목차
저자와의 인터뷰_문재인정부의 출범, 대한민국 부동산의 미래를 말한다
1부 다가오는 3년, 대한민국 부동산이 요동친다
1. 다가오는 3년 대한민국 부동산 시나리오
예상 시나리오 1. 금리 폭등으로 부동산시장은 폭락할 것인가?
예상 시나리오 2. 깊어만 가는 부동산시장의 양극화, 어떻게 대응할 것인가?
예상 시나리오 3. 새 정부의 부동산 강경책은 과연 상수가 될 것인가?
2. 새로운 길(Road)이 부동산 역사를 다시 쓴다
GTX 개발로 수도권 집값이 요동칠 것이다
신분당선 연장과 수혜지역
수서 고속철도(SRT), 강남 남부권의 역사를 다시 쓴다
경강선 개발로 새롭게 부각되는 경기 동부권 부동산
김포도시철도 개통과 한강신도시
3. 부동산시장은 왜 기울어진 운동장인가?
4. 대한민국 부동산, 오를 것인가 떨어질 것인가?
5. 인구절벽 시대의 대한민국 부동산
6. 부동산가격, 결국 금리가 결정한다
7. 문재인정부의 부동산정책 I - 8.2부동산 대책을 중심으로
8. 문재인정부의 부동산정책 II - 철학과 전망
9. 도시재생 뉴딜사업이란 무엇이며, 젠트리피케이션이란?
10. 주택시장의 대세 ‘소형아파트’
11. 레버리지 효과를 노리는 갭투자, 계속 해도 되는가?
12. 월세로 연금을 대신하는 시대는 계속된다
13. 은행의 자생적 대출규제는 강화될 것인가?
2부. 내 집, 사야 하나? 말아야 하나?
1. 아파트시장의 뇌관, 부풀대로 부풀어오른 가계부채
2. 부동산시장의 새로운 수익모델 P2P대출, 정말 안전한가?
3. 아파트시장의 극심한 양극화, 결국 오르는 지역의 아파트가 또 오른다
4. 부동산 역사를 새로 쓸 곳은 어디인가?
5. 살기 좋은 아파트 vs. 가격이 오르는 아파트, 무엇이 좋은 아파트인가?
6. 대형아파트는 정말 끝인가?
7. 재건축 초과이익환수제 부활이 미칠 영향은
8. 강남아파트가 삼성전자보다 좋은 이유
9. 분양아파트, 사야 하나? 말아야 하나?
10. 금리인상은 설로 끝날 것인가, 위기를 불러올 것인가?
3부 수익성부동산, 끝날 때까지 끝난 것이 아니다
1. 증가하는 독신가구와 커지는 임대주택 시장, 눈여겨 보라
2. 왜 수익성부동산에 투자해야 하는가?
3. 수익성부동산 투자, 성공의 조건
4. 신도시 상가투자, 무엇이 왜 문제인가?
5. 서울지하철 2호선(싱글벨트), 지금도 늦지 않았다
6. 뜨고 있고, 뜨는 곳이 또 나올, 구도심 다가구 반지하 주택
7. 아파트투자와는 다른 수익성부동산, 수익률 높이는 법
8. 당신을 속이는 상품에서 벗어나 대체제를 찾아라
9. 1000만원으로 임대주택에 투자하는 법
4부 소액으로 투자하는 임대주택의 모든 지식
1. 임대주택 투자 실행 7단계
2. 이런 갭투자라면 해도 된다
3. 불편함을 감수하라. 간접투자를 벗어나 ‘직접’ 투자하라
4. 젊은이들의 생활패턴을 알면, 부동산의 미래가 보인다
5. 투자의 가장 좋은 선생은 시장이다
6. 시장은 넓고 투자할 곳은 많다
7. 임대주택 투자, 서비스마인드만 갖춘다면 초보자에게도 황금알을 낳는 거위
8. 진화를 거듭하는 임대주택, 셰어하우스가 뜬다
9. 열심히 일하고 똑똑하게 투자하라
10. 럭셔리아파트 vs. 초라한 오피스텔?
11. 합법적으로 세금 줄이는 법
내용
P6. 한국은행이 기준금리를2%이상만 올려도 부동산시장이 받는 충격은 매우 클것이다.
