토지정의, 대한민국을 살린다

토지정의, 대한민국을 살린다 - 한국 사회의 핵심 모순, 토지 문제의 해법
김윤상 외 5인 지음, 토지+자유 연구소 기획 / 평사리 / 2012년 1월

희년 스터디

분야		토지
책 제목		토지정의, 대한민국을 살린다

작성자: 한형빈

제출일: 17. 8. 8.

<저자소개>

김윤상: 서울대 법대와 환경대학원, 미국 펜실베니아 대학교(도시계획학 박사)를 졸업하였으며 공군 중위로 전역한 1976년부터 2015년까지 경북대 행정학부 교수로 재직하였다. 번역개정판이 나온 2016년 현재는 경북대 명예교수 겸 석좌교수.

토지정책, 사회정의 전공자로서 토지사유제, 서울중심주의, 학벌주의 등 특권적인 사회제도와 관행을 비판해 왔고, 최근에는 좌파의 이상을 우파의 방법으로 달성할 수 있다는 좌도우기(左道右器)론을 펴고 있다.

주요 저서로는『지공주의: 새로운 토지 패러다임』(2009),『특권 없는 세상: 헨리 조지 사상의 새로운 해석』(2013), 주요 역서로는 헨리 조지의『진보와 빈곤』,『노동 빈곤과 토지 정의』 등이 있다.

남기업: 토지문제의 진정한 해결책을 연구하는 학자이자 운동가이다. 성균관대학교 정치외교학과를 나와 같은 대학에서 국내 최초로 헨리 조지 사상을 주제로 한 논문으로 정치학 박사학위를 받았다. 토지정의시민연대에서 초대 사무처장을 지냈고, 2013년 현재는 토지＋자유연구소 소장, 웨스트민스터 신학대학원대학교 조교수로 활동하고 있다.

대표 저서로는 <지공주의: 새로운 대안경제체제>(2007), <공정국가: 대한민국의 새로운 국가모델>(2010), <부동산 신화는 없다: 투기 잡는 세금 종합부동산세>(공저, 2008), <토지정의, 대한민국을 살린다>(공저, 2012), <희년, 한국 사회, 하나님 나라>(공저, 2012) 등이 있고, 번역서로는 <부동산 권력: 투기와 거품 붕괴의 경제학>(공역, 2009) 등이 있다. 현재 토지정의를 기반으로 한 대안체제 연구에 많은 관심을 가지고 있다.

이태경: 시민운동가이자 컬럼니스트인 이태경은 대학에서 법학을 전공했고 현재 고려대학교 대학원에서 헌법을 전공하고 있다. <토지정의시민연대> 사무처장과 <토지+자유 연구소> 연구위원을 겸하고 있다. 또한 <프레시안>, <미디어오늘> 등의 매체에 다양한 주제로 고정칼럼을 게재하고 있다. 저서로는 『한국사회의 속살』, 『투기공화국의 풍경』, 『이명박 시대의 대한민국』(공저), 『부동산 신화는 없다: 투기 잡는 세금 종합부동산세』(공저), 『위기의 부동산』(공저)이 있다.

조성찬: 서울시립대학교(도시공학) 및 서울대학교 환경대학원(도시 및 지역계획)을 졸업(2003년)하고, 중국인민대학(토지관리학과)에서 정책학 박사학위를 취득(2010년)했다. 현재 토지+자유연구소(landliberty.or.kr)에서 통일북한센터장으로 일하고 있다. 토지+자유연구소는 토지에 대한 평등한 토지권 정신을 바탕으로 사회문제의 근간인 토지문제를 해결하고, 더 나아가 경제정의를 세울 수 있는 이론 구축과 실행 가능한 정책대안 제시를 목표로 한다. 필자의 주요 연구 분야는 도시재생, 공공토지임대제, 사회주의 체제 전환국(중국, 북한)의 발전모델 및 부동산정책 등이다. 최근 난개발이 진행 중인 제주국제자유도시도 함께 연구하고 있다.

주요 저서로는 『중국의 토지개혁 경험: 북한 토지개혁의 거울』(공저, 2012년 대한민국학술원 우수학술도서), 『토지정의, 대한민국을 살린다』(공저, 2012년 문화관광부 우수학술도서) 등이 있다. 도시재생 관련 최근 논문으로는 “대안적인 토지임대형 도시재정비사업 모델 연구”(『도시행정학보』, 2012년, 제25집 제2호), “하우스푸어의 가계부채 해결을 위한 대안적인 ‘토지임대형 주택 모델’ 연구”(『도시행정학보』, 2013년, 제26집 제3호), “지대공유형 도시재생사업 모델의 활성화를 위한 공공토지임대제의 정당성 연구”(『도시인문학연구』, 2013년, 제5권 2호), “공공토지임대제의 한계 극복을 위한 토지협동조합 모델 및 전통시장 적용 연구”(『도시행정학보』, 2014년, 제27집 제1호) 등이 있다. 그 외에 “북한의 관광산업에 기초한 토지사용료 순환형 경제발전 모델 연구”(『북한연구학회보』, 2015년, 제19권 제1호) 등 중국 및 북한 관련 연구도 꾸준히 진행 중이다.

반영운: 연세대학교 건축공학과를 졸업하고 같은 대학원에서 도시계획으로 석사학위를 받았다. 이후 미국 펜실베이니아 대학교에서 도시및지역계획학 박사학위를 받았다. 미국 루이지애나 주립대학교 환경학과 조교수를 역임했고, 현재 충북대학교 도시공학과 교수로 재직하고 있다. <토지정의시민연대> 정책위원, <토지+자유 연구소> 연구위원, <환경정의연구소> 부소장으로 활동하고 있다. 관련 논문으로는 「‘토지임대―건물분양’ 방식의 주택정책 활성화방안」 (『부동산학보』, 2009)이 있고, 옮긴 책으로는 『정치경제학』(공역)이 있다.

구찬동: 2010년 경북대학교에서 행정학 박사학위를 받았다. 분배정의, 토지정책과 사회정책 등에 학문적 관심을 두고 있으며, 현재 <토지+자유 연구소>의 연구위원으로 활동하고 있다. 주요 연구로는 「‘평등한 자유’에 따른 분배―시장부문과 복지부문의 통합」(공저), 「부를 고려한 포괄소득의 불평등도 분석」, 「우리나라 포괄소득 측정 및 정책적 함의」(공저) 등이 있다.



<책 목차>

1부 우리에게 토지는 무엇인가?

1장 토지는 왜 중요한가? (김윤상·남기업)

토지가 가장 중요한 이유

토지는 독특하기 때문에 독자적으로 다뤄야 한다

모두가 동의할 수 있는 토지원리가 필요하다

토지의 독자성과 중요성은 반드시 복원되어야 한다

2부 불평등과 거품 없는 경제를 위하여

2장 주택 문제는 토지 문제다 (조성찬)

부동산은 건물이 아닌 토지가 중심이다

주택 문제의 핵심은 토지 불로소득[지대] 문제다

주택 문제 해결 방안의 핵심 원칙

토지임대형 주택의 타당성을 재검토한다

절망과 희망의 갈림길에서

3장 금융 불안정의 주범은 지대신용화폐다 (조성찬)

‘토지 사유제+신용화폐제’가 진정한 매트릭스 사회

알듯 모를 듯한 자본주의 신용화폐제도

지대신용화폐가 금융시장 불안정을 초래하는 메커니즘이다

한국은 지금 주택 담보대출로 인한 가계부채 문제와 씨름 중이다

우리 삶을 통제하는 ‘토지+금융 매트릭스’

4장 토지세 강화와 조세대체 전략 (남기업)

증세와 감세, 그리고 토지

놀라운 세금, 토지세

각 조세전략에 관한 비교검토

조세대체 전략과 예상 효과

인간은 토지 위에서 산다!

