부동산 투자의 마지막 골든존 - <지식산업센터로 월세 통장 만들기>

지식산업센터로 월세통장 만들기 - 부동산 투자의 마지막 골든존
단희쌤(이의상).김윤관 지음 / 포레스트북스 / 2021년 12월

안녕하세요.

노년에 폐지 줍는 독거노인이 되지 않기 위해

열심히 걷고 있는 그라티아 입니다.

워낙 많은 규제들과 점점 더 타이트해지는

대출, 그리고 금리 인상까지..

주거용 부동산, 특히 아파트 투자가

예전보다는 많이 어려워졌죠...

그러다 보니 아파트가 아닌

수익형 부동산에 대한 투자로

사람들의 관심이 옮겨지고 있습니다.

오늘 소개해 드릴 책은 바로

‘단아쌤(이의상) & 김윤관’ 님의

《지식산업센터로 월세 통장 만들기 》

이예요.

보통 수익형 부동산 하면 오피스텔이었지만

요즘 대세는 바로 ‘지식산업센터’라고 해요.

그렇다면 오피스텔과 어떻게 다른지,

어떤 매리트를 가지고 있는지 궁금증을

가지고 이 책을 읽게 되었답니다.

이 책의 저자를 살펴보면

유튜브 단의 채널에서

치열했던 그동안의 경험을 바탕으로

부에 대한 철학과 실전 재테크 노하우를

전해주는 ‘단희쌤(이의상)’과

8년 동안 지식산업센터 투자에 매진,

23억 원의 수익을 올리며

지식산업센터 투자에 노하우를 가지고 계신

'김윤관'님, 이렇게 두 분이 공동저자로 집필하셨어요.

목차를 살펴보면... ​

책 첫 장을 장식한 프롤로그에서

단희쌤은 현재 인류는 100세 시대를

맞이했지만 누구도 경험해 보지 못했기에

이 문제를 어떻게 해결해야 할지 알 수 없는

시대에 살고 있다고 합니다.

서울에 사는 사람들의 평균 나이는 50세,

직장인의 평균 은퇴나이는 49.5세로

수명은 길어졌지만 그에 비해 직장인의

근로 수명은 더 짧아졌음을 알 수 있죠.

이렇듯 직장을 은퇴한 은퇴자들에게

가장 중요한 것은 바로 매달 생활비!

생활비를 얻는 방법으로 가장 안전한 것 중

하나로 부동산 임대소득을 꼽고 있습니다.

그동안 많이 알려진 아파트, 상가, 오피스텔을

대체할 지식산업센터 투자의 매력을 5가지로

소개하셨어요.

첫째, 주택처럼 세금에 민감하지 않다.

둘째, 수익률이 비교적 좋다.

셋째, 자본차익을 기대할 수 있다.

넷째, 관리 및 운영이 편하다.

다섯째, 환금성이 비교적 좋다.

사실 노동 없이 현금흐름을 만드는 것은 쉽지 않죠.

그렇다고 실거주를 줄여서 현금흐름을

만든다는 것 또한 그리 썩 좋은 대안은

아니라는 생각이 드네요.

(결국 미리미리 준비해야 한다는 것)

Part1. 85억 원의 자산을 만든 지식산업센터 투자 성공 사례 분석

신박했던 챕터였어요.

보통 투자 사례는 맨 마지막 장이나

각 챕터별에서 예시로 보여주는 게

일반적이었는데 바로 맨 앞장에 배치하다니..

그동안 투자한 지식산업센터를 사례로 보니

좀 더 몰입감을 느낄 수 있었답니다.

- 지하철 10분 거리의 초 역세권

- 서울일 것

바로 대한민국 부동산 중심은 서울이며,

서울의 땅값, 인건비, 자재비 상승으로

절대 분양가격이 내려갈 일이 없다는 점.

소형평수들은 인기가 없지만

연면적 1만 평 이상 되는 건물은 선호도가

높은 편 등등

저자의 투자 원칙과

지식산업센터 투자에서의

노하우를 볼 수 있었어요.

확실히 사례를 직접적으로 보니

이 투자에 대해 혹하더라고요.

그런데 사례를 보면 대부분 1호실보다

여러 호실을 투자했다고 하셔서

그래야지만 수익이 더 극대화되는 건가?

하는 궁금증도 생겼어요.

(요건 배경지식으로 좀 더 파 보기로...)

Part2. 지식산업센터의 골든존을 찾는 법

아파트 투자의 장점인 시세차익과

오피스텔 투자의 장점인 월세수익이

합쳐진 것이 바로 지식산업센터입니다.

