좋은 선배에게 배우는 투자 철학과 확실한 부동산 투자 방법

부동산으로 시작하는 월급쟁이 탈출 프로젝트 - 싸게 사고 똑똑하게 투자하는
빠른느림보.호랭이아빠 지음 / 두드림미디어 / 2024년 5월

책 앞의 3개의 동그라미가 보이는가? 첫 번째 동그라미의 "이대로 봉급쟁이로 살 것인가?"라는 문구는 이 책을 선택하도록 만들었다. 책의 공동저자는 현재 직장인임에도 불구하고 부동산 투자와 공유 오피스 등 다방면으로 머니 파이프라인을 확장하고 있다. 이 책이 마음에 든 이유는 서두에 쓰인 작가들의 이야기 때문이었다.

이 글을 읽는 당신도 직장인이라면 은퇴할 때까지 얻을 수 있는 소득은 충분히 계산해 볼 수 있다. 즉, 은퇴까지 벌 수 있는 돈이 정해져 있다는 뜻이기도 하다. 누구나 알고 있는 사실이지만 '직장'이라는 무리 속에서 잊고 지내는 불편한 진실이기도 하다. 또한 현재 직장이 은퇴까지 나를 지켜줄 거라는 착각 속에 살기도 한다.

우리는 이런 생각을 빨리 깨 부셔야 한다. 앞으로의 세상에서 '투자'는 필수고 '어디에 투자' 할지는 개인의 성향으로 정해야 한다. 부동산으로 시작할 수도 있고, 주식으로 시작할 수 있다. 즉, 투자 대상은 선택이나 투자는 필수라는 사실이다. 만약 부동산 투자에 관심 있는 사람이라면 '부동산으로 시작하는 월급쟁이 탈출 프로젝트'로 투자 마인드를 다지고, 부동산 시장에 성공할 수 있는 노하우를 익혀보면 좋겠다.

막연하게 잘 될 거라고 생각만 하지 말자

책 내용의 5할은 작가님들의 투자 마인드와 경제에 대한 본인들의 생각을 이야기하고 있다. 뻔한 이야기였다면 빠르게 넘어갔을 내용들인데, 그들의 이야기는 좀 달랐다. 누구나 알고 있는 이야기를 현실적으로 바라보고, 그 해결 방법을 알려주는 부분이 마음에 들었다. 마음속에 "왜""라고 호기심이 풀리지 않은 부분에 많은 해답을 얻을 수 있었다.

실행력이 약할 때 상상만 하고 간절히 바라기만 하던 시절이 있었다. 한마디로 자기 계발 명언들을 잘 못 이해하고 살았던 시절이었다. 지금 생각하면 그 시간이 생각보다 길었던 것 같다. 지금은 다행히 동굴을 빠져나와 작은 실행을 루틴으로 만들고 있어 진도가 나가고 있지만 당시는 고민과 걱정만 하고 살았던 것 같다. 당시 내가 작자님과 같은 선배를 통해 내 삶을 개선할 수 있는 조언을 받았으면 참 좋았을 텐데라는 생각을 했었다.

• 긍정적인 생각만으로는 우리의 미래를 바꿀 수 없다. 행동 없이는 아무런 변화가 일어나지 않는다. 
• 생각만 하고 행동하지 않으면 몽상가가 될 뿐이다. 

코로나 때 인플레이션이 없었던 이유

코로나 팬데믹 시기에 중앙은행에서는 기준 금리를 최대치로 낮췄다. 경기를 부양하기 위해서였다. (경기 불황일 때 경기 부양을 위해 일반적으로 금리를 낮춘다.) 그럼에도 불구하고 경기가 살지 않자 미국 연준에서는 양적완화를 시작했다. 2008년 금융 위기보다 몇 배 큰 규모의 양적완화였기에 많은 사람들이 화폐가치 하락을 걱정했다.

그러나 이상하게도 양적완화 당시 물가는 크게 오르지 않았다. 경제 이론상 금리가 낮고, 시장에 돈이 많아지면 화폐 가치가 떨어지므로 인플레이션이 발생해야 했다. 하지만 그러지 않았다. 그 이유는 코로나로 촉발된 '거리 두기'로 화폐 유동량이 적었던 것이었다. 기준금리 인하, 화폐량의 증가가 되어도 사회 전반에 돈이 도는 속도에 따라 물가에 미치는 영향이 큰 것이었다.

바로 지금 2023 ~ 2024년에 우리는 몰라보게 높아진 물가와 고환율을 겪고 있다.

• 코로나로 인해 사람들이 소비하지 못하다 보니 물가는 크게 오르지 않았다. 
• 엄청나게 풀렸던 돈이 시장에 돌기 시작하면서 물가가 오른 것이다.