5장 토지와 분배 문제 (구찬동)

경제는 성장하고 있지만, 분배 상태는 악화되고 있다

분배 평가를 위해 필요한 몇 가지 기본 지식

소득과 자산으로 보는 불평등의 모습

부의 불평등의 주요 원인은 부동산이다

토지 불로소득의 사유화는 정의롭지 못하다

공정한 분배를 위해서는 토지 불로소득을 환수해야 한다

3부 토지 불로소득 환수로 사회갈등과 복지 문제를 해결한다

6장 토지와 사회갈등 (이태경)

토지 문제로 인해 발생하는 사회갈등은 토지 문제 해결로 풀어야 한다

제국들의 몰락과 혁명의 배후에는 토지를 둘러싼 격심한 갈등이 있었다

행정수도 이전, 용산, 그리고 4대강 사업

토지 문제는 노사분규를 잉태한다

토지 문제로 인한 사회갈등을 예방하기 위하여

7장 토지와 복지: 지대를 재원으로 하는 사회보장 설계 (김윤상)

사회보장을 보는 두 시각: 복지주의와 자유주의

자유주의자 1: 경제학자 프리드먼의 견해

자유주의자 2: 철학자 노직의 견해

자유주의에 맞는 사회보장 재원은 지대

자유주의와 복지주의의 평가, 그리고 대안

8장 토지와 도시계획 (반영운)

도시계획과 도시 개발

토지 사적 소유권과 도시계획의 관계

토지 불로소득 환수를 통한 공정한 도시계획 방안

토지 불로소득을 제거한 공공토지임대제와 도시 개발

공정한 도시계획을 위해

4부 토지개혁은 통일과 대안모델 구상의 중심이다

9장 통일을 대비한 북한 토지개혁 방안은 공공토지임대제 강화 (조성찬)

통일이 된다면 북한 토지제도를 어떻게 개혁해야 할까

북한이 선택해야 할 토지제도 개혁 방향

북한이 실시해야 할 공공토지임대제의 이론적 근거와 사례

북한 경제특구가 나아갈 공공토지임대제 개혁 모델

북한 농촌의 토지개혁 방향 탐색

새 술은 새 부대에

10장 토지와 대안모델 (남기업)

토지와 역동적 시장

안정된 사회와 토지

환경보존과 토지

토지는 대안모델 구상의 중심으로 복귀되어야 한다

<책 간략 소개>

한국 사회를 짓누르는 토지 문제에 대한 명쾌한 대안을 제시하다!

한국 사회의 핵심 모순, 토지 문제의 해법『토지정의, 대한민국을 살린다』. 이 책은 가장 중요한 생산수단이자 사회 전 영역에 엄청난 영향을 미치는 토지를 중심으로 주택, 금융, 세금, 분재, 사회갈등, 복지, 도시계획, 통일, 대안모델에 이르기까지 우리 사회의 정의를 세우는 문제를 본격적으로 다룬 책이다. 저자들은 토지의 독자성과 중요성을 드러냄으로써 주류경제학의 문제점을 밝히고, 여러 경제적·사회적 문제가 토지원리를 무시하기 때문에 발생한다는 것을 짚어냈다. 또한 토지제도가 어떻게 시장경제를 혼란에 빠뜨리며 얼마나 한국 사회 구성원들을 괴롭히고 있는지를 다양한 자료를 통해 밝히고, 정의로운 토지제도를 수립할 수 있는 방안을 제시하였다.

<책 내용 요약>

들어가는 글

- 토지문제의 중요도가 떨어지게 된 이유: 주류경제학인 신고전주의 학자 클라크가 토지의 독자성을 무시하자 후대의 경제학자들도 따라서 무시함

- 토지문제를 등한시한 영향: 토지 문제가 초래한 다양한 부작용에 대해 진단하기 어려워짐 (빈부격차, 실업, 사회갈등, 주거 불안정 등)

1부 우리에게 토지는 무엇인가?

1장 토지는 왜 중요한가?

이 책에서 사용하는 '토지'의 정의: 지표상의 토양과 지표수를 포함하는 지면, 지구의 표면 중 바다, 호수, 하천과 같은 넓은 면적의 수면만을 제외한 부분

1. 토지가 가장 중요한 이유

- 필요성: 인간의 생존을 가능하게 해주는 필수 물자

- 대체 가능성: 토지를 다른 물자로 대체할 수 없음

- 상대적 희소성: 위치별, 용도별로 상대적 희소성이 높음

- 국가자산의 절반 정도, 국내 총생산의 세 배 정도를 차지함 (2009년 기준): 국가자산 - 7,385조 원, 토지 자산 - 3,465조 원, 국내총생산 - 1,065조 원

- 불공평한 분배: 시장소득의 지니계수가 0.3을 약간 상회하는 반면 토지를 포함하는 자산의 지니계수는 0.6~0.8 사이 (0에 가까울 수록 평등)

- 주택 보유 불평등: 주택보급률이 100%가 넘는데 국민 절반은 집이 없음

2. 토지는 독특하기 때문에 독자적으로 다뤄야 한다

- 재생산 불가능: 토지는 주어져 있고 재생산이 불가능하기 때문에 한 사람의 토지 소유가 타인의 소유를 줄일 수 밖에 없음 (제로섬게임)

- 비동질성: 토지는 위치에 따라 가치가 다른 비동질성을 띄고 있음

- 미래 가치 반영: 토지의 가격은 미래에 발생할 지대를 중심으로 가격이 결정되는데 이 과정에서 미래를 정확하게 예측하기 어렵기 때문에 투기가 발생함

- 외부 요인 반영: 토지 소유자의 노력 여부를 떠나 가격이 결정됨 (불로소득)

- 비생산적: 전체 국부를 증대시키는데 영향을 주지 못함

3. 모두가 동의할 수 있는 토지원리가 필요하다

<토지원리>

- 평등한 토지권: 모든 국민은 토지에 대해서 평등한 권리를 가진다

- 합의에 의한 우선권 인정: 필요한 경우에는 사회의 합의에 의해 특정인에게 우선권을 인정할 수 있다

- 취득 기회 균등: 모든 국민에게 우선권 취득 기회를 균등하게 보장한다

- 특별이익 환수: 우선권에서 발생하는 특별이익을 환수한다

- 사회적 제약: 우선권의 행사는 우선권을 인정하는 취지에 부합해야 한다

<토지원리의 확대적용>

- 위치와 존재량이 고정되어 있는 경우: 전파대역, 위성궤도

- 천연자원: 광물, 석유, 천연 동식물, 오존등

- 환경: 공기, 물

<토지 소유제도>

- 사용권: 토지에 대한 타인의 침입을 배제하며 타인의 간섭을 받지 않고 토지 이용 방법을 선택할 수 있는 권리 (매각, 임대, 저당권 설정 등)

- 가치수익권: 토지 가치를 수취할 수 있는 권리 (매매 대금, 임대료)

- 처분권

<토지 불로소득>

- 토지불로소득: 토지를 단순히 보유, 매매함으로써 얻는 특별한 이익

- 토지불로소득 = 토지 소유자의 수입-토지 소유자의 비용

= (지대+매각지가)-(매입지가+매입지가에 대한 이자)

= (지대-매입지가에 대한 이자)+(매각지가-매입지가)

= 지대이자차액 + 매매 차액

4. 토지의 독자성과 중요성은 반드시 복원되어야 한다

2부 불평등과 거품 없는 경제를 위하여

2장 주택 문제는 토지 문제다

1. 부동산은 건물이 아닌 토지가 중심이다

- 부동산의 개념: (민법 제99조) 토지와 그 정착물 (건물, 담장 등 토지의 개량물)

<토지와 자본의 차이>

- 공급을 늘릴 수 없음

- 여러 가지 용도로 사용될 수 있음

- 인간의 삶에 필수적

- 미래에 발생할 지대가 더해진 값으로 가격이 결정됨

- 시간이 지날수록 가치가 증가함

- 가격이 급등하면 공급이 줄고 수요가 늘어남 (수요공급법칙과 반대)

2. 주택 문제의 핵심은 토지 불로소득(지대) 문제다

<토지 불로소득의 다양한 이름>

- 경제학: 지대

- 주택매매시장: 매매차익 (투기, 주택가격 급등락, 중대형 아파트 미분양)

- 주택개발시장: 개발이익 (공급 부족, 뉴타운 개발 문제, 재개발 후 원주민의 낮은 재정착률, 도심지 노후 주택 문제)

- 주택금융시장: 대출이자 (주택 가격 거품, 주택 담보대출 확대)

- 주택임대차시장: 임대료 (전세대란)

- 주택조세정책: 종합부동산세, 양도소득세 (저축은행의 무리한 프로젝트 파이낸싱 문제)

- 주거복지정책: 주거권 (공급 부족)

(적용) 지대의 다양한 이름이라는 주제로 홍보물 제작

<리카도의 차액지대이론>

- 지대는 동일한 자본과 노동을 투입한 조건 하에서, 생산력이 가장 우수한 토지와 가장 열등한 토지의 생산물 차이

- 한계: 농업사회를 이론적 배경으로 삼아 도시 토지에서 발생하는 차액지대의 가능성과 성질을 인식하지 못함

- 여러 학자들은 지대가 잉여라는 개념은 공통적으로 인식하고 있음

3. 주택 문제 해결 방안의 핵심 원칙

<주택매매시장에서의 매매차익>

- 주택가격은 토지 가격에 건물분 가격을 더한 가격

- 건물이 시간이 지날수록 감가상각 되기 때문에 가격이 떨어짐

- 토지는 미래에 지대가 증가할 것이라는 기대로 가격이 올라감

- 이 과정에서 매매차익을 얻기 위한 투기 수요가 발생

<주택개발시장에서의 개발이익>

- 개발이익의 유형: 토지 소유자의 투자에 의한 증가 / 공공투자에 의한 증가 / 토지이용계획의 결정, 변경에 의한 증가 / 기타 사회, 경제적 요인에 의한 증가

