부동산에 대한 조금 다른 의견을 제시하고 있다.

3년 안에 부자되는 집테크 & 주식테크
한상분 지음 / 동아일보사 / 2006년 10월

한상분씨가 쓴 3년 안에 부자되는 집테크 주식테크는 닥터봉의 '부동산 SHOW', 고종완씨의 책과는 약간 다른 느낌을 주고 있다.  전체적 기조 부동산의 추세적 상승에는 동조하지만, 2013년부터는 상당히 조심해야 한다고 한다. 특이하게 주식시장에 대해서도 다루고 있는데 한상분씨는 주식시장에 대해서는 기존의 다른 책들과 비슷하게 상승추세를 전망한다.

부동산에 대해서 기존의 다른 책을 읽고나면 정말 무리해서라도 용인이나 재개발 구역에 투자하고 싶은 마음이 굴뚝같이 생기지만,,이 책을 읽고나면 그런 마음이 좀 누그러진다. 강남등지가 물론 폭락은 하지 않겠지만 어느정도 살만한 사람은 샀고, 폭등을 이끌어내기에는 가격이 너무 올랐다고 한다. 음...맞는 측면이 있다...너무 오른 강남은 사실 부담스럽다. 차라리 갭메우기가 진행중인 현재 저평가된 곳을 찾는게 나을 것이다. 이 책에 이런 곳에 대한 언급도 여러군데 피력되어 있다.

다리가 계속 건설되고 있는 지역에 대한 관심을 기울여야된다는 부분과 열린우리당과 한나라당이 어느 정도 합의한 전국 행정구역 개편안,  임대수입을 보장하는 수익형 부동산에 대한 강조,  정치세력과 부동산정책에 대한 과감한 예측, 대중교통카드 사용실적과 부동산 발전전망 등 기존의 찍어주기식 부동산 정보책들과는 접근방식이나 미래전망에서 또다른 맛을 느끼게 해 준다...

음...왠지 진정 고수의 느낌도 나는 듯하다...

< 주요문구 >

1. 2013년이면 정부의 지방균형발전 전략에 따라 행정복합도시의 이전이 본격화하고 상당수 정부투자기관과 연구소가 지방으로 이전하게 된다. 따라서 이 무렵 서울의 도심이 재탄생할 것이라고 필자는 예측한다. 강남의 영화도 이때부터 저물 것이다. 한전, 주택공사, 가스공사 등 1970-1980년대 정부의 강북 발전 억제정책에 따라 강남권으로 옮겨간 대형 국영기업들의 이주가 진행될 것이기 때문이다.

2. 노후화하고 규모가 작으며 도심에서 멀리 떨어진 1기 신도시와 경쟁력없는 택지지구는 2010년부터 집값하락을 걱정해야 할 국면에 처할 수도 있다. 강남 재건축이 완화된다면 이 무렵이 아닐까 조심스레 전망해본다.

3. 주택청약 기회가 없거나 정부가 베푸는 혜택을 받지 못할 분들은 집을 마련하는게 좋아 보인다. 집값이 다소 하락하더라도 집은 갖고 있어야 한다. 먼 훗날 자산 재평가 시대가 열리면 콩알만 한 자산이 있고 없음으로 인해 상당히 격차가 벌어질 지 모른다.

4. 강남의 물량을 늘리기 위해서는 강남 재건축시 타워팰리스처럼 용적률을 대폭 상향하는 수 밖에 없다. 하지만 이도 그다지 환영할 만한 방법은 아니다. 앞으로 10년 후면 인구의 감소가 뚜렷할 뿐만 아니라 서울 및 수도권의 인구유입도 정체되거나 감소할 게 뻔하기 때문이다. 현재의 고통때문에 후대에 물려줄 산하를 고층빌딩으로 채울 수는 없다는게 정부 당국의 고민인 셈이다. 또한 특정 아파트의 용적률 제한을 풀어주면 다른 재건축 대상 아파트 주민들이 가만히 있을 리 만무하다. 형평의 원칙에 어긋나는 것이다. 이와 같은 약점을 노려 파고든 게 발빠른 투자세력이라고 보면 거의 틀림없다.