지식산업센터 투자 시 따져봐야 하는 것은

바로 미래가치예요.

접근성과 주변의 개발 여부,

이 두 가지 요건이 잘 맞아떨어진다면

투자 유망지역이라 할 수 있다고요.

접근성이라 하면 바로 역세권을 빼놓을 수 없겠죠.

역세권인지 아닌지가 가격에 가장 큰 영향을

준다고 합니다.

성수동 지식산업센터,

영등포·당산 지식산업센터,

성남일반산업단지, 동탄테크노밸리 등

서울과 수도권(경기도)의 주요 지식산업센터

현황을 소개하고 특징과 정보를 알려줘

지식산업센터 투자 시 참고해 보면 좋을 듯

하더라고요.

그리고 12가지로 정리된 투자 시

꼭 알아야 할 핵심 포인트도 유용한 팁이었어요.

(흔히 알고 있는 아파트 투자와 비슷하지만

또 다른 포인트들도 존재하더라고요.)

1. 역세권인지 반드시 확인하라★★★

주거지에 있어서도 우리를 직장으로 데려다

줄 교통의 중요성에 대해 얘기했듯이

지산도 마찬가지

2. 주변 환경 잘 살피기

사무실을 필요로 하는 업종들이

대거 자리하고 있어야 유리

3. 믿을 수 있는 전문가를 물색하라

4. 관리가 잘 되고 있는지, 잘 될 것인지 확인하라

건물의 전체적인 분위기

같은 연도에 지어진 다른 건물과

전체적인 노후 상태 비교

계단, 창문, 도어 등 자재와 엘리베이터,

주차장 관리 등 시설에 대한 관리

5. 호실별로 가치가 다른 이유를 숙지하라

(이 부분 역시 흥미롭게 본 내용 중 하나!

아무래도 아파트와는 전혀 다른 기준이서였겠죠.)

· 4층 분양가가 가장 저렴

(저층처럼 엘베 이용하지 않기도 애매

고층처럼 뷰가 멋지지도 않음)

· 모퉁이호실의 장점

【좋은 호실에 해당하는 조건 몇 가지】

i. 방향이 좋은가

(업종의 특성과 업무 성향에 따라 달라지므로

무조건 남향이 최고라고 할 수 없음)

ii. 인테리어나 시설이 잘 되어 있는가

(시스템에어컨 good!

고급 진 사무실 인테리어는 몸값 올리기 좋음)

iii. 모퉁이 호실과 꼭대기 층이 좋다

(모퉁이 호실의 장점으로는 개방감이 있고

채광도 다른 호실보다 뛰어나며 2면이 모두

창이 나 있거나 발코니가 있어 환기도 잘 되어 쾌적하다. 마치 판상형 아파트처럼)

6. 투자가 목적이라면 주변지역의 입지와

신규 분양을 잘 살펴라(공급 이슈)

7. 매수 타이밍을 잘 살펴라

8. 지식산업센터와 오피스텔의 차이점을 파악하라.

(읽기 전 궁금했던 오피스텔과의 차이점을

알려줘서 유용했었던 부분^^)

주거가 불가능하다.

확장이 가능

(여러 개의 사무실을 합쳐서,

오피스텔은 이게 안 됨)

업종 제한이 있다.(오피는 없음)

9. 분양 필수 조건을 파악하라

반드시 적정 업종의 사업자만이 분양받는 게 가능

10. 시설별로 투자할 때 유의사항 점검

공장에 해당하는 사무실과

상가와 같은 지원시설 위치

이외 복지를 위한 기숙사나 어린이집 가능.

하지만 입주한 회사에 근무하는 직원들만

이용해야 합법

11. 건설사가 어떤 곳인지 파악하라

(1군 건설사가 능사는 아닐 수도

오히려 지산 건설 경험이 많은 시공사가

짓는 것이 더 나을 수도 있다고)

12. 발코니 확장 가능 여부를 점검하라

소방시설 체크

part3 지식산업센터 실전 투자법

3장에서는 실전투자법에 대해 알려주고 있습니다.

특히 세금에 대해서 다른 부동산과 조금

다른 점이 있는데 바로 일시적으로

일정 요건을 갖추면 취득세와 재산세를

일정 부분 감면해 주는 제돕니다.

● 투자 혜택 3가지

- 세금 감면 혜택

취득세 50%, 재산세 37.5% 감면

임대목적이 아닌 직접 개인사업자 명의로

구입하는 경우에 해당

(대부분의 세제혜택은

2022년 12월 31일로 종료되는 듯....