- 문제: 개발이익은 불로소득이지만 개인이 토지 재산권을 가지고 있기 때문에 개발이익이 개인에게 돌아감 (최초 분양자 58.2%, 민간 주택건설업체 34.0%, 공공토지 개발업자 7.8%)

<주택임대차시장에서의 임대료>

- 전세시장은 부동산 투기 파생시장: 전세 수요가 있어서 전세 공급이 발생한 것이 아니라 아파트를 투기 목적으로 구입하여 잠시 전세로 공급하면서 전세 수요가 발생함

<주택금융시장에서의 대출이자>

- 대출자의 소득(매매차익, 개발이익, 임대료)에서 대출이자가 발생함

- 대출은 통화량을 증가시켜 실질적인 경제성장을 이끌어냄

<주택조세정책에서의 토지 관련 조세>

- 토지 불로소득의 사유화를 막기 위해 양도소득세, 종합부동산세, 재산세 등 여러 조세를 마련함

4. 주택 문제 해결 방안의 핵심 원칙

- 지대를 공공이 환수

- 고가 주택은 민간 시장에서 공급하고 저소득층 대상 공공임대주택은 정부가 공급하는 방식

5. 토지임대형 주택의 타당성을 재검토한다

<토지임대형 주택의 원리>

- 토지: 공공이 소유 및 임대

- 건물: 분양, 입주자가 소유권을 가지고 거래, 상속, 증여할 수 있음

<토지임대형 주택의 장점>

- 토지에서 발생하는 불로소득을 차단하여 투기를 막을 수 있음

- 토지 용도나 개발밀도의 변경으로 생기는 개발이익을 완전히 환수할 수 있음

- 사유지에서 발생하는 도시계획 추진의 어려움을 극복할 수 있음

- 임대료 수입을 도시 개발 재원으로 활용하여 투자하면 토지 가치가 상승하고, 다시 임대료 수입의 증가로 이어져 재정의 자기조달 시스템이 가능해짐

(적용) 희년평화센터에서 시도해보기

- 건물은 개인 소유이기 때문에 잘 관리됨

- 주택건설회사가 토지 불로소득보다는 양질의 주택 건설에 매진하게 됨

- 민간 전세시장보다 안정적이며 세금도 미미하여 건설시장도 살고 부동산 중개시장의 활력을 떨어뜨리지 않음

<토지임대형 주택에 대한 반론 1>

- 공급자 초기 비용 부담이 과도해 실현가능성이 떨어짐

<재반론 1>

- 현재 추진중인 공공임대주택도 정부의 비용부담이 큼

- 공공임대주택은 초기 비용을 신속하게 환수하기 어렵지만 토지임대형 주택은 신속한 환수가 가능함 (월세를 전세금으로 전환하는 방식)

(질문) 공공임대주택도 같은 방식으로 전환할 수 있지 않은지

- 임대수입이 발생하므로 국민연금기금과 같은 공익성 장기 자금이 투자될 여지가 있음

<토지임대형 주택에 대한 반론 2>

- 높은 토지 임대료

<재반론 2>

- 월세를 전세로 전환하여 월세 부담 줄이는 방법

<토지임대형 주택에 대한 반론 3>

- 아파트의 토지-건물 소유권 분리가 확립되지 않아 지속성이 우려됨

- 건물을 재건축해야 하는 상황에서 기존 입주자에게는 토지에 대한 재산권이 주어지지 않아 문제가 됨

<재반론 3>

- 토지 사용권 기간을 조절하면 해결할 수 있음

- 건물 사용연한까지 토지 사용권을 보장한 뒤 건물의 가치가 0이 되면 반환하는 방식으로 해결할 수 있음

<토지임대형 주택에 대한 반론 4>

- 사람들이 선호하지 않음

<재반론 4 - 군포지구 사례 검토>

- 낮은 청약률(16.7&)과 청약자수 대비 계약률 (41.5%)

- 원인: 공공토지임대제의 목적이 불분명했음

- 토지 불로소득의 차단과 안정적인 공공수입의 확보가 목적인 경우 - 고급주택에 대한 실수요가 많은 지역에서 시세대로 가격을 책정했어야 함

- 중산층 이하 서민층에게 내 집 마련의 기회 제공 - 서민층의 수요가 많은 지역에서 대폭 낮은 가격으로 책정했어야 함

(질문) 임대주택 유형별 차이

6. 절망과 희망의 갈림길에서

<토지임대형 주택의 성공 조건>

- 토지보유세를 인상 해 토지 불로소득 획득이 어려워지도록 해야 함

- 향후 공공택지개발은 모두 토지임대형 주택으로 공급

- 토지임대료를 내되 건물분 재산세와 근로소득세 등을 공제하여 주는 '조세대체' 인센티브 제공

- 주택 투기가 심한 서울 등 대도시 중심부의 주택 수요가 밀접한 지역을 먼저 공급대상으로 삼음

- 공공토지비축제도를 활용해 서민이 부담 가능한 토지임대료의 택지 제공

3장 금융 불안정의 주범은 지대신용화폐다

1. '토지 사유제 + 신용화폐제'가 진정한 매트릭스 사회

2. 알듯 모를 듯한 자본주의 신용화폐제도

<신용화폐>

- 화폐: 정부가 화폐로 인정했기 때문에 가치를 지니는 것

- 신용화폐: 근대 자본주의 형성 초기 금은 본위제로 인해 대출 규모가 제한됨 → 국가가 금융계에 통화발행권을 부여해 신용에 기초한 통화발행과 대출을 허용

- 부분지불준비금: 예금자의 일시적 현금요구에 대응하기 위해 존재 (한국은 7%)

- 예금을 지불준비금으로 삼아 대출자가 반드시 갚겠다는 서약을 바탕으로 돈을 새로 만듬

<신용화폐가 초래하는 문제>

- 채무자가 빚을 갚을 때 이자까지 갚아야 함 → 이자는 애초에 없던 돈이기 때문에 모든 사람이 원금과 이자 모두를 갚는 것은 불가능 → 담보물 상실 비율이 높아짐 → 경기 침체 → 새로운 돈(빚)이 생김 → 부채 증가 → 총부채가 나선형으로 증가함

- 지속적인 경제성장을 강제함

- 물가상승

- 부채증가

- 금융 불안정

- 경기침체

<토지 담보 대출의 문제점>

- 거품 발생 및 붕괴 가능성이 큼: 부동산은 가격 및 거래 정보가 불완전, 공급 시차가 큼, 옵션 선물 등 다양한 시장이 존재하지 않음

- 부동산 거품은 금융위기로 이어진 경우가 많음

- 민간시장에서 가장 큰 대출 규모

- 대출기간이 장기간이고 이자가 원금을 초과하는 경우가 많음

3. 지대신용화폐가 금융시장 불안정을 초래하는 매커니즘이다

<지대신용화폐론>

- 부: 사회 전체의 부를 증가시키는 것

- 지대자본화: 미래에 아직 발생하지 않은 매년도의 지대를 자본화율로 할인하여 현재가치로 전환한 후 더하는 것

<지대자본화가 화폐유동성 과잉을 가져오는 과정>

- 지대자본화로 지가 형성 → 지가에 기초한 부동산 담보대출 → 지대신용화폐 창조

- 지대사유화 → 투기성 토지수요 증가 → 지가 상승 → 부동산 담보대출 확대 → 지대신용화폐 증가 → 화폐유동성 과잉

<부동산금융시장에서 거품 형성과 붕괴 과정>

- 부동산 자산의 희소성과 정보의 비대칭 → 투자자가 미래에 대해 과도하게 낙관함 → 은행 담보대출을 통한 투자 확대 → 담보대출 규모 증가 → 은행담보대출액의 대부분이 부동산 시장에 진입 → 담보 가치가 실제 가치 초과 → 거품 확대 → 거품 붕괴 → 부동산 가격 하락 → 은행 부실채권 증가 → 금융위기

<일본의 잃어버린 10년>

- 금융권이 제공한 부동산 담보대출에 기초하여 형성된 부동산, 주식 등 자산 거품이 통화당국의 이자율 인상으로 인해 붕괴되면서 발생

<미국의 서브프라임 모기지 사태>

- 신용도가 낮은 저소득층에게 주택 담보대출 제공 → 채무불이행 급증 → 중소형 은행과 모기지 전문 금융기관, 관련 헤지펀드 부실

4. 한국은 지금 주택 담보대출로 인한 가계부채 문제와 씨름 중이다

- 한국에는 소구권 제도가 있어서 미국 서브프라임 모기지 사태 보다 큰 영향을 끼칠 수 있음

소구권: 담보물인 주택 뿐 아니라 채무자의 다른 재산과 소득까지 압류하여 원리금을 상환하도록 하는 제도

5. 우리 삶을 통제하는 '토지 + 금융 매트릭스'

