목차
프롤로그
인테리어를 좋아한 부동산 초보의 도전장
1장 임대 시장의 새로운 투자 전략, 하우스스타일링
1 보기 좋은 집이 살기도 좋다
2 미국의 새로운 부동산 전략 홈스테이징
3 새로운 갭 투자 전략 제시
4 임대인과 임차인의 관계설정
5 패찰만 하는 당신, 투자를 그만둘 것인가?
P19.하우스스타일링 재테크
마치 모델하우스처럼 만들어 놓는 기법이라 말하면 이해가 빠를 것이다.
임대나 매도를 위한 투자 물건에 가치를 향상시켜 보다 높은 수익성을 창출하고자 하는 것이다.
-뭐든 눈이 먼저 가는 세상이 되어 버렸기에 좀 더 예쁘고 값어치 있게 만드는 일은 이제 선택이 아니라 필수 요건인 것이다.
-투자 시장에 언제나 신축이라는 새로운 공급이 경쟁 대상이 되어 치고 들어온다.
P24.홈스테이징을 한 주택 평균 판매가격은 해당 지역 평균 시세보다 6%정도 높은 것으로 나타났다.
-집안을 화사하게 변화시키는 홈스테이징은 매수자가 주택 구매의사를 결정할 때 첫 인상에서 호감을 주는 역할을 한다.
P29. 갭 투자의 경우엔 매매가나 전세가가 떨어질 수 있다는 위험 때문에 공급과 수요,기존의 시세를 잘 파악하고 접근해야 실패를 줄일 수 있다.
-하우스스타일링을 통해 가치를 올린다면 적어도 5년까지는 인테리어에 대한 가치가 유지되고 또한 그 후에도 땅에 녹아들어 그 가치가 상향된다.
-집을 짓는데 들어간 돈은 사라져버리는 것이 아니라 땅으로 흡수가 되어 땅 가격은 계속하여 상승한다고 보면 된다.
P37. 사람은 신뢰를 쌓기는 어려워도 한번 잃은 신뢰는 돌이킬 수 없다.
-인간은 기본적으로 사회를 살아가는데 있어 자연스럽게 이해관계가 설정된다.
임대인과 임차인도 이러한 새로운 관계설정을 통해 이해하고 배려하는 관계를 만들 수 있다면 누구보다 행복한 투자자가 될 수 있을 것이다.
P43. 부동산으로 재테크를 하는 것에는 전적으로 지지한다. 재테크의 방식엔 여러 가지가 있지만 부동산처럼 안정적인 방법은 거의 없다고 생각하기 때문이다.
2장 인테리어 재테크에 맞는 집은 따로 있다
1 경매보다 급매
2 소액으로 시작하는 투자비법, 하우스스타일링
3 주택 시세가 낮은 지역을 주목하자
4 빌라의 매력 파헤치기
P49.공인중개소를 통해 임장을 하자 -> 중개 수수료를 절대 깎지 말자 -> 급매를 잡을 때 가장 중요한 것은 스피드다.
좋은 매물은 성실한 손님에게 먼저 보여준다고 한다. 세상의 모든 일에는 노력이 필요하다.
1억초반대 급매물 -> 초기 자본 외 투자금은 은행 대출 -> 주택담보대출 (전문 감정평가사가 가격 채정) ->감정평가액 70~80% 혹은 90~100% 잔금을 치루면 됐었다.
P57. 급매는 사람들의 여러가지 사정으로 인해 나오게 된다.
공실 급매물을 효율적으로 운영하기 위해
1.공인중개소에 현재 공실이 나있는 급매물이 있는지 문의한다.
2.있다고 하면 나의 매수 잔금 일과 내가 구하는 임차인의 잔금 일을 동시에 진행할 수 있도록 잔금 일을 넉넉히, 3개월 이상의 시간을 줄 수 있는지 문의한다.
3.계약과 동시에 잔금 일 전에 반드시 공사를 허락한다는 조건으로 계약을 한다.
4.계약 후 바로 수리에 들어간다 (넉넉잡아 1개월)
5.수리 후 바로 임차인을 구한다 (넉넉잡아 3주, 이때 임차인은 계약 후 1당 이내 입주하는 조건으로 진행)
6.임차인이 입주하는 날에 물건 매입 잔금과 임대 잔금을 동시에 진행한다.
