앞으로 10년 부동산의 미래

앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다 - 유튜브 직방TV 〈빅데이터의 신〉 삼토시가 찾아낸
강승우 지음 / 위즈덤하우스 / 2020년 12월

연일 오르기만 하는 부동산을 보며 미시적인 관점으로만 접근했었다.

그러나 이 책은 앞으로 10년을 내다 보는 투자를 할 수 있게 시야를 확대시켜 준다.

원래 예언 예견 이런걸 별로 신뢰하지 않는 편이다.

그러나 삼토시님의 데이터에 근거한

이 책의 내용들은 상당한 설득력으로 다가온다.

앞으로 펼쳐질 10년의 부동산 시장 변화가 궁금하시다면

이 책을 읽어보시길.

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'앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다'

· 1주택자의 입장에서 부동산으로 재산을 늘리려면 앞으로 어떻게 해야 할까? 너무나 당연한 답이지만 저렴할 때 사서 비쌀때 팔아야 한다. 이에 더해 '되는지역'과 '안되는지역' 을 잘 구분해야 한다. 물론 말이야 쉽다. 사고팔 타이밍을 찾는다는 것은 쉽지 않은 일이다. 그러나 분석하기 어렵다고 해서 '실거주자는 아무 때나 사도 된다'는 생각은 무책임하다.

· 집을 사는 건 인생에 있어 아주 중요한 결정 중 하나다. 심지어 그 어떤 선택보다 많은 돈이 들어가는 결정이다

· 내가 주차하고 싶은 곳은 내가 사는 동의 엘리베이터 바로 앞자리다. 그러나 그 자리만큼은 명절날 자동차가 줄어든 상황에서도 빼곡히 가득 차 있다. 인구가 줄어들수록 핵심지와 비 핵심지 간의 격차는 벌어질 수밖에 없음을 뜻한다.

· "이미 인구 감소가 시작된 대한민국, 핵심지 접근은 이제 생존의 문제다"

· "서울보다도 큰 경기의 물량 부담은 서울의 상대적 우위를 부각시킨다."

· 2017. 8.2.대책의 큰 골자

①2018년 4월부터 다주택자 양도소득세 중과

②1가구1주택 양도세 비과세 2년 거주 요건 추가

③재건축, 재개발 조합원 지위 양도 조건 강화 등

· 8.2대책에서 비롯된 서울의 매물 감소 현상은 아직도 서울의 상승을 지탱하는 근간이 되고 있다.

· 서울 부동산 버블이 과거보다 더 커지는 이유는 더 좋은 주거 환경에서 살고 싶은 마음에 하나둘씩 전세 대출을 받게 되면서 서울 아파트 전세가는 더욱 상승했고 이것이 과거보다 서울 아파트 매매가의 버블을 키운 원동력 중 하나가 되었다.

· 6대 광역시 중에서도 부산과 인천의 10억 이상 보유자 비중이 늘고 있다.

· "경기는 서울과의 동조화, 향후 물량 부담 때문에 포스트 서울이 될 수 없다."

▶ 빅 데이터가 말해주는 폭등전야 서울

· "높은 전세가와 저금리 때문에 서울 부동산은 버블정점에 도달하지 못했다"

· "서울의 대표적 실수요층인 서울 · 경기 10~11년차 부부가 2021년 급증한다."

· "2021년의 입주 물량 급감은 서울 부동산 급등 가능성을 높이는 요소다."

· 서울 부동산의 급등을 이끌 수 있을 만큼 유동성이 풍부하다

· 3기 신도시 토지 보상금이 기다리고 있다.

· 다주택자들의 주택임대사업자 등록및 증여 확대로 서울의 매물 잠김 현상은 뚜렀해졌다.

· 2021년 반등할 경제와 호전될 심리는 서울 부동산을 밀어올릴 또 하나의 요소다.

출처 입력

▶ 서울 매도 타이밍이 온다.

· 2023~2024년 이후 서울을 중장기 하락장으로 이끌 첫 번째 퍼즐은 바로 서울의 입주 물량 확대다.

· 서울의 대표적인 매매 실수요층이 2024년부터 급감하기 시작한다.

· 2024~25년 GTX-A와 신안산선 개통은 서울 주택 수요의 분산을 초래한다.

· 2023년부터 풀릴 주택임대사업자의 매물은 2026년 정점에 달한다.

· 서울 중장기 하락의 마지막 퍼즐, 3기 신도시는 2026~2027년 부터 입주예정이다.

· 2021년 급등은 가구 소득이 수용 가능한 임계치에 빠르게 다가가게 할 것이다.

출처 입력

· 화폐가치 하락에 큰 비중을 두지 마라. 집값을 전망할 때 통화량 외에도 수요와 공급을 눈여겨봐야 하는 이유가 여기에 있다.

· 모든 지표를 종합해보면 서울 이후 투자처는 '부산'이 가장 유망하다.

▶ 신도시의 역사를 통해 본 매수 · 매도 적기

· 신도시 조성이 발표되면 단기적으로는 토지보상금이 풀려서 인근지역이 초과 상승한다. 신도시 청약 당첨을 위한 주거 수요도 늘어나 전세가도 상승한다.

· 그러나 신도시가 입주를 시작하면 인근 지역의 타격은 불가피하다.

· 단, 신도시 입주가 마무리될 때쯤 인근 지역은 급반등하면서 신도시 입주 기간 눌려 있었던 저평가 국면이 어느 정도 또는 대부분 해소된다.

출처 입력

· 2020년대 후반부는 서울의 공급 절벽 현상과 1기 신도시 멸실이 동시에 시작되는 '퍼펙트 스톰'이 일어날 수 있다.

· 중장기 하락장 끝에 부양책까지 시행될 가능성이 큰 2020년대 후반부에는 서울 부동산의 재반등이 시작될 것이다.

· 상급지로 갈아타는 시도는 계속되어야 한다. 우리나라도 일본처럼 수축의 시대에 접어들었기 때문이다

· 역사상 최장기간 상승장을 달리고 있는 서울 부동산이 상승장 후반부에 있다는 점은 부인하기 어렵다. 재테크에 있어서 '가능성'에 베팅하는 거라면 나는 각종 데이터 분석을 통해 2023~2024년경 서울 부동산이 정점을 찍고 수년간 하락장을 겪은 후 2028년 전후 저점을 형성하고 재반등할 가능성이 크다는 견해를 유지하고자 한다. 그리고 이 반등은 부동산에서 큰 수익을 낼 수 있는 '마지막시기'가 될 것이다.

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향후 10년 우리가 관심 가져야할 핵심지 아파트를 책 말미에 실어주었다.

'돈되는 아파트 투자지도 115곳'

기왕이면 이런곳에 내집 장만을 하자!