4장 토지세 강화와 조세대체 전략

1. 증세와 감세, 그리고 토지

2. 놀라운 세금, 토지세

- 일반적인 세금은 생산 활동을 위축시킴

<토지세의 차별성 1 - 전가가 불가능함>

- 토지 소유자가 토지세를 부담하게 됨

- 세금의 전가는 가격에 따라서 수요량과 공급량을 조절할 수 있는 재화에서 가능함 (토지세 부과가 공급을 위축시킨다면 보유세가 늘어났을 때 땅이 줄어들어야 함)

- 토지 소유자의 시장지배력의 크기에 따라 전가의 정도가 결정되지만 토지세가 토지 소유자의 시장지배력을 약화시키기 때문에 토지세 전가의 정도는 낮아질 것

<토지세의 차별성 2 - 토지 투기를 억제하는데 도움이 됨>

보유세가 늘어나면 보유 부담이 커져 토지 소유자들이 토지를 시장에 내놓게 된다

<토지세의 차별성 3 - 토지의 효율적 사용을 촉진함>

- 단위 토지당 노동과 자본의 투입량이 커짐

- 도심지 공동화 현상과 도시의 무분별한 확산이 억제됨

<토지세의 차별성 4 - 토지 사용의 민주화>

- 토지가 많은 사람들에게 개방될 가능성이 높아짐

- 많은 사람이 저렴한 비용으로 주택을 소유할 수 있게 해 줌

- 많은 사람이 자기의 재능과 실력을 발산할 수 있는 기회, 신규 기업이 시장 진출할 기회가 늘어남

<토지세의 차별성 5 - 빈부격차 완화>

- 토지 불로소득을 얻었다는 것은 토지 없는 사람의 노력소득이 줄어들었다는 의미

3. 각 조세전략에 관한 비교검토

<조세원칙 1 - 공평의 원칙>

- 편익원칙: 정부나 사회로부터 받은 서비스에 비례해서 세금을 납부해야 함

- 능력원칙: 납세자가 가진 경제적 능력에 따라 부담

<조세원칙 2 - 경제성의 원칙>

- 세금을 부과할 때 경제에 부담을 주지 않는 방향에서 징수해야 함

<조세원칙 3 - 세무행정상의 원칙>

- 세제에 대해 납세자들이 쉽게 이해할 수 있고, 징수도 편리하며 부정부패의 개연성도 적어야 함

<감세의 경우>

- 법인세 감면: 투자가 늘어남

- 소득세 감면: 소비증가, 노동의 임금상승 압력 약화

- 토지세 감면: 토지 투기를 통한 불로소득 추구에 관심을 갖게 됨, 건설투자 증가, 신규 기업에 대한 진입장벽

<증세의 경우>

- 법인세 증세: 상품가격에 전가, 한계기업을 시장 밖으로 밀어냄, 노동절약적 투자

- 소득세 증세: 가처분소득액 감소, 임금인상 압력강화

4. 조세대체 전략과 예상 효과

<조세대체의 원칙>

- 토지에 세금 부과: 건물이 아닌 토지에 세금 부과

- 보유에 세금 부과: 거래세를 낮추고 보유세를 높림

- 타 세금 감면: 소득세와 법인세 감면

<토지세 증세>

- 지대를 과표로 설정

- 토지세를 국세인 국토보유세와 지방세인 재산세로 재편: 국토보유세는 주택분 토지와 나대지를 합쳐서 계산하고 사업용/비사업용 구분하지 않고 일정한 토지 가치 이상의 토지에 부요세를 부담시킴

- 10년 동안 50% 징수: 토지가격의 5%가 지대, 이 지대의 50%를 세금으로  징수 (2009년 현재 지대의 4% 정도만 징수하고 있음)

- 이자 공제형 보유세 부과: 지대를 걷고 남은 지대에 대한 이자만 개인이 소유하고 나머지는 정부가 환수 → 지가가 고정됨 → 토지 투기 근절 → 양도소득세의 존재 의의 상실, 개발이익 환수제 불필요

<소득세와 법인세 감세>

- 대기업에게 일방적으로 혜택이 돌아가는 세금 감면 정책 재조정

- 최고세율 구간 신설

- 전체 세율 낮춤

<조세대체의 예상 효과 1 - 기업>

- 생산적 투자 유도

- 일자리 증가

- 토지의 효율적 이용

- 신규 기업의 진입장벽 낮춤

<조세대체의 예상 효과 2 - 가계>

- 가처분소득액 증가 → 소비 증가

<조세대체의 예상 효과 3 - 정부>

- 실업 문제, 주택 문제, 소득불평등 문제 해소

- 도로, 공항, 항만 같은 인프라 건설 비용 감소

- 토지 투기 문제 해소

5. 인간은 토지 위에서 산다!

5장 토지와 분배 문제

1. 경제는 성장하고 있지만, 분배 상태는 악화되고 있다

2. 분배 평가를 위해 필요한 몇 가지 기본 지식

<로렌츠곡선>

소득의 크기에 따라 사람들을 정렬한 뒤, 소득이 낮은 사람부터 수평축에서는 인구를 누적하고, 수직축에서는 소득을 누적함으로써 그린 곡선

- 장점: 국가 간이나 측정 시점이 다른 자료 간에도 분배 상태를 시작적으로 쉽게 비교 평가할 수 있음

- 단점: 비교할 로렌츠곡선이 서로 교차할 경우 어떤 분배 상태가 더 평등하고 불평등한지 평가하기 쉽지않음

<지니계수>

- 완전 평등한 경우 값이 0

- 완전 불평등한 경우 값이 1

3. 소득과 자산으로 보는 불평등의 모습

4. 부의 불평등의 주요 원인은 부동산이다

- 부 상위계층으로 갈수록 부동산 자산의 비율이 높아짐 (1분위: 7%, 5분위: 56%, 10분위: 83%, 2011)

상속재산에서 토지의 비율이 가장 높음 (토지 40.8%, 건물 27%, 금융 자산 15.6%, 유가증권 10.5%, 기타 6.1%, 2010)

- 일부 선진국과 대부분의 개발도상국에서는 주택 자산의 비중이 높음

5. 토지 불로소득의 사유화는 정의롭지 못하다

- 토지 불로소득은 자신의 생산적 노력과 무관하게 단지 토지 소유자라는 자격만으로 이익을 얻는 경우

6. 공정한 분배를 위해서는 토지 불로소득을 환수해야 한다

3부 토지 불로소득 환수로 사회갈등과 복지 문제를 해결한다

6장 토지와 사회갈등

1. 토지 문제로 인해 발생하는 사회갈등은 토지 문제 해결로 풀어야 한다

2. 제국들의 몰락과 혁명의 배후에는 토지를 둘러싼 격심한 갈등이 있었다

<그리스>

- 기원전 6세기경 소수 귀족에게 토지 소유가 집중돼 사회갈등과 사회불안이 야기됨

- 솔론과 페이시스트라토스가 토지개혁을 시도함

- 토지개혁은 귀족들에 의해 백지화됨

- 자영농이 몰락함

- 조세기반이 약화되고 군사력이 흔들려 쇠락함

<로마>

- 기원전 73~71년 스파르타쿠스의 노예반란의 배후에는 대토지 소유제도에 의해 강제로 토지를 잃은 농민들의 지지가 있었음

- 로마는 자영농에 기반을 둔 군사력을 바탕으로 성장할 수 있었음

- 영토가 확장될수록 자영농은 몰락하고 라티푼디움(노예제 대농장)이 성장함

- 토지가 일부 특권층에게 집중되면서 사회통합이 깨지고 대토지 소유자들은 타락의 길을 걷게 됨

<제정 러시아>

- 왕실과 귀족이 대부분의 토지를 소유하고 있었음

- 알렉산더 2세가 농노해방 (1961), 표트르 스톨리핀이 토지개혁 (1906-1916)을 단행 → 성과를 거두지 못함

- 볼셰비키 혁명 당시 구호 중 하나가 '토지를 농민에게'

(적용) 사례를 카드뉴스로

3. 행정수도 이전, 용산, 그리고 4대강 사업

<행정수도 이전>

- 서울 중심의 수도권에서 행정수도 이전에 반대하는 여론이 높았던 이유 → 토지 불로소득을 잃지 않기 위해

<용산>

- 용산 참사 배후에는 용산역사 주변 정비사업을 통해 발생하는 토지 개발이익이 존재함

- 용산역세권 국제업무지구 개발사업은 28조 원의 사업비가 투입됨 (세종시 사업비 15조 원)

- 2001년 용산특별계획구역 개발사업 발표 당시 평당 700만 원  →  2008년 평균 8,000만 원

- 메이저 건설사들은 각 1조 원의 개발이익, 토지를 소유한 조합원들은 1인당 6억 원에 가까운 개발이익을 얻는 것으로 추정됨

- 도시재생사업과정의 갈등을 축이 복합적 (소유자 및 건설업체 등과 세입자 간, 조합원 상호 간, 조합과 건설업체, 세입자 상호 간)

