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구만수 박사 토지 투자, 모르면 하지 마!
구만수 지음 / 한국경제신문i / 2020년 1월
평점 :
절판
SNS가 발달하고, 정보를 손쉽게 얻을 수 있는 이 시대에도 부동산 투자 시장에서 피해자가 속출하고 있다.
특히나 토지 투자 시장은 아파트나 상가 시장에 비해 더욱 그렇다. 투자에 대한 무지와 사람을 믿은 죄로 큰 자산 손실까지 이어진다. 이러한 피해를 예방하는 길은 제대로 알고 투자를 하는 것 말고는 없다.
부동산학 박사이자 도시계획기술사인 구만수박사는 토지 이용 분야에 관한 고도의 전문지식과 풍부한 실무경험을 가지고 있다.
토지를 다루는 직업을 갖고 있는 지은이의 입장에서 더는 피해 사례가 없었으면 하는 마음에서 이 책을 저술했다고 한다.
토지 투자의 위험 요인을 법령을 포함한 행정적인 요인과 개발이 불가능한 물리적인 요인 등으로 나누어 체계적으로 설명한다.
Part 1. 언젠가 꼭 한 번은 하고 말 거야! 토지 투자
Part 2. 피 같은 내 돈이 허공으로 날아간 피해 사례
Part 3. 당신의 재산을 지켜주는 토지 투자의 기술
Part 4. 토지 투자 모르고 하지 마라. 무조건 피해라
Part 5. 초보자도 성공할 수밖에 없는 토지 투자 방법
Part 1. 언젠가 꼭 한 번은 하고 말 거야! 토지 투자
우리가 왜 토지에 얽매여 있는지 , 농사를 짓던 세대부터 부의 상징인 토지를 이야기하는 구만수 박사님. 생각해보면 우리나라는 땅을 가진 부자들이 잘 먹고 잘 살아왔다. 소설' 토지 '라는 이야기에서만 보아도 말이다. 시대가 조금씩 달라지면서 어마어마한 토지 가격 상승으로 강남을 재개발하면서부터 갑자기 부를 가진 사람들이 많아지기 시작하면서 더더욱 땅을 가지려하기 시작하지 않았을까 싶다. 그래서 너도나도 토지를 사고 싶다 . 그런데 뭐가 문제일까? 바로 사기 치는 부류들 때문이다.
Part 2. 피 같은 내 돈이 허공으로 날아간 피해 사례
기획 부동산 회사 신입직원 사례와
무엇이 잘못되었는지를 요목조목 알려주는 글.
한 푼 벌어보려다가 눈탱이 맞은 사례들을 언급한다.
적반하장이 따로 없는 기획 부동산 회사 대표이사의 답변의 내용증명서를 예로 들며 구체적으로 무엇이 요지이고 문제인지 법적요소로도 차근차근 알려주며 토지에 대해 그리고 계약서 자체도 처음이라면..
토지 투자 모르면 하지 말라고 이야기한다.
친구 때문에 폭망한 사례도 있고 누구든지 전문가 행세를 할 수 있고 잘 못 된 지식을 가지고 접근할 수 있다. 그렇다면 질문자가 사려는 금액은 적정한 금액인지도 파헤쳐보며 사례를 언급한다. 공시지가와 무려 15배이상의 차이가 난다.
게다가 왜 공유지분등기를 했는지에 대해서도 분석하며 토지 분할로 인한 피해자가 폭발적으로 증가하게 된 원인과 이유도 읽으며 적지않게 놀랐다. 관련법 개정으로 토지 분할 제한에 대해서도 적극 공부가 필요하다.
공유지분등기로 대체?!
친구나 친한 후배가 뒤통수친 사례라던가 기획사의 상담원의 말만을 믿고만 구입하거나 물건도 안 보고 송금하고 피해를 입은 피해자들. 그리고 판매한 자들..그 들중엔 그 들도 회사에서 알려준대로만 공부하고 판매한 경우도 있을 수 있다. 그럴경우 그들 또한 피해자다.
도로가 없으면 건축을 할 수 없다는 점 잘 기억해두자. 토지이용계획확인서를 잘 확인해야할 것.
남북경제협력 미끼, 토지 사기 사례라던가
어이없는 계약서 내용을 보면서 정말 사기를 치려는 부류는 어떻게든 빠져나갈 방책을 미리 계약서에 다 적어두는 구나. 하고 너무나 놀랐다.
나까지도 화가 났던 계약서 문구들을 보면서 토지를 구입할때에는 공부가 반드시 필요로하단 생각이 들었다.
개발제한구역이 풀린다는 말에 속아 산 사례
보전산지, 야생생물 보호구역,비오톱 1등급 ..
익숙치 않은 구역들을 법의 구멍을 노리고 버젓이 팔고 있다. 문제는 사는 사람들이 처음이라 몰라서 당하거나 믿는 사람에게 신임했다가 뒤통수를 당하는 경우가 허다하다는 것이다.
금융기관의 대출기준을 믿었다가 손해 본 사례도 있다.
