우리의 주택정책은?

꿈의 주택정책을 찾아서 - 글로벌 주택시장 트렌드와 한국의 미래
진미윤.김수현 지음 / 오월의봄 / 2017년 2월

얼마전 공공임대와 관련된 자료를 찾아보다가 사회수석으로 일하시는 김수현씨가 쓴 독일 주택시장에 관한 논문을 읽었다. 통상적인 경제학 논문처럼 모형을 설정하거나 추정을 통해서 주장을 하는 대신에 사례를 꼼꼼히 정리하고 시사점을 찾는 진지한 모습이 인상적이었다.

우리들은 "선진 --국의 주택시장은 ---하므로 우리도 ---해야한다"라는 부분적인 지식에 근거한 그러나 용감한 정책제안을 접하곤 한다. 책은 이러한 사이비 지식사회에 대한 대답이다. 저자들은 영국, 미국, 스웨덴, 네덜란드, 독일의 주택정책의 역사를 살펴봄으로써 정말로 선진국들은 주택문제가 없는지 그리고 오늘날 바람직한 모습을 성취하고 있다면 무엇에 비롯하는지를 분석한다. 오랫동안 꾸준히 읽고 정리해야만 나올 수 있는 결과이다.

저자들은 쉽게 찾을 수 있고 우리가 모방할만한 "꿈의 주택정책"은 없다고 말한다. 주요 선진국의 주택정책은 역사적 경험에 의존하며 정치, 인구, 경제 상황의 변화에 대응하여 끊임없이 발전해온 path dependent한 정책일 뿐이다. 그들도 오늘날 국민 모두가 만족하는 주택시장을 가지고 있지 않다. 끊임없이 변화하는 국민의 욕구와 주택상황이라는 도전에 대응하여 정책을 개발하고 실행하고 있을 뿐이다. 선진국이라고 해서 어떤 마법의 무엇이 있는 것이 아니라 현재의 불만을 파악하고 미래의 상황을 예측하며 최적의 정책을 모색하는 과정이 있을 뿐이다.

저자들은 우리의 주택시장에 관한 견해도 제시한다. 그들의 견해는 우리 주택시장이 2010년 즈음에 구조적인 변화가 있었다는 가정에 근거한다. 즉 우리 주택시장은 동 시점을 기준으로 특히 수도권의 "초과수요"가 기본적으로 해소되었다는 인식이다. 증거로는 1. 서울시 뉴타운 사업들이 사업성 하락으로 중단되고 2. 2011년 주택가격 반등기에도 수도권은 하우스푸어가 문제될 정도로 하락세를 지속하였으며 3. 2015년 이후 상승기에도 변동폭이 2000년대에 비해 크게 낮아졌다는 점이다. 2010년 기준 인구 1,000명당 주택수는 전국이 363.8, 서울이 347.1으로 선진국에 비해서 낮지만 소득차나 생활양식을 감안할 때 크게 낮지는 않다는 점도 제시된다. 

정부의 주택시장 상황에 대한 인식도 저자들과 크게 다르지 않고 최근 6.19대책 등의 배경이었다. 근본적인 수급이 문제가 없기 때문에 투기적 수요만 낮추면 주택시장이 안정될 것이며 정부는 주택시장을 사회통합적 관점에서 보완하면 충분하다는 입장이다. 즉 정부 역할을 청년, 저소득층의 주택문제 해결에 한정하고 있다. 

하지만 정말로 수급에 문제가 없는지는 누구도 알 수 없다. 주택수가 충분하다고 하지만 주택의 질을 감안할 때에도 그러한지 누구도 자신있게 주장할 수 없다. 2011년 주택시장 안정은 2006년 즈음의 공급증가에 힘입었던 것으로 보인다. 최근까지의 주택시장 상대적 안정은 글로벌 금융위기 이후 장기 경기부진에 따른 수요침체 탓일 수도 있다. 그렇다면 경기개선이 지속될 경우 주택시장의 수급은 근본적으로 바뀔 수 있다. 선진국의 경우에도 주택시장 수급은 빠르게 바뀌었다. 한때의 초과공급이 주택공급을 줄이고 얼마 있지 않아서 공급부족으로 주택가격이 상승하기도 했다. 주택 수급에 관한 우리의 견해가 틀릴 수 있다는 점을 인식하고 겸손하게 살펴볼 필요가 있다.