신방수 세무사의 재건축 재개발 세무 가이드북 : 실전편

신방수 세무사의 재건축 재개발 세무 가이드북 : 실전편 - 이제 재건축·재개발 세금이 한결 쉬워진다!
신방수 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 8월

부동산 시장에 냉기가 흐르고 있다. 작년까지 끝없이 상승 곡선을 그리던 부동산 열기가 올해 들어 꺽이기 시작하더니 지금은 본격적인 조정/하락기에 접어선 모습이다. 작년만 해도 묻지마 매수, 영끌 투자와 같은 단어로 대변되듯이 많은 사람들이 불안감에 혹은 투자를 위해 주택, 특히 아파트를 매매하기 시작했고, 이로 인해 전국은 말그대로 불장으로 들끓었다.

그러나 최근에는 언제 그랬냐는 듯이 냉냉한 기류가 부동산 시장 특히 아파트 시장에 흐르고 있다. 주택은 많은 사람들이 실거주와 투자의 개념으로 접근을 하게 된다. 목적이야 무엇이든 향후에 시세 차익을 남기는 목적으로 접근하는 사람이 대다수 일 것이다. 아무리 실거주라 해도 가격이 떨어지는 것을 좋아하는 사람은 없을 것이다. 이렇게 주택을 통한 시세 차익을 보기 위해서는 잘 매수하는 것도 중요하겠지만, 그보다 더 잘 매도하는 것도 중요하다.

이렇게 주택, 아파트의 매수/매도를 통해 수익을 보는데 있어 가장 중요한 부분이 세금 부분이다. 많은 사람들이 세금만 생각하면 피하게 되고 어려워 하게 된다. 하지만 최근의 주택 시장 관련 정부 규제가 가해지는 상황에서 세금 내용을 모르고 매매를 한다는 것은 자칫 내 자산의 엄청난 손해를 가져올 수 있을 것이다.

저자는 그동안 부동산 관련해 다양한 책을 출판한 세무 전문가이다. 이런 저자가 이번에는 '신방수 세무사의 재건축 재개발 세무 가이드북'이라는 재건축/재개발 관련 세금 서적을 들고 왔다. 일반 주택과 부동산의 세금 문제만 해도 머리가 아픈데, 재건축/재개발은 사람들이 낯설어 하는 분야라서 이와 관련된 세금은 더욱 어렵고 혼란 스러울 수 있다. 하지만 일반 매매와 달리 재건축 재개발은 주택을 매수해 이를 멸실하고 향후 신규 주택으로 바뀌는 과정에서 다양한 세금 문제가 발생할 수 밖에 없다.

재개발/재건축 주택의 세금 뿐만 아니라 이와 관련된 기존 주택의 세금 문제까지 복합적으로 작용을 하기 때문에 자칫 세금 문제를 등한시 하고 접근을 했다가는 발품을 드린 노력에 비해 재개발/재건축으로 원하는 만큼의 수익을 거두지 못할 수도 있다. 사람들은 보통 세금을 마지막 순간에 고민하게 되는데, 올바른 투자와 실거주 주택을 매수/매도하는데 있어서 가장 먼저 고민하고 살펴봐야 할 내용이 세금이라고 생각된다. 

저자는 책을 통해 재건축/재개발 투자에 있어 세금의 중요성(1장), 취득세, 보유세(2장), 양도세(3장~5장), 기타 임대주택 재건축, 주택 분양권, 지역/직장 주택 조합과 관련된 다양한 세금적인 부분을 소개하고 있다. 물론 세금 관련 내용을 접해보지 않은 사람이라면 책 내용이 생소하고 어려울 수 있다. 그러나 내가 투자를 통해 실거주 주택을 마련하고 수익을 거두고자 하는 투자가들은 한번쯤 꼭 읽어보고 미리 고민해 보면 좋은 내용들로 책의 지면이 채워져 있다.

단순히 지식의 나열이 아니라 다향한 사례 및 분석등을 통해 최대한 독자의 이해를 구하고자 하는 저자의 노력이 돋보이는 책이다. 얼어붙은 부동산 시장에서 지금 당장 투자하지 않는다고 해도, 부동산 경기는 순환 사이클을 그리며 움직이기 때문에 조만간 재건축/재개발 관련 기사가 언론을 도배하고 다시 인기를 끄는 시기가 올 것이다. 그런 때에 늦지 않고 올바른 투자를 하려면 세금 문제를 피할 것이 아니라 미리미리 접해두고 익혀두는 것이 좋을 것이다.

