만 명심해야 할 것은 투자고수들이 언제나 지키는 원칙은 ‘안전성’이라는 것이다. 수익륙에만 지나치게 몰두하느라 다른 것들을 보지 못하고 있다면 자신이 하수임을 드러내는 꼴이다.
금리가 계속적으로 하락하는 c단계에 이르면 부자나 투자고수들은 또다시 고민을 시작한다. 채권수익률도 크게 메리트는 안 보이고, 예금에 넣어두자니 역시나 수익률이 마뜩하지 않다.
이때 이들의 눈에 경기침체로 인해 시중에 나온 많은 부동산이 포착된다. 일반 서민들은 죽을 맛이지만 부자와 투자고수들에게는 사냥을 시작할 절호의 기회다. 시간이 흐른 뒤의 이야기인 시세차익은 미뤄두더라도 그들은 충분히 싼 값에 매입했고, 충분한 임대수익이 발생하고 있기에 서두르지 않는다. 서브프라임 모기지로 인한 지난 금융위기 때를 떠올리면 이해될 것이다. 그렇게 d단계를 지나게 된다.
이후 바닥을 찍은 금리는 서서히 상승한다. 사실 금리가 오르면 단기적으로는 주가에 좋지 않다. 하지만 금융당국이 금리를 올렸다는 건 그만큼 경기상승에 대한 확신이 있다는 뜻이다.
결국 e단계를 지나면서 주식시장이 매력을 되찾고 조금씩 활기를 띤다. 조금이라도 확실한 흐름이 보이면 시중의 유동성이 쏠리고 그 이후에는 아줌마 부대, 인터넷에서 악플을 다느라 분주했던 비관론자들을 포함한 사람이 개미떼처럼 몰려온다. 이미 때는 늦었지만 말이다.
f단계를 지나는 동안 부동산 장세는 상승을 보이기도, 하락하기도 한다. 그것을 정확히 예측할 수 있는 사람은 없다. 우연히 맞춘 자는 많은 추종자 사이에 둘러싸여 바쁜 하루하루를 보내게 될 것이며, 반대의 길을 걷게 된 누군가는 조용히 시장에서 사라질 것이다.
이런 식으로 다시 a단계에 이르게 되어 경기는 순환한다. 그것이 세상의 이치다.
명심하자. 모든 투자대상은 결국 똑같다. 주기, 흐름, 변화, 때, 순환이라는 우주 대법칙의 영향 아래서 벗어날 수가 없다. 위기 때는 세상이 곧 무너질 것처럼 폭락하고, 활황기 때는 이 축제가 영원히 지속될 것 같지만 모든 것에는 끝이 있는 법이고, 역사는 언제나 되풀이 된다.
=> 자본주의의 기본 전제인 인플레이션의 존재를 잊지말고 돈을 굴리되 금리에 따른 경기순환구조를 이해하고 상승 하락에 너무 연연해 하지 않고 꾸준히 갈길을 가야겠다.
p250
내 집이 먼저인가, 투자가 먼저인가
(내가 마음대로 바꿀 수 없는) 내 일터가 어디인가?
일터와 가까운 거리에 (출퇴근 1시간 이내 거리에) 있는 집을 (이 정도면 내 집 마련을 했다는 기분이 드는 집을) 지금 당장 살 수 있는 돈이(레버리지를 껴서) 있는가?
먼저, 두 번째 질문에 답해보자. 이 질문에 “yes”가 나오지 않는다면? 그럼 두말할 것 없다. 당신은 지금 내 집 마련을 할 준비가 되지 않은 것이다. 그러니 투자를 먼저 시작하라! 투자를 먼저 시작해서 지금 가진 종잣돈을 불려라. 자본의 크기를 키워라.
반대로 질문에 “yes”가 나온 이들, 내 집 마련을 할 준비가 된 이들은 재빨리 다음 단계를 실행해야 한다. 바로 해당 지역의 최근 1~3년 사이의 가격흐름과 공급물량을 확인 하는 것이다. 해당 지역이란 출퇴근이 1시간 안에 가능한 지역으로, 3년 이전의 가격흐름은 보지 않아도 좋다. 봐봤자 당신에겐 배 아픈 일이고, 더 헷갈리기만 할 뿐이다 “10년 전엔 여기가 얼마였는데, 이 가격이 지금 말이 돼?”라는 (바보같은) 소리는 하지 마라. 그간 물가는 가만히 있었겠는가. 바보는 집값이 폭락할 거라 믿으며 평생 전세만 사는 사람이다.
