부동산에 대한 조금 다른 의견을 제시하고 있다.

3년 안에 부자되는 집테크 & 주식테크
한상분 지음 / 동아일보사 / 2006년 10월

한상분씨가 쓴 3년 안에 부자되는 집테크 주식테크는 닥터봉의 '부동산 SHOW', 고종완씨의 책과는 약간 다른 느낌을 주고 있다.  전체적 기조 부동산의 추세적 상승에는 동조하지만, 2013년부터는 상당히 조심해야 한다고 한다. 특이하게 주식시장에 대해서도 다루고 있는데 한상분씨는 주식시장에 대해서는 기존의 다른 책들과 비슷하게 상승추세를 전망한다.

부동산에 대해서 기존의 다른 책을 읽고나면 정말 무리해서라도 용인이나 재개발 구역에 투자하고 싶은 마음이 굴뚝같이 생기지만,,이 책을 읽고나면 그런 마음이 좀 누그러진다. 강남등지가 물론 폭락은 하지 않겠지만 어느정도 살만한 사람은 샀고, 폭등을 이끌어내기에는 가격이 너무 올랐다고 한다. 음...맞는 측면이 있다...너무 오른 강남은 사실 부담스럽다. 차라리 갭메우기가 진행중인 현재 저평가된 곳을 찾는게 나을 것이다. 이 책에 이런 곳에 대한 언급도 여러군데 피력되어 있다.

다리가 계속 건설되고 있는 지역에 대한 관심을 기울여야된다는 부분과 열린우리당과 한나라당이 어느 정도 합의한 전국 행정구역 개편안,  임대수입을 보장하는 수익형 부동산에 대한 강조,  정치세력과 부동산정책에 대한 과감한 예측, 대중교통카드 사용실적과 부동산 발전전망 등 기존의 찍어주기식 부동산 정보책들과는 접근방식이나 미래전망에서 또다른 맛을 느끼게 해 준다...

음...왠지 진정 고수의 느낌도 나는 듯하다...

< 주요문구 >

1. 2013년이면 정부의 지방균형발전 전략에 따라 행정복합도시의 이전이 본격화하고 상당수 정부투자기관과 연구소가 지방으로 이전하게 된다. 따라서 이 무렵 서울의 도심이 재탄생할 것이라고 필자는 예측한다. 강남의 영화도 이때부터 저물 것이다. 한전, 주택공사, 가스공사 등 1970-1980년대 정부의 강북 발전 억제정책에 따라 강남권으로 옮겨간 대형 국영기업들의 이주가 진행될 것이기 때문이다.

2. 노후화하고 규모가 작으며 도심에서 멀리 떨어진 1기 신도시와 경쟁력없는 택지지구는 2010년부터 집값하락을 걱정해야 할 국면에 처할 수도 있다. 강남 재건축이 완화된다면 이 무렵이 아닐까 조심스레 전망해본다.

3. 주택청약 기회가 없거나 정부가 베푸는 혜택을 받지 못할 분들은 집을 마련하는게 좋아 보인다. 집값이 다소 하락하더라도 집은 갖고 있어야 한다. 먼 훗날 자산 재평가 시대가 열리면 콩알만 한 자산이 있고 없음으로 인해 상당히 격차가 벌어질 지 모른다.

4. 강남의 물량을 늘리기 위해서는 강남 재건축시 타워팰리스처럼 용적률을 대폭 상향하는 수 밖에 없다. 하지만 이도 그다지 환영할 만한 방법은 아니다. 앞으로 10년 후면 인구의 감소가 뚜렷할 뿐만 아니라 서울 및 수도권의 인구유입도 정체되거나 감소할 게 뻔하기 때문이다. 현재의 고통때문에 후대에 물려줄 산하를 고층빌딩으로 채울 수는 없다는게 정부 당국의 고민인 셈이다. 또한 특정 아파트의 용적률 제한을 풀어주면 다른 재건축 대상 아파트 주민들이 가만히 있을 리 만무하다. 형평의 원칙에 어긋나는 것이다. 이와 같은 약점을 노려 파고든 게 발빠른 투자세력이라고 보면 거의 틀림없다.

