(서평) 상가주택 건축주 바이블

상가주택 건축주 바이블 - 기획부터 설계·시공, 임대관리에서 세무까지 성공적인 건축 사업을 위한 한 권의 교과서
유훈조 지음 / 주택문화사 / 2019년 1월

서평 <상가주택 건축주 바이블> - 저자 : 유준호, 출판사 : 주택문화사

 나에게 '집'은 어떤 의미를 가지는지. 앞으로 꼭 살아보고 싶은 내 집을 구체적으로 상상해 본 적이 있다. 

 <상가주택 건축주 바이블>을 읽게 된 계기는 지금 살고 있는 집이 상가주택이고, 앞으로 나만의 상가주택을 직접 지어보고 싶었기 때문이다. 

 내가 생각하는 상가주택은 살아가는 공간인 동시에 임대소득을 통한 안정성 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 집이다. 사실 저성장, 저금리, 저출산과 고령화 그리고 1 1·2인 가구 등의 확대 등 급변하는 사회 속에서 이만한 집이 없다고 생각한다. 하지만 공실, 건물의 노후화로 인한 유지보수, 세입자 간의 다툼을 중재하는 것을 생각하면 아파트에 비해서 손이 많이 드는 것이 사실이다. 

 어떻게 하면 상가주택을 보다 유지, 관리하는데 보다 적은 힘을 들이고 공실 없이 안정적인 소득을 확보할 수 있을까 고민하고 있는 때에 이 책을 발견하게 되었다. 

 <상가주택 건축주 바이블>을 통해서 크게는 1. 상가주택의 매매과정에서 겪게 되는 시행착오 줄이기(입지, 상권, 세금, 수익성, 미래가치 분석 등등) 2. 임대관리(주택 노후화에 따른 수리, 세입자와의 관계, 공실관리) 3. 기존에 있던 건물을 구매하는 것이 아니라 나만의 상가주택의 건축주가 되기 위해서 고려해야 할 점들에 대해 생각해보려 한다. 

- 세금

 저금리 시대에 수익형 부동산 그 중에서도 상가주택에 대한 관심은 높아져만 간다. 수익성 관리 측면에서 절세의 중요성은 이루 다 말할 수 있다.

 주택의 취득, 보유, 처분 시에 반드시 세금이 따라온다. 도전산화로 인해 국세청 홈텍스 등 세무행정 시스템에 접근이 쉬워진만큼 세금 관리를 하지 못한다면 의도와는 상관없이 큰 과징금이 따라올 수 있다. 그러므로 세무행정 시스템을 잘 이용하고, 임대주택사업자 등록과 같이 정부에서 권장하는 분야에 대한 세금 혜택을 최대한 잘 활용하고, 전문가와 상의해서 절세할 수 있는 방법을 연구하는 것이 중요하다.

 절세방법으로는 우선 정부정책을 활용한 절세로 주택임대사업에 대한 혜택이 있는데 수시로 변하니 유의 깊게 봐야한다. 책에서는 자신이 일반임대사업자인지 주택임대사업자인지 구분 하는 것부터 시작해서 등록절차까지 자세하게 소개하고 있다. 그리고 주택 임대차보호법에 대해 숙지하고 있어야 한다. 

 주택임대차보호법은 크게 1. 대항력 2. 우선변제권 등 임차인의 권리를 보호하는 역할을 한다. 실제로 예전에 전세를 살던 집이 경매에 넘어가서 법원에 2년 동안 들락날락 해본 경험이 있는데 사는데 있어서 부동산 관련법의 중요성을 깨닫게 되었다. 

 작년에는 상가주택의 소유자로서 세무서에 가서 임대사업자 등록을 하고, 개정된 상가임대차 보호법에 따라 임대료 인상 폭이 9%에서 5%로 변하는 등 정책변화를 몸소 느끼게 되었다. 

 수익형 부동산을 위한 세무절차에 있어서 가장 중요한 것으로 "본인이 알고 있는 상태에서 세무사가 처리하는 것과 세무사가 알아서 잘 해주기를 바라는 것과는 결과와 책임이 아주 다르다."는 책의 내용에 전적으로 동의하는 바이다. 

- 상가주택의 수익성 재고 

 <상가주택 건축주 바이블>에서는 상가주택의 수익성 재고를 위해 고려할 점으로 사업성, 경제성, 디자인, 경제성을 언급하고 있다. 그중 가장 관심 있는 것은 경제성 측면인데 이전에는 공실방지만 되면 경제성을 확보할 수 있다고 생각했었는데 이 책을 통해서 보다 폭 넓은 시야를 갖게 되었다. 

 공실 방지를 위해 건축물 자체(하드웨어)와 서비스 및 운영(소프트웨어적) 두 가지 측면을 그리고 상가주택 운영을 위해 중요한 5가지로 공실, 수익률, 환금성, 레버리지 투자, 유지관리를 언급하고 있다. 

 실제로 상가주택을 구매했었는데 처음부터 수익률 계산 실패했었다. 가장 큰 이유는 수리비를 제대로 측정하지 못해서 너무 비싼 가격에 매입했고, 수리에 많은 비용과 기간이 들었으나 들인 돈에 비해서 수익이 증가하지 않았다.  

