대한민국 아파트 부의 지도

대한민국 아파트 부의 지도 - 똑똑한 월급쟁이들의 돈 버는 부동산 투자 전략
이상우 지음 / 한빛비즈 / 2018년 6월

Chapter 1 내 집은 어디에 있지?

내가 '살' 집을 고르는 첫 번째 조건

p21 서울에 거주하는 사람들은 현재 연소득의 8배 정도 되는 수준에서 주택을 구매하는 것이 적정하다고 판단해 주거 비용을 지불하고 있는 것이다. 물론 이것은 공공 기관의 권고에 따른 것이 아니라, 주택 시장에서 자연 발생적으로 나타나는 현상이다.

언제, 어디의, 얼마짜리 집을 사야 하는가?

생애주기에 따라 부동산을 보는 대체적인 시각

신혼부부 - 도심부의 교통 접근성이 좋은 지역을 대체로 선호한다

자녀 출산 후 - 중장기적으로 자녀 교육에 대한 고민으로 학군을 중요하게 고려한다.

40대 부부 - 40대에 이르면 부동산을 바라보는 시각이 '재산 증식'으로 바뀌게 된다. 

은퇴 후 - 공원 가까이에 위치한 아파트에서 여생을 보내고 싶어 한다.

p27 한국의 주택 사정은 해외와 다르다는 점을 명심해야 한다. 외국에 비해 한국인의 이주 가능성이 크기 때문이다. 한국사회를 지탱하는 힘은 제조업에 있다. 우리나라는 국토가 작은 데다가 지방 균형 발전이 화두가 되다 보니 본사는 서울에 있으면서 생산 시설은 지방에 입지한 경우가 많다. 그 어떤 업체에서 근무하는 직장인라도 언제 지방으로 발령이 날지 모르는 우려를 안고 살아갈 수밖에 없다.

수도권에 거주하는 사람이 살던 집을 비우고 갑자기 지방으로 이사를 가야 할 가능성 역시 배제 할 수 없다. 보유 중인 주택의 향후 환금성을 고민하지 않을 수 없게 만드는 부분이다. 최소한 환금성까지는 아니더라도 임대하기에 나쁘지 않아야 한다. 따라서 명심해야 할 것은 그 어떤 투자를 하는데 있어서도 환금성 확보만큼은 절대로 포기하지 말아야 한다는 점이다.

p28 ① 가구 연소득의 8배 수준에서 ② 환금성이 나쁘지 않으며 ③ 내가 원하는 주거 조건 2가지 정도를 만족시키는 지역의 주택을 매수하면 된다.

PIR이 내 집의 가치와 가격을 정하는 기준이 된다.

p 32 짧게 설명하자면, 신축 아파트 값이 많이 오르면서 전반적인 아파트 가격을 끌어올리고 있는 것이다.

실수요자와 투자 목적에 따른 저평가 부동산 찾는 법

p 35 실수요를 목적으로 하는 사람과 투자를 목적으로 하는 사람은 물건을 바라보는 관점이 다르고 투자 기간고 다르지만, 저평가 부동산을 찾는 방법은 크게 다를 것이 없다.

p 39 하지만 전세가율이 비교적 높았던 2015 ~ 2016년에 투자가 가능했던 지역과 현재 투자가 가능한 지역은 커다란 차이를 보인다. 최근 주택 가격이 급등하여 전세가율이 낮아지면서 투자 금액이 전반적으로 커지고 있다. 주택 가격이 상승할 것을 기대하면서 실거주 목적의 주택을 마련할 수 있는 시기가 그다지 많이 남지 않았다는 뜻이다.

우리나라 사람은  일생에 5 번정도 이주를 하게 되어 있다. 그때마다 후퇴하는 선택을 해서는 안 된다. 인생의 시기에 따라 주택을 바라보는 관점이 달라지고 필요성도 달라지기 때문에 주택을 선택하는 기준도 달라질 수밖에 없다.

Chapter 2 황금 열쇠1 고소득 직장

부동산 투자를 위한 첫 번째 키워드는 '고소득 직장'이다. 부동산 시장에서는 특정한 업종이 호황을 누리 때 그 업종이 집중된 지역의 주택 가격이 큰 폭으로 상상하는 현상이 일반적으로 일어나고 있다. 주택의 크기와 위치를 선택하는 최초의 요소는 소득이다. 소득 수준에 따라 선택의 폭이 달라지고 주거 환경이 결정된다. 고소득 직장 밀집 지역과 주변 주거 지역 사이의 동선을 파악하면 주택 가격이 보인다. 아울러 저평가된 지역도 파악할 수 있다.

고소득 직장은 어디에 있나?

p43 부동산 투자와 관련하여 고소득 직장을 정의하기란 간단하지가 않다. '고소득 직장'이란 말 그대로 '연봉이 높은 직장인들이 모여 있는 회사'를 뜻한다. 그런데 돈을 번다고 해서 모두 근로 소득자라고 말할 수는 없다. 특히 우리나라처럼 자영업자 비율이 높은 국가에서는 소득만으로 고소득 직장을 판단하기가 더더욱 어렵다. 자영업자에 속하는 전문직 종사자(의사, 변호사, 세무사 등)의 소득을 추정하기가 쉽지 않고, 이들의 통근 경로를 대중교통에 속하는 것으로 규정해서는 부동산 투자와 관련하여 오류를 범할 소지가 있다.

p45 고소득 직장을 판별하기 위해서는 어떤 회사가 돈을 잘 벌고 있는지를 확인하면 된다. 이를 판단하기 가장 좋은 지표가 기업의 주가다.

돈을 잘 버는 지역의 주택 가격이 여느 지역보다 빠르게 상승한다는 사실은 PIR이라는 지표를 주택 가격을 분석하는 지표로 삼는 한 변함없는 현상이다. 따라서 고소득 직장을 그 당시 호황인 없종으로 치환한 뒤 그 업종이 입지한 지역을 고소득 직장 밀집 지역으로 가정하면 크게 어긋나지 않는다.

전통적 강자 4대문 지구(CBD)

p48 4대문 업무 지구에는 대기업 본사가 몰려 있다. 흔히 말하는 10대 기업 가운데 3곳이 소재중이다(SK, 한화, 현대중공업) 20대 기업으로 확장하면 더욱 많아진다. 신세계, 두산, 한진, CJ, 부영, 대림, 금호아시아나 등이 4대문 지구에 포진하고 있다. 외연을 점점 확장할수록 4대문 지구가 갖는 업무 지역으로서의 매력을 더욱 분명하게 확인 할 수 있다.

p49 4대문 지구에서 특히 주목할 점은 철도 교통을 거의 독점하고 있다는 사실이다. 2017년 수서발 KTX(SRT)가 개통하면서 그 영향력이 다소 줄기는 했지만 과거ㅏ 서울역이 독점하던 경부선 시발역으로서의 기능은 가히 독보적이었다. 경부(서울-부산)를 축으로 성장해 온 우리나라의 지난 역사를 돌이켜볼 때 서울역은 경부고속도로 개통 이전 전국 물동량의 상당 부분을 단독르오 처리해 왔고 이에 따라 전국의 인력과 물산을 서울 4대문으로 집결시키는 역할을 담당해 왔다.

<< 4대문 지구 >>

	종로구(광화문)	중구(을지로)	서울역, 남대문	동대문 & 을지로
분포업종	에너지, 조선, 건설, 보험회사, 외국계기업 한국 사무소 등 국내 1금융권 은행 본점, 일부 통신 및 증권업, 공기업   SK이노베이션, SK에너지,	대형 은행 본점 다수 포진	과거 삼성그룹, 대우그룹 본사가 입지해 있었음
기업명	SK건설, 현대중공업, 현대건설, 현대엔지니어링, 교보생명, 현대해상, 흥국생명/화재 등	하나은행, 우리은행, KB은행, 기업은행, 신한은행, 한국씨티은행, SK텔레콤, 미래에셋, 한국투자공사  등		두산그룹 본사, 매일경제, 극동건설, CJ제일제당
특징	높은 수준의 연봉과 복리후생으로 인해 장기 근속비율도 높은 편	정부의 지속적인 관심으로 인해 추진 된 개발로 대형 오피스가 지속적으로 공급되면서 기업들의 거점으로 확고하게 자리 잡음	기대되는 호재는 서울역 북부 역세권 개발. 고가도로를 보행로로 바꾼 '서울로 7017' 프로젝트 여파로 대규모 개발 추진 기대	기업 입지로서의 기능은 여전히 약함

고소득 직장의 요람 여의도 ․ 마포 지구(YBD)

<< 여의도>>

  전체 산업 내에서도 연봉이 높은 금융권 중에서도 더욱 높은 증권업계가 밀집해 있고, 국영방송국인 KBS, 운용업, 한국거래소, 금융감독원, 금융투자협회 등 투자 관련 기관들이 있다.

<< 마포 >>

마포구에 위치한 공덕동은 5호선, 6호선, 공항철도, 경의중앙선 등 4개 노선이 겹치는 서울의 대표적인 환승 지역이다. 그렇기 때문에 기업 입지로서의 기능보다는 4대문과 여의도에 있는 기업 근로자들의 주요 거주 지역으로 인식되는 경향이 강하다.

신흥 강자 강남 지구(GBD)

p69 강남구와 서초구를 아우르는 지구로서 기업 입지 측면에서는 4대문이나 여의도에 비해 열악하다는 사실을 인식하는 사람은 많지 않다. 강남의 고소득층을 설명하면서 대기업과 연결 짓기 어렵다는 사실은 이 지역을 지탱하는 힘이 대기업이 아니라 전문직 종사자들에게 있다는 사실을 거꾸로 설명해 준다.

p73 삼성전자와 삼성물산, 삼성생명이 서초로 이전한 이후 4대문 권역에 있던 삼성 계열사들의 연쇄 이전이 이루어지면서 서초구는 고소득 직장 집결지로 거듭났다.