5. 2006년 상반기에 또 다시 강남의 상승이 진행돼 6월 기준으로 한 가구가 14년 넘게 한푼도 쓰지 않고 모아야 강남의 집 한 채를 마련하는 것이 가능하다. 전국적 부동산 폭등이 일었던 1988-1990년대엔 가구당 17-19년의 소득을 모아야 강남 입성에 성공할 수 있었다. 당시 서울 및 수도권에는 주택수가 절대 부족해 강남 강북 가릴 것 없이 한 가구 소득을 10년 이상 모아야 아파트 한채를 마련할 수 있었다. 이런 부동산 폭등세는 분당 일산 등 5대 신도시 건설이 시작된 1991년에 들어서면서 꺽이기 시작했다.  이를 계기로 한 가구당 13년을 벌면 강남진입이 가능했다.

6. 강남권 집중도가 사회문제로 치솟음에 따라 현 정권이든 다음 정권이든 수도권 균형발전 전략으로 비강남권 개발에 힘쓸 것이다. 용산에서 가까운 반포, 압구정동, 여의도, 마포,성동구,동대문구,동작구 일부는 앞으로 꾸준하게 상승할 지역이라고 볼 수 있다.

7.유명한 부동산 컨설턴트일수록 발언에 대한 책임감 때문에 두루뭉술하게 쓸 수밖에 없다. 따라서 부동산 책을 쓴 사람이 전문 컨설턴트라면 그 사람이 제시한 인기지역보다는 그가 과연 정말로 염두에 둔 곳이 어디인지 행간의 의미를 파악하는게 좋을 듯 싶다.

8. 2015-2020년이면 경제활동 인구가 급감하기 시작한다. 그때부터 이른바 자산형 부동산에서 수익형 부동산으로 부동산에 대한 패러다임이 상당히 변모할 것이 틀림없다.

9. 주거용 부동산에서는 앞으로 우수 주거지가 다핵화될 것임을 명심해야 한다. 다핵화 지역의 중심지이면서 앞으로 학원가 및 우수 학교 설립 등 교육여건이 개선되고 공원 녹지 조성 등 환경이 좋아질 곳으로 압축해야 한다. 이와 같은 다핵화 거점 지역의 1급 주거지에 투자해야 한다. 강남, 목동 등은 이미 교육수요로 내재가치 만큼은 많이 올랐다고 봐야한다. 이들 지역이 부담스러우면 현재 고학력자 중산층이 밀집해 있거나, 앞으로 늘어날 지역을 눈여겨보는 것도 좋다.

10.2006년 5월 지방선거 당시 한나라당의 오세훈 후보는 시장경제론을 내세우며 부동산 정책에 대해 열린 우리당의 강금실 후보에 비해 가진 자들의 편을 들었다. 이때 인터넷에 적지 않은 비난들이 쏟아졌다. 한나라당도 노무현 정부의 부동산 세제개혁에 대해 원론적으로 찬성할 수 밖에 없다. 만약 보수세력이 차지 정권을 장악한다하더라도 정권 초기 이들은 강남재건축에 대해 전면적인 재검토를 내세우기는 힘들 것으로 보인다. 보수세력이 부동산 문제를 건드리는 것은 정권 말기에나 할 가능성이 크다. 이들도 정권을 잡으면 강북 뉴타운 등의 사업에 우선 힘을 쏟을 것이 틀림없다.

11.종합부동산세는 처음에는 충격이 대단치 않은 것 같지만, 누적되다 보면 나중에는 상당한 타격이 될 것이다. 이런 돈을 감내할 만한 사람외에는 고가 호화주택을 가질 수 없다. 이런 의미에서 정부의 부동산 세제개편은 장기적으로 볼 때 상당한 파급효과를 가질 수 밖에 없다. 노무현 정부는 각국의 주택 관련 세금을 연구해 적용한 것으로 봐야한다.

뉴타운 재개발에 대한 안내서

재개발.뉴타운 초보자가 꼭 알아야 할 62가지 - 재개발.뉴타운 투자로 큰돈 버는 방법
전영진 지음 / 원앤원북스 / 2006년 10월

이 책의 저자인 전영진씨가 예전에 쓴 책인 '적은 돈으로 큰 돈 만드는 뉴타운 투자법'은 뉴타운이 부동산

시장에서 주목을 받기 시작할 즈음에 출간되었다,. 한 번 사서 읽어봤는데 내용이 쉽지는 않았다. 주로

관련 법령과 뉴타운의 당위성 등에 대한 설명으로 초보자가 보기에 난해한 측면이 다소 있었던 것 같다.

다만, 한 번 쯤 읽어보고 공부해볼만한 책인 것 맞다.