주요 경제 국가들은 자국의 경기진작을 위해 양적 완화 정책을 지속하고 있으며 중앙은해 기준금리를 동결하고 있다.
..하여 기준 금리를 올리지 못하고 보수적인 금융정책을 고수하기 때문이다.
P10. 8.2 부동산 대책은 다주택자를 겨냥한 양도세 강화,대출규제와 청약제도의 개선 등 서민 실수요자들의 내 집 마련 기회를 확대하는 것을
정책의 골자로 하고있다.
양도세 세율을 1-~2-%포인트 올린다고 해서 바로 집을 내다 팔 사람이 얼마나 되겠습니까.
★ 시장에서의 가격이란, 결국 시장의 흐름, 인간의 탐욕이라는 합리적,비합리적 요인이 합해져 결정 된다.
>> 그래서 시장은 예측이 어렵다.
p15.시장이 불투명할수록 환금성이 크게 떨어지는 물건에 과도한 레버리지를 이용한 투자는 자제해야 한다는 것이다.
투자는 자신이 감당할 수 있는 범위 내에서 해야합니다.
부동산은 환금성이 가장 많이 떨어지는 투자상품입니다.
투자도 자신의 삶을 찾아가는 여정 중의 일부일 뿐입니다. 이것이 내 삶을 지배할 수는 없습니다.
p38. 새 정부가 출범하고 3년이 지나면 새로운 정책이 나오기 힘들고,나오더라도 시장에서 힘을 발휘하기 어렵다.
정부 출범 후 3년이 지금 이 시기에 우리가 봐야 하는 미래의 핵심이다.
애덤 스미스의 보이지 않는 손에 의해 결정되는 것은 사람의 선함을 믿었던 것으로 보인다. 인간의 탐욕이 지배하는 시장에서 최신의 경제지표와 통계자료를 가지고도 시장의 흐름을 예상하기 어렵다.
p43. 기준금리와 시장금리는는 어떻게 다른가
기준금리는 한국은행의 금융통화위원회에 의해 결정되는 '정책금리'이며, 시자으이 실세금리를 대표하는 금리가 아니다.
시장금리는 국제수지,환율,외환의 변동,개별기업의 재무안정성,시장유동성 등의 변화를 실시간으로 반영해 결정되는 금리다.
★ 시장금리를 먼저 들여다봐야 한다. 기준 금리는 시장금리의 후행지표라고 할 수 있다.
★ 매일 변동되는 주요 시장금리 지표를 투자에 활용할 필요가 있다
우리가 예상하는 것보다 금리는 오르지 않을 가능성이 크다.
P46. 지역별 인구 비대칭성의 심화,
수도권과 비수도권 간의 깊어지는 가격 양극화의 문제와 독신가구의 급증으로 인한 임대주택 시장의 급성장에 있다.
(연금이 부족한 부분을 월세로 대체하려는 은퇴자의 이해가 맞아 떨어져 부동산 임대업 시장이 계속 성장하고 있다)
★ 우리는 정부의 부동산 정책,금리라는 변수보다 시대에 흐름에 맞춰 돈 안 되는 부동산과 돈 되는 부동산을 명확하게
구분 짓고 돈 되는 부동산에 집중해 투자해야한다.
자본의 국경이 사라진 시대에 일국의 금리,환율정책이라는 것은 세계의 자본시장 흐름과 연결되어 있기 때문에 정부의
정책은 이에 제약을 받을 수 밖에 없다.
서울 접근성 > 새로운 길이 열려 서울 이동시간이 크게 단축되는 곳
(광교 신도시 : 용인-서울고속도로와 신분당선 연장으로 강남권 이동 시간이 크게 단축된 효과)
(GTX개발 : A노선 동탄-삼성역 ,B노선 송도-서울역 C노선 의정부-삼성역)
>>결론부터 말하면 새 정부가 들어섰어도 GTX사업은 계획대로 추진될 것이다.
P63.부동산 개발호재는 개발계획 발표 후 한 차례가격에 반영된 뒤 장시간의 수면화 기간을 거쳐 착공 시점과 개통시점에 다시 한 번 가격 반등이 이뤄진다.
수서 SRT, 경강선 개발 (경기도와 강원도를 연결하는 철도 노선)
김포도시철도 (2018년 10월 개통을 눈앞에 두고 있다)
P82. 부동산의 가치 상승은 무엇보다 시장의 주체인 수요자의 니즈,상권 이동,유동인구의 변동 등 시장의 내부적 변화에 의해 발생한다.