최근에 해당 지역이 급등한 적이 없다면 적극적으로 내집 마련을 고민해 보는 것이 좋다. 세상사 이치는 단순하다. 상승이 없었다면, 하락도 없다.
=> 나의 상황에서 내집 마련을 미루고 투자를 시작하는 것이 어쩌면 당연한 수순인 것 같아 운이 좋은 케이스이다. 향후 자리가 잡히고 아이들 교육문제에 직면했을 때 내집 마련을 한다면 최근 급등하지 않은 지역에 공급물량이 적은곳으로!!!!
p267
평범한 당신도 부자 되는 실전 로드맵
당신을 대신해 일할 일꾼을 만들어라
부자 로드맵의 가장 중요한 개념은 ‘현명한 부동산 시스템 구축’에 있다. 또한 그 첫 걸음은 ‘월급쟁이 부자는 없다’ ‘월급만으로는 절대 부자가 될 수 없다’라는 깨달음을 얻는 것이다. 즉, 당신의 월급에만 목을 매서는 절대 부자가 될 수 없다는 것을 의미한다. 단순히 이 개념을 인식하는 수준을 넘어 절절한 깨달음의 수준까지 도달해야 한다. 더불어 실행의 단계까지 옮길 수 있어야 한다.
하루에 주어진 시간은 24시간. 당신은 그 시간 동안 혼자 일하며(사실 24시간 내내 일하지도 못한다), 하나의 월급으로 한 달을 살아간다. 그런 당신이 부자가 될 가능성은 얼마나 될까? 단도직입적으로 말해 0%다. 당신은 부자가 될 수 없다.
부자가 되고 싶다면, 당신을 위해서 일하는 일꾼들을 만들어야 한다. 그 일꾼은 진자 일꾼, 사람(종업원)이어도 좋고 아니면 또 다른 수단이어야 한다. 당신 대신, 당신을 위해 일하는 시스템을 구축해야 한다.
열심히 돈을 모아 월셋집에서 전셋집으로 옮기고, 전셋집에서 대출받아 집 한 채를 마련하고, 그 대출금을 평생 갚아나가는 구조, 그 길은 부자가 되는 길이 아니다. 월급과 집 한 채, 그 쳇바퀴에 전전긍긍해서는 절대 부자가 될 수 없다. 부자는 단순히 열심히 노력한다고만 되는 것이 아니기 때문이다. 시스템을 만들어야 한다. 올바른 로드맵을 밟아야 한다.
부자 로드맵 1단계 : 나만의 1호기 만들기
부동산투자에서 가장 중요하다고 생각하는 것은 바로 첫 투자, 1호기를 만드는 일이다. 그동안 수많은 초보투자자와 마주하며 느낀 점은 첫 투자를 너무 어렵게 생각한다는 것이다. 처음부터 완벽한 투자를 하려는 탓이다. 나도 마찬가지였다. 하지만 완벽한 투자는 초보자에게 있을 수 없는 허상일 뿐이다. 물론 투자지식은 독서와 이론학습을 통해 기를 수 있다. 그러나 경험 없이는 안목과 노하우라는 실력이 쌓일 수 없다. 즉, 경험 없는 투자에 완벽을 기한다는 자체가 논리적 모순인 것이다. 설령 스스로 느끼기에 완벽에 가까운 의사결정으로 투자했다고 할지라도, 시간이 지나 그 토자를 복기해 보면 곳곳에 허점이 가득했다는 것을 깨닫게 된다. 바로 그런 것이다. 첫 투자를 완벽히 잘해낸다는 것은 불가능하다.
그렇다면 나만의 1호기를 만들어볼 가장 좋은 시기는 언제일가?
나는 늘 부동산 강의 수료 후 6개월 안에 1호기를 만들어야 한다고 강조한다. 단, 이 시기에 부동산 관련 책을 10여권 완독하고, 밀도 높은 부동산 학습이 뒷받침되었다는 전제 하에서다. 아무 지식 없이 무턱대고 부동산을 사는 것만큼 위험한 일도 없기 때문이다. 이 실행 요건이 갖춰졌다면 바로 도전해보길 권한다. 1호기는 부자 로드맵의 첫 단계일 뿐임을 기억하자.
