주린이가 꼭 알아야 할 부동산 주식

주린이가 꼭 알아야 할 부동산 주식 & 리츠 투자 - 주식 투자와 부동산 투자를 한번에
황태현 지음 / 황금부엉이 / 2021년 4월

<주린이가 꼭 알아야 할 부동산 주식 & 리츠 투자> 서평

저는 리츠주에 관심이 굉장히 많습니다.

성장주에 관심을 많이 가지고 있는 분들도 있지만

보다 안정적이면서 복리의 마법을 누릴 수 있는 리츠주에 관심을 가지고 있습니다.

'주린이가 꼭 알아야 할 부동산 주식 리츠 투자'

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다들 아는 유명한 얘기죠.

"잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면

당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다."

워렌 버핏

아직까지 우리나라에는 상장된 리츠가 많이 않습니다.

작년에 그나마 몇몇 리츠들이 상장을 했지만 시장에서 관심은 크지 않았습니다.

저자는 리츠에 대한 설명부터 서두에 시작합니다.

REITS(Real Estate Investment Trusts)

투자대상 : 부동산 투자회사인 리츠의 '주식'입니다.

수입구조 : 임대료, 관리비  배당형태로 투자자에게 귀속

              건물매각 시 원금 및 매각차익이 비과세로 투자자에게 귀속

목표수익률 : 배당(연 4 ~ 8%) 해외(연 6 ~ 9%)

                매각차익은 그때 그때 달라요.

수수료 구조 : 건물을 주주 대신 운용해주는 자산운용사 1% 수준

                 리츠 상품을 만들어 판매하는 증권사(판매사) : 연 0.5% 수준

                 주주총회 등 주주 권리를 관리해주는 사무수탁회사 : 연 0.1% 수준

                 건물, 돈을 보관해 독립성을 보장하는 신탁사 : 연 0.1% 수준

일단 여기까지 이해가 되셨다면 이제 좋은 리츠를 고르기만 하면 됩니다.

저는 미국 리츠주와 한국 리츠주를 모두 가지고 있습니다.

미국 주식의 경우 환리스크를 헷지하기 위해서이기도 하고 배당률이 국내보다 좋기 때문이죠.

물론 최근에 IRP나 ISA 계좌에서 리츠주들을 매수할 경우 과세이연으로 더 나을 효과를 가져올 수도 있습니다.

기본적으로 리츠주가 다른 주식들에 비해서 얼마나 안전한지 저자는 강조하고 있습니다.

연기금을 운용해 본 적이 있는 저자는 이에 대해서 자세히 설명하고 있습니다.

제 경우에도 제법 많은 비중으로 리츠주들에 들어가 있는데요.

코로나 이후 급등한 주식이 여럿 있는 상황에서 연 5~7%정도가 아쉽게 느껴질 수도 있겠지만

어차피 주식은 장기전이고 연 7% 목표를 두고 간다면 충분히 나중에는 복리의 매력을 느낄 수 있다고 생각합니다.

부동산 펀드와 리츠에 대한 비교를 통해 유동성 부분을 자세히 설명하고 있습니다.

펀드의 경우 만기까지 유동성이 떨어지지만 리츠의 경우 당장 사고팔 수 있다는 것이죠.

개인투자자라면 리츠 투자의 편의성이 더 좋다는 결론입니다.

실제 공모가 진행됐던 리츠들을 예로 들면서 아주 쉽게 입문할 수 있게 도와주고 있습니다.

2부에서는 리츠는 결국 부동산이라는 리츠 투자의 핵심에 대해서 설명해 줍니다.

각 리츠들의 자산의 종류(오피스, 리테일, 물류자산 등)에 따른 검토방법을 상세하게 설명하고 있습니다.

어떤 이슈에 따라서만 움직이는 것이 아닌 정말 실질적인 가치를 검토하고 장기적인 투자를 이어나가는 방법에 대해서 논하고 있죠.

인상적이었던 부분은 '꾼들의 감언이설, 숫자와 용어'

이 부분에서는 일반 개인 투자자가 속기 쉬운 숫자의 이중성에 대해서 설명하고 있습니다.

마치 월급의 세전과 세후 같은 리츠 관련 수익률의 함정에 대해서 얘기하고 있습니다.

리츠에 대해서 그래도 조금 공부해본 제 입장에서는 이해가 잘 되면서 동시에 새로운 시각을 가지게 된 아주 좋은 내용이었습니다.

아무리 좋은 자산이어도 공부하지 않는다면 좋은 투자결과를 얻을 수 없다.

리츠 투자에 있어서도 용어가 아주 중요하다는 내용입니다. 

Cap rate와 DSCR, WALE, FFO, LTV 등의 용어와 리츠주에서 비교적 빈번하게 있는 리파이낸싱까지 사례를 들어 설명하고 있습니다.

3부에서는 리츠도 결국 주식이라는 점에 대해 설명하고 있습니다.

어떤 상황이 호재인지 악재인지 수급이나 업황에 대한 부분도 체크해 줍니다.

국내에 상장된 리츠주들에 대한 내용도 있습니다. 

개별 주식들에 대해서 평가를 한다는 것이 부담스러울 수 있는데 비교적 자세히 얘기하고 있습니다.

국내에 상장되어 있는 대부분의 리츠들에 대해서 평가내용이 있습니다.

각 리츠의 투자위험, 장점, 개요등에 대해서 상세히 나와있습니다.

제가 높은 비중으로 가지고 있는 제이알글로벌리츠가 없는 것이 좀 아쉬운 부분이었습니다.

4부에서는 해외리츠에 대해서 다루고 있습니다.

구체적으로는 미국 리츠에 대해서 다루고 있는데요.

미국 리츠의 경우 시가총액이 크지만 법적 제약이 강해서 투명성이 상대적으로 높다는 부분.

S&P500과의 연관성, 배당에 대한 예측이 쉬운 부분등을 장점으로 설명하고 있습니다.

제 경우 리얼티인컴, 메인, SRVR등 여러가지 리츠 및 리츠 ETF에 투자하고 있는데

해당 리츠들에 대한 설명이 잘 되어 있습니다.

자산별로 추천할 만한 리츠주들을 알려주고 특장점을 설명하고 있습니다.

상대적으로 국내에서 관심도가 적은 리츠주들에 대해서 

쉽게 잘 설명한 책입니다.

겉 디자인이 좀 아쉽기는 합니다. ㅋㅋ

이제 말 그대로 100세 시대가 다가옵니다.

노년층에 고정적인 수입을 가져다 줄 수 있는 리츠주에 대한 매력은 아주 크다고 생각합니다.

앞으로 이런 리츠에 대해서 다룬 책들이 더 많이 나왔으면 좋겠습니다.