<4대강 사업>

- 토지 소유자, 지자체, 토건업체 등이 4대강 추진 찬성 여론을 이끌고 있음

(적용) 사례를 카드뉴스로

4. 토지 문제는 노사분규를 잉태한다

- 토지 불로소득의 발생과 사유화가 토지 가격의 상승을 초래함 → 주거비 상승 → 임금인상 요구

(질문) 1980년대 후반에 주거비가 급등한 이유

(적용) 주거비 부담이 어느정도인지 시계열, 해외와 비교 / 물가 비교 하듯이

5. 토지 문제로 인한 사회갈등을 예방하기 위하여

- 부동산 시장이 거시경제 지표들의 영향을 많이 받는다는 것을 인식해야 함

- 토지공개념에 입각한 철학을 바탕으로 제도를 도입해야함

- 종합적인 정책 패키지 도입이 필요 (수요, 공급, 금융, 주거복지 등)

- 수요: 보유세, 양도세, 개발이익 환수, 임대소득세 등

- 공급: 토지임대부, 환매조건부 공급, 후분양제

- 금융: 주택 담보대출 관리

- 주거복지: 소득별로 맞춤형 주택 공급 필요, 유형별 공공임대주택 공급 추진, 사회적 혼합 고려

7장 토지와 복지: 지대를 재원으로 하는 사회보장 설계

1. 사회보장을 보는 두 시각: 복지주의와 자유주의

- 토지를 이용하면 복지주의와 자유주의를 다 같이 충족하는 사회보장제도를 설계할 수 있음

2. 자유주의자 1: 경제학자 프리드먼의 견해

- 자유주의의 핵심: 선택과 시장

- 재분배는 선택의 자유를 제약하고 선택과 책임의 연계를 약화시키며 도덕적 해이를 야기한다고 함

<프리드먼의 입장>

- 기본 철학: 개인 자유의 확대, 평등한 자유 (기회의 균등)

- 사회보장의 근거: 선택에 대해 책임 질 능력이 없는 사람이 있다면 이들을 위한 사회보장이 필요, 자선의 혜택은 기부자 뿐 아니라 타인에게도 돌아가므로 빈곤 축소를 위해서는 정부가 나서야 함

- 부의 소득세: 소득세액=(소득-면세점)*소득세율

- 소득이 면세점보다 낮을경우 정부로부터 금액을 지급받음

- 한국에서는 근로장려세제(EITC)라는 이름으로 제도화되어 있음

- 문제점: 부의 소득세 역시 재분배, 선택과 책임의 연계라는 기준에 위배됨

- 반론: 더 나쁜 사회보장제도보다는 나음

3. 자유주의자 2: 철학자 노직의 견해

<노직의 입장>

- 노직의 최소국가: 국민을 불가침의 개인으로 그리고 타인에 의해 수단과 도구와 자원으로 이용당해서는 안 되는 개인으로 대우하며, 개인적인 권리를 가진 인간 그리고 그 권리가 보장하는 존엄성을 가진 인간으로 대우한다

- 국가는 질서 유지와 권리 보호라는 최소한의 기능 이상으로 확대되어서는 안됨

<최소국가에서 분배의 정당성>

- 취득 규칙: 소유자가 없는 물건을 최초로 소유할 때 적용되는 규칙

- 이전 규칙: 소유자기 있는 물자를 소유권 이전을 통해 취득할 때 적용되는 규칙

- 교정 규칙: 취득 규칙과 이전 규칙을 충족시키지 못한 경우 적용되는 규칙

<로크의 재산권 이론에 근거한 취득 규칙>

- 토지와 같은 자연물에 대해서도 일정한 조건 하에 소유할 수 있음

- 로크의 단서: 적어도 그에 못지않은 질의 충분한 양이 다른 사람에게도 공동의 것으로 남아 있는 경우 생산물은 물론이고 토지에 대해서도 재산권을 인정할 수 있고 또 인정해야 한다

- 노직은 로크의 단서를 완화하여 '다른 사람을 불리하게 하지 않는 경우'로 수정함

<노직의 토지 취득에 관한 분배 규칙>

- 극단적인 독점이 아니라면 토지의 취득이 허용된다

- 토지를 취득하지 못하는 다른 사람들을 불리하게 하지 않을 적절한 보상이 필요하다

4. 자유주의에 맞는 사회보장 재원은 지대

- 지대: 토지 소유로 인해 유리해지는 정도인 동시에 토지를 소유하지 못한 사람이 불리해지는 정도를 반영하는 가격

<지대기금>

- 환수한 지대를 기금으로 만들어 관리

- 모든 국민에게 동일한 금액을 나눠주는 방법 (알레스카의 예)

- 2008년 기준으로 공시지가(3,00조 원)를 지대로 환산 (연 3~4%)하면 지대기금 수입이 연간 약 100조 원 정도가 됨

<생존권보험>

- 모든 사람에게 인간다운 최저생활을 보장하기 위한 보험

- 모든 국민이 수태 시점에 자동 가입

- 보험료: 자신의 지대 지분으로 지불

- 보험료 사고: 소득이 인간다운 생활에 필요한 기본생활비에 미달하는 상태

- 보험금: 기본생활비와 소득 간의 차액

- 국민기초생활보장, 국민연금, 기초노령연금, 실업급여 대체 가능

5. 자유주의와 복지주의의 평가, 그리고 대안

<자유주의의 평가>

- 생존권보험은 자기의 지대 지분권을 행사하는 것일 뿐 누구의 재산권을 침해하는 것이 아니기 때문에 재분배가 아님

- 소득세는 시장을 왜곡하지 않음 지대 징수는 그렇지 않음

- 보험금 수령자가 상환 의무를 부담하므로 도덕적 해이를 다소나마 억제함

<복지주의의 평가>

- 사회보장의 최저기준에 관한 조약(국제노동기구, 1952년 제35회 총회 제102호 조약)의 기준에 의한 평가

보편성: 국민 각계각층을 망라하여 적용함

- 비용부담의 공평성: 아무런 적극적 부담이 없음

- 급여수준의 적절성: 기본생활비 책정 가능

환수한 지대를 국민 각자에게 나누어주는 방법도 있지만 그 금액만으로 기본생활비를 충당하지 못한다면 보험 방식을 도입하여 생존권보험을 둔다. 생존권보험이란 모든 국민을 수태 시점에 자동 가입시키고 소득이 기본생활비 이하로 떨어지면 그 차액만큼 보험금을 지급하는 사회보험으로서 지대를 재원으로 삼는다. 생존권보험은 재분배가 아니라는 점에서 자유주의가 제시한 사회보장제도인 부의 소득세 제도보다 더 자유주의 원리에 충실한 방식이다. 생존권보험은 국민의 합의에 의해 다양하게 설계할 수 있으므로 사회보장에 적극적인 복지주의에서도 반대할 이유가 없을 것이다. (219-210쪽)

8장 토지와 도시계획

1. 도시계획과 도시 개발

- 토지의 사적 소유권과 도시계획이라는 공적 계획간의 갈등, 도시의 물리적 계획과 사회적 문제의 상관관계, 도시계획 분야별 사회 문제 검토

- 문제를 해결하기 위한 방향으로 공공토지임대제도 (Public Leasehold System: PLS) 제안

2. 토지 사적 소유권과 도시계획의 관계

- 도시계획의 필요성: 도시의 개발과 관리는 복잡한 공적 의사결정과 대규모의 자본 투자 등이 필요함

- 도시계획상의 결정은 다양한 영역에 영향을 미침 (교통량, 부지의 포장 면적, 배수 관계 등)

- 도시 공동체 구성원 사이의 복잡한 이해관계를 발생시키므로 정부가 공공의 이익을 위하여 사적 소유권을 규제할 수 있는 정당성이 생김

- 물리적 환경 개선은 외관을 개선시키긴 하지만 그 속에 사는 사람들의 문제를 악화시키기도 함

3. 토지 불로소득 환수를 통한 공정한 도시계획 방안

- 토지불로소득 환수를 위한 토지이용계획

<지역지구제의 역사>

- 유럽에서의 지역지구제: 19세기 말 독일과 스웨덴 도시에서 나타남

- 미국에서의 지역지구제: 기존 단독주택 지역의 재산 가치를 보호하기 위한 과정에서 성립됨 (1910년대) - 가난한자를 배제하기 위한 도시계획

- 지역지구제의 단점을 보완하거나 수정하여 토지의 공공성이 반영된 토지이용계획 방법 고안

- '토지 이용 주민합의제': 토지 이용 용도를 관련 주민의 합의에 의해 결정하는 제도

- '용도 용적제': 현재의 토지 이용을 고려한 지역지구제의 보완 형태

- '계약지역지구제': 기반시설 공급에 중점을 둔 지역지구제, 민간이 기반시설에 대한 부담을 지도록 하는 방법

<토지불로소득 환수를 통한 주택 문제 해결 방안>

- 공공주택의 문제점: 주택 투기 현상을 해소하지 못함

- 토지임대 분양주택: 토지는 임대하고 건물은 분양하는 방식

<토지불로소득 환수를 통한 공원녹지 확보>

- 공공 소유 토지 비율이 높으면 시장의 개발이익 등에 의한 압력에서 비교적 자유롭게 녹지를 공급할 수 있음

그린트러스트 운동: 영국, 보존 가치가 높은 습지나 숲을 시민들의 힘으로 사서 영구 보존

<토지 임대 방식을 통한 산업단지 개발>

토지 임대 방식은 산업용지 자산가치의 중요성보다 시장에 대한 유연하고 신속한 대응의 중요성이 높아지는 최근의 기업환경에 적합한 산업단지 개발 방식