1호기를 만들 때 반드시 명심해야 할 두가지가 있다.
사고자 하는 부동산의 정확한 시세를 알아야 한다.
투자금을 과도하게 쓰지 않는다.
첫 번째, 사고자 하는 부동산의 정확한 시세를 알고 있어야 한다. 초보투자자일수록 법률적인 하자나 개발 호재 등 무언가 이름만 거창한 것들을 챙기느라, 정작 기본이자 가장 중요한 시세조사를 놓치는 경우가 많다. 이는 부동산투자에 대해 가르치는 강사나 고수들이 이에 대한 중요성을 그리 강조하지 않기 때문이기도 하다.
어느 투자나 마친가지일 테지만, 특히 부동산 투자는 정확한 시세파악이 아주 중요하다. 이는 부동산 특유의 속성인 ‘개별성’에 기인한다. 예를 들어, 내가 투자하려는 아파트가 있다면, 해당 단지 안에서도 로얄동과 로얄층, 저층과 고층, 방향 등에 따라 그 가격이 천차만별이다.
단순히 부동산 중개업소에 들어가서 “00아파트, 32평 얼마에요?” 라고 묻는 것은 시세조사가 아니다. 부동산 중개인은 당신이 싸게 매수하든, 비싸게 매수하든 그런 것에는 관심이 없다. 그들은 그저 자신과 거래해서 수수료만 벌면 그뿐이다. 비싸게 샀느냐, 싸게 샀느냐는 투자자의 책임이기 때문이다.
“00아파트, 32평 얼마에요?”라는 당신의 질문에 부동산 중개인이 “2억 3~4천 해요”라고 했다면, 당신은 이 아파트의 시세를 얼마로 측정할 것이가? 2억 3000만원 인가, 2억 4000만원인가? 그럼 얼마에 사야 이 아파트를 싸게 사는 것인가? 시세가격은 얼마이고, 급매가격은 얼마인가?
어떤 특별한 비법, 기술을 배우기 전에 시세조사부터 제대로 하는 습관을 반드시 들여야 한다. 내가 지금 해당 아파트 단지의 32평, 102동, 중간층, 남향의 물건을 사고자 한다면, 그 물건의 현재 가격이 얼마인지 정확히 조사해야 한다.
이 아파트가 앞으로 언제 오를지, 언제 바닥을 칠지 그러한 것들을 생각하기 전에 지금 사고자 하는 아파트의 정확한 시세를 아는 것이 중요하다. 만약 아파트가 아니라 오피스텔과 빌라라면, 시세조사는 더더욱 만만치 않다. 그래서 초보투자자에게는 정확한 시세조사가 투자의 처음이자 끝이 되기도 한다. 어차피 초보투자자일때는 법적으로 난해한 물건이라든가, 어떤 특별한 하자가 있는 물건에는 투자하지 않기 때문이다. 잊지마라. 지금 사려는 부동산의 정확한 시세를 아는 것, 이것이 이제 막 1호기를 마련하려는 초보자가 명심 또 명심해야 할 지침이다.
두 번재로, 초보투자자는 절대로 첫 투자에 투자금의 대부분을 소진해버리는 우를 범해서는 안 된다. 다시 말하지만, 첫 투자는 그 한 건의 투자로 부자가 된다기보다는 앞으로 부자가 될 투자 여정의 첫 단추이기 때문이다. 세상 모든 것이 마찬가지겠으나 부동산 투자 또한 경험과 실력이 쌓여야 더 나은 투자를 할 수 있다. 결국은 허다한 실행과 시도를 통해 성장해나가는 방법밖에 없다. 그런데 첫 투자에 내 종잣돈의 대부분을 소진해버린다? 절대 그런 실수를 저질러서는 안 도니다.
때때로 지나고 보니, 그때 내가 가진 돈과 레버리지의 극대화(담보대출 혹은 전세보증금 활용)를 통해 그케 베팅했으면 큰 돈을 벌었을 텐데, 하는 가정이 있을 수 있다. 그러나 모름지기 정확한 타이밍이란 지나야만 알 수 있는 것이다. 만약 그 반대였다면? 당신은 한 건의 투자를 통해 인생에 돌이킬 수 없는 상황을 만들었을지도 모른다.