오피스 기능 강화로 재평가되는 송파 ․ 강동지구

p77 송파는 업무 기능보다는 주거 기능이 강조되는 경향이 강했다. 잠실을 개발할 당시부터 서민 주거지로서의 이미지가 강조되었고, 잠실 이외의 지역 역시 업무 기능보다는 주거 기능이 강화된 일종의 베드타운으로 개발 되었기 때문이다. 하지만 최근 송파 지역에도 업무 기능이 차츰 강화되고 있다. 문정 도시개발 구역과 동남권 유통 지역에 중소기업들이 대거 유입되었을 뿐 아니라, 주요기업들이 잠실역 주변으로 몰려들고 있기 때문이다.

뚜렷한 고소득 직장이 보이지 않는 서울 서남 지역

p80 서울 서남권 대표적인 업무 지구로는 구로. 가산디지털단지를 들 수 있다. 오늘날의 구로. 가산디지털단지에는 과거 구로.가산공단의 흔적이 거의 남아 있지 않기 때문이다. 그만큼 서울 서남권의 지형 자체가 환골탈태했다. 하지만 이곳에 입주한 기업들의 면면을 알고 나면 고민은 하지 않을 수 없을 것이다. IT 업체가 대부분으로 딱히 고소득 직장이라 부를 만큼 연봉이 높은 회사가 적기 때문이다.

상황 개선이 기대되는 경기 동남 지역 (성남, 과천, 수원, 용인, 화성)

p82 성남시 분당구는 1기 신도시로 개발된 분당 지역 외에 2기 신도시로 개발된 판교를 포함한다. 이 두 지역 가운데 특히 업무 기능이 강화되고 있는 판교에는 판교테크노밸리의 IT기업만이 아니라 삼성테크윈, 삼성중공업 등의 R&D센터가 들어서면서 제조 업체와 IT 기업의 조화가 이루어졌다.

p85 현대중공업은 그룹 차원의 통합 R&D 센터를 정자동 한국 잡월드 유휴 부지에 설립하기로 성남시와 합의했다. 2021년 입주가 진행되면 약 5,000명의 근로자가 이곳에서 일하게 될 것으로 보인디ㅏ. 두산그룹은 분당 경찰서 옆 부지에 7개의 계열사가 들어설 예정으로 사옥을 건설 중이다. 약 6,000명의 근로자가 일하게 될 전망이다.

p85 과천은 행정 기능이 지나치게 부각되어 있는 반면 민간 기업인 코오롱그룹이 입지해 있다는 사실은 그다지 알려져 있지 않다.

p86 그래서 과천은 분당, 판교와 마찬가지로 업무 기능을 동반한 지구를 개발할 계획을 세웠다. 바로 지식정보타운이다. 지식정보타운 조성이 성공적으로 진행되고 이곳에 기업을 유치하기 위한 시 차원의 노력이 맞불린다면 과천은 업무 기능을 동반한 자족 도시로 새롭게 거듭나게 된다.

p87 두말할 필요도 없이 수원과 용인의 대표 주자는 바로 삼성. 그중에서도 삼성전자다. 독보적인 국내 1위 기업이다.  삼성그룹이 경기도에 미치는 영향력은 참으로 지대하다. 이 지역은 정부의 부양책보다는 민간 기업의 실적 호조가 시장에 유력한 요소로 작용할 것이라는 점을 시장 경제를 이해하는 사람이라면 누구나 생각할 수 있을 것이다.

기업과 지역의 끈끈한 유대 경기 서남 지역 (안양, 의왕, 군포, 시흥, 안산)

p88 경기 서남 지역은 과거부터 우리나라의 주요 공업 지구로 자리매김해 왔다. 안양, 군포 등 경부선 철도를 면한 지역에는 대규모 공단이 설치되어 있다. 하지만 공단의 대부분이 도심지로 편입된 상태여서 지역 주민들은 공단 축소를 원하고 있으며, 이 과정에서 택지로 전환되는 현상이 나타나고 있다.

p90 두산그룹도 과거 유리 공장 부지를 첨단연구단지로 개발하고 있는 등 경기 서남 지역은 LS그룹, 현대자동차그룹, 두산그룹의 R&D 기능 강화의 수혜를 받고 있다.

환골탈태를 기다리는 인천권(인천, 부천, 광명, 김포)

p91 인천권을 우리나라 최초의 철도(경인선)가 놓인 곳으로 서울의 초기 발전 단계에서 중요한 산업 기능을 담당했다. 이 말은 오늘에 이르러서는 가장 낙후된 지역이라는 뜻이 되기도 한다.

특히 인천은 자유경제구역 가운데 송도 이외의 지역에도 관심을 두어야 한다. 송도 - 청라 - 영종도의 기능을 연계하는 가능성이 열려 있기 때문이다.

고소득 직장 부근이 반드시 고급 주거지는 아니다

우리나라 대표적인 대기업은 삼성이다. 그동안은 워낙 많은 계열사들이 강남, 수원 등에 분포되어 있다가 이제는 대부분 서울에서 수원으로 옮겼기 때문에 수원시 영통구와 삼성전자의 기타 사업장이 밀집해 있는 용인시 기흥구, 화성시가 여기에 해당된다.

하지만 해당 된 지역이 소위 고소득을 올리고 있는 삼성 임직원들이 선호하는 지역은 아니다. 

회사 근처가 아니라면 회사가 다니기 편한 곳이 유망 지역

p96 통계청에서 조사하고 발표한 평균 통근. 통학 시간을 보자. 2015년 전국 평균은 30.9분이다. 이와 비교했을 때 수도권은 통근. 통학 시간이 길다. 서울이 39.9분이고, 인천이 38.7분, 경기도가 36.2분으로 나타났다. 

p97 통근 시간을 따지는데 있어 교통수단은 지하철을 기준으로 해야 한다. 아무리 도로 교통이 발달했다 해도 도로상에서는 언제 어떤 돌발 상황이 발생할 지 알 수 없다. 물론 철도 교통도 종종 사고로 연착하는 일이 일어나지만 도로보다는 빈도가 현저히 낮다. 따라서 정시성을 확보한 철도 교통을 통근 통학 시간의 기준으로 삼는 것이다.

◆ 서울 전역과 경기도 전역을 포괄하는 광화문. 을지로(CBD) : 순환선인 2호선을 통할 때 일부 역을 제외하면 거의 모든 역이 주거 배후지로 확보될 수 있다는 점은, 사실상 서울 전역이 CBD의 배후지가 될 수 있음을 뜻한다.

◆ 소득에 상관없이 선택의 폭이 넓은 여의도권 : 9호선 개통으로 지역 접근성이 대폭 개선되었다.

◆ 비용 대비 효율이 좋은 마포권

◆ 대한민국 대표 고급 주거지 강남권(GBD) : CBD와 달리 주거 배후지를 인근에 확보하고 있기 때문에 직주근접 차원에서 고민을 덜해도 된다. 

◆ 또 하나의 강남, 잠실권

◆ 선택의 폭이 넓지 않은 성남. 과천권 : 서울과 달리 노선이 단조로운 성남권은 강남권 정도 까지만 대응이 가능 할 뿐 기타 지역으로는 시간 소요가 많이 된다. 

◆ 선택의 폭이 넓은 서울 서남권과 경기 서남권

◆ 철도 교통이 큰 의미를 갖지 않는 인천권

각 지역별 통근 권역이 겹치는 지역이 선호 지역

강북권 : 은평구, 서대문구, 마포구, 용산구, 동작구, 성동구 등 현재 가격 상승이 나타나고 있는 지역들은 통근에 이점이 크기 때문에 그동안 시자에 없던 형태의 신축 주책이 공급될 경우 당연히 시장의 관심이 높을 수 밖에 없을 것이다.

강남권 : 강남역, 삼성역, 잠실역, 판교역, 여의도까지 포함. 흔히 말하는 강남 3구는 단순히 부촌이라는 이미지뿐만 아니라, 직주근접이라는 측면을 감안했을 때 이점이 있는 것.

각 지역별 연소득에 따른 주택의 가격과 적정 지역

외벌이 맞벌이를 차치하고 소득 수준이 상위인 경우에는 서울 내에서 적정 주택을 찾기 어렵지 않지만, 외벌이에 소득수준이 하위라면 수도권으로 주거지를 옮기는 것이 적정 주택을 찾는데 도움이 될 것이다. 하지만 대다수의 가구가 적정 주택 가격 수준에서 자가주택이 아니라 임대 주택을 찾는 경향이 강하기 때문에 서울의 주택 부족 문제가 해결되지 않는 것이다.

고소득 직장에 따른 추천 지역

◆ 마포 : 특히 주목해야 할 곳은 공덕역 - 애오개역을 잇는 아현동, 공덕동 지역의 아파트들이다. 특히 애오개역 인근의 대단지인 마포 래미안푸르지오와 아현 아이파크, 공덕 자이 등의 입주에 힘입어 빠른 속도로 변화가 나타나고 있다.

◆ 왕십리 : 서울 시내에는 평지에 입한 대단지 아파트가 많지 않기 때문에 교통 접근성(2호선, 5호선)의 우위를 바탕으로 한 왕십리 신축 단지의 매력은 더욱 확대될 것이다.

◆ 옥수, 금호 : 동호대교만 건너면 압구정으로 통하기 때문에 옥수, 금호는 강남권 직장인이 주거지로 선정하는데 심리적 저항이 낮다. 그리고 마포와 마찬가지로 신축도 매력적이지만 구축 주택의 매력도 확대될 것으로 전망된다.