한 가지 스킬을 강화하자

이 책은 부동산 투자에 관한 책이지만 전반부의 내용이 너무 재미있었다. 책의 본질로 돌아와 작가님들이 말하는 '부동산'으로 어떻게 직장인을 탈출하는지에 대해 알아봐야겠다.

부동산 투자에 관심 가진 사람이라면 '입지'의 중요성에 대해 잘 알고 있을 것이다. 그리고 입지를 이해하기 위해 임장도 다니고, 정부에서 발표하는 개발 정책 등에 관심을 기울이기도 한다.

이에 대해 책에서는 그럴 필요가 없음을 아주 심플하게 "가격"이라는 요인으로 정의했다. 즉, '가격'에는 부동산의 모든 요소가 반영되어 있다는 말이다. 사실 맞는 말이다. 내가 가진 부동산을 가장 잘 아는 사람은 해당 물건의 소유자이다. 매매 시의 가격은 파는 사람과 사는 사람의 의견이 일치되는 '가격'에서 거래되므로 어렵게 부동산 입지, 학군, 인프라, 직장 등등의 요소를 고려할 필요가 없는 것이다.

문제는 주식, 부동산과 같은 자산에는 '절대 가격'이 없고, 시기에 따라 변한다는 점이다.

책에서는 '연결성'이라는 단어로 부동산의 가격 변동을 이용하는 방법에 대해 말하고 있다. 부동산 '갭 메우기'에 대해 들어본 적이 있는가? 대한민국의 부동산은 나름의 '등급'을 가지고 있다. 서울을 예로 들면 '강남, 서초, 용산'이 가장 비싼 지역이 되고 그다음으로 '송파, 마포' 등의 지역이 떠오를 것이다. 즉, 지역마다 값어치가 다르다는 뜻이고 이는 갭 메우기 메커니즘의 기본이 된다.

비싼 지역의 가격이 오르면 그다음 지역의 가격이 오르고, 그다음 지역이 오르는 연쇄적인 현상이 일어난다는 것이다.

이런 흐름을 잡아내고, 투자하기 위해서는 무엇이 필요할까? 초심자의 행운으로 한두 번의 기회는 잡을지 모른다. 그것은 행운일 뿐 자신의 실력이라 생각하면 안 된다. 저자가 제안하는 방법은 심플했다. "메일 OOO 부동산 앱 열기"를 작은 목표로 정하고 1개 이상의 아파트 단지 시세를 확인하는 것이다.

너무 쉽다 생각하는가? 쉽기 때문에 지속하기 어렵기도 한 것이다. 이런 갭 메우기, 연결성 효과에 대해 아래와 같은 표로 설득되도록 해주었다.

위의 표에서 기회를 잡으려면 3가지 절차가 필요하다.

"❶ 지역별 또는 지역 내 등급 구분 ➡️ ❷ 시세 모니터링 ➡️ ❸ 연결성 (갭 매우기) 기회 찾기"

가장 어려운 건 '❶ 지역별 또는 지역 내 등급 구분' 일 거라 생각한다. 그렇지만 어렵게 생각할 필요는 없다. 포털 사이트에서 검색하거나 부동산 입지 설명 책을 보면 어느 정도 감을 잡을 수 있을 것이다. 우선은 지역별/지역내 아파트 등급 구분을 하고 앞서 작가님들이 제안한 포털사이트 모니터링을 계속하는 것이다. 그리고! 계속 기록으로 남겨야 한다. 그래야 평균치에서 벗어난 '연결성'의 포인트를 발견할 수 있기 때문이다. 부동산은 절대적인 가격이 없고, 입지/단지별 상대적 비교를 통해 "가격이 싼 시점"에 매수해야 투자에 성공할 수 있다 생각한다. 우리는 책에서 제안한 '연결성'을 이해하고 투자에 활용하는 끈기가 필요하다.

마치며

'부동산으로 시작하는 월급쟁이 탈출 프로젝트'는 부동산 투자에서 성공하기 위한 정확한 한 가지 기술을 알려주고 있다. 부동산 시장에 참여하는 사람들은 대부분 비슷한 감을 가지고 있다. 이 지역이 비싼 지역인지 아닌지, 이 아파트는 저 아파트에 비해 입지가 좋은지 나쁜지 등등. 그 결과는 모두 '가격'이라는 요소에 반영되어 '수치화'된 정보를 시장 참여자에게 제공한다.

하지만 우리는 그 가격이 싼 가격인지, 비싼 가격인지 모른다. 부동산 가격은 언제나 상대적이기 때문이다. 이런 감을 익히려면 시장에 계속 관심을 가지고 모니터링하는 노력이 필요하다 생각한다. 이 책에서 제안한 연결성(갭 메우기)의 흐름을 이해한다면 자신만의 필승 전략법을 구사할 수 있지 않을까 생각한다.

✓ 본 서평은 출판사로부터 책을 지원받아 작성하였습니다.