<토지 불로소득 억제를 통한 공적 도시 재개발>

토지의 공공성을 살리면서 토지 개발이익이 지역 사회 구성원에게 골고루 돌아가게 하는 정책이 필요

4. 토지 불로소득을 제거한 공공토지임대제와 도시 개발

<하워드의 전원도시 개발 구상>

- 19세기 영국 도시의 과밀과 열악한 주거환경을 해결하기 위한 대안으로 구상됨

- 3만 2,000명이 거주할 도시를 구상함

- 계획에 동의하는 사람들을 중심으로 기금을 조성함

- 1902년에 전원도시 개척회사가 설립됨

- 10년 후부터 이익에 대한 배당이 이루어짐

- 2차 세계 대전 이후 원래 계획했던 규모보다 조금 작은 규모로 완성됨

- 블루칼라 노동계급이 구매 가능한 주택가격을 유지할 수 없게 됨

<캔버라의 공공토지임대제 사례>

- 도시 지역 토지는 최대 99년까지 개인에게 경매를 통해 결정된 지대로 임대됨

- 농업용지는 25년간 임대되고 임차인은 매년 임대료를 지급함

- 재개발을 위해서 임차인은 재개발에 의해서 발생하는 토지 가치 상승분의 75%를 지불해야 함

- 임차인은 다른 사람에게 임대권을 양도할 수 있었음

5. 공정한 도시계획을 위해

4부 토지개혁은 통일과 대안모델 구상의 중심이다

9장 통일을 대비한 북한 토지개혁 방안은 공공토지임대제 강화

1. 통일이 된다면 북한 토지제도를 어떻게 개혁해야 할까

<통일  후 토지개혁을 위해 만족시켜야 할 조건>

- 토지임대 방식

- 연합제 또는 낮은 단계의 연방제 통일방안

- 구재산권 원소유자 반환소송 예방

- 남한은 지대조세제 (토지 가치공유제), 북한은 공공토지임대제 확대

<의의>

- 남한의 정부, 연구기관, 시민단체 및 시민들로 하여금 북한이 어떻게 토지개혁을 해야 하는가를 설명해 줌

- 북한 정부에 영향을 줄 수 있음

- 흡수통일 시 북한에 도입해야 할 토지제도 개혁 방향 제시

2. 북한이 선택해야 할 토지제도 개혁 방향

<토지 소유제도의 네 유형>

- 토지 사유제: 사용권, 처분권, 가치수익권 모두 사적 주체에게 귀속

- 토지 가치공유제: 사용권과 처분권 사적 주체, 가치수익권은 공공에게 귀속

- 공공토지임대제: 사용권은 사적 주체, 처분권과 가치수익권은 공공에게 귀속

- 토지 공유제: 사용권, 처분권, 가치수익권 모두 공공에게 귀속

<북한이 공공토지임대제를 선택할 수 밖에 없는 이유>

- 중국의 성공적 선례

- 개성공단, 나진-선봉경제특구, 신의주 행정특구에서 50년 기한의 토지 사용권 임대제도를 실행하고 있음

- 남북이 합의한 연합제 또는 연방제 통일 추진

- 혼합형 통일 시나리오에 의한 통일

3. 북한이 실시해야 할 공공토지임대제의 이론적 근거와 사례

<공공토지임대제의 이론적 근거>

- 헨리 조지는 지대를 징수하더라도 토지에서 발생한 개량물을 확실하게 보장하면 된다고 봄

<공공토지임대제의 핵심 원칙>

- 토지 사용권은 경매를 통해 최고가 청약자에게 이전

- 지대의 '매년' 환수

- 사회 전체를 위한 지대의 사용

- 토지 사용권의 확실한 보장

- 노동과 자본의 투입으로 생긴 개량물의 확실한 보호

<공공토지임대제 모델의 실행 원리인 지대원리의 도출>

- 제1원리, 지대는 총토지생산물에서 임금과 이자를 제외한 나머지이다. 따라서 지대는 차액지대이며, 차액지대의 사유는 불로소득의 향유에 해당한다.

- 제2원리, 토지 사용권은 가장 효율적으로 이용할 수 있는 능력이 있는 사용자에게 돌아가야 한다. 따라서 시장 경쟁 방식인 경매와 입찰 등의 방법을 사용하여 토지 사용권을 배분한다.

- 제3원리, 토지 사용자는 '매년' 토지 소유자인 국가나 지방자치단체에 지대를 납부해야 한다. 지대는 조세의 일종이 아닌 임대료의 일종이다.

- 제4원리, 정부는 지대 수입을 가장 우선적인 정부 수입으로 사용한다. 이 때 정부는 토지 사용자가 납부한 지대만큼 근로소득세와 법인세 등에서 세액공제를 실시한다.

<지대 납부 방식의 중요성>

- 민간에 불하할 토지가 많은 상황에서 단기간에 불하하면 제값을 받을 수 없다

- 토지 사용 능력이 뛰어난 사람도 목돈이 없으면 불하를 받을 수 없다.

- 투기꾼이 생산적 노력 없이도 큰 이익을 남길 수 있다

- 미래의 정치상황에 대한 불안감으로 인해 불하액이 낮아질 수 있다.

- 미래의 지대는 미래의 세대에게 귀속되는 것이 정당하다

<중국의 사례>

- (문제 1) 행정 배정 방식을 통해 무상으로 토지 사용권을 획득한 기업들이 지속적으로 지대를 향유하는 문제 - 지대를 매년 납부하는 방식으로 유상화 하려함

- (문제 2) 유상 매각 방식으로 인해 지속적이며 안정적인 재정수입이 사라짐, 토지 개발업자와 부동산 구입자들이 큰 부담을 느낌, 부동산 담보대출을 받는 과정에서 부동산 거품이 조장됨, 현재 시점에서 미래의 지대를 예측하기 때문에 불완전한 지대 추정이 이루어져 막대한 재정수입의 유실이 초래됨

- 문제점을 개선하기 위해 매년 지대를 납부하는 임대 방식을 강화하고 있음

4. 북한 경제특구가 나아갈 공공토지임대제 개혁 모델

<현행 북한 공공토지임대제의 내용과 한계>

- 1단계: 개인 토지 무상수용 무상분배 (1946-1953년)

- 2단계: 협동생산 방식 확립 시기 (1954-1971년)

- 3단계: 사회주의 토지제도 법적 확립 시기 (1972-1991년)

- 4단계: 제한적인 공공토지임대제로의 개혁 시기 (1992-현재)

<경제특구에서 공공토지임대제 실시>

- 공공토지임대제 방식: 국가토지 소유권에서 토지 이용권을 분리하여 유상으로 사용자에게 임대하는 방식

<공공토지임대제 개혁 방향>

- 모델의 핵심 원칙은 평등한 토지 사용권

- 토지 사용권 분배 및 이용원칙: 시장 경쟁 방식을 통한 토지 사용권 분배 원칙 / 용익물권 성질의 토지 사용권 처분 원칙 (토지 사용권은 용익물권의 일종으로 재임대, 저당, 증여, 상속 가능) / 재산권 보호 원칙 / 토지 사용권 기간에 대한 원칙 (토지 사용권 기간은 해당 지역 또는 경제특구의 도시계획 수립 주기에 맞추어 설정) / 토지 사용권 연장 원칙 (기존 토지 사용자가 재평가된 시장지대를 납부하는 경우 기존 토지 사용자가 계속 사용할 수 있는 권리)

- 토지연조제 실시 원칙: 지대 납부 주체에 관한 원칙 (개인, 기업, 공공기관 모두 상응하는 지대 납부) / 매년 지대 납부 원칙 (부동산 투기와 부동산 거품을 예방하기 위해 시장지대를 매년 납부) / 조세대체 원칙 (지대를 근로소득세나 법인세 등에서 공제) / 일시불 방식을 토지연조제로  전환하는 원칙 / 지대의 정기적인 재평가 원칙

- 경제특구 전기 개발 방식: 초기 개발자금 부족 문제를 해결하기 위해 '정부주도 +  민간자본 참여 방식'을 채택하여 개발을 실시하다가 정부 재정능력이 일정 수준에 도달한 이후에는 점진적으로 '정부 토지비축기구 책임 시행 방식'으로 전환

