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열정이넘쳐의 돈되는 재건축 재개발 2 - 재개발 완전정복 편
열정이넘쳐(이정열) 지음 / 잇콘 / 2019년 6월
평점 : 
지금으로부터 대략 2년전
돈되는 재건축 재개발을 책을 읽었습니다.
그당시 재건축,재개발을 잘 몰랐을때였지만 쉽게 설명이 되어있어
도움이 많이 되었던 책이였는데, 재개발의 대한 내용이 적어서 아쉬운 부분도 있었습니다.
아니나 다를까 재개발투자를 위한 내용을 가득 담아서 2권이 나왔습니다.
1권에서 나온 재건축투자에 대한 핵심인 세대당평균대지지분이 신선한(?) 충격이여서
2권을 읽고 나면 재개발투자도 좀 더 손쉽게 접근할 수 있지 않을까 해서 기대가 됐습니다.
재개발투자가 재건축투자에 비해 변수도 많고 리스크도 더 큽니다.
그러나 대부분의 부동산투자자는 상대적으로 돈이 많이드는 재건축투자보다는
돈이 덜 들어가는 재개발투자에 더 관심을 가지게 마련입니다.
아마 대부분의 부동산투자자들이라면 이 책이 나오길 기다려왔을 겁니다.
저자도 1권 당시엔 재건축 투자가 괜찮았지만
지금은 시장의 상황이 바뀌어 규제가 많은 재건축투자보단 재개발투자가 맞다고 하고,
이미 가격이 많이 상승한 서울 재개발 보다는 지방광역시 재개발을 다루고 있습니다.
챕터1에서는 재개발에 대한 이론적인 부분을 다루고 있습니다.
이론적인 부분이 어렵고 실제 투자와 관련이 없긴 하지만
최소한의 핵심내용은 잘 알아야 부동산에 가서도 매물에 대한 이해도 할 수 있고
그래야 실패 없는 투자가 될 수 있다고 생각합니다.
조합원 vs 토지등소유자 vs 현금청산자
조합원분양 vs 일반분양가 vs 프리미엄(P)
비례율
감정평가액 vs 권리가액
분담금 vs 추가부담금
이주비대출
챕터2에서는 재개발 투자의 기본인 감정평가액 추정을 다루고 있습니다.
재개발투자가 해당 구역내 소유하고 있는 부동산의 가치에 따라
프리미엄이 달라지고, 나중에 새아파트를 받기 위한 분담금이 달라지기때문에 꼭 알아야 하는 항목입니다.
그런데 감정평가액이 처음부터 나오는게 아니라서
이걸 미리 예상할 수 만 있다면 투자하는데 엄청난 도움이 될것입니다.
감정평가액이 크고 작음에 따라 꼭 좋다 나쁘다 고 정해지는게 아니라고 합니다.
핵심은 절대적인 가격이 아니라 상대적인 가격
즉, 해당구역내에서 내 부동산 가치가 몇번째인지가 중요하다고 합니다.
챕터3에서는 수익성 분석의 절대무기인 재개발,재건축 체크리스트에 대해 다루고 있습니다.
재개발 사업과 관련된 정보가 어떤 것들이 있고
그 중에 수익과 관련된 항목들을 추리고
또 그걸 기준으로 사업성이 좋은지 나쁜지 판단할 기준을 제시하고 있습니다.
그리고 실제 사례까지 예를들어 설명을 해주니
이해하는데 도움이 많이 되었습니다.
실제 투자할 때도 해당 체크리스트를 활용하면 좋을거 같습니다.
챕터4에서는 주요 도시의 체크리스트를 다루고 있습니다.
서울시부터 해서 수도권 도시들과 지방 광역시의
재건축,재개발 주요 구역들을 체크리스트 담고 있어서
자신에게 맞는 도시와 구역을 잘 골라 투자하면 되겠다 싶었습니다.
전작에서 세대당평균대지지분으로 막연한 투자보다는 좀 더 객관적으로 재건축투자를 접근할 수 있게 해줘서 좋았는데
2권에서도 세대당평균대지지분을 활용해서 재개발투자 시 기준을 세울수있게 됐습니다.
물론 저자도 책에서 밝히지만 절대적인 기준은 될 수 없기에 어디까지나 참고용으로만 활용하라고 했습니다만,
참고할 기준이 있고 없고는 엄청난 차이라는걸 투자를 조금이라도 경험해보신분들이라면 잘 아실겁니다.
이 책은 재개발투자를 하고 싶어도 어디서부터 어떻게 접근해야할지 막막한 분들이 읽어보면 도움이 될 것입니다.