그러므로 1호기에 과도한 금액, 너무 많은 금액을 걸지 마라. 소액으로 시작하라. 소액이란 표현이 너무 추상적으로 들린다면, 구체적으로 금액을 제시하겠다.
‘첫 부동산투자에는 2000만원을 넘기지 마라.’
당신에게 지금 5000만원이 있든, 1억 원이 있든, 그 이상의 얼마가 있든 당신이 부동산투자를 통해 부자를 꿈꾸는 자라면 첫 투자는 절대 2000만원을 넘기지 마라. 당신은 앞으로 당신 대신 일할 부동산 시스템을 구축해야 하는 사람이다. 한 번의 투자가 끝이 아님을 잊지 말아야 한다. 무조건 많은 물건을 매입하란 의미는 아니다. 하지만 여러 물건을 보유해야 시스템을 구축할 수 있다는 것도 분명한 사실이다.
첫 투자, 1호기 마련은 누구에게나 두렵고 무서운 일이다. 그 어느 때보다 ‘용기’가 중요한 시점이기도 하다. 물론 성향에 따라 대범하게 첫 투자를 시작하는 이도 있지만,(그래도 투자자는 조금 조심스러운 성향을 가진 것이 좋다) 다수 사람에게는 첫 투자가 쉽지 않다. 그 두려움을 이겨내는 방법은 많은 양의 독서와 강의 수강 등 충분한 학습입니다. 그리고 ①사고자 하는 부동산의 정확한 시세를 아는 것과 ②투자금을 과도하게 쓰지 않는 것이다. 잊지 마라. 이제 막 부동산투자를 시작하려는 당신에게 이보다 중요한 것은 없다.
나머지 부족한 부분은 지속적인 경험과 학습을 통해 앞으로 채워나가면 된다. 그러다 보면 결국 공부의 완성이란 결코 존재할 수 없다는 것을 깨닫게 될 것이다.
첫 건에 너무 많은 완벽성을 기대하지 마라. 그 자체가 허상이다..
위의 두 가지만 확실히 지켜도 당신은 충분히 잘 해낸 것이다. 용기를 내어 당신만의 첫 1호기를 만들어라!
=> 이 책에서 가장 핵심이라고 생각한 부분이다.
벌써 부동산 공부를 시작한지 제법 시간이 지났지만 아직 여기서 말한 1호기는 마련하지 못한 것 같아 많이 아쉽게 생각하고 있다. 경험치를 쌓기 위해서라도 두려움은 잠시 미뤄두고 1호기를 마련해야 겠다
p273
부자 로드맵 2단계 : 현금흐름 만들기
부자가 되기 위한 필수조건 중 하나가 현금흐름을 만들어두는 일이다. 가끔 부동산 전문가나 고수라는 사람들 중에 현금흐름(월세) 부동산의 중요성을 간과하는 이들을 본다. 이는 아직 그가 진정한 부자가 되지 못했다는 방증의 표현이다. 동시에 본인의 얕은 투자경력을 시인하는 것이기도 하다.
부동산시장은 언제나 상승만 하지 않는다. 그리고 부동산은 짧은 기간에 샀다 팔았다 하는 ‘단타투자’로는 큰돈을 벌 수 없다. 부동산 투자에는 상당한 거래비용이 필요하기 때문이다. 취득세, 법무비, 취득ㆍ매도 시 중계수수료, 수리비(인테리어), 양도세, 식비, 교통비 등의 거래비용이 들기 때문에 중대형 이상의 물건이 아닌 이상 단타로 수익을 내기란 쉽지 않다. 단타로 큰돈을 벌겠다는 욕심은 애초에 하지 않는 것이 좋다. 단타 투자는 하나의 옵션일 뿐이다.
