공매 투자, 지금이 기회다

공매 투자, 지금이 기회다 - 부자 꿈의 설계도가 되어줄
김헌식 외 지음 / 매일경제신문사 / 2021년 4월

부동산을 투자하는 방법에는 다양한 루트가 있다.

중개인을 통한 매매, 급매, 경매, 공매 등등..

그리고 부동산 투자에 관심이 많은 사람들은 할인된 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 경매와 공매에 대해서 알고 있을 것이다. 이 책은 제목에서도 알 수 있듯이 '공매'에 대한 내용을 다루고 있다.

먼저 책을 읽은 후에 첫 느낌을 말하자면..

'참 알찬 구성과 내용이다' 라는 생각이다.

책은 단순히 공매의 정의나 내용, 방법 등을 나열하는 이론서가 아닌..

"부자 꿈의 설계도가 되어줄"이라는 부제에서 볼 수 있듯이, 공매를 통한 다양한 가치를 만들어 부동산에 접근하는 꿈을 꿀 수 있도록 도와주는 책이다.

많은 사람들이 유동성이 넘쳐나는 현재 시장에서 부동산은 기회라고 이야기 한다.

하지만 전문가가 아닌 이상 나를 포함해 솔직이 유동성이 넘쳐나도, 기회가 넘쳐나도 그 유동성을 어떻게 이용하고 기회를 어떻게 잡아야 하는지 잘 모르는 경우가 태반이다.

보통 경공매라 하면 많은 사람들은 '아파트'나 '빌라'와 같이 접근하기 쉽고, 소액(?)으로 투자할 수 물건으로 시작을 한다. 또 많은 경공매 책에서도 그렇게 이야기를 하고 있다.

그러나 이 책에서는 300만원 이라는 소액을 가지고 공매를 통해 투자를 하는 접근 방법, 아파트와 빌라와 같은 물건 뿐만 아니라 도로, 토지, 건물과 같은 부동산, 심지어 골드바와 같은 동산에 이르기까지 다양한 물건에 대한 접근법을 소개하고 있다.

나아가서 단순히 물건 취득 후 매각하는 1차원적인 공매뿐만 아니라,

그러한 물건들을 상상력과 가치의 증대를 통해 새롭게 변화시키는 2차원적인 공매 방법까지 소개하고 있다.

이외에도 선순위 전세권, 조세채권, 법정 지상권, 미보상 도로 등

일반 경공매 시장에서 잘 모르고 넘길 수 있는 내용이나 새로운 투자의 틈새 내용을 소개하고 있다. 어찌보면 백과사전식 지식의 나열이라고 할 수도 있겠으나 그보다는 오랜시간 공매 시장에서 강의 및 실제로 투자를 하면 인사이트를 쌓은 저자의 내공이 발현되는 내용이라고 보아주면 좋을 것 같다.

부동산은 어려워서 접근하기 힘들다..

부동산은 투자하려면 많은 돈이 들어간다..

부동산은 너무나 많은 사람이 들어와 포화 상태다..

이렇게 투자를 주저하는 이유가 넘쳐나고 있다. 그러나 소액을 가지고 그리고 조금은 어렵지만 공부를 통해 조금은 기회가 더 있는 공매를 통한 투자가 여전히 가능함을 그리고 그렇게 해야지만이 화페 가치가 떨어지는 현 시대에 내 자산을 지키고 올바른 재테크를 할 수 있다고 저자는 이야기한다.

공부해서 공매를 시도해 보도록 하자. 어렵고, 낯설고, 입찰에 실패할 수도 있겠지만, 시도해 본다고 손해 보지는 않는다. 적어도 시도는 해봐야 나중에 경제적 자유라는 과실을 맛볼 수 있지 않을까?

[서평] 0원으로 부동산 투자하기

0원으로 부동산 투자하기 - 월급쟁이 부자 되기 프로젝트
내일로의 시작 지음 / 한국경제신문i / 2021년 4월

'무피투자 = 내 자본없이 순전히 레버리지를 이용한 투자 방법'

투자를 하려고 하는 사람이면 누구나 바라는 투자 방법이기도 하다.

그런데 이 무피투자, 즉 내 돈 하나 들어가지 않는 '0원 투자' 방법이 이론적으로는 가능하지만 실제로 행하기에는 쉽지 않다는 것도 또한 사실이다.

책에서 저자는 이 쉬우면서도 어려운 '0원 투자'를 한 사례를 제시하며, 더이상 고민하지 말고 지금 당장 공부해서 투자할 것을 권하고 있다.

여기서 무피투자를 이야기하기 전에 먼저 부동산 투자의 방법을 생각해 보자.

첫째는 누구나 다 아는 공인중개사를 통한 일반 매매.

둘째는 공인중개사를 통하지만 매도인의 사정에 의한 급매.

세째는 권리에 하자가 있는 경매/공매.

이 중에서 저자는 경매로 하는 부동산 투자 이야기를 전하고 있다. 약간의 맛보기인 NPL 투자까지 더불어서..

책을 읽기 전에는 아무리 무피투자라고 해도 최근에 규제가 강화된 시장에서 과연 '0원 투자'가 가능할까 라는 생각을 해봤지만.. 책 속에서 저자가 작년 한해 코로나 시기의 움추려든 경제와 정부의 엄청난 규제 속에서 진행했던 여러건의 '0원 투자' 사례를 살펴 볼 수 있다.

아.. 아직도 가능하구나.. 이 어렵다는 규제의 상황 속에서도..

물론 약간의 조건이 있긴하다.

저자는 경매를 통해 낮은 가격으로 낙찰 받은 물건을 담보 대출을 일으켜 비용을 충당하고 부족한 부족은 신용대출 (신용대출인 경우 직장이 있는 경우 더욱 유리하다)로 보충하고, '0원 투자'를 위해 혼자가 아닌 지인들과 공동투자를 진행해 부족한 투자금을 나눈 경우이다.

즉, 현 상황에서 '0원 투자'를 위해서는 공동 투자와 직장을 통한 신용대출이라는 기술을 사용한 것이다. 모든 사람에게 이런 조건이 적용되지는 않겠지만 그래도 최대한의 레버리지를 일으켜 내 돈이 묶이지 않는 투자를 한다는 점에서는 현 규제 상황에 비추어 의미가 있는 내용이라고 생각된다.

저자의 여러가지 0원 투자 물건 소개로 그칠 수도 있었으나 책 후반부에 임장과 명도의 방법에 대해 따로 정리해 소개를 해주어 책 내용을 좀더 풍족하게 해준 느낌이다.

단 법정지상권과 같은 내용도 있어 초보자가 한번 책을 읽고 바로 적용하기에는 약간 어려울 수도 있다. 그러나 저자의 0원 투자에 대한 아이디어를 가져가기에는 부족함이 없어 보인다. 생각의 확장이 필요한 시기에 살고 있으니 저자의 생각을 빌려 맘껏 투자의 생각을 확장해 봤으면 한다.

마지막으로 부동산의 처음과 끝이라고 할 수 있는 세금에 대한 부분이 조금 아쉽다. 물론 부동산 백과사전이 아닌 투자에 대한 방향만을 제시한 책이지만 저자의 역량에 부합하는 취득세나 양도세와 같은 부분에 대한 내용이 조금 더 있었으면 좋았을 듯 싶다.