집값의 신호를 읽는 법

집값은 이미 신호를 보내고 있다 - 30년 현장 베테랑과 AI가 찾아낸 부동산 매매 타이밍
김준영 지음 / 노티스 / 2026년 5월

1. 부동산 작가 김준영님의 전작 <결국엔 오르는 집값의 비밀>을 매우 인상 깊게 읽었다. 이 책의 가장 인상적인 점은 '지역별로 분석이 달라야한다'라는 명제를 주장했다는 것이다. 상식적으로 서울 및 수도권과 지방은 다르게 봐야된다는 단순한 이야기가 아니라 분석시 서울과 경기인천은 다르게 봐야되며, 수도권과 광역시, 광역시와 광역시, 광역시과 그 이하 중소도시 등 기준마다 부동산에 미치는 다양한 요소들(공급, 금리, 전세가율 등)의 가중치가 다르다는 것이었다. 그 외에도 어느 해의 입주물량이 많으니 그 지역은 하락압력을 받는다는 주장을 한 것이 아니라 최소한 3년 간의 누적입주물량과 평균 입주물량을 비교해서 해당 지역의 하락압력을 봐야된다고 주장한 것도 참신했다. 특히 2024년 당시 지방 부동산에 대한 전망이 매우 비관적이었음에도 불구하고 2-3년 뒤 부산, 울산, 대구의 반등 가능성을 제시한 점이 아직도 기억에 남는다.

2. 이렇게 현장 경험과 데이터를 적절하게 활용하는 김준영 작가님이 AI 모델을 이용해 더욱 부동산 흐름을 정밀하게 예측할 수 있다는 내용으로 책을 냈다고 해서 기대가 되었다. 또한 주로 금융투자 위주로 내용을 올리는 @Slav_insight 님이 부동산 서평을 모집하셔서 신청하게 됬다. 이번 신간은 전작의 분석을 기초로 한 단계 더 발전시켜서 'LGB-REAP 모델'이라는 AI 부동산 분석 모델을 소개한다. 작가는 오랜 현장 경험으로 대략적으로 어느 정도 상승과 흐름을 캐치하는 기준을 제시했지만 구체적으로 '전세가율 몇%부터 상승 신호로 볼 수 있다' '몇%를 넘기면 24개월 안에 상승 확률은 몇%이다' 등 정량적 기준을 제시하기는 어려웠다고 한다. 이 지점을 알고 싶어 40년간의 부동산 데이터를 AI 모델을 통해 학습시켰다.

3. 이 책의 장점은 크게 세 가지이다.

첫째, 부동산 시장에 중요 요소를 기준으로 판단할 수 있게 해 준다. 공급량(입주물량), 전세수급지수, 거래량, 매매전망지수, CSI(소비자동향지수), 전세가율이 그것이다. 이를 활용해 특정 지역의 상승 및 하락가능성을 점검하는 기준을 제시한다.

둘째, 그 동안 부동산을 공부하면서 막연하게 언급되던 명제들을 데이터로 검증했다는 점이다. 예를 들어 수도권의 매매가격 흐름은 입주물량 주기와 단순히게 연결되지 않는 경우가 많은데 지방은 상대적으로 입주물량과 가격 흐름의 상관관계가 높았다는 지점을 데이터를 통해 설명한다. 그 외에도 어떤 지역은 전세가율이 70%인데도 매매가격 흐름으로 전파되지 않고 서울은 전세가율 60%만 되도 바로 매매가격으로 전환되는지도 설명한다.

셋째, AI 모델 등 데이터의 한계를 솔직하게 인정한다는 점이다. 도시 단위에서는 상승 가능성을 판단할 수 있어도 개별 단지의 상승까지 보장하지는 못한다는 점이다. 특히 혐오시설이 단지 주변에 생기거나 학교가 없어지는 학군의 변화 등 현장에서만 파악할 수 있는 정보까지는 데이터가 말해주지 못한다. 또한 단순히 '수도권' '광역시' '중소도시' 이런식으로 분석결과를 나누지 않고 서울 수도권 인천 대구 부산 울산까지만 모델로 만들었으니 다른 지역은 별도의 분석이 필요하다고 언급한 것도 책의 신뢰도를 높였다.

4. 반면에 아쉬운 점들도 있었다.