그래서 많은 사람이 ‘갭투자’로 불리는 차익형 부동산에 투자하기도 하는데, 이는 하나만 알고 둘은 모르는 것이다. 전세 세팅만으로 부동산투자를 지속하다 보면, 부동산 개수는 늘어나는데 삶은 계속 쪼들리는 희한한 경험을 하게 된다. 이는 부동산 개수가 늘어났지만, 현금흐름(월세)은 생성되지 않았기 때문이다. 부동산을 보유할 때 내야 하는 세금, 임대 만기 시의 거래비용, 각종 소모품 및 수리 항목으로 찔금찔끔 나가는 돈이 발생하는데, 그 돈을 모두 자신의 노동소득(월급)으로만 충당하고 있기 때문이다. 다시 말해, 월급만으로는 생활이 넉넉하지 못해 경제적 여유를 얻고자 부동산 투자를 시작했는데, 오히려 생활은 더 쪼들리는 아이러니한 상황이 발생하게 되는 것이다.
차익형 부동산에 투자하는 이들의 논리는 이렇다 ‘나는 이러저러한 수요ㆍ공급 데이터를 통해 부동산투자를 하기에 손해 볼 일이 없고, 2년 뒤 전세만기 때는 전세가를 올리거나 매매가가 상승할 것이니 매도를 통해 차익을 발생시킬 것’이라고
하지만 부동산투자를 오래 하다 보면(적어도 10년이라는 상승과 하락의 큰 사이클을 한번 겪은 투자자라면) 그리 간단한 문제가 아님을 알게된다. 2년마다 전세가, 매매가가 상승할 거라는 건 어쩌면 당신의 희망사항일 뿐이다. 2년이 흘렀는데 전세가가 전혀 상승하지 않거나, 매매가 또는 큰 변화가 없을 수 있다. 오히려 전세가가 시세보다 떨어져서 보증금을 돌려줘야 하는 역전세 상황이 발생할 수도 있다. 그게 만일 한 건이 아닌 여러 건이라면, 당신에게 돌이킬 수 없는 시련이 닥칠 수도 있다.
반드시 현금흐름을 만들어야 한다. 월세를 창출해내야 한다. 한달에 100만원 정도의 현금흐름만 만들어내도 삶의 질이 달라진다. 더 나아가 현재 월급 수준의 현금흐름을 만든다면, 경제적 여유 지수는 월등히 올라갈 것이다. 고정소득을 만들어내야 한다. 내가 일하지 않고도 돈이 들어오는 시스템을 하루빨리 만들어야 한다. 그러한 시스템이 나를 위해 일하는 체제를 구축해야 한다.
시스템 구축은 주거용 부동산투자로 시작하는 것이 좋다. 주거용 부동산인 소형 아파트, 빌라, 오피스텔 등을 먼저 공략하고, 그 후에 아파트형 공장, 상가, 다가구 등으로 투자범위를 넓혀가는 것이다. 그러면 시간이 갈수록 한 채당 기대할 수 있는 순수익이 극대화될 것이다. 따박따박 들어오는 월세의 힘은 정말이지 놀랍고도 위력적이다. 처음에는 그 수익이 작아 보여도, 한 채 한 채 널어가며 증가하는 그 액수는 결코 적지 않다. 거기에 재미를 붙이다 보면 소비또한 줄어든다. 돈이 없어서 소비하지 않는 것이 아니라, 잔고가 계속 채워지는 기쁨이 있으니 자연스레 소비의 갈증이 줄어드는 것이다. 월세가 계속 들어오니 굳이 그 부동산을 급하게 팔아야 할 필요성을 느끼지 않으며, 그것이 자연스레 중장기 보유로 이어져 추후 시세차익까지 따라오게 된다.
부동산투자의 진정한 시세차익은 매달 또는 1년 단위라는(마치 주식처럼) 짧은 기간에 발생하는 것이 아니다. 적절한 시점에 좋은 가격으로 매입하여 계속 갖고 있다 보니, 어느덧 상당한 시세차익이 발생해 있는 것, 그것이 진정한 부동산 자산가의 포트폴리오다.
잊지 마라. 수비(수익형)가 뒷받침되지 않은 자산 포트폴리오는 절대 탄탄한 부자가 될 수 없다. 공격(차익형)만 하다가는 한방에 크게 갈 수 있는 것이 부동산투자다. 현금흐름의 위력을 절대 가볍게 생각하지 마라. 적어도 100만원의 현금흐름을 만들어보라. 바로 그 위력을 체감할 것이다.
