원룸 건물, 신축사업 길라잡이

원룸 건물, 신축사업 길라잡이 - 개정판
조장현 지음 / 두드림미디어 / 2024년 2월

 부동산 공화국인 우리나라는 부동산에 대하여 많은 관심을 가지고 다양한 부동산 관련 산업이 존재한다. 책은 부동산 개발사업 중에서 원룸 건물을 집중적으로 분석한다. 원룸 건물은 1인가구가 많아지고 있는 상황에서 상당히 매력적인 부동산이다. 원룸 건물을 새로 신축하게 되는 경우, 그 방법에 대하여 자세하게 연구하고, 신축 사업을 진행할 경우 고려해야 할 많은 부분을 다양하게 소개한다. 저자는 오랫동안 활동한 건축기술자로서, 건축과 관련하여 상당하게 많은 경험을 축적하였다. 원룸 건물은 다른 부동산 개발사업에 비하여 어렵지 않고, 개발비용도 크지 않기 때문에 비교적 누구나 쉽게 접근할 수 있다. 그렇지만, 원룸 건물을 짓는 과정은 상당하게 복잡하여 신경 쓸 것이 많다. 원룸 건물을 개발하는데 필요한 전반적인 스케쥴을 포함하여, 구체적으로 신경써야 할 다양한 부분에 대하여 상세하게 소개한다. 공단이나, 대학교 근처에는 통상적인 원룸이 많이 있다. 원룸은 어떤 형태의 수익 구조인지, 누가 만들고 누가 관리하는지 궁금하다. 저자는 건축시공기술사, 건설안전기사, 건축기사, 사업관리전문가, KCC건설 근무 등 다양한 실전 경험을 쌓아온 전문가이다. 자재비, 인거비 상승 등으로 신축이 예전 만큼의 수익을 기대할 수 있을지 모르겟지만, 많은 사람들이 여전히 도전하고 관심을 두고 있는 만큼 분명 매력적인 투자처이다. 챙겨야 할 것도 많고, 공부해야 할 것도 많기에 단발성 투자 보다는 긴 안목으로 꾸준하게 관심을 가지고 도전하다 보면 충분하게 좋은 결과를 가질 수 있다. 저자의 경험을 토대로 원룸, 건물 및 신축 업에 대하여 사업성 검토부터 시작하여 부지매입, 준공, 유지 관리까지 모든 단계에 필요한 노하우를 공유한다.

 책의 목차에서, 원룸은 어떤 수식 구조인지, 토지를 선정하고 계약할 때 유의사항 부터 법률에 필요한 지식을 알기 쉽게 소개해 줄 뿐만 아니라, 시공에 필요한 지식과 이외에 건물 신축 후 임대전략과 특화전략까지도 다루고 있으며 관리를 위하여 필요한 방법에 대하여 구체적으로 제시한다. 책으로 모든 것을 다 알 수는 없지만, 원룸에 대하여 전반적으로 한 눈에 배울 수 있도록 구성되어 유용하다.

 다양한 개발 관련 내용들이 소개되는데, 당장은 부동산 개발사업 예정되어 있지 않다면, 향후 언젠가 원룸 건물을 지을 기회가 온다면 체크리스트로서 잘 사용할 수 있다. 그 중에서도 통상추정 설계비는 제일 유익하다. 부동산은 우리나라에서 앞으로도 상당히 중요한 산업이 될 것이다. 출생률이 감소하면서 주거용 부동산에 대한 전망을 불투명할 수 있지만, 세대원수의 감소로 원룸 건물은 수요가 유지될 가능성이 높다. 원룸건물은 다가구주택, 다중주택, 도시형 생활주택, 생활형 숙박시설, 고시원/고시텔 등 5가지 종류로 구분된다. 이 중에서, 생활형숙박시설의 장점은, 주택이 아니라 규제에서 자유롭고 보유 주택수 에서도 배제된다. 다주택자 양도세 중과에서도 자유롭다. 서비스 면적이 있어 오피스텔보다 넓게 지을수 있다. 주차장 기준은 숙박시설 기준을 따르며 비도시지역인 계획관리에도 건축이 가능한 장점이 있다. 토지비는 변동이지만, 건축비는 고정, 설계 감리비 등은 고정으로 고려한다. 건축비와 설계, 감리비를 고정으로 본다는 것이 모든 프로젝트에서 동일한 의미는 아니다. 사업의 성패를 좌지우지 할 만큼의 영향이 적다. 전체 투입금액 중에서 가장 크게 사업의 성패를 결정짓는 것이 토지비이다. 토지 매입시 확인할 사항은 등기부등본, 토지이용계획확인원, 토지대장 및 지적도를 철저하게 확인해야 한다. 더불어, 토지 계약서에 반드시 넣어야 하는 것은 명도에 대한 책임소재, 폐기물처리, 지상지장물, 지하지장물에 대한 처리를 포함해야 한다. 공사 중에서 시공사로 인하여 가장 많이 발생하는 문제는 공사비 및 공사기간이 증가되고, 부실공사, 안전사고, 민원관리 등을 잘 처리하는 것이 중요하다. 이외에도, 건축주가 직접 확인해야 하는 것은 인허가일정, 주차장 폭, 건물과 대지경계선과의 거리, 계단유효폭, 난간높이 등을 잘 확인해야 한다.

 전체 내용이 건축전문가들을 위하여 아주 상세하게 기술되어 있지는 않다. 책에서는 수익구조에서 원룸건물 관리까지 전체적인 내용들을 한 눈에 배울 수 있다. 조금 더 배우고 싶거나, 관심이 있는 내용은 더욱 연구하고 공부하면 유망하다. 글로만 기술되어 있었다면, 상당히 어려운 내용들인데, 각각의 시공이 무엇인지 사진으로 설명이 되어 쉽게 이해할 수 있다. 사진 몇 장으로 공정이 무엇인지 완벽하게 이해할 수는 없지만, 전반적인 시공 순서를 글로만 이해하기 보다는 사진을 보면서 이해하니 쉽게 이해가 된다. 원룸건물 건설은 자세히 보면 아파트를 짓는 방식과는 분명하게 다르지만, 여러 공정 시공 순서를 이해한다면 원룸 뿐만 아니라, 재건축, 재개발에서의 시공 과정이나 방식들을 이해하기 유용하다. 우리가 사는 바로 옆에 수많은 원룸들을 보면서, 궁금해 하는 사람이나, 투자자, 거주자에게도 궁금증을 해결할 수 있는 유용한 지침서이다. 저자는 원룸건물, 신축사업 등에 대하여 도움을 주고 싶은 마음으로, 건축과 관련된 궁금한 점이나 문의사항, 부도덕한 건축업자들에게 부당한 일을 당한 부분에 대하여 도움 받기를 원한다면 언제든지 연락하라고 공유하였다. 예비 새내기 건축주와 건물주에게 추천한다.

 * 기증받아 감사하게 읽었습니다