◆ 흑석 : 한강변 아파트 가격 상승을 이끌고 있는 '아크로' 브랜드가 이 지역에 공급되었기 때문이다. 아크로리버하임은 현재 공사가 진행중.

◆ 분당 정자동 : 신분당선의 영향은 더욱 커질 전망이다. 최근 미래에셋자산운용에서 매입한 알파돔시티 잔여 부지가 개발될 경우, 판교를 이용해야 하는 직주근접 수요가 현 시점보다 더욱 증가할 가능성이 크다.

Chapter 3 황금 열쇠2 교통 호재

p128 일반적으로 우리나라에서 교통호재라고 하면 전철(혹은 지하철)이 새롭게 개통되는 것을 뜻한다. 교통 호재의 핵심은 편리성과 더불어 정시성을 들 수 있는데 , 교통수단을 이용하면서 정해진 시간 내에 이동할 수 있다는 점은 큰 매력이 아닐 수 없다.

서울 지하철의 연장 노선에 주목하라

p129 철도 교통은 크게 지하철과 기타 광연 전철로 나뉜다. 지하철은 말 그대로 지하로 다니는 전철로 역 사이의 거리가 짧다. 대도시권에서 흔히 볼 수 있다. 반면 광역 전철은 지상으로 다니는 경우가 대부분이며, 주요 도시를 연결하는 기능을 담당한다.

◆ 3호선과 운정 신도시 : 종점인 대화역 ~ 운정까지 연결 

◆ 4호선 연장선, 진접선 : 종점인 당고개역 ~ 남양주 진접까지 연결(단, 진접보다는 기존의 외곽순환고속도로 + 정시성까지 확보 할 수 있는 별내 주목)

◆ 5호선 연장 : 1차 구간 상일동 ~ 덕풍로 구간이 2019년에, 2차인 덕풍로 ~ 창우초교 구간이 2020년 개통 할 예정으로 하남 미사 강변 도시의 불편한 교통 상황을 획기적으로 개선시켜 줄 것.

◆ 7호선 연장 : 서쪽으로 온수를 넘어 인천 부평구청까지 연장, 청라까지도 추진 가능성 多, 동쪽으로는 도봉산역에서부터 포천까지 연결 가능성 있음.

◆ 8호선 연장 : 암사 ~ 별내로 연결되는 남북 노선 진행 중으로 현재 개발이 완료된 도심지역인 구리, 남양주 진건 등을 함께 연결, 서울 강남, 강동 지역으로의 접근성을 대폭 개선.

서울과 수도권의 지형을 바꿀 신규 노선들

◆ 신림선(여의도 ~ 서울대) : 2023년 개통을 목표로 현재 공사 중. 서울대학교를 종점으로 하기 때문에 서울대 학생들과 교직원들이 현재 겪는 교통 불편함을 해소, 또한 좁은 도로로 인해 교통 정체가 상습적인 신림동 인근 지역의 교통 수요 분산을 시켜 상황을 크게 개선될 것으로 보인다.

◆ 동북선 (왕십리 ~ 상계) : 남북 노선으로 철도 교통 열위 지역인 중계동의 접근성을 크게 개선.

◆ 위례신사선 (위례신도시 ~ 신사)

◆ 신안산선 (안산. 시흥 ~ 구로 ~ 여의도) : 경기 서부지역과 서울 서부지역을 연결하는 남북 노선으로 주요 지역과 외곽 지역을 단시간 내에 연결하는 열할을 수행.

◆ 월곶판교선(월곶 ~ 안양 ~ 판교) : 그동안 철도 교통의 맹지여서 가격 면에서 부진했던 의왕 청계 인덕원 지역과 성남 서판교 지역이 수혜지로 급반전할 가능성이 있다는 점에서 장기적 관점의 관심 필요

◆ 위례과천선(위례신도서 ~ 과천) : 3차 국가철도망계획에 다시 반영.

수도권 고속 전철이 가져올 엄청난 변화

◆ 수도권 교통의 혁명, GTX : 총 3개 노선을 계획 중, 가장 먼저 착공 가능성은 GTX-A로 파주 운정 ~ 동탄신도시 연결.

◆ GTX - A(파주운정 ~ 동탄신도시) : 2023년 개통예정, 동탄 - 용인(구성) - 성남(판교-성남-이매) - 수서 - 삼성 - 서울역 - 연신내 - 대곡 - 킨텍스 - 운정 으로 예정

◆ GTX - B(마석 ~ 송도) : 2025년 개통예정, 예비 타당성 조사 결과 좋지 않음으로 인해 사업추진 속도 더딤

◆ GTX - C(의정부 ~ 금정) : 2024년 개통예정, 군포 금정역부터 의정부를 연결할 것으로 보인다. 이미 시작된 예비 타당성 조사 결과를 주목하자.

교통 호재에 따른 추천 지역

◆ 판교, 교통 호재의 중심지 : 평당 3,000만 원을 넘어서 가격 면에서 부담이 될 수 있지만 신분당선과 이매역과 판교역 중간에 위치할 예정인 GTX-A 성남역 효과가 판교역까지 미친다면, 강남역 접근성뿐만 아니라 4대문 , 삼성역 접근성까지 개선, 엄청난 파급 효과 예상.

◆ 과천, 최상의 입지 요건을 갖추다 : 10여 년 전 강남의 평균 가격보다 과천의 아파트 가격이 높았다는 사실. 현대 수도권에서 과천 수준의 자연환경과 인프라를 확보한 지역은 판교 정도밖에 없다. 판교와 유사한 개발형식을 진행하고 있기 때문에 판교보다 약간 낮은 수준의 가격까지 상승할 가능성이 매우 높다.

◆ 일산, 미디어 중심지로 거듭나다 : 대규모 고용을 일으킬 만한 산업체가 없다는 사실이 저평가의 한 가지 요인이었지만 교통 접근성이 개선되면서 일산의 약점들이 해소될 전망이다. 일산 부동산 시장의 호재는 GTX-A로 시작해서 GTX-A로 끝난다.

◆ 용인, 강남 접근성 개선으로 가치 상승 : 일산과 함께 GTX-A의 최대 수혜지가 될 전망. 그동안 항상 교통 정체에 시달리는 경부고속도로를 통해서만 서울로 접근할 수 있었는데, 성남과 수서를 거쳐 삼성역까지 세 정거장만에 갈 수 있다는 사실이 매력적. 신분당선 개통에 따른 용인 수지(동천, 수지구청)의 가격 상승이라는 유사 사례로 확인.

Chapter 4 황금 열쇠3 교육 환경

주택 가격에 영향을 미치는 학원 밀집 지역

p 172 특목고가 대두하면서 그동안 대학 진학에 강세를 띠던 지역 명문고가 급격히 위축된 탓에 학군에 대한 정의가 달라졌다. 대학 진학을 위한 일반 고등학교보다는 특목고 진학을 위한 중학교 학군의 중요성이 커진 것 - 하지만 최근 들어 문재인 정부의 특목고 정책의 변화로 특목고 중심의 입시 열기에 변화의 가능성이 엿보이는 동시에 지역 명문고의 부활 가능성이 점쳐지고 있다. 

교육 환경에 따른 추천 지역

◆ 대치. 역삼동, 학군의 위력을 보여 주다.

◆ 목동, 마포의 등장으로 위협받는 터줏대감

◆ 중계동, 강북의 독보적인 강자

◆ 분당. 평촌. 일산, 경기도의 대표주자

Chapter 5 황금 열쇠4 자연환경

자연환경이 부동산에 미치는 영향

산과 부동산의 상관관계

하천의 가치에 새롭게 눈을 뜨다

공원은 주택 가격에 어떤 영향을 미칠까?

자연환경에 따른 추천 지역

p191 필자가 우리나라 사람이 '물'을 좋아한다고 생각하는 이유는 어디까지나 부동산 관점에서 추정한 것이다. 주택을 선택하는 데 있어 강을 조망할 수 있으면 프리미엄이 붙는다. 특히 서울에서는 한강 조망권이 사회적 재화라는 주장이 나올 정도로 한강 뷰(view)에 집착하는 경향이 강하다.

p195 서울 지도를 보면 분지 형태로 높은 산들이 도시를 병풍처럼 둘러싸고 있는 것을 확인할 수 있다.

p201 산이라는 자연환경 요인에 따른 가격 차이는 홍은미성(1984년 준공)과 홍은 현대아이파크(1988년 준공)를 비교하면 설명이 쉬워진다. 두 단지 간 가격 차이는 17.1%로 산지(홍은미성)보다는 평지(홍은현대아이파크)의 아파트 가격이 높다. 특히 홍은미성은 중학교와 인접한 단지임에도 지리적 입지가 가격 부진을 불러왔다.

p207 지대에 따른 가격 차이가 극명하게 나타나는 또 다른 지역으로 서울대입구역-봉천역 지역을 들 수 있다. 이 지역은 2호선으로 강남에 접근하기가 수월한데도 가격이 매우 낮다. 강남권 내에서 가격 면에서 가장 부진하다 해도 과언이 아니다. 이유는 바로 높이에 있다.

p208 관악두산위브(2000년 준공)는 준공 시점이 같은데도 11.7 ~ 26.7%의 프리미엄이 형성되어 있다. 봉천역 접근성을 고려해야겠지만, 관악벽산블루밍(2003년 준공), 관악드림타운(2003년 준공)보다 3년 일찍 준공되었음에도 가격이 높은 이유는 바로 저지대에 위치해 있기 때문이다.

p211 물을 좋아하는 한국인의 성향은 특히 한강 조망권을 통해서 드러난다. 한강을 볼 수 있다는 사실뿐 아니라 한강 주변에 대규모로 조성되어 있는 공원을 이용할 수 있다는 이유 때문이기도 할 것이다. 예전에는 강남 지역의 한강변 아파트만이 한강 프리미엄을 누렸는데, 최근 들어 강북권에서도 한강 조망에 대한 가치가 상승하고 있다.

p241 우리나라 사람이 산지보다는 평지에 있는 주택을 선호하는 이유는 일종의 희소성 때문이다. 지형 자체가 산이 많아서 평지가 귀하고, 도로 교통보다는 철도 교통에 의존하는 비율이 높다 보니 평지의 가치가 상대적으로 높은 것이다.

p246 어느 정도 주택 가격에 영향을 미치는 주변 여건이 성숙된 뒤에야 하천 프리미엄이 발생한다는 사실을 알 수 있다. 양재천 인근 아파트들은 이미 지하철 접근성, 학군 프리미업, 직주근접 면에서 타 지역에 비해 월등한 지위를 누리고 있다. 황금 열쇠3개가 충족된 최고의 주거지이다. 이 정도의 지유를 누리는 주거지라야 하천 프리미엄이 발생하면서 주변 주택보다 높은 가치를 부여받을 수 있는 것이다.