-잔금일을 넉넉히 ,3개월 이상의 시간을 줄 수 있는지 문의한다.
-매입 잔금과 임대 잔금을 동시에 진행한다.
>현 매도자와 내 임차인이 계약서를 작성하고 잔금까지 치룬 다음 내가 모든 사항을 인수를 하면 되지만 매도자가 귀찮아 잘 들어 주지 않는 경우가 많다.매수자가 임차인과 계약서만 작성하고 계약금은 매도자에게 입금하도록 하면 된다. 그리고 나는 매수용 중도금 영수증을 받으면 된다.
잔금을 받을 때에는 -임차인의 전세자금대출은 "매수자"의 계좌로 입금이 된다. 대출금을 제외한 나머지 잔금까지 입금된 것을 모두 확인하면 나 역시 매도자에게 잔금을 모두 입금하고 법무사에게 등기를 요청하면 모든 일이 마무리 된다.
주의 : 잔금 일이 8월이 되도록 하지 않는다. 매수 계약을 5월 중순쯤 했다면 8월 중순이 잔금일이다. 이 시기는 '비극의 비성수기'다.
가을까지 넉넉히 길게 잡아야 정신 건강에 좋을 수 있다.
이런 소액 물건 투자의 장점은 매물만 꼼꼼하게 잘 골라서 매수한다면 오래 보유하고 있어도 좋다는 장점이 있다.
P63.무조건 싸다고 아무 미래도 가치도 모르는 곳에 작은 돈 이라도 피 같은 돈을 덜컥 투자하기엔 당연히 무리가 있다.
-최고의 입지와 요건에 투자할 수 없다면 그보다 좀 떨어지더라도 그중에서 좀 나은 녀석을 가릴 수 있는 최소한의 노력은 해줘야 투자금을 잃지 않는다는 얘기다.
-저평가 지역이라 할지라도 어떤 인프라를 갖추고 있냐에 따라 거주자의 삶의 질은 많이 달라질 수 있다.
-투자라는 것은 장기전이므로 조금씩 본인이 할 수 있는 공부를 하면서 지역과 물건을 다양하게 늘려가는 연습을 해야 할 것이다.
P71.급매는 경매에 비해 시간과 노력을 아낄 수 있는 아주 좋은 투자 방법이다.
-80년대~90년대에 지어진 빨간색 벽돌의 연식이 너무 오래된 빌라 투자는 추천을 하고 싶지 않다.
-재개발이나 재건축을 바라보고 구옥 빌라를 매수하는 경우에는 지분이 7평이상인 매물이 좋다. 건물의 가치보단 땅의 값어치로 환산이 되기 때문에.
P81.집을 계약하기 전에 아주 꼼꼼하게 살피고 애초에 하자 발생이 적은 매물을 선택해야 후에 골치 아픈 일을 미리 예방할 수 있다.
-배수관을 확인하는 작업이 가장 중요하다.
1.변기물을 반드시 꼭 내려 보자
2.싱크대에 물을 가득 받았다가 한번에 내려 봐야 한다.
3.세탁실의 경우도 배수관을 잘 살펴봐야 한다.
반드시 매매계약서에 특약을 명시해야 매도자와의 분쟁을 줄일 수 있다. 매도자는 하자보수 6개월의 의무 기간이 있기 때문에 누수나 결로,상하수도 문제를 발견 했을 시 업체의 견적을 받아 매도자가 수리를 해 준다는 내용을 명시해야 한다.
2000년대 이후에는 배관을 PB배관(플라스틱 재질)으로 시공해서 녹물의 우려가 없다.
절대 싸다고 무조건 덤비지 말자. 너무 싼 집은 분명히 문제가 있는 것이다.