첫째, 책이 대화체로 쓰여있어서 마치 자료 분석에 있어서 LLM 모델을 쓴 것처럼 오해할 수 있다는 점이다. LLM 모델을 쓴 책들이 대부분 LLM의 hallucination 문제나 분석의 재현성 결여 등의 이유로 신뢰도가 떨어지는 부분이 있다. 그런데 이 책은 그러한 LLM 모델이 아닌 머신러닝에 가까운 Light GBM을 사용했음에도 대화체로 구성해 마치 LLM 모델로 자료를 분석한 것 같아 구성이 아쉬웠다. 이 점은 좋은 내용의 신뢰도를 다소 떨어뜨릴 수 있는 부분이다.

둘째, Light GBM 외에 다른 모델로 분석해서 모델의 신뢰도를 높이는 부분이 없었다는 점이다. 책에서 소개한 Light GBM 모델이 강력한 모델이긴 하지만 다른 머신러닝 알고리즘으로도 같은 결론이 나오는지 궁금했다. 같은 디지션트리 계열인 XGBoost 라든가 아예 다른 로지스틱 회귀 분석 등 다른 모델을 적용해서 같은 결론이 나왔다면 분석 모델에 더욱 신뢰도를 줄 수 있을 것 같다.

5. 개인적으로 저자가 도출한 핵심 결론이 먼제 제시된 뒤 모델의 완결성을 검증하고 한계점을 지적하고 독자에게 다른 지역을 분석하도록 유도하는 서술이 좀 더 좋은 책을 만들었을 것 같다. 하지만 그런 아쉬움에도 불구하고 일독할 가치가 충분히 있는 책이다. 홈페이지를 통해 사용자가 직접 해당 지역에 대해서 상승 하락 신호를 확인할 수 있는지 공개해 참조할 수 있고 모델을 구축한 자료들의 출처를 공개해 독자가 판단할 수 있도록 했다. 물론 98년도 IMF 금융위기나 21년도 금리인상처럼 외부변수에서 취약할 수 있겠으나 복잡한 부동산 시장을 지역별 특성에 맞춰 다섯 가지 신호로 정리하고, 이를 실제 투자 판단에 활용할 수 있는 형태로 제시했다는 점은 충분히 의미 있는 시도라고 생각한다. 모든 투자 판단을 대신해주는 만능 도구라고 보기는 어렵지만, 적어도 시장을 보다 체계적으로 바라볼 수 있는 하나의 틀을 제시했다는 점에서 읽어볼 가치가 있는 책이라고 생각한다. 특히 나처럼 전작을 재미있게 읽었던 독자라면, 그리고 부동산 시장을 조금 더 데이터 중심으로 바라보고 싶은 사람이라면 읽어볼 만한 가치가 있다.

이 두 시간 속에서 나를 지켜준 것은 데이터였다. 모두가 떠날 때 데이터는 ‘아직 이르다‘고 말했고, 모두가 몰려들 때는 ‘조심하라‘고 말했다. 시장은 내 편도, 적도 아니었다. 다만 늘 먼저 신호를 보내고 있었을 뿐이다. - P268

재무제표 초급과 중급의 다리를 놓다

11가지 산업으로 분석하는 재무제표 - 숫자로 푸는 회계 계정과 투자 의사결정
신정훈 지음 / 비제이퍼블릭 / 2026년 3월

1. 주식을 정석적으로 공부하지 않아도 장기 투자할 종목을 몇번 고르다보면 자연스럽게 최근 3개년 매출, 영업이익, 순이익 및 부채비율 정도를 체크하게 된다. 하지만 경험이 쌓이다보니 조선이나 반도체처럼 사이클이 있는 산업은 매출이나 이익이 우상향하지 않거나 제약바이오같은 이익이 나지 않은 종목들도 큰 수익을 주는 경우도 있고, 이런 종목들이 한 분기나 한 해를 장식하는 경우들도 있다.

2. 공부를 하다보니 재무제표는 '산업'별로 다르게 봐야된다는 것을 알게됬다. 하지만 시중에 재무제표 책들을 보다보면 과할 정도로 재무 지식이 담겨있어서 투자와 직접적 연관이 없거나 투자자를 위해 썼다고 하지만 깊이가 얕거나 '수익이 나는 종목'을 고르는 법이 아닌 '상장폐지되지 않을 종목'을 배제하는 법을 아는 쪽에 가까웠다.