Chapter 6 황금 열쇠5 도시계획

주거 환경 변화와 주택 가격 상승을 이끈 뉴타운

재건축에 관한 오해와 진실

도시 계획에 따른 추천 지역 1 : 서울의 재건축 가능 지역

도시 계획에 따른 추천 지역 2 : 대규모 개발 사업

p254 가장 성공적인 곳이 교남 뉴타운(경희궁자이)과 아현 뉴타운(마포래미안푸르지오)이다. 

p262 강북 지역은 CBD를 중심으로 방사형으로 펼쳐져 있어서 웬만한 지역은 도심과 쉽게 연결되는데, 도시 계획을 통해 원래부터 도심에 가까웠던 입지의 가치가 더욱 향상되기 때문이다.

p274 서울의 재건축 가능 지역 - ① 강남. 서초구 ② 송파. 강동구 ③ 양천구 목동 ④ 노원구 중계. 상계동 ⑤ 광진구 광장동 등이다.

p288 대규모 개발 사업 - ① 단군 이래 최대 규모의 민간 중심 개발 사업 삼성동 GBC 개발, ② 양재동 파이시티, ③ 신정동 서부터미널 등

Chapter 7 내 여건과 목적에 맞게 집을 갖는다는 것의 의미

왜 다들 부촌에서 살고 싶어 하는가?

서울 집값은 왜 계속 오를까?

최근 정부의 부동산 정책, 따라가야 할 수 밖에 없는 외생 변수

p308 내가 하고 싶은 말은 부자(The Rich)란 거저 운으로 얻어 걸린 사람이 아니라, 오랜 시간에 걸쳐 쌓아 올린 부에 대한 철학을 가진 사람이라는 것이다. 그리고 '부자'들은 돈 자체에 매달리지도 않는다. 부를 얻고 유지하는 과정에 정성을 기울이고, 그런 태도와 마음가짐을 체계적으로 학습하고 노력한다.

p313 서울 집값은 왜 계속 오를까? 답은 간단하다. 서울은 주택이 부족하다. 

p314 획기적인 해법은 제시하지 않는 한 서울은 만성 주택 부족 사태에 시달려야 한다. 서울의 주택 공급을 늘릴 만한 요인이 없는 상황에서 도심 곳곳에서 재건축이 진행되고 있다는 사실은 공급 증가보다는 멸실을 촉진한다는 점에서 주택 가격 상승세가 장기화될 것이라는 우려를 낳는다.

p318 소득 수준이 높아지면서 더 좋은 주거 환경에 욕구가 커지고, 민간 업체들은 이를 충족시켜 주기 위한 노력을 기울이고 새로운 주거 형태를 제시한다. 이러한 과정에서 주택 가격 상승은 필연적으로 따라올 수밖에 없다.

p320 무소유의 삶을 추구한 법정 스님처럼 물질에 아등바등하지 않겠다고 한다면 그 또한 존중받아 마땅하다. 하지만 그게 아니라면 재산을 모으고 부를 축적하는 것은 인생의 필연일 수밖에 없다. 일반 직장인의 월급으로는 반전을 꾀할 수 없는 한국 사회에서 적절한 부동산 투자를 통해 부를 늘리고자 하는 것은 자신의 삶을 보다 높은 곳으로 이끌고자 하는 노력의 한 방편이다. 매사를 긍정적으로 바라보아야 한다. 특히 부동산 시장에서는 더더욱.

p322 주택담보대출을 필요한 만큼 받을 수 없다면, 본인이 이사 가고 싶은 집을 미리 사 두는 방법이 있다. 전세를 이용한 레버리지 투자다. 2018년 무주택자는 미래의 입주를 염두에 두고 투자 판단을 내리는 것이 필요하다.

p326 다주택자에게 주어진 현재의 상황에서 결정 방향은 이미 나와 있다. 장기로 끌고 갈 만한 유망한 지역에 '특별히' 전세 가격 변동이(특히 하방으로) 없어 보이는 전세가율이 높은 레버리지 물건을 매입해 준공공주택임대사업 등록을 하고 8년 뒤에 매도하는 전략이다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

    좋은 부동산에 투자하기 위해 가장 먼저 확인해야 할 입지평가요소 5가지 내용이 이 책에서는 황금열쇠 5개로 표현되어 있다.
역시 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 가치있는 입지(저평가 된)를 싸게 사는 것이라는 불변의 진리를 다시 한번 깨달을 수 있었다.
서울 중심으로 일부 수도권까지 직장, 교통, 교육, 환경, 도시계획, 5가지 키워드에 맞는 내용들을 실제 부동산과 연계하여 소개해 주고 있어서 궁금한 지역을 필요할 때마다 찾아보는 것도 도움이 많이 될 것 같다.

4. 이 책에서 얻은것과 알게 된점  그리고   느낀점

주택은 생애주기에 따라 정해지는 거액의 돈을 주고 사야 하는 자산이다.
그렇기 때문에 저자가 제시한 황금열쇠 5가지 중에서도 가장 중점적으로 고려해야 할 사항은 고소득 직장인 것 같다.
특히 집값의 불패신화를 보여주고 있는 강남보다 오히려 강북의 4대문 안쪽에 우리나라 고소득 연봉으로 유명한 대기업 본사, 금융권 등이 분포되어 있다는 점은 놀라웠다.

그리고 직접 찾자면 여기저기서 찾아야 할 교통호재에 대한 내용도 일목요연하게 정리되어 있는 점은
추후 그 지역의 부동산 투자를 고려한다면 확인 할 수 있는 기본자료가 될 수 있을 것 같다.
또한 지도, 차트, 도표 등 다양한 시각적 자료를 활용함으로서 책의 내용이 설득력 있게 느껴졌다.

세금, 가깝고도 먼 이야기, 하지만 꼭 필요한 지식!!

안수남 세무사의 다주택자 중과세에서 살아남기 - 세무사와 세무공무원을 가르치는, 최고의 양도소득세 전문가
안수남 지음 / 라의눈 / 2018년 3월

<01편. 다주택자 중과세>

01 | 8.2 부동산대책의 양도소득세 강화내용

8.2 부동산 대책은 수요를 억제하여 부동산 시장의 과열을 막겠다는 것이고, '분양권 전매금지'와 '금융규제'에 이어 '과세강화'라는 트리오 정책을 동원 하였다

강화대책은 크게 세가지로 요약된다.

첫째 - 다주택자에 대한 중과세 규정,

둘째 - 아파트 분양권에 대한 중과세율 적용,

셋째 - 1세대 1주택자에 대한 비과세 요건을 강화

02 | 다주택자 중과세 적용

다주택자 중과세 규정은
① 조정대상지역에 소재해야 하고
② 소득세법 시행령에 열거된 중과세대상주택에 해당되어야 한다.

다주택자 중과세 규정이 적용되는 중과세대상주택은 지역기준과 가액기준이 있다.
지역기준에 해당되면 가액에 상관없이 당해지역에 소재하는 모든 주택이 중과세대상주택이 된다.
가액기준은 지역기준에 해당하지 않는 주택으로 개별주택고시가가 3억원을 초과하는 주택에만 적용 됨

중과세적용주택 판정순서
① 양도하는 주택이 소재한 지역이 투기지역 또는 조정대상지역으로 지정되었는지 여부를 체크
② 양도하는 주택이 소재한 지역이 조정대상지역에 해당할 경우, 중과세대상주택(지역기준에 해당하는지, 가액기준에 해당하는지)에 해당하는지를 확인
③ 조정대상지역에 소재한 주택이면서 중과세대상에 해당할 경우, 전체 보유한 주택 중 중과세대상 주택수를 확인
④ 중과세대상 주택수가 2주택 이상인 경우로서 중과세가 배제되는 주택에 해당하지 않는 경우에 한하여 중과세 적용

03 | 다주택자 중과세에서 살아남기

다주택자에 대한 중과세 규정의 입법배경은, 다주택 소유의 경우 거주목적 등 실수요가 아니므로, 부동산 투기로 인한 소득을 세금으로 흡수하여 과세 형평을 도모하고 부동산투기를 차단하는데 있다.

- 임대사업자의 혜택과 단점

주택임대사업에 대한 종합소득세 바로알기

주택수에 따른 과세체계

1주택  : 임대소득 비과세

2주택 : 월세만 과세대상(전세금, 임대보증금은 제외)

3주택 이상 : 보증금 과세(3억 초과하는 금액 중 60%만 과세)

수입금액 2천만원 이하 비과세(2018.12.31 까지, 2019부터 분리과세 대상)

임대주택사업자의 결손금은 다른 소득과 통산함.(일반 부동산임대 손실의 경우, 다른 소득에서 차감 안 됨)

임대주택에 대한 재산세 감면 - 공동주택, 또는 오피스텔 2세대 이상 임대사업자

임대사업자에 대한 취득세 혜택 - 공동주택 건축 ․ 분양 또는 주거용 오피스텔 분양 시

<02편. 1세대 1주택 비과세 관련 절세비법과 황당한 과세 사례>

05 | 1세대 1주택 비과세 요건 바로알기

1세대 1주택비과세 규정은 지뢰밭이다.

