요를 파악하는 것이다. 먼저 기존 아파트의 매물 수, 즉 잔여 임대 물량을 본다. 지역마다 단지마다 다른 기준이 적용되겠지만 일반적으로매물이 전체 세대수의 1%가 안 되면 공급보다 수요가 더 많다고 판단한다. 10%를 초과하면 공급이 더 많은 걸로 본다. 그 사이는 적정한수치다. 물론 보합 상태는 시기와 조건에 따라 다르게 판단해야 한다.
이 수치는 지역과 단지에 따라 달라져야 한다. 관심 지역이나 단지를 꾸준히 관찰하면서 그 지역만의 수치를 재정의해야 한다. 이 방법은 20년 동안 수요 분석 프로젝트를 하며 체득한 수치일 뿐이다. 해당지역과 단지의 수요는 현지 거주민이 가장 잘 안다. 거주민에게 정보를 얻기 어렵다면 중개업자를 통해 파악해야 한다. 매물(매매, 임대)의잔여량과 현재 중개업자의 거래 동향을 함께 고려해 수요를 추정한다. 가장 현실적인 수요 추정 방법이다. - P102
요약하면 다음과 같다. 첫째, 지역 내 최고가 아파트를 찾는다. 둘째, 최고가 아파트와 비교할 아파트의 가격 차이를 확인한다. 셋째, 가격 차가 클 경우 상승 가능성이 높다. 가격 차가 없으면 최고가 아파트시세가 더 상승하거나 비교 아파트 시세가 하락한다.
비교할 아파트가 최고가 아파트일 경우는 다른 방법으로 가격 적정성을 판단해야 한다. 해당 아파트의 실수요층이 충분히 있으며 추가수요가 더 확대될 조건인지 따져 보는 것이다. - P151
뉴스 중에서도 개발 사업에 대한 기사는 초기부터 체크해 두어야한다. 물론 개발 관련 기사가 나왔다고 호재 단계에서 바로 매입해서는 안 된다. 개발 사업은 행정 계획이 구체적으로 진행되고 결국 사업시행자가 결정된 후에 진행된다.
이 부분이 미래 가치 토지 투자법의 포인트다. 호재 단계에서 매입해 손해를 보는 투자자가 의외로 많다. 조금 늦은 것 같아도 행정 계획이 구체화되고 사업 시행자가 결정된 후에 매입해도 충분하다.
그럼 어떤 토지를 봐야 할까? 지금은 도시 지역이 아니지만 규제가적기 때문에 도시 지역으로 바뀔 여지가 큰 녹지 지역이나 관리 지역에 관심을 가져야 한다. 규제가 도시 지역보다 더 많은 임야(산), 즉 보전 녹지, 보전 관리 지역은 개발될 가능성이 매우 낮기 때문에 공부하다 끝나는 경우가 많다. 따라서 도시 지역으로 변경될 가능성이 높은토지를 선별해 내는 것이 결국 토지 투자의 핵심이다.
정리하면 이렇다. 개발 가능성이 높은 생산 녹지, 자연 녹지, 생산관리, 계획 관리, 취락 지구, 주거 개발 진흥 지구, 개발 제한 구역 등의용도 지역이 택지개발 촉진법, 도시개발법, 도정법, 지구 단위 계획,
용도 지역 상향, 규제 완화·해지 등을 거쳐 주거 지역, 상업 지역, 공업지역으로 용도 변경될 수 있는 토지에 투자해야 한다. 그러기 위해서는 뉴스를 통해 이런 과정을 계속 체크해야 한다. - P244
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