... 상대적으로 좁은 지역에 인구가 계속 늘어나 집 부족 현상이 벌어지는 지역은 상권이 부활하고 경기 흐름과 관계없이 가격이 꾸준히 오르고 있다.
P90. 우리나라는 일본과 다르다. 미국의 달러,일본의 엔화처럼 우리나라의 원화는 세계 기축통화가 아니다.
우리나라는 수출경제국가이기 때문에 환율과 금리운용정책에 제약을 받는 입장이다.
P94. 인구절벽 시대로 진입했다고 모든 지역의 아파트가격이 떨어지는 것은 아니다. 아파트시장 전체는 아니지만 핵심권역의 주요 단지 아파트는 오히려 반사 이읽을 얻고 있다.
★ 사람들이 가장 선호하는 주택인 아파트는 아직 수요에 비해 공급이 부족하다.
반사이익을 얻을 곳, 교통조건의 획기적 개선으로 서울 접근성이 개선된 곳, 청년인구의 유입이 크게 늘어난 지역의 소형아파트는 앞으로도 상승 가능성이 높다.
P106. 부동산시장의 변화는 정부의 규제정책이 아니라 금리와 유동선의 변화에 더 크게 영향을 받는다는 점.
P126.우리나라 젠트리피케이션 현상의 또 다른 특징으로는 신흥 상권이 형성되면서 주거지였던 곳이 빠르게 상업지로
변하는 주거지의 상업화 흐름이다.
P130. 도시재생사업으로 부각되는 서울 구도심 지역에서 발품을 본격적으로 팔기 바란다. 부동산투자는 누가 가르쳐주는 것이 아니다. 본인이 원하는 투자지역에서 직접 발품을 팔면 팔수록 성공의 가능성이 높아진다.
소형아파트가 이제는 경제 가치 이상으로 가격에 버블이 끼지 않았는지 한번쯤 생각해 봐야 하는 시점이다.
투자는 동전의 양면과 같아서 수시로 변하는 시장 상황에 따라 지옥과 천당을 오간다.
수요층의 소득 감소,대형아파트의 부정적인 인식으로 공급량이 급격이 줄고
수요층이 폭넓은 소형아파트와 대형아파트의 전세는 언제든지 역전될 수 이다.
★현재 상황으로만 보면 핵심 역세권의 소형아파트는 가치에 비해 고평가되었다.
시장이 어려울수록 상식적인 투자를 해야만 한다. 대출을 최소화하는 투자를 하는 사람만이 그 전리품을 가져간다.
P142. 부동산은 내 마음대로 살 수는 있어도 팔 수는 없다.
투자는 항상 최악의 시나리오를 먼저 가정하고 실행해야 한다. 지금은 최악의 시나리오가 현재형으로 전개되는 시점에 와있다. 시장의 위험신호를 절대 무시해서는 안된다.
월세가 연금을 대신하는 사회 바람직한 사회는 아니지만 지금 우리의 현실이 그렇게 되어가고 있다.
우리나라가 OECD국가 중 노인빈곤율이 최고라는 현실을 생각하면 그나마 임대주택을 받는 월세로 생활이 가능한 사람은 복받은 사람이다. 앞으로 아주 오랜 기간 동안 월세가 연금을 대신하는 시대가 계속되리라 생각한다.
P153. 금리인상, 집단대출 규제로 인한 피해는 내 집을 장만한 실수요자에게 고스란히 돌아간다.실수요자의 부담은 결국 은행의 이익으로 돌아간다.
은행의 자생적 대출규제는 강화될 것이다.
P162. 금융자유화 시대가 전대되면서 세계금리와 국내 금리는 동조화 현상이 계속되고 있다.
여전히 세계 주요 국가들은 자국의 경제 활성화를 위해 양적완화와 저금리정책을 고수하고 있다. 이 흐름은 쉽게 바뀌지 않을 것이다.
★대한민국 아파트는 주거환경의 편의성이 아니라 아파트가 자리하고 있는 위치에 따라 결정된다.
아파트는 지역적 차이에서 오는 가격의 양극화가 매우 빠르게 진행되고 있다.