3. 이번 비제이퍼블릭에서 나온 <11가지 산업으로 분석하는 재무제표>는 그런 점에서 읽기 전부터 기대감을 많이 갖게 됬다. 특히 제약바이오같은 미래의 이익 기대감으로 흐르는 섹터와 반도체, 조선, 건설처럼 사이클 산업, 혹은 수주와 매출의 텀이 긴 섹터에 대해서 담고 있어서 꼭 읽고 싶었었다.

4. 실제로 읽어보니 산업별 재무제표를 보는 방법 외에도 재무 자체를 쉽게 이해할 수 있도록 내용이 구성되어있어서 읽는 동안 만족스러웠다. 솔직히 책 자체의 난이도가 쉽지는 않고 다소 전공책같은 디자인으로 편집되있어서 중간중간 허들이 있긴 했었다. 하지만 읽어나가면서 내가 계속 이해하지 못했던 매출채권의 개념이나, 재고자산을 자산 또는 손실로 인식하는 방법, 제약바이오 업종에서 개발비용을 자산으로 산입할 수 있는 정당성 등 다른 재무제표책을 통해선 이해하지 못했던 개념을 이해할 수 있었다.

5. 중간중간 <핵심만 콕> 파트나 <Key ratio> 등 핵심이 되는 부분을 저자가 다시 짚어주고 정리해주는 부분도 매우 만족스러웠다. 섹터 구성도 다양하게 되있어서 국내 주식 투자를 하면 기본적으로 마주치는 산업들에 대해서도 이해가 깊어질 수 있다는 점도 일독할 가치가 충분했다.

6. 다만 다소 전공책같은 디자인과 폰트구성이 읽어나가면서 아쉽다고 생각했다. 다른 책에서 얻을 수 없는 인사이트와 지식을 담고 있는데도 편견을 갖고 보지 않을 사람들이 있을 것 같기 때문이다. 나와 같이 책들을 보면서 단순히 매출, 영업이익, 순이익, 부채비율, 당좌비율 등만 일괄적으로 보고 아쉬움을 느끼는 투자자들은 꼭 한번 읽어봤으면 좋을 만한 책이다. 일독을 권합니다.

기업 분석의 본질은 기업이 직면하고 있는 위험 요소를 식별하고 해석하는 것이다. - P4

매출은 현금이 아니다. 매출 인식은 자산의 변동, 다시 말해 매출채권 또는 계약자산의 증가를 통해 반영된다. - P60

이 브랜드의 가치도 무형자산으로 회계에 반영할 수 있을까? 결론부터 말하면 계상할 수도 있고, 못할 수도 있다. - P73

차트는 거들 뿐!

차트투자 처음공부 - 주식, 코인, 원자재 차트분석에 바로 써먹는 ㅣ 처음공부 시리즈 12
김정환 지음 / 이레미디어 / 2026년 3월

1. 차트 분석으로 유명한 김정환 작가님의 <처음공부> 시리즈로 이전 책들 만큼 유익하면서 초보자 입장에서 여러 분석지표를 소개받고 기술적 분석의 한계점 또한 인식할 수 있었습니다. 

2. 단순히 추세선을 긋고 여러 보조지표들을 소개하는 것에 그치지 않고 그러한 분석이 나오게 된 배경이나 각 방식의 장단점에 대해서도 명확히 알 수 있어서 방대한 기본적 분석의 세계에 입문할 수 있게 해줘서 좋았습니다. 

3. 제일 인상적인 점은 기술적 분석 책임에도 투자심리나 기본적 분석에 대해서도 강조한 점입니다. 실제 투자해보면 여러 방식을 섞어 나만의 관점을 만들어내는 것이 중요한 것 같습니다. 

4. 개인적으로 OBV나 VR같은 거래량 지표는 전혀 모르고 있었는데 이 책 덕분에 거래량 지표를 적용해볼 생각이 들었습니다. 차트책들을 보면 특정 분석법에 대해서 맹신하는 경우가 많은데 <차트투자 처음투자>는 비교적 검증된 저자가 합리적으로 내용을 전달하고 있어서 추천합니다. 

