국민 모두 주택시장 전문가가 되었고 신문에는 아파트 분양광고가 가장 큰 면을 차지하고 있는데도 불구하고 정작 토지와 주택에 관한 우리의 이해는 천박하다. 돌이켜 보면 경제원론에서 토지는 노동과 자본과 함께 투입요소라는 소개와 rent 발생 메커니즘 관련한 Richardo의 멋진 이론이 우리가 토지와 주택에 관해 배운 전부이다. 토지와 주택과 관련하여 공급과다 여부, 가계부채 누증, 관련 세제 등을 분석하는 자료가 많지만 이론에 근거한 체계적인 논의는 흔하지 않다.
책은 Financial Times의 Martine Wolf가 추천한 여름에 읽을 경제 관련 도서 10권 가운데 하나이다. 토지와 주택과 관련하여 주류 경제학계가 제시하는 이론의 한계를 지적하고 이를 극복하기 위한 최근의 다양한 연구결과를 소개하고 있다. 아울러 영국의 주택시장을 역사적 정치적 맥락에서 분석함으로써 주택문제 대안을 제시한다.
- 주류 경제학에서 토지는 투입요소의 하나로서 노동, 원료와 하등 다를 바가 없다. 투입규모는 한계생산기여와 비용이 일치하는 수준에서 결정되며 시장가격은 한계생산기여와 동일하다는 의미에서 정당하다. 하지만 토지는 생산되지 않고 양이 정해져 있기 때문에 여타 투입요소와 근본적으로 특성이 다르다. 토지의 가치는 생산과정에 투입되는 양에 의해서가 아니라 독점을 본질로 하는 location에 의해 결정된다. 즉 시장에서 결정되는 토지의 가격은 독점에 따른 rent이며 근원적으로 정당하지 못하다.
- 토지는 농경사회에서 생산력의 토대였으나 자본주의의 발전과 더불어 경제적 중요성이 축소되었다. 오늘날 토지의 중요성은 공장부지로서 가치보다는 주택의 일부로서 파생된다. 1980년대 이후 금융자유화는 토지와 주택의 financialization을 초래하였다.
- 주택의 financialization은 주택가격 상승과 빈부격차의 원천으로 작용하고 있다. 신자유주의 정권의 자가소유 확대정책과 금융자유화는 주택수요를 늘렸고 주택가격은 소득에 비해 지속적으로 상승하였다. 주택가격 상승과 financialization은 가계부채를 급속히 늘리는 요인으로 작용하고 경제는 충격에 취약해졌다.
- 자가소유의 확대는 정치적 지형을 바꾸었다. 생산수단 소유자와 비소유자를 나누었던 고전적 계급 대신에 현대 사회는 주택소유자와 비소유자로 경계가 나누어지고 있다. 주택가격 변동은 주택소유자 재산, 금융시스템 안정, 소비지출 변동을 초래함으로써 경기변동의 주요 요인이 되었다. 주택가격 하락은 정치적으로 허용할 수 없는 이슈가 되어 주택가격이 일방적으로 상승하는 구조 즉 주택소유자에게 유리한 정치지형이 창출되었다.
- 주택의 financialization으로 주택은 가족이 거처하며 휴식을 취하는 장소가 아니라 투자의 대상으로 바뀌었다. 주택투자는 근원 수요라 할 수 있는 `거처에 대한 수요'가 아니라 animal spirit이 지배하는 기대수익률에 의존하게 되었다. 주택가격 추이는 주택시장 관련 제도에 크게 의존하지만 대부분 주택시장은 주택가격의 등락과 긴 공급시차 때문에 boom and bust가 반복되고 있다. 인구가 지속적으로 늘어나고 소득이 증가하는 경우 주택 과잉공급은 시간 흐름에 따라 저절로 해소되지만 인구가 정체 또는 감소하는 경우 주택과잉공급은 장기불황을 초래한다. 일본은 전형적인 예이다.
- 주택시장이 경제의 boom and bust의 원천인 투자자산으로 기능하는 대신 `거처'로서 기능을 하도록 제도를 정비해야 한다. 제도정비는 공급정책, 조세제도 뿐만 아니라 금융시스템 개혁까지를 포함해야 한다.
저자들은 토지와 주택 관련 이슈를 검토하고 진보적인 다양한 제안으로 마무리하면서 마지막으로 독자들에게 당부를 전한다. 당부는 민주주의에 대한 신뢰이다.
If history teaches us anything it is that landed property is a social institution whose nature and economic functions are never fixed, but are constantly changing in response to political pressure and economic forces.