부동산 거래에서 가장 많은 부분을 차지하는 것이 '주택'이다. 일반인들이 가장 많이 소유한 부동산도 주택이고, 세금 분쟁이 가장 많은 것도 1세대1주택 비과세 규정이다. 일반인들에게 가장 친근하면서도, 비과세 규정을 제대로 알지 못해 발생하는 황당한 과세사례도 주택과 관련한 것이 가장 많다.

입법과정에서 국민 누구나 쉽게 알 수 있는 쉬운 세법이어야 하는데 요건 몰랐지 하는 식의 규정들이 산재해 있다. 예를 들어 일시적 1세대 2주택인 경우 비과세 특례규정에는 종전주택을 취득하고 1년이 지나서 새로운 주택을 취득해야 하고, 새로운 주택을 취득한 지 3년 이내에 종전주택을 양도해야 하며, 양도하는 주택은 2년이상 보유요건을 충족해야 한다.

1세대 1주택 비과세 규정은 거주자에 한하여 적용된다.

국내에 거소를 둔 기간이 1년 이상에서 183일로 개정되면서, 외국으로 이민을 간 재외국민들이 거주자 요건을 충족하기 위해 일시 귀굴하여 183일 이상 거소를 둔 경우 거주자에 해당되는지가 이슈가 되고 있다.

소득세법에서 거주자의 판정 기준을 보면 직업, 가족들의 거주지, 재산 보유 현황 등이 주가 되고, 그 외에도 주된 경제활동과 항구적으로 거주할 곳 등도 영향을 미친다.
이민을 가서 해외에서 살다가 은퇴 후 국내에서 항구적으로 거주하기 위해 국외재산을 정리해서 귀국하고 국내의 주택을 처분한 대금도 국내에서 사용할 예정이면서 6개월 이상 살았다면 거주자로 판정받을 수 있을 것이다.

1주택 비과세의 출발점, 세대 개념을 바로 알자.
세법에서의 세대는 함께 사는 가족을 의미한다.

* 세대의 기본구성 요건 : 1세대는 본인과 배우자 2인이 세대구성의 기본단위다. 원칙적으로 배우자가 없는 단독세대는 세대로 인정받을 수 없다. 다만, 예외적인 사유에 해당(만 30세 이상, 배우자의 사망 또는 이혼, 소득이 최저생계비 수준 이상)되면 배우자가 없어도 단독세대를 인정

* 세대에 포함되는 가족의 범위 : 거주자와 그 배우자의 직계존속과 직계비속 및 형제자매를 말한다.(형제자매의 배우자는 가족의 범위에 포함되지 않는다.)

* 생계를 같이한다 : 수입을 구분하지 않고 동일한 생활자금으로 생활하는 단위, 즉 숙식을 같이하고 경제활동까지 같이한다는 의미

전문가와 효과적으로 상담하는 방법은?
상담자들은 본인에게 불리한 사실은 숨겨두고 유리한 상황만 얘기하는 경우가 많은데 이렇게 상담하다가 오판으로 재산상 손실을 입은 사례가 의외로 많다는 것을 알았으면 한다.
세금은 실질에 따라 판단하므로 허위나 가장으로 처리하다가 적발되면 낭패를 볼 수 있다.

06 | 주택수 계산은 미로찾기

주택의 범위 : 건축물의 용도가 객관적으로 명백하지 않은 무허가 건물, 주택으로 건축허가를 받아 신축하였으나 사실상 상시 주거용으로 사용되지 않는 건물(펜션, 별장) 등등 주택으로 볼 것인지 여부가 애매한 주택이 많다. 건축허가를 받지 않거나 불법으로 건축된 주택이라 하더라도 주택의 외형을 갖추고 영구적으로 주택으로 사용할 목적으로 건축된 건축물인 경우에는 당연히 주택에 해당한다.

실무에서 일반인들에게 황당한 과세사례가 가장 많이 발생하는 건축물이 바로 오피스텔이다. 오피스텔은 시행사가 분양할 때 주택에 해당되지 않아 소유한 주택을 양도할 경우 비과세를 받을 수 있다고 광고하기 때문에 주택으로 인식하지 못하는 경우가 많다.

오피스텔을 분양받아 일반사업자로 등록하고 부가가치세를 과세받았더라도 사실상 주거용으로 사용한다면 그 오피스텔은 주택으로 본다. 세입자가 주민등록을 전입했는지 여부가 중요한 게 아니라 사실상 무엇으로 사용되는지가 중요하다.

주택이 멸실되었을 경우 나대지 양도 - 양도소득세에서는 비과세 규정이나 중과세 규정 적용 시 지상건물인 주택이 중요하다. 즉, 주택을 비과세해주면서 딸린 토지도 부수해서 비과세를 해준다. 일반적으로 주택을 철거하고 나대지로 양도한 경우 주택의 양도로 볼 수 없다.

양도소득세 비과세 규정은 대전제가 양도일 현황에 따른다를 것이다. 주택의 양도로 볼 것인지 나대지의 양도로 볼 것인지는 물론이고 비과세 요건인 2년 보유 여부를 판단할 때도 양도일 기준이다.
즉, 계약일까지는 2년이 못 되더라도 양도일인 잔금일까지 2년 보유요건을 충족하면 비과세를 받을 수 있다. 또한 계약일 현재 동일세대였더라도 잔금일 현재 생계를 달리하면서 세대를 분리했다면 동일세대가 아닌 것이다.

아파트분양권 - 아파트를 분양받아 입주지정 통보를 받고 분양대금을 극히 일부만 남겨두었을 경우에는 분양권이 아니라 주택으로 취급된다.

조합원입주권 - 다주택자 중과세 규정과 1주택자 비과세 규정에서 모두 주택수에 포함. 조합원입주권을 보유한 상태에서 다른주택을 양도할 경우 주택수에 들어간다는 의미다. 조합원입주권 자체를 양도할 때에는 주택으로 취급되지 않고 여전히 부동산을 취득할 수 있는 권리에 지나지 않는다.

07 | 특례주택

다가구주택 - 원칙적으로는 공동주택으로 보지만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때는 일괄로 양도 시 단독주택으로 보도록 특례규정, 단 기준에 맞게 건축된 다가구주택에 한하여 단독주택으로 본다는 단서가 있음

겸용주택 - 양도 시 주택면적이 상가면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 양도소득세를 비과세해준다. 하지만 주택면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 보아 양도소득세를 비과세해준다.

고가주택 - 9억원 초과하는 경우, 전액 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세하는 것이 아니라, 전체 양도차익의 양도가액에서 9억원을 초과하는 비율 만큼만 과세한다.
지분으로 양도하거나 해를 달리하여 분산 양도하는 경우에도 모두 전체를 양도한 것으로 보아 고가주택 양도차익 계산식을 적영, 비과세 범위를 초과하는 양도차익은 양도소득세가 과세된다.

08 | 재개발 및 재건축 주택

조합원입주권 양도할 경우

- 보유주택을 확인하라. 양도일 현재 다른 주택이 없어야 한다. 단 양도일 현재 일시적 1세대 2주택 특례가 적용되는 경우는 가능하다.

재건축한 아파트 양도한 경우

- 주택과 부수토지를 다르게 적용한다. 부수토지 면적의 증가 없이 주택면적만 증가한 경우에는 증가된 주택 면적은 종전주택과 보유 및 거주기간이 통산된다. 따라서 준공 후 보유 또는 거주기간만 적용받지 않는다
부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우에는, 증가된 부수토지는 준공일 이후 보유 또는 거주 기간이 비과세 요건을 충족 못하면 비과세 못 받는다

조합원입주권 취득, 준공 후 아파트 양도한 경우

권리변환일 : 관리처분계획인가일 (2005.5.31 이전은 사업시행인가일 이었음)

- 권리변환일 이전에 부동산을 취득한 경우, 부동산의 보유기간을 종전부동산과 공사기간 및 신축아파트 보유기간 모두를 통산하여 계산.
  권리변환일 이후 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우, 아파트 보유기간은 준공일로부터 아파트 양도일까지로 계산.

1주택자가 조합원입주권을 취득한 경우 (취득하는 순간부터 1세대 2주택자)
- 조합원입주권을 취득하고 3년 이내 주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세 규정과 동일하게 비과세를 받는다. 

09 | 2주택 비과세 특례

일시적 1세대 2주택 - 종전주택을 취득하고 1년이 지난 다음에 새로운 주택을 취득해야 한다. 새로운 주택을 취득하고 3년 이내에 종전주택을 양도하고, 그 양도하는 종전주택이 비과세 요건을 충족해야 한다는 것이다.

상속주택 - 상속개시 당시 보유한 1주택에 대해서만 상속주택 특례를 받을 수 있다. 동일세대 간에 이루어진 상속은 상속주택 특례를 받지 못한다. 단, 1주택 소유자가 동거봉양으로 합가 한 후 상속이 이루어진 경우 동일 세대 간 상속으로 보지 않는다.
1주택 소유자가 상속받은 주택을 먼저 양도한다면 이 특혜를 적용시킬 수 없다.

소득세법상 장기임대주택 - 5년 이상 장기주택임대사업을 하고 임대사업자로 등록되어 있더라도 "양도하는 주택은 2년 이상 거주해야 비과세"를 받을 수 있다.