투자에서 얻은 돈은 고통의 대가로 받은 돈, 즉 고통 자금이다. - P9

중요한 점은 볼린저밴드를 다른 지표와 함께 이용하는 것입니다. 볼린저밴드가 단독으로 신뢰할 수 있는 지표는 아니며, 다른 지표와 함께 사용할 때 더욱 효과적으로 시장 분석이 가능합니다. - P282

빠르게 경매 상식인 되기

부동산 경매공매 상식사전 - 기초 상식부터 권리분석, 물건 공략법, 절세까지 경매와 공매를 한 권으로!, 2026년 개정판
백영록 지음 / 길벗 / 2025년 11월

1. <부동산 상식사전>을 통해 도움을 많이 받았어서 경공매 공부하고자 길벗 서평단으로 선정되어 남긴 글임을 미리 밝힙니다. 

2. 시중에 경매책, 경매영상 매우 많다. 근데 쉬운 영상들은 대부분 채무자(집주인)만 있는 케이스나 권리가 소멸되는 후순위 임차인 위주로만 해 실제 경매물건을 보면 전세권 설정되거나 임차권등기명령, 선순위 임차인 등 그래도 공부해야되는 케이스에 대해서 알기가 어려웠다. 반면 어느정도 어려운 영상들은 경매에 대해서 알아야 이해가 쉬울 정도로 어려운 용어와 절차를 말해서 쉽지 않았다. 

3. 굳이 가등기, 유치권, 법정지상권처럼 경매 초보자는 건들지 말아야하는 권리관계 외에 위에서 말한 정도는 분석할 줄 알아야 요즘처럼 낙찰가율이 올라가도 기회가 생길텐데 싶어 마음이 답답했는데 이번 책을 통해서 잘 정리한 것 같아 좋았다.  보증금을 인수하지 않아도 되는 후순위 임차인인데 최우선변제권이 있는 케이스라든가, 선순위 임차인인데 배당종기일에 배당 신청을 하지 않은 케이스, 전입신고 확정일자 점유여부 등 전부 미상인 미상임차인 케이스 등 현실적으로 초보자가 집주인, 후순위 임차인 물건 외 좀더 어려운 권리분석을 할 때 필요한 케이스를 친절하게 시뮬레이션해줬다. 

4. 그리고 입찰표 분석을 통해 0순위부터 6순위까지 권리관계를 분석해 대략적으로 각각 채권자들이 얼마나 배당을 받는지 체계적으로 알 수 있어서 경매에 대해 좀 더 깊게 알게되서 좋았다. 내용 자체가 경매 초보자들이 알아야되는 부분을 다 다루면서도 실제 전략(입찰 전략, 수익실현 전략 등)도 세울 수 있도록 A to Z를 다 다루고 있으면서 다양한 물건(주거용 부동산 외에도 상가 부동산, 토지, 임야, 농지, 공장 등등)에 대한 내용 뿐만 아니라 기본적인 부동산 시세조사, 입지분석, 절세전략 등 경매 외에 부동산 자체에 대해서도 공부할 수 있어서 좋았다. 

5. 책이 크기나 페이지수에 비해 생각보다 많은 내용을 담고 있어서 좋았다. 하지만 경매와 공매를 동시에 다루다보니 공매의 비중이 경매에 비해 다소 적어서 공매는 별도로 분리해서 경매만 다루었으면 좀더 명료했지 않을까 싶다. 

대부분의 경쟁자는 이 철벽 앞에서 좌절하고 시장을 떠나게 됩니다. 하지만 충분한 현금과 법률 지식을 갖춘 경매 투자자에게 이 철벽은 오히려 경쟁자 없는 ‘블루오션‘을 만들어주는 보호막이 됩니다. - P466

‘어떻게 살 것인가?‘를 고민하기 전에, ‘어떻게 팔거나 임대할 것인가?‘를 먼저 생각해야 합니다. 추룩가 보이지 않는 투자는 시작조차 하지 말아야 합니다. - P37

예상 투자금을 정확히 계산해 최종 수익률을 판단합니다. 수익률이 기대에 미치지 못하면 과감하게 포기해야 합니다. (예상 총 투자금 = 낙찰가 + 인수금액 + 부대비용) - P107

[100자평] 부동산 경매공매 상식사전

부동산 경매공매 상식사전 - 기초 상식부터 권리분석, 물건 공략법, 절세까지 경매와 공매를 한 권으로!, 2026년 개정판
백영록 지음 / 길벗 / 2025년 11월

경린이&부린이에게 추천합니다. 경매 좀만 공부해봐도 집주인 매물이나 대항력없는 후순위 임차인은 경쟁률이 너무 높아서 현실적으로 낙찰이 어렵습니다. 이 이상 알려면 이 책에 나온 내용 정도는 숙지해야될 것 같아요!