전영진씨가 이번에 낸 책은 재개발, 뉴타운과 관련하여 초보자가 꼭 알고 싶은 것들을 나름대로 상세하게

기술하고 있어 마음에 들었다. 뉴타운이 얼마전 국회를 통과하면서 도시재정비촉진지구로 명칭이 바뀐 것

을 이 책을 통해 개념을 알았다. 실거주목적이든 투자목적이든 재개발 및 뉴타운 등에 투자할려고 해도

사실 너무 막연하고 규정 및 법령에 대한 거리감으로 쉽사리 접근조차 하지 못하고 있다. 게다가 결국 투

자란 수익을 목적으로 들어가야 하는데 기본적인 내용에 대해 감도 못잡는데 수익성 분석은 더욱 어려웠

다. 이런 두려움을 이책을 통해 상당부분 해소할 수 있었다. 이 책말고 다른 여러 신문기사, 부동산사이트

, 지식리포트 등에서 조금씩 정보가 있긴 하지만, 기본적인 룰에 대한 설명과 수익성 분석의 틀을 제시하

고 있다는 측면에서 상당히 유용한 책이다.

아무튼 지금 느낌으로는 강북재개발, 뉴타운 등지가 아무래도 투자에 적합한 것 같다. 사실 지금의 강남

도 결국 정부정책의 산물이 아니던가? 도시재정비촉진에 관한 특별법 제정 등 정부정책 기조는 강북의

재개발이다.

괜찮은 책이며, 개인적으로 추천한다.

역쉬 ! 닥터봉

닥터봉의 부동산 Show
봉준호 지음 / 한스앤리 / 2006년 9월

봉준호씨가 이전에 쓴 월세단칸방에서 삼성동 아이파크로 라는 책을 상당히 재미있게 읽었다. 아마도 봉준호씨는 재개발 및 재건축의 컨설팅쪽에서 짠뼈가 굵은 듯 했으며,  현재 부동산컨설팅하면서 상당한 수입을 올리고 계신가보다..상당히 부러웠다. 이 책에서는 봉준호씨의 인간적인 측면을 틈틈히 발견할 수 있었다.

반면, 닥터봉의 신간인 '닥터봉의 부동산 Snow'는 한마디로 백과사전적인 측면이 많았다. 고종완씨의 부동산투자는 과학이다 라는 책도 상당히 괜찮은 책이라고 평가하지만, 닥터봉은 이 책과는 또 다른 종합적인 부동산지식을 전달하고 있다. 특히나, 용인쪽과 관련된 교통망지도는 난잡하게 떠돌던 정보를 일목요연하게 제시하고 있어 상당히 좋았다.

미래의 부동산 전망이나 돈의 흐름에 대한 정보는 역시 책을 구매하는 자가 어떤 정보를 원하는 지를 훤히 알고 있은 듯 깔끔하고 대담하게 기술하고 있다. 다만, 언급한 유망한 아파트단지들은 이미 상당히 가격에 반영되어 있어 새로운 틈새시장에 대한 갈증에는 쪼금 미흡한 면이 있는 듯 하다. 물론 머 이런 정보를 책에 쓰는 경우는 거의 없겠지만..

아무튼, 전체적으로 상당히 괜찮은 책이다.

< 주요문구 >

1. 본질이 사라지지 않는 한, 부동산이 다른 투자 상품과 차별화되는 상황은 지속될 것이며, 정부의 정책이 부동산 가격 상승 요소를 제거하는 근본적인 치유책이 되지 못하고 있다. 즉, 금리 인상 기조는 원화 강세와 달러 약세라는 복병을 만났고, 정부의 규제는 위헌 요소를 담은 것들이 많은데다가 가장 확실한 해결책인 공급 정책에는 주력한 흔적이 보이지 않으며, 달리 투자할 대상을 찾지 못하는 유동자금이 가야 할 곳도 만들어지지 않았다. 내로라할만한 주택 공급이 없다는 것은 부동산 격변의 핵이다.

2. 몇십억씩 들여 대형 평수의 아파트를 융자없이 살 수 있는 사람이 늘지 않고 있다. 50평형이 25억원에 이르니 시장에서 돈의 한계는 자명하다. 융자없이 자기자금으로 25억원짜리 집을 살 수 있는 사람도 소수지만, 이를 대출로 장만한다 하더라도 그 아파트가 수년 내 40억원은 되어야 이자비용을 탕감하고 수익성 있는 매입이 될 수 있는데 일반아파트가 그렇게까지 쉽게 오르지 않을 것이다. 따랏 특정 지역 아파트가격은 정점에 이르렀고, 장기간 가로로 가는 시간이 필요하다.