비과세특례 중복적용 - 상속으로 인한 1세대2주택 특례, 대체취득을 위한 일시적 1세대2주택 특례 중복적용은 각각의 특례요건을 갖추었다면 중복적용도 가능하다.

10 | 주택 부수토지

주택의 부수토지란 - 주택이라는 건물이 정착되어 있는 면적뿐만 아니라 주거생활을 하는데 필요한 공간 등으로서 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지를 의미.
부수토지를 비과세받기 위해서는 먼저 그 지상에 있는 주택이 비과세 요건을 갖추어야 한다. 또한 주택과 부수토지 소유자가 동일인은 아니더라도 동일세대여야 한다.

도시지역으로 편입될 경우 비과세되는 부수토지가 절반으로 줄어든다. 그러므로 부수토지 면적이 넓은 단독주택은 서둘러 증축하는 것도 절세의 Tip

11 | 보유 및 거주 기간, 추가사항

2017.8.3 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득할 경우 보유 요건 2년 + 거주 요건 2년을 충족해야 비과세를 받을 수 있다.

12 | 조특법상 감면대상 주택

13 | 취득 및 양도시기

양도소득세는 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 판정한다.
집을 팔 때, 잔금일은 이사날짜로 잡지 말고 세금날짜로 잡아라. 양도소득세법 상 양도시기는 해당 자산의 잔금일이며, 양도소득세율은 양도소득이 많아질수록 세금을 더 많이 납부해야 하는 누진세율 구조로 1년간 발생한 양도소득을 합산하여 계산한다.
누진세율을 피하려면 올해 한 채를 양도했다면, 나머지 한 채는 내년에 잔금을 받도록 양도시기를 늦추는 것이 절세의 길이다.

비과세 감면되는 주택 업.다운 계약서를 통해 속이거나 허위로 신고하는 행위는 비과세 될 금액을 모두 받지 못한다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 

부동산에서 결코 간과할 수 없는 세금!!

현 정부의 2017.8.2 대책에 관련하여 여전히 수박 겉핥기 식의 내용만을 인지하고 있었는데

그 부분에 대해 좀 더 자세히 이해 할 수 있었던 점이 유용하였습니다.

4. 이 책에서 얻은것과 알게 된점  그리고   느낀점

: 

나름 세법용어들에 대해서는 익숙하다고 생각했던 저의 자만심을 확실하게 반성하게 해 준 책이었습니다.

(역시 세상은 넓고 배울 것은 무궁무진합니다.)

그동안 부동산, 특히 주택은 아파트, 빌라, 단독주택 정도로만 알고 있던 지식이 여전히 좁은 시야였음을 다시 한번 확인시켜 주네요.  다양한 사례들을 통해 어렵기만 한 양도소득세가 어떻게 적용되는지, 주택과 관련한 낯선 용어들에 대해 정리(중과세, 부수토지, 상속주택 등등) 할 수 있는 좋은 기회였습니다.

여러가지 세금 중에서도 특히 양도소득세는 정말 다른 세금에 비해 다양한 경우의 수가 존재하고 자칫 잘못 된 판단으로 인하여 세금폭탄을 맞을 수도 있기 때문에 더 신중하게 접근해야 하는 분야임을 느꼈습니다.

항상 내가 모르는 것에 대해 전문가와의 상담을 과소평가하지 말고 수수료도 아까워 하지 않아야겠다는 사고의 방향전환이 필요함을 깨우치게 해줍니다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?

: 

투에이스 <절세의 기술>

돈이 생각이 자라나는 책

용돈의 비밀 - 용돈이 알려주는 부자 습관
조희정 지음 / 위즈플래닛 / 2018년 4월

처음 조희정 쌤을 접한 건 네이버 포스트를 통해서였습니다.

살다보니~^^

학교에서 배운 지식도 물론 필요하지만 그것이 다는 아니라는 막연한 생각을 종종 하곤 했었답니다.

그러던 중 조카들이 생기게 되었고 그 조카들이 무럭무럭 자라 초등학교에 입학하면서 이 아이들이 어른이 되서 살아갈 미래에 좀 더 현명하게 살기 위해서는 "경제"교육이 무엇보다 절실하게 필요 하리라는 생각이 들었습니다.

초등학생들을 위한 맞춤 경제교육이 어떤 것이 있는 지 검색하던 와중에 조희정 쌤의 포스트를 만났던 거 같아요. 그곳에 정리해 주신 경제교육 + 경제교육에 도움이 되는 방법들을 보면서 우선 저 자신에게도 많은 공부가 되었고 그 후로 호시탐탐 조카들에게 적용 할 기회만 엿보고 있습니다.

"용돈의 비밀" 은 자녀에게 경제교육을 가르치기 위해, 내가 자랄때는 아무도 가르쳐주지 않았던 "자본주의"에 대한 생각, 그리고 "돈"을 대하는 올바른 태도에 대한 체계적인 방법들을 체험하고 적용 할 수 있는 생활의 지혜가 담긴 책이라고 생각합니다.

"돈"이 행복의 모든 것은 아니지만, 행복 필요조건에 "돈"을 제외한다는 것은 자본주의 시대의 현실 외면이라는 것을,

우리 아이가 자본주의 시대에 올바르게 살기 위해서 부모 혹은 어른인 "나"부터 돈과 자본주의에 대해 제대로 이해하고 실천해야 하지 않나 하는 깨달음을 주는 책이라는 생각이 듭니다.

[서평] 부자의 시간 - 최윤식

부자의 시간 - 부자는 어떻게 탄생하는가?
최윤식 지음 / 지식노마드 / 2017년 12월

1. 저자 소개 

     :아시아를 대표하는 전문 미래학자PROFESSIONAL FUTURIST.

미국의 권위 있는 미래학 정규과정인 휴스턴대학교 University of Houston 미래학부에서 학위를 받았다. Peter C. Bishop(세계미래학회 및 세계전문미래학자협회 창립이사)과 Christopher Burr Jones(세계미래학회 사무총장 역임), Wendy Schultz(세계전문미래학자협회 회장) 등 미래학의 세계적 거장들에게 사사 받았다. 경영학, 철학, 윤리학, 신학을 공부한 그는 40대 중반의 젊은 나이에 아시아와 한국을 대표하는 전문 미래학자로 주목받고 있다. 특히 ‘한국판 잃어버린 10년’ ‘삼성의 미래’ ‘아시아 대위기론’ ‘환상사회Fantastic Society’에 대한 예측과 아시아를 무대로 벌어지는 ‘미·중의 패권전쟁’과 ‘중국의 미래’ ‘2020년 미국의 새로운 부흥’ ‘미래산업의 모습’에 대한 미래 시나리오를 발표해 크게 주목받았다.

그는 아시아미래인재연구소 소장, 세계전문미래학자협회 정회원 등으로 활발하게 활동 중이며, 전) 삼성전자 DMC 연구소 자문교수, 전) SUNY Korea(한국뉴욕주립대) 미래연구원 원장, 전) 미래창조과학부 미래준비위원회 위원 등으로 활동하였다. 현재 미국에서 2020년 개교를 목표로 미래학 전문대학원 설립을 추진하고 있다.

그는 개인과 기업과 우리 사회가 현실을 통찰하고, 더 나은 미래, 바람직한 미래를 창조해 갈 수 있도록 세계 최고의 미래예측 능력을 발휘하고 미래전략을 지원하는 것을 자신의 소명으로 생각하고 있다. 그의 책은 한국뿐 아니라 아시아 여러 나라에서 번역 출간되어 읽히고 있다. 미래예측서인 <2020년 부의 미래지도>, <2020 부의 전쟁 in Asia>와 등이 중국과 일본, 대만에서 출판되었으며, <2020년 부의 미래지도>는 출간 직후 일본 아마존 종합베스트셀러 1위를 차지했다. 

2. 내용 및 줄거리

    :

제1장 부의 흐름을 읽는다. - 부의 흐름을 읽는데 중요한 것은 부의 흐름을 통찰하는 안목을 키워야 한다고 얘기하고 있다.

잘 벌고(소득) 잘 불리기(투자) 위해서는 경제의 변화, 부의 흐름을 통찰해야 한다. 물론 기술도 필요하다.
그러나 통찰이 먼저이고, 통찰을 실제 돈으로 바꾸는 기술은 그 다음이다.
통찰력은 규칙과 습관의 결과물임을 실감하고 있다. 평소에 훈련을 반복하면, 갑작스러운 사건을 맞딱뜨릴때 섬광처럼 ‘직관적 통찰력’이 발현되는 기적같은 경험을 할 수 있다.
부의 이치를 알고 싶다면 자기 경험의 우물에서 벗어나 겸손하게 진리를 익히고 배우려는 태도를 가져야한다. 쉬지 않는 배움을 바탕으로 본질(이치)를 꿰뚫어보는 통찰력을 훈련하기를 멈추지 말아야한다.
또한 역사를 통해 고대그리스로부터 시작하여 로마 → 포르투칼 → 스페인 → 네델란드 → 프랑스 → 영국 그리고 20세기의 미국까지 이어지는 부의 흐름에 따른 대이동 시기를 설명하고 있다.
 
부자의 사고 기술로 시스템 사고의 기술을 꼽고 있는데 이는 숲을 보고 사는 기술이다.
현재의 세상은 복잡한 세계로 얽혀 있다. 이것을 이해하려면 단순하게 원인과 결과를 연결짓는 인과적 사고만으로는 부족하다. 2008년 미국발 금융위기는 전 세계가 하나로 연결되어 있다는 사실을 확실하게 알려줬다.
 '시스템'이란 서로 연관 된 구성부분들이 어떤 특별한 행동을 만들어내기 위해 '한몸처럼 연합된 상태'다. 시스템 사고는 하나의 새로운 언어이다. 가장 중요한 것은 '각 부분들이 어떻게 연결되어 있는가?'를 보는 것이다.