책 내용은 말했지만 쉽지는 않다. 그러나 내 자산을 지키고 올바른 투자를 하고자 하는 사람들에게 한번쯤 일독을 권하고 싶다. 아는 만큼 지킬 수 있고 수익을 낼 수 있는게 부동산 시장이다. 어렵지만 관심이 있는 내용부터 차근 차근 접근해 보도록 하자.

인플레이션 시대, 상승할 아파트 하락할 아파트

인플레이션 시대, 상승할 아파트 하락할 아파트 - 3년 만에 순자산을 10배 이상 키운 제이크 차의
제이크 차 지음 / 이레미디어 / 2022년 8월

늘 그렇겠지만 요즘은 어느때보다 부동산이 뜨거운 소식을 전하고 있다. 지난 정부가 부동산 정책에 실패해 정권을 내준것이라는 의견에서 볼 수 있듯이 부동산은 우리 국민들에게 관심을 뛰어 넘는 이슈 되상이 되고 있다. 실거주를 위해 접근하든 투자를 위해 접근하든 부동산, 특히 아파트는 언제나 늘 관심의 대상이 되어 왔다.

이런 부동산의 흐름도 도서 시장에서 잘 드러나고 있다. 상승기에는 주택 가격 상승에 관한 도서가 주를 이르더니 최근에 하락 조정기에는 가격 하락에 초점을 맞춘 서적들이 서점 가판대를 점령하고 있다. 이는 도서 시장 뿐만 아니라 유튜버나 블로그에 게시되는 정보의 양으로도 가늠할 수 있을 것이다.

최근 같은 조정 하락기는 개인적으로 향후를 준비하는 좋은 시간이 될 수 있을 것이라고 생각한다. 다시한번 과거를 복기하고 공부하며 현 상황에 대처하고 향후에 다가올 상승장을 준비하는 자세가 필요할 것이다. 이런 점에서 이번에 나온 "인플레이션 시대, 상승할 아파트 하락할 아파트"는 상당히 시의 적절한 책이라고 생각된다. 추천사에도 나오지만 부동산 투자에서 중요한 것은 물고기를 잡아서 주는 것이 아니라 언제라도 물고기를 잡을 수 있는 능력을 알려주는 것이다.

이런 맥락에서 이 책은 단순히 상승 또는 하락을 논하는 것이 아닌 아파트 시장의 흐름을 판단하고 , 이 판단을 위해 어떤 자료와 정보를 사용할지 알려주며, 이를 통해 적절한 매수, 매도 타이밍을 가져 가는 방법을 알려주는 책이다. 어찌보면 아파트 투자에 있어서 꼭 알아야 할 내용을 담은 알찬 기본서와 같은 책이다.

이 책은 총 6장으로 구성되어져 있고 각 장의 제목을 살펴보면..

1장: 윤석열 새 정부 출범! 부동산의 미래는 어떻게 될까?

2장: 차트로 보는 공급에 따른 매매 지수와 전세지수 그리고 시크릿 상승 조건

3장: 부동산 투자, 매수 타이밍은 어떻게 잡을까?

4장: 부동산 투자, 매도 타이밍은 어떻게 잡을까? 

5장: 구체적으로 살펴보는 아파트 투자 판단 기준

6장: 리스크 관리와 세금 전략

위의 구성 속에서 저자는 특히 프롭테크를 활용한 다양한 정보를 활용하는 모습을 보여주고 있다. 특히 매매지수와 전세지수를 통해 시장의 흐름을 파악하고 나아가 매수와 매도 타이밍을 잡는 방법까지 소개하고 있다. 단순히 어느 특정 지역이 아닌 자료와 정보를 활용해 전국적으로 적용 가능한 내용과 사례들을 소개하고 있다.