3. 행정복합도시와 지방기업도시 건설이 한창이다. 각종 정부부처와 정부 투자기관의 인력과 그 가족 등 총 150만명 이상의 인구이동이 점진적으로 진행될 것이다. 이로써 투자자금을 쥐고 있던 수도권 인구가 줄어드는 시대가 도래하면 부동산 시장도 분산되어 경기는 변화를 맞을 것이다.

4. 전국적으로 51평 이상 아파트비중은 0.84%에 불과하고, 41평에서 50평 사이의 아파트 비중은 3.81% 밖에 되지 않는다. 그러나 중대형 아파트 수요는 이를 훨씬 뛰어넘는다. 그래서 중대형 아파트 가격은 항상 오를 수 밖에 없다. 서울 시내 아파트 평형별 분포도를 살펴보면 전용면적 30평 이하가 총 84.18%나 되고, 41평이 넘는 아파트는 5.87%밖에 안 되며, 특히 51평 이상 평수는 기껏해야 1.42%다. 서울에 비하자면 분당은 중대형 평수의 비중이 높지만 51평 이상은 4.61%에 그친다. 그러므로 시대가 요구하는 평형보다 한 단계 위의 평형에 투자하는 것이 유망하다.

 5. 부동산 시장에서 돈이 집중적으로 투자되는 곳, 부자들이 관심을 갖는 곳은 바로 남쪽, 즉 강남,판교,분당,용인,수원 등이다. 이런 지역의 상업용 부동산과 수도권 남부의 신도시 아파트들이다. 신축 소형 빌딩이나 새 아파트, 주상복합아파트의 단지 내 상가, 입주 준비 중인 수도권 신도시의 중대형 아파트들이다.

6. 경기도는 앞으로도 광교,흥덕 등의 신도시 분양이 남아있고, 분당선 연장선과 신분당선, 기타 용인 지역의 도로 확충 등 지속적인 개발과 동백 및 동탄의 입주 등으로 그 인구 증가세는 가속도를 더할 것이다. 판교신도시 분양 이후 부동산 시장의 관심은 단연코 광교신도시로 집중될 것이므로, 그 인구 증가도 계속될 전망이다.

7. 강북의 부동산 흐름은 용산에서 시작되어 여의도, 목동, 김포공항, 일산으로 이어진다. 이러한 강북 부동산흐름에서 주의깊게 봐야할 것은 9호선이 지나가는 지역군이다.

8. 인구구조상 중대형을 선호하는 수요층이 빠르게 증가하는 데 비해 공급이 적다 보니 그 희소성 때문에 이들의 투자가치는 자연 높아지는데, 40-50평형 이상의 중대형 평영이 인기 평형으로 자리할 앞으로의 흐름을 놓치지 말아야 한다.

9. 앞으로 전세가는 급등 지역의 전세가가 주택 매매가의 30% 밖에 되지 않는 현 상황에서 보유세가 오르고 초강력 수요 억제 방안이 나왔기 때문에, 당연히 오름세를 탈 것이다.  또 무주택자들이 집을 장만하려 들다가도 언뜻 보기에 재산세와 종합부동산세 등이 엄청나다 싶어 전세를 고집한다면 집주인들도 허둥지둥 전세나 월세비용을 올려 자신들의 부담을 나누려 들 것이고, 당장 특별하게 늘어날 입주물량이 없어서 상황은 점입가경으로 치달을 것이다.

10.1가구 1주택자는 기존 주택을 사는 것보다 대중이 선호하는 지역의 전용면적 135제곱미터(40.8평형) 이상 신규 주택에 청약하는 것이 좋다. 이 평형대는 수요가 풍부해진 반면 물량은 턱부족이다.

 11.지금 형편보다 한 단계 넓은 평수의 아파트에 청약하라. 지속적인 수입원이 있고 가족이 늘어날 예상이라면 현재 적정한 평형보다 10평쯤 넓은 집에 청약하는 게 좋다.