제2장 부의 미래지도 -  현재의 신용 사회를 만들어낸 중앙은행의 탄생과 하는일, 그곳을 움직이는 사람들을 통해 경제호황기와 위기 등이 어떻게 펼쳐졌는지 알려주고 있다.

중앙은행이 본원통화를 찍어낸 뒤에, 이 돈의 일부를 국채와 교환하는 방식으로 정부에 대출해 준다.
중앙은행은 개인과 기업에 직접 대출하지 않고 상업은행에 본원통화의 일부를 대출해주고, 상업은행은 개인과 기업에 대출을 제공한다. 이렇게 상업은행에 들어간 본원통화와 정부가 직접 시장에서 재화와 서비스를 구매하면서 유통시킨 본원통화가 개인이나 기업의 손을 거쳐 다시 은행 예금으로 되돌아 온다. 상업은행은 입금된 예금과 중앙은행으로부터 대출받은 본원통화 중의 일부를 지급준비금으로 남겨두고 나머지는 전액 대출한다. 이것이 신용 창조 과정의 핵심이다. 위와 같은 과정이 반복되면 시중에는 중앙은행이 찍어낸 본원통화보다 몇 십 배 더 많은 돈이 돌아다닌다.

우리의 중앙은행인 한국은행이 가진 경제를 조절하는 통화신용 정책의 가장 큰 무기 중 하나는 '금리'이다.
경제적 충격이 너무 클 경우처럼 기준금리를 높이지 못할 때에 시중의 통화량을 조절하거나 투기적 화폐 수요를 줄이기 위해 빼들 수 있는 무기는 바로 '지급준비율 정책'이다.
이것도 사용이 어려우면 통안채 매매를 통해 시중은행의 통화량을 직접 조절하는 것과 같은 효과를 볼 수도 있다.
화폐의 발권량을 통해 직접 경제를 조절하는 것이다. 경제학자 피셔의 '화폐수량설'에 따르면 발권량은 늘려 통화량이 두 배, 세 배로 증가하면 이론상 물가도 두 배, 세 배로 상승한다.

통화신용 정책과 공개시장조작 정책 등을 통해 금리, 저축률과 대출규모, 기업 투자, 개인 소비, 기업의 매출과 국민소득, 그리고 실업률에 영향을 미칠 수 있고 시중 통화량을 조절함으로써 물가, 투기자본 활동 수준, 수입 물가, 국가와 기업과 개인들의 파산 가능성 등에도 강력한 영향력을 행사할 수 있다.

신용의 팽창과 수축을 이용해 금융자본가들은 최고의 잔치를 벌인다. 금융의 역사를 보면 아무리 본원통화를 고정시키더라도 금융자본은 얼마든지 신용을 팽창시켜 갖가지 이득을 얻을 수 있다.
자산 가격 상승은 통화량 증가의 결과이다. 금융위기는 어쩌다 한번의 실수로 발생한 사건이 아니라 역사를 통해 다년생화처럼 계속해서 피어난다.

한국은 환율 상승이 유가 상승보다 물가에 미치는 영향이 4배나 크다. 글로벌 유동성이 커질수록 환율전쟁은 더 치열해진다.

제3장 미래 기술이 만드는 부의 패턴 -  부의 흐름을 바꾸는 강력한 힘인 기술이 어떻게 부의 패턴을 만들어내는지 알려준다.

기술혁신 + 기술혁신이 가져 올 미래 변화를 통찰 할 수 있는 사람 + 비젼을 발견하고 혁신의 가능성을 현실로 바꾸어 줄 금융자본가 + 국가 차원의 제도 지원 이 통합적으로 필요하다.

기술은 부의 흐름을 바꾸는 강력한 힘으로 새로운 부의 흐름을 만들고 새로운 부자를 탄생시킨다. 한마디로 신기술에서 부를 보는 안목을 가진 사람이 부자가 된다.
15세기 이후부터 19세기까지 전 세계 부의 중심은 유럽이었지만, 20세기로 넘어 오면서 유럽에서 미국으로 부의 대이동이 시작되었다. 해운 및 철도왕 밴더빌트, 석유왕 록펠러, 철강왕 카네기, 자동차왕 포드, 금융제왕 J.P모건 등 치열한 부의 전쟁 속에서 아메리칸드림을 일구어 20세기 최고의 부자로 등극했다.
1860 ~ 1910년 동안 미국에서는 기술과 금융자본가의 만남이 활발하게 이루어졌다. 그 결과로 철도, 석유, 철강, 전기, 자동차 등 다양한 신산업이 꼬리에 꼬리를 물면서 수많은 부자를 탄생시켰다. 미국인 개인의 삶과 부의 총량도 혁신적으로 가득찼다.

제4장 금융자본은 어떻게 움직이는가 -  금융자본의 정체를 비롯, 미국이 어떤 전략으로 20세기 이후 기축통화의 나라로써 전세계 금융에 지대한 영향을 끼치고 있는지에 대해 다루고 있다.

금융투자시장은 '합리적이고 공평한' 게임이 아니라 서로 자기 이익을 차지하기 위해 치열한 전략과 전술, 권모술수를
동원하고, 때로는 협잡까지 마다하지 않는 전쟁과 유사하다.

소리장도 - 웃음 속에 칼을 감춘다는 뜻.
2차 세계대전 종전 직전인 1944년 미국과 영국을 포함한 44개국이 모여 전후 세계화폐 시스템을 재건하는 회의를 열어 금 1온스당 35달러에 고정하고 다른 나라의 통화를 달러에 고정하는 금환본위제에 합의(브레튼우즈협정), 미국이 영국으로부터 기축통화를 빼앗아 오는 역사적인 순간이었다.

성동격서 - 동쪽에서 소리를 내서 적을 속이고 비어 있는 서쪽을 공격한다
1990년 1월 12일 미국의 금융자본가들이 주가지수선물이라는 핵폭탄으로 일본을 공격할 때 이 전략을 활용, 이후 일본의 자산 시장 버블의 붕괴로 잃어버린 20년을 시작하게 하는 계기를 만들었다.

진화타겁 : 남의 집에 블난 틈을 타서 도둑질을 한다.
상대가 내분이나 외환 등 중대한 위기를 겪을 때, 그 기회를 이용하여 적을 패배시키는 전략으로 현대 사회에서 대표적인 '진화타겁'의 대가들이 바로 조지 소로스와 같은 금융꾼들임을 잊지 말자.

순수견양 : 손에 잡히는 대로 양을 끌고 간다.
작은 틈과 작은 이익이라고 절대로 놓치지 않고 이용한다는 말로 다국적 상업자본가였던 록펠러 같은 사람이 가장 즐겨 사용한 전략이다. 재단을 만들어 기부를 많이 할 수록 많은 것을 지배할 수 있다는 새로운 통치의 수단을 만들어서 돈은 록펠러 가문에 없지만 실제적인 영향력은 영원히 록펠러 가문에 남겨두는 최첨단의 구조로 후손들은 재단 정관에 이름만 올리면 작은 것 하나도 잃지 않고 계속해서 지배할 수 있는 것이다.

미래 변화의 징후를 읽어라.미래 징후는 하늘에서 갑자기 뚝 떨어지는 것이 아니다. 불편한 미래 징후를 무시하게 만드는 인간의 탐욕을 제어해야 한다.
2008년 9월 발생한 리먼브라더스 파산에 의한 금융위기 역시 2002년부터 불편한 미래 징후를 계속 보였지만 인간의 탐욕과 안일한 대처 방법으로 인해 결국에는 글로벌 금융공황이라는 후폭풍을 몰고 왔다.

지금 세계 경제는 한 나라에서 발생한 충격이 다른 나라에 미치는 전달 경로가 짧고 빨라졌다. 버블 역시 세계로 전이되는 현상이 빨라져서 버블이 붕괴 될 경우 거의 순식간에 전 세계가 한꺼번에 충격을 받는다.
실물시장의 메커니즘과 자산시장의 메커니즘, 그리고 정치적 메커니즘이 시스템적으로 복잡하게 결합해서 발전하고 판이 돌아가기 때문에 단순하고 부분적인 관점에서 벗어나 거시적인 시각을 가지고 전체적인 연결을 보려고 노력해야 한다.

제5장 50년만의 투자 기회 열린다 -  앞으로 8년, 최고의 투자 기회가 열린다고 주장하며 그 기회가 어떤 기회이고 어떻게 준비하고 대응해야 하는지에 대해 다루고 있다.

앞으로 8년, 최고의 투자 기회가 열린다. 최소 12배의 수익을 기대할 수 있고, 투자 능력이 뛰어나다면 이론적으로는 최대 300배의 수익까지 기대할 수 있다. 이 기회를 잡기 위해 가장 중요한 것은 투자 기술보다 앞으로 8년동안 한국과 중국을 포함한 세계경제의 큰 흐름을 읽는 눈이다.
기회는 만인에게 공평하게 온다. 그러나 기회를 잡는 사람은 언제나 소수 뿐이다. 그 소수는 준비된 사람이다.