5. 2006년 상반기에 또 다시 강남의 상승이 진행돼 6월 기준으로 한 가구가 14년 넘게 한푼도 쓰지 않고 모아야 강남의 집 한 채를 마련하는 것이 가능하다. 전국적 부동산 폭등이 일었던 1988-1990년대엔 가구당 17-19년의 소득을 모아야 강남 입성에 성공할 수 있었다. 당시 서울 및 수도권에는 주택수가 절대 부족해 강남 강북 가릴 것 없이 한 가구 소득을 10년 이상 모아야 아파트 한채를 마련할 수 있었다. 이런 부동산 폭등세는 분당 일산 등 5대 신도시 건설이 시작된 1991년에 들어서면서 꺽이기 시작했다.  이를 계기로 한 가구당 13년을 벌면 강남진입이 가능했다.

6. 강남권 집중도가 사회문제로 치솟음에 따라 현 정권이든 다음 정권이든 수도권 균형발전 전략으로 비강남권 개발에 힘쓸 것이다. 용산에서 가까운 반포, 압구정동, 여의도, 마포,성동구,동대문구,동작구 일부는 앞으로 꾸준하게 상승할 지역이라고 볼 수 있다.

7.유명한 부동산 컨설턴트일수록 발언에 대한 책임감 때문에 두루뭉술하게 쓸 수밖에 없다. 따라서 부동산 책을 쓴 사람이 전문 컨설턴트라면 그 사람이 제시한 인기지역보다는 그가 과연 정말로 염두에 둔 곳이 어디인지 행간의 의미를 파악하는게 좋을 듯 싶다.

8. 2015-2020년이면 경제활동 인구가 급감하기 시작한다. 그때부터 이른바 자산형 부동산에서 수익형 부동산으로 부동산에 대한 패러다임이 상당히 변모할 것이 틀림없다.

9. 주거용 부동산에서는 앞으로 우수 주거지가 다핵화될 것임을 명심해야 한다. 다핵화 지역의 중심지이면서 앞으로 학원가 및 우수 학교 설립 등 교육여건이 개선되고 공원 녹지 조성 등 환경이 좋아질 곳으로 압축해야 한다. 이와 같은 다핵화 거점 지역의 1급 주거지에 투자해야 한다. 강남, 목동 등은 이미 교육수요로 내재가치 만큼은 많이 올랐다고 봐야한다. 이들 지역이 부담스러우면 현재 고학력자 중산층이 밀집해 있거나, 앞으로 늘어날 지역을 눈여겨보는 것도 좋다.

10.2006년 5월 지방선거 당시 한나라당의 오세훈 후보는 시장경제론을 내세우며 부동산 정책에 대해 열린 우리당의 강금실 후보에 비해 가진 자들의 편을 들었다. 이때 인터넷에 적지 않은 비난들이 쏟아졌다. 한나라당도 노무현 정부의 부동산 세제개혁에 대해 원론적으로 찬성할 수 밖에 없다. 만약 보수세력이 차지 정권을 장악한다하더라도 정권 초기 이들은 강남재건축에 대해 전면적인 재검토를 내세우기는 힘들 것으로 보인다. 보수세력이 부동산 문제를 건드리는 것은 정권 말기에나 할 가능성이 크다. 이들도 정권을 잡으면 강북 뉴타운 등의 사업에 우선 힘을 쏟을 것이 틀림없다.

11.종합부동산세는 처음에는 충격이 대단치 않은 것 같지만, 누적되다 보면 나중에는 상당한 타격이 될 것이다. 이런 돈을 감내할 만한 사람외에는 고가 호화주택을 가질 수 없다. 이런 의미에서 정부의 부동산 세제개편은 장기적으로 볼 때 상당한 파급효과를 가질 수 밖에 없다. 노무현 정부는 각국의 주택 관련 세금을 연구해 적용한 것으로 봐야한다.