12. 청약 베스트

  - 은평뉴타운 : 당첨 후 1년 6개월 정도면 전매 가능하다는 매력에 인기가 높을 것으로 예상

  - 동탄 메타폴리스 : 전망좋은 주상복합으로 청약하되, 고층일수록 유리하다.

  - 용인 성복동 CJ나무엔 : 양재-영덕간 고속도로와 신분당선 개통되면 25분만에 강남역에 당도할 수 있

              고  단지 주변의 자연조건이 너무 좋아서 차세대 블루칩이 될 가능성이 높다.

  - 용인 동천동 삼성래미안 : 국내 최초의 타운하우스로 단독빌라나 단독주택 등 저층 단지일수록 잇점.

  - 흥덕신도시 : 65만평의 택지개발지구로 판교에는 못미치지만 교통망이 원할하고 광교신도시와 붙어

              있어 나름대로 이점이 있는 지역이다.

  - 뚝섬 주상복합아파트 : 서울의 숲 35만평이 시간이 지나면서 녹색지대로 성숙되면 최고의 주거지가 될 수

              있으며, 호텔,백화점,문화체육시설,전철역이 단지 내 들어선다.

  - 판교 주상복합아파트 : 중대형 평수 당첨시 상당한 시세차익이 예상된다.

  - 왕십리뉴타운 : 분당선연장선과 지하철4호선이 교차하여 미래가치가 높다.

  - 광교신도시 : 판교 못지 않은 광풍이 예상되는 프리미엄 신도시로 신분당선 전철역 인근과 원천유원지,주

              앙공원 인근이 유망하다. 2007년말 2008년 초에 약 2만 세대의 아파트 분양물건이 나온다.

  - 한남뉴타운과 단국대학교 : 이태원역과 한남역 사이 고급주택지와 인접한 33만평의 한남뉴타운과 단국

              대학교 부지가 분양되면 또 하나으 서울 최고 지역이 탄생한다.

  - 송파신도시 : 2009년 하반기에 분양되어 2012년 입주할 예정이다.

  - 용산 국제업무지구 내 주상복합, 복합개발지구 주상복합 : 시티파크 옆 용산 국제업무지구와 용산역 전면

              구역에 주상복합이 지어진다. 2009년 하반기에 분양물량이 줄줄이 나온다.

지침서

인구 변화가 부의 지도를 바꾼다
홍춘욱 지음 / 원앤원북스 / 2006년 9월

부동산과 관련된 책을 계속 사보고 있다. 대체로 결론은 2015년까지 부동산 시장이 강세를 이어갈 것이라고

전망들을 하고 있었다. 다만, 그 이유에 대해서는 명확하게 언급된 책이 없었다. 혹자는 부동산의 수급을 이

야기했으며, 다른 이는 중국의 고성장, 베이징 올림픽의 영향을 예로 들었다.  하지만, 인구변화가 부의 지도

를 바꾼다는 이책을 읽고, 왜 2015년까지 부동산과 주식이 강세를 유지할 것인지가 명확해졌다. 인구구성

특히, 쌍봉세대가 차지하는 인구비중이 2015년까지는 계속 증가한다는 것이다. 일본은 이미 쌍봉세대의 인

구비중이 줄기시작하였으며, 미국은 2005년부터 시작되었고, 미국보다 인구구성이 10년 늦은 우리나라와

중국은 2015년까지가 강세장이라는 것이다. 개별적인 주가예측, 부동산시장예측은 사실상 상당히 변동이

심하다. 하지만, 인구구성과 같은 경제변수는 추세를 따르며, 또한 가장 파급효과가 경제적으로 큰 것이 사실

인 듯 하다. 이책은 향후 10년간 자산운용을 어떤 식으로 해야하는 지 그 방향을 알려주는 상당히 좋은 책이

다. 적극 추천이다. 맘같아서는 혼자만 좋은 책이란 걸 알고 싶다.

옵션의 이해에 도움이 되는 듯

금융옵션
최원근,고종문,소영일 / 박영사 / 1999년 1월

파생상품을 공부하면서 겪게되는 답답함을 조금이나마 해소해주는 책인 듯 합니다...옵션에 관해선 제가 참조한 책중에서는 상당부분 체계적이면서 많은 내용을 담고 있었습니다..누군가 옵션을 공부하고 싶다면 전 이 책을 추천합니다...파생상품을 공부할 때 많은 이들이 존 헐의 파생상품과 헤징전략을 추천하듯 옵션에관해서도 어느정도 도움이 될 듯 합니다.