인구절벽,인구편중 현실에 의해 우리의 예상보다 더 빠르게 진행될 것이 분명하다.
투자시기는 스스로 결정해야 한다. 지역을 추천해도 그 안에서 성공하는 사람과 실패하는 사람이 나오기 마련이다.
부동산 시장에서 만고의 진리는 오르는 지역의 아파트가 또 오른다는 사실이다.
P183.1000세대 이상의 대단지,교육환경이 성숙된 곳, 로얄동,로얄층,85m2 이하의 소형아파트,역세권으로 생활편의시설이 잘 조성되어 있는곳, 교통인프라의 개선이 예상되는 곳으로 서울 접근성이 획기적으로 펴리해진곳,
신규 유입인구가 증가 되는 곳이 매래에 가격상승의 여지가 높다.
시장의 변화를 다각적 측면에서 받아들이는 유연한 사고를 가져야 한다.
P194. 재개발 초과이익환수제로 재건축아파트를 보수적 관점이지만, 2017년 안에 관리처분인가를 받을 수 있는 다지나 이주가 시작된 단지는 저가 매물 위주로 투자하는 것이 위험을 회피하는 것이다.
강남 3구 아파트는 삼성전자다. 삼성전자가 망하면 한국경제가 무너지는 것 처럼, 강남아파트가 붕괴되면 대한민국
부동산시장 전체가 흔들린다.
강남아파트는 재건축이 아니면 물리적으로 공급물량을 확대하기 어렵다.
P226.수익성 부동산 투자
1. 표면 수익률이 아닌 실제 수익률을 따지라
2. 소형 원룸주택은 투자금이 낮을수록 수익률이 높아진다.
3.자금이 허락한다면 소형아파트를 임대주택으로 활용한다
4.풀옵션은 미래를 위한 투자로 생각하고 초기에 투자를 아끼지 말라
5.상가는 잘못 투자하면 상갓집이 된다
6.개발호재로 인구유입이 예상되는 지역
7.먹거리,유흥 등의 놀이문화 밀집지역
8.업종과 궁합이 맞는 지역을 고르라
9.그들이 말하는 수익률의 허수를 믿지 말라.
P234. 지하철 2호선 주변은 서울을 넘어서 전국적으로 청년 유동구가 가장 많다.
이들을 대상으로 임대주택,상권이 매우 발달되어 있는곳이다.
2호선 신림동 일대,건대입구,서대문구 - 1인가구 대부분 학교,직장
싱글벨트 2호선은 거점지역인 신림,잠실,당산, 구로디지털단지 업무지구 통과,
신촌,홍대입구,왕십리,서울대입구, 건대입구역 대학가도 관통한다.
낙성대역,서울대입구역,봉천역,신림역 - 관악구는 도심 접근성이 좋으면서 저렴한 다가구 원룸,오피스텔,다중주택 등이 매우 발달하였다.
서울 지방 구도심의 도시재생사업 대상지역의 단독주택에 집중해서 투자를 모색하기 바란다.
p246.도심권 외곽의 소형 소액 물건이 투자금 ㅁ대비 수익성이 높다.
분명한 사실은 적어도 주겨용오피스텔의 경우 비싼 것이 좋은 것이 아니라 투자금 대비 수익성이 높은 물건이어야 한다는 점이다.
되도록 매매가가 싼 수도권 외곽지역으로 나갈수록 투자금 대비 임대수익이 높아진다.
P262.임대주택 실행 7단계
1단계 : 투자가능 금액을 먼저 정한다
2단계: 투자대상지역을 2~3곳으로 압축한다.
3단계: 미친듯이 발품을 판다
4단계:동일 지역,동일한 조건을 가진 물건의 수익률을 객관화시키는 작업을 한다
5단계:주택의 관리상태를 이 잡듯이 철저하게 살핀다.
6단계:수요층 니즈에 부합하는 풀옵션을 업그레이드한다
7단계:부족자금을 금융거래로 해결하는 방법을 알아둔다.
P286. 사회와 경제의 변화를 투자의 관점에서 살펴볼 것
1. 독신가구가 급증하고 있다.
2.감속경제 시대로 진입했다.
3.더 견고해진 수도권 집중 현상
절세하는 것은 제도를 영리하게 이용하는 것으로 알고 실행하면 당신의 주머니는 두둑해진다.