=> 이 책을 읽고 내 투자의 방향성이 바뀌었다면 믿기 힘들겠지만 기존에는 전형적인 갭투자 형식의 투자를 생각했는데 현금흐름이 꼭 필요하겠다는 필요성을 깨닫게 되었습니다. 투자를 하면서 더 힘들어지는 경험은 썩 유쾌하지 않을 것같고 더 즐거운 투자를 위해 정말 유용한 방법인것 같습니다.
p276
부자 로드맵 3단계 : 시세차익 활용하기
어느 정도의 탄탄한 현금흐름이 만들어졌다면, 그래서 당장의 삶이 조금 여유로워졌다면, 이제는 시세차익 물건에 투자해보는 것이좋다. 혹시 오해할까 싶어 설명을 하자면, 앞서 권한 수익형 부동산을 시세는 오르지 않고 오로지 현금흐름만 발생하는 부동산으로 착각해서는 안된다. “언제 월세 받아 부자 되냐, 빨리 시세차익 내서 돈 벌어야지”라고 말하는 이들이 있는데, 이는 수익형 부동산투자를 제대로 이해하지 못한 사람들이다. 당연히 월세만 받아서는 절대 부자가 될 수 없다. 진짜 큰 수익은 시세차익에서 나는 것이다. 내가 권하는 것은 진짜 시세차익을 내기 위한 ‘기다림의 장치’로써 월세를 활용하라는 것이다.
사실 부동산은 어느 것은 수익형 물건, 어느 것은 시세 차익형 물건으로 명확히 구분 지을 수 없다. 수익형 물건도 시세차익이 날 수 있고, 시세 차익형 물건도 적절한 테크닉을 구사하면 (매입방법의 다변화를 통해 매입 단가를 낮추거나 대출 레버리지를 극대화한다면) 현금흐름이 발생되기 때문이다. 중요한 것은 어떤 종류이든 현금흐름이 창출되는 부동산을 반드시 보유해야 한다는 것이다. 그 후에 해당 물건으로 시세차익을 발생시키거나, 다른 시세차익형 물건에 투자해 자산가치를 크게 점핑시키는 계기를 만들어야 한다..
예를 들어, 현금흐름이 발생하는 부동산의 매매가가 큰 폭으로 상승했다면 그때는 해당 물건을 매도함으로써 더 큰 투자금을 확보해두는 것이 좋다. 월세 인상에도 한계가 있기 때문이다. 시세차익이 발생했다면 매도 후 투자금(기존 투자금 + 시세 상승분)을 확보해 더 큰 금액대의 물건에 투자하는 것이 좋다. 그러면 한 채에 묶여 있던 돈을 두 채 이상으로 매입하거나, 같은 한 채여도 훨씬 더 우량한 물건을 보유할 수 있게 된다. 이때부터가 돈이 돈을 버는 선순환 구조에 들어가는 순간이다. 이것이 바로 단순히 1주택 보유자에 머물지 말고, 시스템 구축에 온 힘을 쏟으라는 이유다. 시세 상승으로 인한 자산 리밸런싱(재배치), 전세금 인상, 꾸준한 현금흐름의 증대는 진정한 자산가이자 시스템 오너로서의 삶을 살게 할 것이다. 이것이 바로 당신을 진정한 경제적 자유인으로 만들어 주는 구조다. => 역시 진정한 부의 창출은 시세차익에서 나온다는 말이 와닿습니다.
p277
부자 로드맵 4단계 : 부자 포트폴리오 완성하기
이 단계부터는 멀리 내다보는 성격의 시세차익형 물건을 눈여겨 봐야 할 때다. 입지 좋은 곳의 랜드마크 아파트, 재개발 및 재건축 건물, 토지 등이 그것이다. 다시 말해 드디어 진정한 부자의 포트폴리오를 완성할 수 있다는 의미다. 높은 시세차익을 기대할 수 있는 이 물건들은 그만큼 장기간의 보유기간(세월)이 필요하다. 진짜 부자가 되고 싶다면 이러한 물건들에 하루빨리 투자하는 것이 중요하다.