뿐만 아니라 PIR을 통한 저평가 아파트 확인, 입지와 평수 갭을 통한 아파트 선택, 아파트 선택에 고려해야 할 요소들도 소개해 주고 있으며, 지금같은 하락기와 세금적 상황을 고려해 아파트 외에 투자에 적용할 수 투자 대체재 및 세금 납부를 통한 마일리지 항공권 확보에 관한 작지만 소중한 정보들을 담고 있다.

그리고 보통 마무리 말로 그치는 에필로그에서도 다양한 프롭테크 사이트의 활용법에 관한 소개를 통해 본문에서 말로만 그칠 수 있는 내용들을 실제로 확인해서 적용해 볼 수 있도록 하고 있다. 에필로그에서 소개하는 내용들만 잘 소화해도 아파트 투자에 있어 많은 도움이 될 것 이다.

약간 아쉬운 점이 있다면 매매지수와 전세지수 등의 가공 정보나 프롭테크 사이트의 활용에 관한 방법 등에 대한 소개가 부족하여 이 부분에 대해서는 개인별 학습이 조금은 필요할 것 같다는 생각이다. 그리고 데이터를 통한 하락의 요인 이외에도 지금과 같이 금리인상의 요인으로 인한 하락 시장에 대해서는 내용이 없어, 책에서 이야기하는 데이터를 기반으로 한 하락의 모습을 현재의 모습과 매칭 시키는 것이 쉽지는 않았다.

그러나 단기적인 흐름이 아닌 장기적인 시장 흐름을 보면 언제나 상승/ 하락의 모습은 반복적으로 나타났기에 이 책을 통해 정보를 바탕으로 공부하고 연구한다면 최소한 투자를 통해 손해를 보는 경우를 방지할 수 있을 것이다. 남이 모든걸 알려주기를 기다리기 보다는 스스로 공부해서 확실한 수익을 얻고자 하는 사람들에게 권해주고 싶은 책이다.

워런 버핏 집 앞에서 총 맞을 뻔한 주식 투자가 이야기

워런 버핏 집 앞에서 총 맞을 뻔한 주식 투자가 이야기
유현창 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 8월

주식 투자.. 많은 사람들이 관심을 가지고 있고, 다른 투자 상품에 비해 소액으로 쉽게 접근할 수 있다는 측면에서 그 만큰 더 인기가 있는 투자 상품이 바로 주식이 아닌가 싶다. 하지만 결과는 그 쉬운 접근성에 비례해 쉽게 나오지 않고 상당히 고전을 해야만 과실이 이루어지는 투자가 또 주식인듯 하다.

책 제목이 길고 참 자극적이다 "워런 버핏 집 앞에서 총 맞을 뻔한 주식 투자가 이야기". 책 표지에도 나와 있는 '급등주 정확한 매수, 매도 타이밍 소개' .. 원래 이런 단정적인 표현, 특히 투자에 있어 단정적인 표현은 지양하는 편이지만 제목이 워낙 특이해서 관심이 가는 책이다. 

이 책은 저자인 유현창 님의 18년 주식 공력이 담긴 내용이라고 할 수 있다. 총 6개의 챕터로 나누어서 내용을 소개하고 있는데.. 잠깐 각 챕터의 제목만 살펴보면..

1. 실전에서 쓸 수 있는 차트 매매법

2. 절대 변하지 않는 100% 주식기법

3. 주식에 가장 필요한 자격증

4. 목표를 이루기 위한 실천 팁

5. 입장바꿔서 생각해보자

6. 주식을 하는 이유와 해야하는 이유

위의 내용들 중에서 이 책의 핵심은 첫번째 챕터인 '실전에서 쓸 수 있는 차트 매매법'이라고 할 수 있다. 실제로 전체 책 분량의 절반 가량이 이 챕터에 사용되고 있다. 저자는 차트 매매법을 소개하기 위해 자신이 지금까지 투자를 하면서 봐왔던 기업의 다양한 차트 패턴을 소개하며 차트를 통한 종목 고르기, 매수, 매도 하는 법을 상세히 설명하고 있다. 20여개 이상의 기업의 차트를 예를 들어 차트를 해석하는 방법을 다양한 표식을 향해 이해할 수 있도록 설명하고 있다.