 이밖에도 금융권의 도움 없이 개인의 자본만으로 주택을 매매해서 점차 넓혀갔던 경험이 있다. 그만큼 안정적이었으나 오랜 시간이 걸렸다. 지금에 와서 드는 생각이지만 금융권 대출을 통해 레버리지 효과(지렛대효과)를 이용했다면 이른 시간에 목적을 달성하고 더 좋은 결과가 있지 않았을까 하는 생각이 든다. 

- 최종목표 : 나만의 상가주택 건축하고 싶은 꿈 

 최종적인 목표로는 나만의 상가주택을 건축하고 싶은 꿈이 있는데 사업기획부터 건축설계, 시공, 사용승인 그리고 유지관리까지의 과정을 일목요연하게 정리해주니 앞으로 가야할 길이 보이는 듯하다. 

 집을 지으면 10년은 늙는다는 말이 있다. 그만큼 집을 짓는 과정에서 신경 써야 할 것이 많다는 것을 표현해준다고 생각한다. <상가주택 건축주 바이블>은 어떻게 해야지 큰 분쟁 없이 건축주, 시공자, 사용자 등 여러 이해 관계인의 요구사항을 온전히 담아낸 집을 지을 수 있을 것인지 잘 정돈되고 조리 있게 설명해주고 있다. 

 첫번째로 건축주와 시공자 사이에서 분쟁 없이 서로의 요구사항을 온전히 담아낼 수 있도록 고려할 점을 설명해주고 있다. 각종 계약서(시공 계약서, 공사 계약서, 감리 계약서)에 대한 설명부터 시공과정마다 건축주가 알아야 할 항목과 관심을 가져야 할 필요가 있는 부분을 실제 시공 사례를 통해서 보여주고 있다.

 두 번째로 알아서 해달라고 하는 것이 있다. 집을 짓는데 있어서 건축주가 전체적인 과정을 이해하고 나서 시공자와 조율하는 것과 그냥 방임하는 것은 결과적으로 큰 차이를 불러온다. 아직 건축을 해본 경험은 없지만 임대관리 측면에서 집수리를 해본 경험에 비추어 볼 때 집주인이 들러서 살펴봤을 때랑 아닐 때가 확실히 차이가 있었습니다. 특히 건축은 정보의 비대칭성이 심한만큼 아무것도 모르고 시공자에게 끌려가다 보면 결국에는 분쟁이 생기고 원하던 것에 못 미치는 결과물만이 남을 뿐이다. 

 세 번째로 법규와 절차를 준수해야 한다. 계획된 설계 내에서 평면과 동선, 내 외부 공간의 틀을 결정하는 것은 중요하다. 다른 건축주들은 이렇게 했는데도 문제가 없었다는 식으로 비전문가인 집주인의 생각을 강요거나 건축 비전공자에게 공사를 맡겼다가는 나중에 큰 문제가 발생할 수 있다. 예전에 집수리를 할 때 관례상 이정도는 괜찮다는 말을 듣고 구조변경을 했는데 불법건축물 강제이행금을 부담한 적이 있다. 이를 나중에 합법적으로 바로 잡는데 오히려 더 많은 시간과 돈이 들었다. 

 이처럼 건물을 둘러싸고 다양한 인적, 법적, 금전적인 관계가 얽혀 있다보니 여러가지를 고려해야 문제가 생기는 것을 방지할 수 있다. 

- 유지관리 

 건물을 짓고 난 뒤에도 사용자의 입장에서 고려해야 할 점이 많다. 이 책에서는 임대계약관리, 하자관리, 취약부분 관리 등 건물의 유지관리를 통해 경쟁력을 갖출 수 있다고 보고 있다. 

 큰 규모의 건물이라면 관리업체를 따로 둘 수 있겠지만 1층은 상가를 그 위는 주택인 작은 상가주택은 건물의 유지관리를 집주인이 떠맡게 되어있다. 매월 수입을 모두 수익으로 잡지 말고, 일부를 건축물 유지관리비로 저축해서 주기적으로 수선해야 나중에 건물의 노후화로 인한 하자처리에 목돈이 들지 않도록 꾸준히 관리할 필요성이 있다. 

 결로로 인한 곰팡이, 옥상의 누수, 겨울철 관리 부족으로 인한 동파 등 특히 장마철과 겨울에 건물에 취약한 점이 많이 드러난다. 그리고 수도, 전기 계량기 한 개를 가지고 여러 가구가 사용하게 될 경우 임차인 간의 분쟁이 생길 수 있다. 그러니 초기에 비용이 들더라도 계량기를 따로 설치하든 아니면 집주인이 나서서 서로간에 불만이 없도록 잘 관리해줄 필요성이 있다. 

 이처럼 집은 건축주가 관심을 기울이는 만큼 그만큼 가치를 더해준다. 보다 나은 삶을 살아가는데 상가주택이 나에게 어떠한 도움이 될 수 있는지 생각을 정리하는 계기가 된 것만으로도 <상가주택 건축주 바이블>이 큰 의미로 다가온다.