∙ 미국 경제는 '양적완화 축소 및 중지(1단계)' → 기준금리 인상(2단계) → 보호무역주의(3단계) → '신산업 버블(4단계)의 4단계를 거치며 회복할 것이다.
∙ 미국은 앞으로 최소 20년 이상은 G1의 자리를 유지할 것이다.
∙ 2013년 이전에는 미국 발 금융위기로 인해 세계 경제가 크게 흔들렸지만, 2013년 이후에는 미국 경제의 회복 과정에서 세계가 다시 한 번 더 크게 요동칠 것이다. 이 과정에서 가장 먼저 신흥국, 이어서 한국과 중국도 큰 위기를 한번씩 맞을 가능성이 크다

2017년 들어 한국 주식시장이 역사적 신고가를 경신했다. 그런데 이것으로 한국 경제가 위기를 벗어나고 있다고 착각하면 안된다. 반도체 수퍼사이클과 글로벌 금융시장의 착시현상이 겹친 일시적인 변동일 뿐이다.
미국 금리 인상에 따른 부채 문제의 폭발이 위기 전개의 도화선이 될 것이라고 했다. 가계부채에서 시작된 문제가 도미노 현상을 일으키며 낡은 시스템의 문제가 연쇄적으로 파생되어 나쁜 일이 겹쳐서 일어난다는 점이다.
문제는 본격적인 금리 인상 1년 뒤부터다. 세계경제가 금리 인상 기조에 적응하고 미국에 이어서 유럽이 확실하게 회복 국면으로 돌아서는게 확인되면 아시아의 문제가 불거지게 된다.

'현명한 투자자가 되는 첫걸음은 자신이 제대로 이해하고 예측할 수 있는 범위에서만 투자를 하는 것이다' - 워렌버핏
선택한 연구 분야와 매매 분야에서 최대한 전문적 지식을 쌓아야 매수-매도 시점을 간파할 수 있다.

돌이켜 보면 우리는 1997년의 외환위기, 2000년의 인터넷 버블, 2008년의 글로벌 금융위기 등 위기와 함께 오는 큰 투자 기회를 이미 경험했다. 2016년부터 본격적으로 시작된 미국의 기준금리 인상이 가져다주는 기회가 온다. 그리고 우리가 잘 아는 아시아에서 두 번의 큰 투자 기회가 열린다.
늘 큰 기회는 큰 위기와 함께 온다. 2008년 금융위기 직후를 되돌아보라. 원-달러 환율이 폭등하며 한국 금융도 공포에 휩싸였다. 그러나 돌아보면 그때가 최고의 투자기회였다. 그런데 미리 준비하지 않으면 최고의 투자기회가 왔을 때
즉, 위기의 한복판에서 우리는 공포에 휩싸여 투자에 나서지 못한다. 그리고 위기와 함께 기회도 다 지나간 다음에야
탄식한다. 진짜 문제는 시장 기회를 잡을 수 있는 우리의 준비와 투자 실력이다.

제6장 나의 3단계 투자 시나리오 -  사람들이 2008년 시작된 글로벌 금융위기가 거의 마무리되어 간다고 생각하지만 그것은 착각이고, 이제 전체 사이클의 절반을 지났을 뿐이라며 앞으로 올 기회를 통해 투자를 준비해야 함을 다루고 있다.

∙ 2017년 후반기부터 신흥국의 제2차 금융위기가 시작될 것이다.
∙ 2018-2019년에 한국은 금융위기 상황에 진입할 것이다. 한국의 위기 정점은 2019년이 될 것이다.
∙ 2019-2020년경에 중국의 금융위기 발발을 끝으로 2008년에 시작된 글로벌 금융위기는 마무리 될것이다.

기회를 잡기 위해 준비해야 할 것을 요약하면 다음과 같다.
∙ 세계경제의 '거시적 변화' 방향을 통찰한다.
∙ 관련 주요 국가 주식시장의 변화를 잘 추종할 수 있는 투자 전략을 세운다.
∙ 투자 시나리오를 만들고 이를 토대로 적절한 투자 종목과 투자 시점을 선택한다.

미래에 대한 통찰력은 남들보다 먼저 미래에 대해 폭넓게 생각해보는 습관에서 나온다. 투자에 성공하려면 당장 '무엇을 사면 얼마나 오를까?'에만 초점을 맞추지 말고, 폭넓은 미래가능성을 포함한 시나리오를 만들어보자.
미래학자들이 발표한 예측 시나리오를 공부해보자. 대가들의 시나리오를 바탕으로 자신의 구체적인 정보와 생각을
더해서 자기만의 시나리오를 만드는 것이다.

투자에서 확실한 것은 없다. 성장과 쇠퇴, 갑작스런 사건이 반복되기 때문이다. 그래서 주식과 채권시장의 단기적 미래는 예측하기 힘들지만 장기적 방향은 상대적으로 예측하기 쉽다. 경제를 장기적으로 보면 안정적인 성장의 방향으로 움직인다. 그런 면에서 경제는 합리적으로 예측할 수 있는 범위에서 변동한다.
현명한 투자철학을 가진 투자자라면 먼저 자신을 이해하고, 투자의 대상인 시장과 시장을 구성하는 사람을 이해하며, 이를 바탕으로 자기 개성에 맞게 선택한 입장이나 투자에 대한 관점을 '일관성 있게' 유지하는 사람이다.
투자의 실패는 잘못된 투자철학 때문이 아니라 투자철학이 없이 투자하기 때문이다.

제7장 1단계: 미국 기준금리 인상에 투자하는 방법
제8장 2단계 : 한국 주식시장에 투자하는 방법
제9장 3단계 : 낮은 가격에 중국을 사는 방법

  느낀점

: 그동안 파편적(?)인 금융 지식에 대해 전문적이고도 상세한 설명을 통해 깊이 있는 이해를 할 수 있었던 점이 좋았다. 언제나 기회는 준비된 자만이 얻을 수 있다는 문구가 상투적인 것만이 아닌 정말 "준비"라는 실행을 해야지만 부를 얻을 수 있다는 깨달음을 얻게 해준다. 1997년 IMF의 위기, 2008년 금융위기속에서도 전혀 준비가 되어 있지 않았기 때문에 기회를 포착 할 수 없었던 무지에 대해 반성 하는 계기가 되었다. 경제는 항상 상승하는것만도 아니고, 하락하는 것만도 아니기 때문에 그 사이클에 대한 꾸준한 관심과 공부 만이 답이라는 생각을 하게 된다. 다만 전문적인 금융 용어들과 그래프 등이 쉽게 읽히고 이해되는 것이 아니라서 이부분에 대해서는 반복적인 독서가 필요하다!!

[서펑] 사장님의 절세법

사장님의 절세법 - 창업과 사업에 필요한 것만 쏙쏙 골라 넣은 '군더더기 제로'의 술술 읽히는 알짜 절세 Q&A
김성은 지음 / 앵글북스 / 2017년 12월

사업을 하는데 있어 중요한 것은 사업성이 충분한 아이템, 시장을 지배하는 영업력과 더불어 세금이라고 생각한다.

초창기 창업비용 외에 가장 크게 나가는 현금이 바로 세금이기 때문이다. 그 중요성에 비해서 많은 사람이 어렵다는 핑계로 모르는 척하고 그러다 예측하지 못한 세금 때문에 사업 운영에 어려움을 겪는다.

이 책은 크게 3부로 나뉘어져 있고 각 부 아래 7개의 챕터로 구성되어 있다.

1부 사업하기 전에 이것부터 알고 하자
처음 사업을 시작할 때 고려해야 할 사업자의 종류, 개인사업자로 할 것인가? 법인사업자로 할 것인가? 개인사업자로 한다면 일반과세자여야 하는지 부가가치세 부담이 적은 간이과세자로 하여야 하는지 결정하는 것부터 사업을 하는데 있어 납부해야 할 세금의 종류(부가가치세, 소득세(법인세), 원천세 등) 에는 어떤 것들이 있는지, 시고와 납부의 시기는 언제인지 등을 상세하게 알려주고 있다.

2부 사업하다보면 궁금해지는 질문들
사업의 초창기를 지나 본 궤도에 오르게 되면 발생하는 세금에 대한 궁금증을 상세하게 안내하고 있는 장이다.
우선 세부적인 챕터의 내용으로는 비용의 많은 부분과 세심한 관리가 필요한 인건비 지급과 4대 보험에 대한 내용, 개인사업자의 사장과 법인사업자의 대표로서 받을 수 있는 인건비 처리 시 유의사항, 그리고 세금을 절세 하기 위한 가장 중요한 경비 챙기기 등이 담겨 있다.

3부 꼭 알아두어야 할 절세 기술
'절세는 꼼수가 아닌 우직하고 끈기있게 준비하는 사람만이 갈 수 있다'라는 저자의 말처럼 아는 만큼 절세를 할 수 있는 항목들을 알려주고 있다. 사업자등록 하기전에 세금계산서를 받으면 매입세액공제 혜택을 볼 수 있는지, 음식점의 경우 재료로 구입하는 쌀, 채소, 고기 등 면세 품목이 많은데 이런 구입내용으로도 부가가치세 공제를 받을 수 있는지, 아는 사람에게는 적은 돈을 받고 물건을 팔거나 용역을 제공해도 문제가 없는지, 거래의 대가와 비용 지급에 대해서 어떻게 해야 하는지 등...

이 책은 실무에서 접하는 세금에 대해 궁금증을 철저하게 고객의 시각에서 풀어놓고 있기 때문에 사업을 준비하는 사람, 중소기업의 사장님, 직장내 1, 2년차 회계부서 직원들이 보면 좋은 책이라고 생각이 든다.
전문가만큼의 지식을 갖출 필요는 없지만 어떤 항목들이 있는지 정도는 알아야만 전문가를 제대로 레버리지 할 수 있지 않을까?

비단 사업하는 사람만이 아닌 우리 일상에서도 세금은 밀접하게 관련되어 있기 때문에 읽어보면 도움이 될만한 내용들이 있다. 단, 세금에 대한 용어들이 좀 어렵기는 하다. 한 번 읽고 말 것이 아니라 익힐 때까지 반복을 통해 읽다보면 어려운 용어에 대해서는 어느정도 해소가 될 듯~^^