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IMF는 정말 대한민국의 여러 사람들의 인생을 바꿔 놓은 사건 중에 사건인 것 같다. 제2의 인생을 사는 사람이나 터닝포인트를 갖게 된 사람들이 꼽는 일이 IMF인 것이 그러하다. 저자가 속해 있던 은행이 퇴출 대상이 되면서 자리를 정리하고 다른 조직에서 일 할 기회가 생기지만 전에만 못한 직장인데다 평생 월급쟁이로 남고 싶지 않아던 터라 자기 사업을 갖고자 했다. 그래서 시작한 것이 지인과 함께 건설사를 차리는 것. 처음에 간호사인 아내와 조리원을 차리려 하였지만 24시간 신생아를 돌보고 위생 관리를 한다는 것이 보통 일은 아니었다.
그래서 조리원 사업은 뒤로 하고, 8년여간 건설사를 동업했지만 50여개에서 300여개로 늘어난 건설사가 한정된 관급공사를 수주하기 위해 치열한 경쟁을 벌이자 메리트는 떨어져 각자 길을 가게 된다. 이후 새로운 비젼을 위해 나홀로 임대사업을 구상하기 시작하고, 이 때 만난 중개인이 인여이 되어 서로의 부족한 점을 메꿔주는 파트너쉽을 갖는다. 체계적인 사고와 원만한 대인관계 형성은 관리자 경험 및 인테리어와 임대 후 관리가 지은이의 몫이라면, 다수의 실전 경험을 토대로 현장을 진두지휘하며 공정을 진행해나가는 것은 파트너의 몫이었으며 해당 서적을 출판하기 이른 것이다.
글쓴이가 언급하길 투입하는 노력이 크고 리스크가 상당한 경매와 주식에 대해서는 자세히 다루는 책들이 시중에 상당히 많은데, 일반 예금보다 수익은 좋으면 비젼 있는 임대업에 관련된 정보에 대해서는 그만 못하게 다뤄지는 것이 의아하다 한다. 개인적인 생각으로는 직접 건설과 건축을 통해서 사업 수준의 일을 벌이는 경우 보다는 어느 정도 자본금에 여유가 있는 사람들이 직장은 가지고 있으면서 부수입으로 삼거나 노후 수단으로 생각한다는 점. 그리고 초기 자본금이 많이 들어서 엄두를 못낸다는 점 때문에 진입 장벽이 높아서 그런 것 같다.
총 5개의 장으로 구성되어 있으며 중요하다 생각되는 부분은 강조해두었다. 부지 매입을 시작으로 건축부터 임대까지 초보자도 업무 전반을 이해하기 쉽게 만들어진 책이란 것이 장점이다. 이미 노하우가 충분한 업자가 읽기 보단 이쪽 분야에 관심이 이제 막 생긴 사람이 읽을만한 책이라 본다. 아주 디테일 하진 않지만 핵심인 알맹이는 전반적으로 모두 다룬 것 같다는 생각이다. '건축의 전 과정 이해하기 : 착공준비부터 사용승인까지'는 과정을 한눈에 알 수 있도록 해놔서 가장 마음에 드는 파트였다.
임대운영은 비즈니스 마인드가 필요한 것이라 개인 역량이 크지만 그래도 기본이 되는 원칙 선에서 잘 설명했다고 본다. 사진과 도표같이 이해를 돕는 시각자료가 풍부해서 읽기 편하고 이해도 쉬웠다. 친절하고 차근차근한 설명덕에 어렵지 않게 임대를 이해할 기회를 가질 수 있다.