그럼에도 유리하다는 건 어떤 걸까?

궁금해지긴 했습니다.)

- 대출 잘 받는 요령 알아두기

보유물건 수와 상관없이 매매가 70%까지

실소유자나 담보물건이 있다면 80~90%까지

- 공적자금 대출 혜택 누리기

지식산업센터 구입, 직접 5년 동안 사용하는

사업체는 정부 지원금 혜택 가능

● 전문가 투자 컨설팅 받기

- 중개업자

- 분양대행사 영업맨

- 개인으로 활동하고 있는 유튜버나 책 집필자 중

이렇게 세 부류로 나눌 수 있는데

세 번째를 권하는 느낌이었어요.

‘묻지 마 투자’의 느낌은 아니지만

아직까지는 주택만큼 정보의 투명성이

부족해 보여 왠지 신경 쓸 일이 더 많을 것

같다는 생각도 들었습니다.

● 지식산업센터 실전 분양 투자

일반 매매에서 주의할 점은

산업단지 내 지식산업센터는

매매 직후 바로 임대 X

직접 사용하거나 일부 임대만 가능

분양절차

1단계 청약 받기

(동시에 여러 채 투자 시 할인분양 가능)

2단계 사업자등록하기

준공 후 소유자의 업종에 대한 제한은 없지만

분양받을 때에는 적합한 업종의 사업자여야 함.

(산업단지 밖) 지식산업센터의 매물을

준공 후 매입 시 아무 상관이 없지만

임차 회사는 반드시 적합업종이어야 함

3단계 계약하기

4단계 등록, 취득하기

(개인사업자, 법인사업자가 준비할 서류들 알려줌)

5단계 중도금 납입

6단계 잔금, 세금 납부하기

7단계 임대하기

8단계 비거주용 임대 사업으로 사업자 등록 변경하기

(상가와 마찬가지로 상가임대차보호법의

보호를 받기 때문에 상가 임대 보호법에 대한

간략한 안내도 두고두고 살펴보면 좋을 듯)

● 개인과 법인 투자의 장단점 파악해서 투자하기

업력 5년 미만인 법인사업자가

과밀억제권역의 산업단지 밖의

부동산 구입 시 취득세 중과

(사업자라면 적극적 지산 분양이나 매매를

고려하면 좋을 듯하더라고요.

취득세나 재산세 등에서 유리하니까요.)

PART4. 돈이 돈을 굴리는 지식산업센터 운영 노하우

이장에서는 그동안 지식산업센터에 투자와

운영을 하면서 겪었던 시행착오를 통해

습득한 운영의 노하우와 방법

그리고 주의할 점을 알려주고 있습니다.

내용을 정리해 보면

▣ 지식산업센터 투자의

확실한 메리트

수익형이자 업무용 부동산!

장점은

첫째.

세제 혜택을 받을 수 있다.

지식산업센터는 등록세,

취득세, 재산세를 모두

감면받을 수 있다.

둘째.

장기,저리 대출 혜택을

받을 수 있으며

최대 80%까지 가능하다.

셋째.

20% 자본 차익실현이

가능하다. 최근 4~5년 동안

꾸준한 상승세를 보이고 있다.

투자 대비 수익률을 표로 만들어 보여주는데

한눈에 볼 수 있어 좀 더 직관적이었고

임대 사업을 위해 필요한 입주계약부터

임대 맞추는 방법 등 지식산업센터만의

운영 노하우를 안내해 주셔서 투자와 운영 시

많은 도움이 될 것 같았답니다.

Part5. 실행하는 사람이 부를 소유한다.

마지막 장에서는

왜 지식산업센터에 투자해야 하는지

단번에 될 순 없지만 부자가 되는 것을

남의 일처럼 생각하지 말고

꾸준히 쌓아가는 작은 성취를 통해

그 성공의 길에 한 발짝 성큼 다가가기를

말하고 있습니다.

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규제로 어려워진 부동산 투자시장이지만

좀 더 시야를 확장한다면 분명 방법은 있습니다.

핫한 만큼 참 궁금했지만 낯설어서 어려웠던

지식산업센터에 대해 많은 부분을 알 수 있어

좋았고 또 투자하기 위해 고민해야 하는

현실적인 부분들을 전반적으로 다루고 있어

더 유용한 책이었어요.

지금 당신이 성공한 인생을

살고 있지 못하는 까닭은

당신이 당신의 성공을 믿지 않고

도전하지 않았기 때문이다.

<맥스웰 몰츠>

지식산업센터 투자에 대해 궁금하시다면

읽어 보시기를 추천드립니다.^^