차트 투자에 관심이 있는 투자가라면 상당히 도움이 될 내용으로 가득차 있다는 생각이 든다. 그러나 일반 투자가의 입장에서는 설명하는 차트를 본들 그 패턴을 그래도 투자에 적용할 수 있을것인가 라는 부분에는 약간의 의문이 든다. 물론 저자가 했던 대로 수십, 수백번 차트를 보고 연구하면 가능할 수 있겠지만 이 부분은 투자가 개인의 시간과 노력을 요구하는 일이라 생각된다.

이후 5개 챕터는 주식 투자와 관련된 숙지하면 좋을 내용 들, 투자에 앞서 준비해야 할 내용 및 마음가짐을 소개하고 있다. 이 부분은 가독성이 좋아 술술 읽어 나갈 수 있으니 한번 읽어보면 좋을 듯 하다. 

무엇보다도 흥미로웠던 것은 책 제목에서도 밝혔듯이 저자의 주식 투자에 대한 열정을 소개한 내용이었다. 주식 투자가로서 투자의 대가인 워런 버핏을 만나기 위해 저자가 행했던 일들은 무모한 영웅담 처럼 보일 수도 있지만, 이런 모습들을 통해 저자의 주식 투자에 대한 간절함을 다시한번 느낄 수 있는 일화라고 생각된다. 그런 간절함이 있었기에 이렇게 차트 분석을 꼼꼼하게 할 수 있는 경지에 까지 이르르지 않았을까 라는 생각이 든다.

차트 투자를 하는 투자가 분들이 보시면 좋은 내용을 담고 있는 책이다. 또는 가치 투자를 지향하지만 차트 공부를 하고 싶은 분들도 보면 괜찮은 내용인 듯 싶다. 

하락장이 두렵지 않은 미국 우량주 28

하락장이 두렵지 않은 미국 우량주 28 - 글로벌 비즈니스 전문가들이 엄선한 기업 분석 리포트
테크니들 지음 / 와이즈맵 / 2022년 7월

한동안 힘에 붙여 하던 미국장이 최근 다시 상승의 모습을 보여주고 있다. 주가는 기업의 가치와 본질에 수렴한다고 하지만 최근처럼 우크라이나 전쟁, 금리 인상, 인플레이션 등 외부 요인이 심하게 작용을 하면 아무리 펀더멘털이 튼튼한 기업이라도 어쩔 수 없이 쉬어가는(?) 모습을 보이게 된다.

국내 주식과는 다르게 해외 주식은 투자에 있어서 더욱 어렵게 느껴질 수 밖에 없다. 최근에는 다양한 자료와 정보가 넘쳐난다고 하지만 실상적으로 이런 정보들 중에서 자신에게 필요한 투자 정보만 취합, 정리해서 투자에 활용하는 사람이 과연 얼마나 될까? 단언컨데 많지 않을 것이다. 정보 접근의 한계와 언어 장벽의 문제 등 다양한 이유로 인해 해외 주식 특히 미국 주식 투자는 쉽지 많다고 생각하는 사람들이 있을 것이다.

하지만 어렵다고 투자를 안할수는 없지 않겠는가? 우리가 아는 대기업, 테크기업, 미래 선도 기업들은 거의 다 미국 시장에 상장되어 있는 회사들이다. 이런 미국 시장에 접근하는데 있어 주식 투자자들이 참고서로 삼을 만한 좋은 책이 이번에 나왔다 . 여러분의 저자가 공저한 '하락장이 두렵지 않은 미국 우량주 28'이 바로 그 책이다.

이 책은 제목 그대로 미국 시장에 상장된 28개 기업을 소개하고 있는 책이다. 책은 4개의 영역을 나누어 각 영역 안에 7개의 우량 기업을 소개하고 있다. 4개의 기업 범주 영역을 살펴 보면...

1. 미래를 혁신하는 테크기업

2. 더 나은 삶을 위한 의식주 기업

3. 안정적인 일상을 위한 산업재 기업

4. 건강과 행복을 위한 제약&서비스 기업

책에서 소개하고 있는 기업을 보면, 지금 우리가 자주 들어서 많이 알고 있는 기업들 보다는 향후에 다양한 강점을 가지고 성장할 가능성이 있는 기업과 기업의 주식을 소개하고 있다. 개인적으로 책에서 소개한 몇 개의 기업에 투자를 하고 있어 반가운 감정이 들기도 했으며, 내가 투자를 위해 바라보았던 기업의 모습과 저자들이 소개하는 기업의 모습의 차이점과 공통점을 확인해 보는 재미도 있었다.