- 토지연조제와 도시계획의 관계: 분리

- 토지연조제와 경제특구 경영의 관계: 도시 경영을 위한 재정의 자기조달 시스템 가능

<필요한 법률 개혁 조치>

- 토지 이용 가격을 매년 납부할 수 있도록 전환 필요

- 개인의 토지 이용권을 확실하게 보호하기 위해 토지 이용권을 '용익 물권'의 하나로 명확히 규정해야 함

토지 유상 사용 주체의 범위를 확대할 필요

5. 북한 농촌의 토지개혁 방향 탐색

<중국의 사례>

- 1단계: 농지 개인소유제, 중국공산당이 지주의 토지를 무상으로 몰수하여 농민에게 나눠줌 (1949-1953)

- 2단계: 노동 군중 집체소유제 (1953-1957)

- 2-1단계: 호조조 개혁단계, 토지는 농민의 재산으로 남아 있고 노동력만을 교환함

- 2-2단계: 초급농업합작사 단계, 농민들은 초급농업합작사에 토지를 출자하고, 출자한 토지면적에 따라 이익을 분배받음

- 2-3단계: 고급농업합작사 단계, 농민의 토지 소유권을 집체 소유로 귀속시키고 이익 분배를 없애 버림

- 3단계: 인민공사 집체소유제 단계, 무임승차 행위를 초래해 집체 경제활동의 효율성을 저해함 (1958-1976)

- 4단계: 가정생산승포책임제 단계,각 가정이 생산의 기본단위가 되고 토지 경영권을 다시금 농민에게 나누어 줌 (1977-현재)

<가정연산승포책임제 보완>

- 농민의 토지 사용권을 물권화 해야 함

- 농민들도 토지 사용료인 농업세를 납부해야 함

- 사용자 처분권을 보완하여 토지 사용권의 시장 유통을 확대해야 함

- 농민의 합의에 기초해 대규모 농업 경영을 실시할 수 있도록 해야 함

6. 새 술은 새 부대에

10장 토지와 대안모델

1. 토지와 역동적 시장

- 역동적 시장: 기업의 시장 진입과 퇴출이 용이한 시장

- 토지가격이 비싸면 잠재력 있는 기업이 시장에 진입하기 어려워짐

- 토지가격이 비싸면 능력이 떨어지는 기업이 토지 불로소득을 향유하며 시장에서 버틸 수 있게 됨

- 토지담보능력을 기준으로 자금이 배분됨

<노동 유연성>

- 토지 불로소득 환수비율을 높이면 토지 투기로 높아진 지가가 하향 안정화되어 고용을 창출하는 투자가 늘어날 수 있음 → 토지 불로소득을 제대로 환수하면 노동의 수요가 크게 증가할 수 있음

2. 안정된 사회와 토지

- 주거, 교육, 일자리, 노후, 의료 부담이 줄어야 안정된 사회가 유지될 수 있음

토지 불로소득을 통해 비용을 마련하면 안정된 사회 조성에 들어가는 비용을 줄일 수 있음

<주택>

- 토지 불로소득을 복지비용을 충당하면 임대주택 공급의 필요성이 줄어듬 (주택 가격을 하향 안정화 시키고 개인의 주택 마련을 쉽게 만듬)

- 임대주택을 짓는데 드는 비용이 줄어듬

<노후>

- 토지 불로소득을 환수하면 고용률이 높아져 노동자의 정년을 연장할 수 있게 됨

<의료>

- 토지 불로소득 환수 자체가 고용률을 증가시켜 의료보험 납부자 수가 증가함

- 하위계층의 소득 수준과 후생이 증가해 의료보험 재정 지출을 줄이는 데 도움이 됨

<실업>

- 이직에 걸리는 시간이 짧아져 실업자 교육에 드는 비용이 줄어듬

<교육>

- 하위계층의 소득 수준이 향상됨

- 여성의 경제참여율이 높아짐

3. 환경보존과 토지

- 토지 불로소득을 사유화하는 시스템은 도심지 공동화 현상을 초래함 (도심지의 효율적 사용을 유도하지 못하기 때문)

- 토지 불로소득을 환수하면 기반시설을 확충하는데 드는 비용이 줄어듬

- 개발이익을 노린 농지나 녹지의 용도변경 요구가 차단됨

4. 토지는 대안모델 구상의 중심으로 복귀되어야 한다

<질문>

- 토지임대형 주택 뿐 아니라 공공임대주택도 월세를 전세금으로 전환하는 방식으로 전환할 수 있지 않은지

- 임대주택 종류별 차이

- 1980년대 후반에 주거비가 급등한 이유

<적용 & 제안하고 싶은 내용>

Action Plan
당장
1달
1년
3년	- 임대료 수입을 도시 개발 재원으로 활용하여 투자하면 토지 가치가 상승하고, 다시 임대료 수입의 증가로 이어져 재정의 자기조달 시스템이 가능해짐 - 희년평화센터에서 시도해보기 - 토지로 인한 사회갈등 사례를 카드뉴스로 제작 (그리스, 로마, 제정 러시아, 행정수도 이전, 용산, 4대강 사업) - 주거비 부담이 어느정도인지 시계열, 해외와 비교 / 물가 비교 하듯이 - 지대의 다양한 이름이라는 주제로 홍보물 제작
5년
10년
30년
50년

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2014.6.18.-10.31.에 읽고 정리한 글

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토지정의 대한민국을 살린다

저자

김윤상, 조성찬, 남기업, 반영운, 이태경 지음

출판사

평사리 | 2012-01-31 출간

카테고리

정치/사회

책소개

이 책은 대한민국 토지의 정치경제학이라고 할 만하다. 재화와 용...

글쓴이 평점  

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1부 우리에게 토지는 무엇인가?

1장 토지는 왜 중요한가?

 필요성 기준에 비추어 보면 토지는 모든 인간의 생존 그 자체를 가능하게 해주는 필수적인 물자이다. 또, 토지는 대체가 절대로 불가능한 물자이다. 여기에서 대체 불가능하다는 것은 토지와 다른 물자 사이에 대체성이 없다는 의미이며. ... 토지는 총량의 면에서나 위치별・용도별 면에서 상대적 희소성이 높다. (p23)

 우리 생활과 밀접한 주택을 보면 불평등 정도를 더 생생하게 느낄 수 있다. 우리나라 주택보급률은 100%가 넘는데도 국민 절반은 집이 없다. 전체 가구의 15%정도가 집을 두 채 이상 소유하는 다주택 소유자이다. 이들이 전체 주택의 60% 정도를 소유하고 있다. 세 채 이상 소유자가 약 7%이다. 이들이 소유한 주택이 전체의 3분의 1을 넘는다. 다주택 소유자 중 극히 일부를 제외하고는 실수요 목적이 아닐 것인데 왜 집을 여러 채 가지고 있을까?

 주택-부동산-토지 소유의 집중은 이것들이 우리 생활에서 그만큼 중요하다는 생생한 증거가 아닐 수 없다. 중요하지 않으면 가진 자가 더 가지려고 하지 않을 것이기 때문이다. (p25)

 경제가 성장하려면 자본축적은 반드시 필요하다. 그런데 그동안의 역사가 증명하듯이 산업화 과정에서 자본축적은 항상 고통을 수반해 왔다. 자본축적 과정에서 언제나 노동계급은 실업과 저임금에 시달려왔고, 빈부격차와 주거 불안정이라는 사회 문제는 항상 있었다. 지금까지 우리는 그것을 산업화를 달성하기 위한 ‘눈물의 계곡’이라고 여겨 왔다. 그런데 사실 엄밀히 말하면 문제는 자본축적 자체에 있는 것이 아니라, 자본가의 토지 소유 집중에 있다. 자본가에게로의 토지 소유 집중과 그에 따른 토지 불로소득의 사유화는 빈부격차와 실업, 주거 문제의 중요한 원인이 된다. 이렇게 토지의 독특성을 인정하고 토지를 독자적으로 바라본다면, 우리는 자본축적의 긍정적인 면만을 강조하는 보수적 시각과 자본축적의 폐해를 지적하는 진보적 시각을 동시에 이해할 수 있고 양자를 조화시키는 방법도 알 수 있다. (p27)

 자동차라는 자본은 태백에 있으나 서울에 있으나 가격이 같다. 그러나 태백의 토지와 서울의 토지는 가격이 다르다. 서울에서도 강북의 토지와 강남의 토지 가격이 다르다. 강남에서도 방배동의 토지와 압구정동의 토지 가격이 다르다. 사실 이런 것을 이해하는 데 무슨 엄청난 지식이 필요하지 않다. 누구나 다 아는 사실이다. 그런데 이런 엄연한 현실 앞에 놓고서도 오늘날의 주류 경제학은 토지의 독특성을 무시하며, 독자적인 토지이론도 필요하지 않다고 주장한다. (p28)