하지만 이는 이론일 뿐, 당장 절박한 심정으로 투자시장에 뛰어든 이들에게 장기간의 기다림은 너무도 고통스러운 일이다.(투자금 또한 많이 든다.) 그래서 장기 시세차익형 부동산은 어느 정도 경제적 여유를 만든 후, 하나둘씩 포트폴리오에 포함시키는 것이 좋다. 당장 2~3년 이내에 승부를 보기 위한 것이 아닌, 10년 또는 그 이상의 기간을 바라보며 묻어두는 것이다. 그래서 종국에는 좋은 입지의 건물을 보유하는 것을 목표로 한다.
아직 1호기를 만들지도 않은 사람이 처음부터 로드맵 4단계를 꿈꾼다면 그것은 결코 부자가 되겠다는 자세가 아니다. 단순히 그런 부동산을 갖고 있으면 좋겠다는 현실성없는 로망일 뿐이다.
처음부터 부자의 포트폴리오를 완성할 수는 없다. 큰 꿈을 꾸되, 항상 한 발은 현실에 딛고 있어야 하는 범이다. 우선 나만의 1호기 부동산을 만들어라. 그리고 현금흐름을 항상 근본으로 두어야 한다. 그 기간 동안 적절히 시세차익형 물건을 포함시켜라. 종국에 이르렀을 때 부자의 포트폴리오를 완성하라.
=> 작은 갭투자 물건에서 시작해 점점 나은 입지의 랜드마크로 갈아타기를 반복해 결국은 좋은 물건들로만 구성된 포트폴리오를 갖게 만들어야 겠다
p290
어느 장세에서나 커다란 리스크 없이 꾸준하게 훌륭한 수익을 거둘 수 있는 분야가 있었는데, 바로 부동산경매시장이었다. 부동산경매는 내가 공부를 하면 할수록 수익률을 끌어올릴 수 있는 유일한 시장이었고, 내 노력 여하에 따라서 거의 완벽하게 수익률을 통제하고 리스크를 관리할 수 있는 시장이었다. 특히나 투자실력이 어느 특정 수준을 넘어선다면 백전백승할 수도 있다.
=> 결국은 리스크 관리 측면에서도 시장이 어려울 수록 수익을 극대화 할 수 있는 경매를 추천해주셨다. 젊은 부자마을 카페의 커리큘럼을 봐도 경매와 월세투자가 메인인 것 같다. 프로 수강러의 의욕이 돋게 하는 강의인것 같다 ㅋㅋ
3. 나에게 유용한 점, 느낀점
이 책은 시작부터 거의 마지막에 이르기까지 투자를 해야하는 당위성과 마인드에 대해 계속해서 반복적으로 이야기 하고 있었어요.
그래서 많은 책을 통해 봐왔던 내용들이라고 생각을 했던것도 사실이었네요. 하지만 위에 기록한 내용(결국 필사가 되었지만..)에서는 짧지만 강렬한 내용을 전달 해 주신것 같아요
어떤 책이나 꼭 습득하고 싶은 한가지를 발견하는게 목표인데 그 한가지가 너무나 크게 다가와 제 그릇에 담을 수 있을지가 더 걱정이네요
지금까지 갭투자에 대해 공부를 하다가 상황이 바뀌어 청약공부에 집중하게 되었지만 일단 그 결과물은 만들어 내었고 그 효과는 계속해서 보고 있다고 생각해요(당첨이후 허탈함은 어쩔 수 가 없네요)
이제는 다시 갭투자로 돌아가 집중해보려, 그리고 1호기를 마련해보자는 목표로 강의도 듣고 독서를 하던 차에 '월급쟁이 부자는 없다'라는 좋은 책을 만나 1호기 이후 현금흐름을 만들어 더 지속 가능한 방어형 투자를 해야한다는 것을 알게 되었네요
한편에서는 갭투자가 반복되고 물건이 쌓이게 되면 전세금 상승분으로 현금흐름을 만들라는 말도 어디서 본 것같은데 그 것은 전세금이 언제나 상승해야 한다는 전제를 깔고 있어 리스크가 큰 것같아요
월세를 받을 수 있는 물건을 만들어 놓는게 든든한 뒷 배경이 생기는 느낌이 들어 훨씬 안정적이고 장기적인 투자를 가능하게 하는 원동력이 될 것은 분명 한 것 같네요. 너무 뜨내기 월세입자라는 고정관념으로 두려움이 많아 사실 생각도 하지 않았다는게 부끄럽네요. 투자자는 유연한 사고가 필수인데 말이죠.