국내 기업은 국내 증권사의 리포트를 통해 기업의 소개 내용을 접할 수 있으나 해외 기업은 여러가지 이유로 인해 그 정보를 습득하기가 쉽지 않음은 앞에서 말한바 있다. 이 책은 우리가 막연히 알고 있는 기업들에 대해 과거의 히스토리 부터 현재의 모습, 그리고 해당 기업이 그리는 미래의 모습까지 짧지만 알찬 내용을 담고 있다고 할 수 있다.

묻지마 주식투자, 찍어주는 주식투자를 하는 분들이라면 이 책을 통해 본인이 관심이 있는 기업은 최소한 한번은 확인해 보는 것이 좋을 것이며, 향후에 미국 시장에 투자를 원하는 사람은 이 책에서 기업을 조사하고 접근하는 방법을 차용해서 투자를 원하는 기업을 바라보고 접근 한다면 최소한의 지키는 투자를 할 수 있지 않을까 싶다.

물론 이 책에서 소개하는 기업에 투자하라고 무조건 권하고 싶지는 않다. 이 책은 투자를 권한다기 보다는 투자를 원하는 기업에 접근할 때, 어떤 식으로 접근을 해야 하는지를 알려주는 지침서 같은 역할을 한다고 생각된다. 이 책에서 소개하는 기업에 투자를 원한다면 저자들이 소개하고 있는 내용 이상으로 공부하고 조사한 후에 투자를 해야 할 것이다. 결국 내 자산을 지키는 것은 나의 노력이다.

또 한가지 개인적으로 아쉬운 점은 각 영역별로 우량한 기업을 소개하면서 이런 기업들을 아우르는 해당 영역의 ETF도 같이 소개해 주었으면 어떨까 싶다. 책 제목이 우량주 28이지만 각 영역의 마지막에 쉬어가는 코너로 관련 ETF를 소개해 초보 투자가들에게 정보 습득에 도움을 주었으면 좋았을 것 같다.

막연하게만 생각했던 미국 기업에 대해 이 책을 통해 다시한번 기업을 살펴보고 공부할 수 있는 기회가 될 것이다. 정보가 없어서 혹은 정보가 있어도 어떻게 해석해야 할지 고민하고 있는 투자가들이 한번쯤 개요서로서 읽어보면 좋은 책이라고 생각된다.

부린이 탈출을 위한 부동산 투자 입문서

부린이 탈출을 위한 부동산 투자 입문서
이준희(성공마인드) 외 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 7월

부동산은 언제나 뉴스 거리가 되는 듯 하다. 지난 몇 년 동안 하늘 모르고 상승하던 시장에서는 부동산은 언제나 모든 사람의 관심 거리였다. 상승의 열매와 과실을 어떻게 더 많이 누릴지, 아직 그 과실을 따지 못한 사람들은 어떻게 하면 나도 남들과 같이 그 과실을 거둘지 호기심을 두며 부동산 시장에 대해 큰 관심을 보였다.

이제 부동산이 조정기 혹은 하락기에 접어들면서 또한 몇 억씩 빠지는 시장 속에서 이미 투자된 금액을 잃지는 않을지, 혹은 언제 이 흐름을 이용해 시장에 진입해 뒤늦게라도 투자/ 실거주의 결실을 맺을 지.. 부동산의 광풍이 한풀 꺽인 상황에서도 사람들은 늘 부동산에 관심을 보인다. 

이런 상황 가운데 고경민 저자를 비롯한 5인의 공저자가 펴낸 '부린이 탈출을 위한 부동산 투자입문서'가 시중에 나왔다. 개인적으로 고경민 저자님의 토지 수업을 듣고 저자님의 전문성과 인사이트를 이미 접해본 사람으로서 저자님의 이름을 책을 통해 다시 보게 되니 먼저 반갑다는 마음과 내용에 대한 기대감이 크게 일어 났다.