이건 또 무슨 사례인고 하니 본인이 가진 토지로 대출을 받았기에 그 토지를 평가해서 돈을 대출해 줬을거라 생각한 사례의 경우였다.
부동산중개 자격증을 땄던 질문자처럼 자격증이 있다고 해서 모든 것을 알 수는 없기에 이런 피해도 생겨난 것이리라..
역사, 문화, 환경을 보호하려면 건축물은 짓기 힘들기에 문화재보호구역이라면 건축물을 지을 수 없는 맹지다. 가지고 있어봐야 돈이 되거나 이득이되거나 하는 토지들이라면 말이 달라지지만 그렇지 않은 토지들이 너무도 많음을 이 책을 보면서 깨달았다.
개발호재가 있어도 해당 토지가 개발이 안 되는 사례들도 있어서 눈여겨 보게 되었다.
입목축적과 입목본수도 허용기준이나 경사도는 반드시 체크해봐야 하고 접도구역 , 농업진흥구역은 농사가 우선순위기에 눈여겨 보게 되었다.
‘농지법’상 농업보호구역 등에 대한 사항들도 상당히 눈여겨 보게 되었다
. 사실, 우리 아버지 땅임에도 농지에 농사를 짓고 있던 사람들에게 땅이 사실상 넘어가 땅을 소유하지 못하게 된 경우가 생겨 친 할머니께서 가슴을 치며 통곡하시고 우리도 속상해했다. 조부모님이 일구신 일평생이 남의 손에 갔고 결국 그 일로 할머니는 돌아가시기까지 전까지 면목이 없다며 쓰러지셨으니 말이다.
군사기지와 산림생태계를 보호하기 위한 토석채취제한지역이라던가 ‘산지관리법’ 토석채취제한지역의 지정된 토지 등 정말 토지는 무한히 알아보고 투자를 해야한다는 걸 이 책을 보면서 알게 되었다.
Part 3. 당신의 재산을 지켜주는 토지 투자의 기술
구만수박사가 하늘이 두 쪽 나도 반드시 알아야 한다는 토지이용계획확인서는 지역·지구 등 지정여부, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 지역·지구 및 용도지역의 역할등 지목변경에 대해 구체적으로 언급하고 있다. 사실 지목을 보는 이유는 따로 있고 개별공시지가를 확인하라한다.
Part 4. 토지 투자 모르고 하지 마라. 무조건 피해라
토지에 대해서 모르는 사람이 추천하는 물건은 아예 쳐다보지 않도록 하고 민간개발은 대부분 부도수표나 다름없다고 이야기 하는 저자.
구만수박사덕에 ‘지분거래’는 절대 하지 않도록 해야겠다는 생각이 들었다.
그리고 개발제한구역 토지 투자는 전문가도 어렵기에 도시자연공원구역 역시 제2의 개발제한구역이나 다름없으니 피하라 이야기한다.
비오톱 토지는 지렁이가 소유권을 가지고 있다는 말에 빵 터졌다 . 어쩌면 이렇게도 비유를 잘 하시는 지.. 길이 막히면 돈도 막힌다. 맹지(盲地)는 걸러야 한다는 말에 공감했다.
땅 보러 올라가는데 숨이 차면 진짜 숨이 넘어갈 수도 있다며 빽빽한 숲과 울창한 나무는 눈으로만 보는 거라는 저자.
유쾌할 법한 이야기지만 많은 피해자들이 매수한 땅에 대한 이야기다. 그 만큼 우습게도 피해자들이 너무도 많기에 저자는 토지 투자에 대해 모르면 절대 누구도 믿지 말 것을 경고하고 조언하고 있다.
Part 5. 초보자도 성공할 수밖에 없는 토지 투자 방법
누가 내 물건을 사줄 것인지 고민하고 큰 그림을 그려야한다고 말한다. 우리 동네만 봐서는 답이 없다며 인구가 몰려가는 곳 그리고 교통망이 좋은 곳, 그리고 모르는 시골보다 도시에서 찾으라 이야기한다.
계약서에 도장 찍기 전에 땅값을 계산하라고 조언하는 저자. 집이나 토지는 신중히 해야할 것이다. 이전에 어릴때 뉴스에서 본 적이 있는데 사기치려고 작당을 한 사기꾼들을 잡을 수 없는 황당함에 놀란 적이 있다 . 그 사기꾼들의 계약서라던가 토지라던가 건물들은 상당했는데 전문가들조차 구별하기 어렵고 잡을 수 없었고 피해는 고스란히 매수한 자의 몫이었다.
이 책은 너무도 유용하고 토지 투자를 하려는 사람들외에도 부동산 중개업 및 일반인이라도 알아두면 좋을 유용한 토지상식이나 법적 내용이라던가 자료들이 너무도 많다.실제 투자 시에 위험 요인을 고려하고 검토할 수 있도록 구성된 점, 그리고 수많은 사람들의 질문 사례에서 타산지석이 될 만한 사례 등을 이 책을 통해 살펴보고, 잃지 않는 토지 투자를 하면 좋을 듯 하다.
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