3장 골방도 워너비 원룸으로 만드는 하우스스타일링
1 왜 임대용 집들은 다 똑같을까
2 계절과 임차인에 맞는 콘셉트 잡기
3 궁합 맞는 인테리어 업체 고르기
4 셀프인테리어 얼마큼 하는 게 좋을까
5 포인트 공간을 만들어라
6 ‘곰손’도 따라하는 인테리어 3법칙
P96.임대용 집이나 매도용 집이나 사람 보는 눈은 다 똑같고 거기서 거기다. 좋은 게 좋아 보이고 안 좋은 건 나쁘게 보이는 것이다. 이 얼마나 단순하고 간단 명료한 이치인가. 그럼 예쁘고 좋아 보이게 만들면 된다.
-버티는 자들 속에서도 성공적인 사람과 중간에 못 버티는 사람이 분명이 속출할 것이다. 특히 소액투자자라면 더더욱 버티기 힘들 수도 있다.
-그동안 우리가 해왔던 원치 않는 기다림의 방법을 벗어 버리고 새로운 방식의 임대전략을 계획해 보고자 한다.
계약일의 계절 파악하기 > 주인공 만들기 > 콘셉트 잡기 > 시안만들기 >
P107. 직거래를 통해 견적이 싸게 나올 수 있다는 것이다. 그러나 매 공정시마다 추가 항목이 발생 할 수 있고 따로 책임자가 없기 때문에 그에 따른 마감이 확실하게 나오지 않을 가능성이 크다.
-단지 견적이 매우 저렴하다는 이유로 소개를 받아 의뢰를 했는데 시공 후의 모습이 가관이 아니었다.
-부동산 계약서 쓰듯 원하는 내용을 협의하면서 꼼꼼히 작성하자.
-계약서를 작성해 주는 업체인가/ 시공시 사용하는 제품의 이름을 정확히 명시 해주는가
실측 견적 후 바로 자제들을 직접 골라 정확한 견적서를 받을 수 있는지/ 혹시나 모를 추가비의 가능성 여부
P129. 절대로 욕심만으로 과한 양의 셀프인테리어를 진행하지 않길 바란다.
-임대를 놓는 집에 하는 것이 목적이므로 깔끔하게 하는 것이 중요하다.
본인이야 '이 정도는 괜찮겠지'싶은 생각이 들더라도 남의 시선에서 본다면 하자로 보일 수도 있기 때문에 꼼꼼하게 진행해야 한다.
P138.다른 집이 아닌 내 매물을 계약하게 만들기 위해선 남들과는 다른 차별화를 추구해야한다. 그래야 기억에 남는 살고 싶은 집이란 인식을 심어 빠르게 임대를 놓을 수 있다.
-동선에 따라 집의 이미지를 각인 시켜주는 것과
-특정 공간을 메인으로 꾸며 주는 것.
플랜테리어 효과, 컬러테라피 +인테리어 기법
4장 1,000만 원 투자로 3,000만 원 버는 인테리어 재테크
1 들어오고 싶어 안달 나는 집의 비밀
2 만족도 200%의 임대 놓기
P165. 시세보다 싼 집.
-시세를 확인할 때는 내가 매입하고자 하는 지역을 정해 비슷한한 매물들을 자주 반복적으로 들여다보고 확인하면 그 지역의 매물의 특성과 매매,전세,월세의 시세를 파악하는 눈을 기를 수 있게 된다. - 가치 판단이 설 수 있기 때문이다.
-사람들은 더 이상 있는 그대로의 낡음을 인정하고 받아들이지 않는다. 좀 더 깨끗하고 분위기 있는 나만의 공간을 원하고 실현하여 살고 싶어 한다.
-임대해보니 입진지는 생각만큼 중요하지 않다. 물론 매도 시에 좀 더 많은 차익을 기대하긴 어렵겠지만 어차피 그만큼 저렴아게 매수한 것을 감안한다면 약간의 시세차익은 가능하다.
신경쓴만큼 돌아온다.
P169. 역지사지로 생각하면 정말 간단하다.
상대편의 입장이 되어보고 실제로 경험해 보는 것처럼 좋은 깨달음은 없기 때문이다.
P173 편안한 투자를 할 수 있는 첫 번째 방법은 임대인 스스로 임차인을 통제할 수 있는 방법을 아는 것이다. 이 방법대로라면 쓸데없는 감정 소비를 줄일 수 있다.
-너무 많은 부동산에 올리는 건 좋은 방법이 아니다.