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저자의 글 임대사업으로 제2의 인생을 누려라
1장 좌충우돌 몸으로 부딪치며 겪은 임대사업 입문기
1998년 IMF가 가져다준 인생 역전의 기회
은행원에서 건설사 사장이 되다
나 홀로 원투룸 사업에 뛰어들다
2장 임대도 사업이다
임대사업의 매력은 무엇일까
임대업을 꿈꾼다면 다중 주택에 집중하는 것이 유리하다
은행 이자가 덧셈이라면 부동산 임대수익은 곱셈이다
3장 건축의 전 과정 이해하기 : 착공준비부터 사용승인까지
치밀한 사전준비와 꼼꼼한 마무리 공사로 개성있는 주택을 건축하라
건물을 짓기 전에 반드시 알아야 할 건축의 모든 것
자금계획은 레버리지 전략을 활용하라
4장 임대사업의 필수 요건, 좋은 땅 찾기
임대사업에 좋은 땅은 어떤 곳일까
좋은 땅을 결정하는 기준
땅 계약하기 전 이것만은 알아두자
5장 공실률 제로에 도전하는 임대주택 운영의 팁
임대주택의 성패는 ‘놀리는 방’을 줄이는 데 달려 있다
아름답고 인상적인 건물을 지어라
용도에 걸맞은 인테리어를 꾸며라
새 건물과 오래된 건물의 가격 경쟁력을 활용하라
유지 보수를 감안하여 단순하게 설계하라
널찍한 공간을 확보하는 ‘전용면적 전략’을 활용하라
인상적인 건축 포인트로 멋스러움을 더하라
부동산 중개인과 돈독한 파트너십을 맺어라
임차인의 마음을 움직이는 감동적인 임대인이 돼라
임대료는 주변 여건과 경기 동향에 따라 조정하라
계약 내용의 원활한 이행을 위해 임대차계약서는 꼼꼼하게
임대 관리를 대신해주는 아웃소싱 서비스를 활용하라 |
내가 생각하는 소규모 임대업의 가장 큰 문제는 관리와 임차인과의 인적인 문제, 그리고 제때 들어오지 않는 차임이다. 살면서 하숙이나 전세를 거치는 일이 경험해 본 사람이라면 알겠지만 관리는 임대하는 주인의 몫이다. 보수를 거치고 리모델링을 하더라도 노후된 건물이나 주거용 공간이 사람 손을 타는 관계로 소규모 형태의 임대를 꾸리는 주인 입장에서는 임차인으로부터 수리요청이 들어왔을 때 건물 근처에 살지 않으면 바로 해결해줄 수 없어 굉장히 불편하다.
또한 아웃소싱보다 직접 관리 해야 더 정성이 있고 심적으로 안정적이며 금전적으로는 절약이 되기 때문에 관리가 가장 큰 문제다. 직장인과는 다른면에서 자유롭지 못하게 된다. 더해서, 임대업도 물건 파는 장사와 진배 없는 것이 임차인이란 사람을 상대하는 것이기에 사람을 잘못 들이면 장기간 불편한 관계를 유지할 수 밖에 없게 된다. 거액의 보증금이 왔다갔다 하고 공실률을 제로에 맞춰 놓아도 차임이 제 때 들어오지 않는 경우 또한 큰 문제다.
특히 주식을 권하는 책들이 가치투자를 외치면서 유형물인 주택이나 임대 사업의 단점으로 꼽는 것이 시간에 따른 건물의 노화란 점에서 태생적 한계가 있다는 것도 단점 중에 하나. 노후 건물이라면 가격 경쟁력을 이용하라는 것과 애초에 건축을 한다면 단순한 설계를 해서 이를 줄이려 노력해야 한다고 제안하지만 어찌해도 피해갈 수 없는 문제이며 갈수록 유지 보수 비용이 이로인 해 증가한다. 따라서 실제 임대업을 염두에 둔 사람이라면 리모델링 비용이 만만치 않다는 것도 계속 고민하고 염두에 두어야 한다.
더불어 임대업이란 것이 사람 대하기과 물건 다루기 동시에 해결해야 하며 임대비용 결정부터 유지보수까지 겸해야하고 주변 임대 동향과 법령변경 등도 신경을 써야하는 등 굉장히 멀티플레이어 역할을 요구하기 때문에 사업적인면을 생각하며 뛰어든다는 것이 경험 없이 쉽지 않을 것이다. 상법에 보면 주요 정형적 업태에 하나로 조문에 적혀 있을 정도로 오래된 업종이고 흔하지만 물건과 다르게 팔고서 끝나는 것이 아니라 꾸준히 관리해야 한다는 점에서, 매력 있는 일이지만 인내와 요령이 많이 필요한 것도 사실이다.
종전 이야기들은 노파심에 언금한 이야기들이지만 그래도 임대업으로 수익을 내는 사람들은 존재하며 책에 들어 있는 내용들은 임대업에 대해 전혀 무지한 사람들이라면 굉장히 유용한 정보들임에는 틀림 없다. 여하간 지은이의 이력을 살피면 알 수 있듯이 풍부한 경험과 노하우, 그리고 믿을만한 파트너가 생기는 행운까지 두루 갖춘 사람이 아니라면 더 많은 공부를 해야할 것이다. 짜임새 있는 구성임은 확실하니 임대업의 매력을 느끼고 싶다면 일독을 권한다.
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