일단 이 책은 제목에 있는 것 처럼 부동산 투자를 시작하시는 분들에게 방향과 길을 잡아 줄 수 있는 입문서와 같은 역할을 하고 있다. 물론 입문서라고 해서 꼭 기본적인 내용만을 다룬 것도 아닌, 기초를 든든히 다지는 것 이외에도 오랜 시간 투자를 해오신 저자님들의 투자에 대한 올바른 접근법과 투자법을 소개하고 있다.

책의 내용을 보자면, 책은 총 6개의 파트로 구성되어 있다.

파트 1 -  부동산 재테크 및 부자 마인드

파트 2 - 빅테이터 활용 및 유용한 어플, 사이트 사용법

파트 3 - 투자 유망 지역 찾는 법

파트 4 - 분양권과 청약 투자

파트 5 - 초보자도 투자할 수 있는 재개발, 재건축

파트 6 - 초보자도 할 수 있는 토지 투자

먼저 파트 1에서 저자는 바로 부동산에 대한 설명을 하기 전에 올바른 마음가짐의 중요성을 강조하고 있다. 꿈꾸는 것 만큼 된다는 말이 있듯이, 부동산을 투자하기 전에 내가 투자를 통해 얻고자 하는 것, 이루고자 하는 것에 대한 명확한 기준이 잡혀야 오랜 시간 흔들림 없는 투자가 가능할 텐데 저자는 바로 이런 투자자의 마인드를 맨 앞장에 소개 및 강조함으로서 자칫 부동산 이라는 이름에 빠져 기준 없는 투자를 할 수도 있는 위험성을 경계하고 있다.

파트 2는 부동산에 관심이 있는 사람이라면 한번쯤 들어봤을 빅테이터를 활용할 수 있는 다양한 부동산 사이트와 어플을 소개하고 있다. 각 사이트별 상세한 내용 소개는 좀 부족하지만 일단 내가 원하는 정보를 어떤 사이트에서 어떤 방식으로 접하고 취합할 수 있는지 충분히 알 수가 있다. 해당 프롭테크 사이트나 어플을 좀더 자세하게 이용하는 방법은 개별적 학습이 필요할 수 있다. 감에 의한 투자가 아니라 데이터와 이를 이용할 수 있는 도구를 위한 투자는 실패를 방지할 수 있는 좋은 길라잡이가 될 수 있을 것이다.

파트3~5까지는 어찌 보면 부동산 투자에 있어 가장 많이 만날 수 있는 주택 투자, 특히 아파트 투자에 대한 내용을 다루고 있다. 부동산 투자에는 다양한 대상이 존재하고 있지만, 실거주란 측면에서 아파트/주택이 접근하기 가장 용이한 대상일 것이다. 그러나 이런 아파트 투자에 있어서도 실패를 하는 사람들은 분명이 존재하는 바, 풍부한 경험을 지닌 저자들이 알려주는 입지와 흐름, 투자 방향 등을 학습하고 이에 따라 내집 마련과 투자의 다양한 방식인 분양권, 청약, 혹은 미래의 시간에 투자하는 재개발/재건축 등 다양한 내용으로 접근해 볼 수 있을 것이다.

이 내용만 이해해도 주택/아파트 투자에 큰 문제가 없을 것이다. 투자를 통해 자산도 늘려가고 실거주까지 가져갈 수 있는 일석이조의 효과를 누려볼 수 있는 좋은 정보들이 가득하다.

마지막 파트 6은 고경민 저자님의 전문 분야인 토지 투자에 대한 내용이다. 원래 저자님이 가지고 계신 풍부한 지식을 전부 담아 내기에는 지면이 너무나 부족하지만 부동산 투자의 근본인 토지 투자에 대한 기본적인 이해와 맛보기를 하는데는 좋은 내용이라고 생각된다. 이 내용을 통해 토지 투자에 관심이 생기면 저자의 다른 토지 투자 책을 읽어 보는 것도 좋을 것이란 생각이 든다.

앞에서 소개한 대로 부동산에 입문하시는 분들에게 아주 좋은 책이다. 오히려 지금같은 부동산 조정기, 하락기에 낙심하거나 불안해 하지 말고 책이나 다양한 강의를 통해 미리 미리 준비하면 향후에 분명히 좋은 성과를 거둘 수 있을 것이다. 무더운 여름 좋은 책을 통해 머리를 식히는 기쁨을 맛보는 기회를 가져보았으면 한다.