- 무작정 언젠가 연락이 오기만을 기다리는 동안도 우리 물건은 공실 상태가 되어 수익률을 허공에 날려 버리고 있게 된다.
피터팬 - 전세 및 월세 직거래 게시판을 이용
-CCL 사용 설정을 반드시 체크한다.
-2페이지 이상을 넘어가 찾기가 힘들다 싶은 판단이 서면 전달 작성한 글을 복사해 재등록하면 된다.
-이왕이면 젊고 똑 부러지는 성격의 중개사가 좋을 것이다.
내가 직접 정성을 쏟은 매물을 직접 홍보하고 직접컨트롤했기 때문이다. 그냥저냥 마냥 부동산에서 연락 오기를 기다리는 것과는 확연히 다른 감정이 생긴 것을을 반드시 경험해 보기를 권한다.
임대차 계약서 쓰는 요령
-내가 원하는 내용을 정확하게 명시해야 퇴거 시 문제가 생기면 그에 따른 마땅한 책임을 지라고 요구 할 수도 있고 근거를 제시 할수도 있기 때문에 계약서는 신중하게 작성해야 한다.
전세 특약 사항
1.현 시설물 상태를 모두 확인하고 체결하는 계약이며 입주이후의 다른 수리나 추가요구는 불가하다.
2.임대차 기간 중 노후 된 시설물(보일러 동파는 예외)고장은 임대인이 수리한다. 그 외에 (전구,수전,방문 및 새시,손잡이,인터폰,싱크대,화장실 집기 등) 모든 내부시설물 사용 중 고장 시 임차인이 수리하며 퇴거 전 파손, 손상 시 임차인이 원상 복구해 놓는다.
3. 퇴거 시 임대인은 이를 확인하고 보증금을 돌려주고 복구가 안 되었을 경우 임대인의 현 시설물 시공 업체의 견적을 토대로 임의 견적을 내어 보증금에서 소요비용을 차감 후 지불한다.
4.반려동물 사육과 못질, 매부 흡연은 절대로 하지 않는다
5.차후 임대인이 집을 매도할 때나 현 임차인의 계약기간 만료 2~3개월 전 부동산에 집을 보여주는 것에 적극 협조하기로 한다.
6.계약기간 만료 전 현 임차인의 개인사정으로 이사를 해야 할 때 중개수수료와 이사 비용은 임차인 스스로 책임진다.
7.도난사고 발생 시 임대인에게 책임을 전가하지 않으며 화재발생시 귀책사유에 따라 배상책임을 진다.
8.추자 공간 부족이나 이웃 간의 상호 협의 문제 사항으로 임대인에게 이의를 제기하지 않는다.
9.하수구나 변기 막힘 등 거주로 인해 생긴 문제는는 임차인인이 해결한다.
10.기타 사항은 민법 임대차 보호법 및 부동산임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다.
-되도록 많은 사항이 명시되어야 나중에 뒤탈이 생겨도 손해를 최소화 할 수 있기 때문이다.
-모든 일들엔 마무리가 가장 중요하다. 100가지를 잘해도 한 번 잘못하면 그로 인한 이미지 타격이 매우 클 수 있다는 사실은 누구나 공감할 것이다.
p196. 실패가 되던 성공이 되던 상관없다. 누구나 할 수 있는 일임을 알리고 싶었고 인테리어를 통한 부동산 투자의 재미를 알게 해주고 싶었기 때문이다.
-오랜 시간 많은 발품과 많은 손품이 필요하고 다양한 지식과 경험이 녹아들면서 점점 시야가 넒어 질 것이다.
-누군가 던진 '넌 그것도 모르면서 무슨 부동산 투자를 해!'라는 말에 큰 충격을 받은 적이 있었다.
100가지를 다 알아야 시작을 하는 것은 아니다.
당장 10개만 알고 시작해도 차차 시간과 경험이 쌓이면서 그 숫자는 배가 된다.
내가 가는 목적지를 처음부터 너무 멀리 잡지 말고 가까운 곳부터 도착해 보는 거다.
다 몰라도 된다. 내가 아는 몇 가지로도 적당한 수익률을 맛볼 수 있다.