 토지와 자본은 가격 원리가 다르다. 자본의 가격은 ‘과거’에 투입된 생산 원가를 중심으로 수요와 공급에 의해서 결정되지만, 지가(land price)는 ‘미래’에 발생할 지대(land rent)가 더해진(자본화된) 값을 중심으로 결정된다. 자동차의 가격은 과거에 투입된 비용을 반영하고 있는 데 반해, 지가는 먼 미래를 반영하고 있는 것이다. (p29)

 토지의 가격은 사회가 발전하는 한 계속 올라가지만 자본의 가격은 떨어진다. 일반물자를 사용하는 경우, 그것은 물자의 소모, 즉 가치 하락을 의미하고 일정기간이 지나면 그 가격이 제로가 된다. 하지만 토지의 사용은 토지의 소모를 수반하지 않는다. 토지를 아무리 사용해도 토지는 그대로 있다. 더구나 사회가 발전하면 토지의 생산성도 높아지기 때문에 가격도 따라서 오른다. 그런데 주루경제학은 토지와 자본의 이런 차이를 경제학에 반영하지 않는다. 그들은 토지 투기가 초래한 수많은 경제적 폐단의 원인을 토지 투기에서 찾지 않고 투자 부족, 소비 심리 하락, 유동성 과잉 등으로 설명한다. 요컨대, 경제이론과 현실경제가 상당한 괴리를 보이는 까닭은 오늘날의 경제학이 토지의 독특성을 간과하고 토지의 독자성을 인정하지 않는 것에 있다고 할 수 있다. (p30-31)

 자본의 가격은 그것을 생산한 자의 노력과 비용에 비례하지만, 토지 가치는 토지 소유자의 노력과 아무 관계가 없다. 토지 가치는 사회경제적 변화에 의해서, 도로・학교・공원・관공서 등을 설치하는 정부의 노력에 의해서, 아니면 자연경관이 얼마나 수려한가에 따라서 결정된다. 이런 이유로 토지에서 발생하는 이익을 가리켜 ‘불로소득’이라고 부른다. (p31)

 어떤 사람이 토지를 구입했다고, 흔히 하는 말로 투자했다고 하자. 개인적으로는 이익을 기대하고 하는 생산적 행위 같지만, 국민 경제 전체의 입장에서 보면 한 사람은 사고 다른 한 사람은 판 것에 불과하다. 국부가 증진되지 않고 고용도 늘어나지 않는다. 이는 국민 전체가 토지 투기에 열을 올리면 어떻게 될까 생각해 보면 금방 이해할 수 있다. 땅값만 폭등할 뿐이다. 그렇기 때문에 토지투자는 비생산적 경제행위의 전형이라고 하는 것이다. 반면에 자본투자는 어떤 결과를 낳을까? 자본투자는 그 자체가 GDP증가를 뜻한다. 절약에 의해서건, 저축에 의해서건 자본투자는 생산량을 늘리고 일자리도 만들어 낸다. (p32)

평등한 자유에 부합하는 토지원리를 정리하면 다음과 같다.

토지원리

① (평등한 토지권) 모든 국민은 토지에 대해서 평등한 권리를 가진다.

② (합의에 의한 우선권 인정) 필요한 경우에는 사회의 합의에 의해 특정인에게 우선권을 인정할 수 있다.

③ (우선권 인정의 조건) 특정인에게 우선권을 인정하려면 다음 조건을 충족시켜야 한다.

  ㉮ (취득 기회 균등) 모든 국민에게 우선권 취득 기회를 균등하게 보장한다.

  ㉯ (특별이익 환수) 우선권에서 발생하는 특별이익을 환수한다.

  ㉰ (사회적 제약) 우선권의 행사는 우선권을 인정하는 취지에 부합해야 한다. (p34)

 토지원리는 토지가 인간의 생산물이 아니라는 사실로부터 도출된 것이므로 이 원리는 자연 전반으로 폭을 넓힐 수 있다. 첫째로, 토지처럼 위치와 존재량이 고정되어 있는 자연으로 확대할 수 있다. 고정되어 있는 자연에 대한 사용 수요가 늘어나면 혼잡이 발생하고 그에 따라 지대가 발생한다. 오늘날 혼잡이 발생하는 새로운 예로는 전파대역, 위성궤도 등을 들 수 있다. 전파대역은 라디오, 텔레비전, 이동통신 등의 전파를 실어 나르는 통로이기 때문에 오늘날 수요가 급속히 늘어나고 있어 주목된다. 이런 종류의 자연을 특정인이 단독으로 사용하면 타인을 배제하는 결과가 생긴다는 점에서 토지와 공통된다. 따라서 환수의 대상은 배제의 대가인 지대가 된다. 

 둘째로, 토지 이외의 천연자원을 확대할 수 있다. 예를 들면 광물, 석유, 천연 동식물, 오존층 등이다. 이런 종류의 것들에는 공통의 성질이 있다. 특정인에 의한 사용이 타인을 배제한다는 점이다. 그리고 그것들을 사용하면 할수록 존재량이 줄어들기 때문에 후손들까지도 배제한다는 점이다. 따라서 환수액은 지대 이외에 고갈 피해액 내지 자원 대체 비용이 된다. 오존층의 파괴는 아래에서 언급하는 오염 대상이기도 하지만, 오존층은 고갈될 뿐 회복이 되지 않는다는 점에서 천연자원의 하나로 포함시켰다.

 셋째로, 오연 대상으로서의 환경으로 확대할 수 있다. 예를 들면 공기, 물 등이다. 이런 것들에 내재하는 공통성이 있다. 특정인에 의한 사용이 타인을 배제한다는 점, 그리고 사용하면 할수록 오염되기 때문에 후손을 배제한다는 점이다. 따라서 환수의 대상은 지대 이외에 오염 피해 내지 환경 회복 비용이 된다. (p35)

2부 불평등과 거품 없는 경제를 위하여 

2장 주택 문제는 토지 문제다

 주택은 토지와 건물의 결합이라는 점에서 순수한 토지 및 자본과는 달리 아주 독특한 성격을 갖게 된다. 첫째, 주택 공급은 토지가 확보되는 한에서 탄력적으로 확장이 가능하다. 그런데 주택 공급을 평면적으로 확대하는 데는 한계가 있을 수밖에 없다. 그렇기 때문에 보통은 아파트처럼 용적률을 높여 수직적인 확대 공급이 이루어진다. 둘째, 주택 가격은 ‘미래에’ 발생할 지대가 더해진(자본화된) 값과 ‘과거에’ 투입된 생산원가가 결합되어 수요와 공급에 의해서 결정된다. 셋째, 건물은 감가(減價)되면서 가치가 하락하는 반면 토지는 증가(增價)하게 된다. (p50-51)

 자본재에 해당하는 건물이 감가상각 되기 때문에 교환가치가 감소하게 되는데돋 불구하고 주택 가격 전체가 상승하는 이유는 토지 가격의 상승에 기인한다. 토지 가격 상승이란 곧 미래에 발생할 지대가 더 크질 것이라는 기대에서 비롯된다. 즉 인구가 증가하고 경제가 성장하는 과정에서 주택 가격이 꾸준히 상승한다는 ‘신화’가 형성되기 쉽다. 이때 주택시장 참여자들은 주택을 매매하면서 차익을 누릴 수 있게 된다. 이때의 매매차익은 건물가치의 감소를 상쇄하고도 남는 지가의 증가, 즉 미래 지대의 증가에서 발생하는 것이다. (p57)

 개발이익을 환수해야 함에도 불구하고 중대한 난점이 있다. 바로 그것은 토지 재산권이 개인에게 묶여 있어 개인 투자 요인이 아닌 다른 공적 요인에 의해 개발이익이 발생해도 결국 토지 소유자, 주택 입주자 및 건설업자에게 개발이익이 돌아간다는 점이다. (p59)

 매매를 통해 토지 불로소득을 획득하려는 투기 목적의 아파트 구입자는 전세주택의 공급자가 된다. 이들은 담보대출로 구입한 후 시세차익 실현 전까지 보유 중인 아파트를 잠시 전세주택으로 공급하고, 매매가의 30~70%에 달하는 전세금으로 대출금 일부를 갚아 금융 부담을 줄인다. 이때 ‘아파트 가격의 지속적인 상승’이 투기 성향의 ‘아파트 구입-전세주택 공급 매커니즘’의 전제가 된다. 다음으로 전세주택 수요자의 입장에서 살펴보자. 아파트 가격이 지속적으로 오르는 때에, 목돈을 보유한 실거주 목적의 수요자는 담보대출을 이용해 아파트를 구입한다. 그런데 가격이 하락하는 시기에는 상황이 달라진다. 동일한 수요자는 자산 손실을 피하기 위해 가격이 저점에 이를 때까지 기다리면서 전세주택에 거주하고자 한다. 이들 역시 간접적인 투기 성향을 보이게 된다. 결국 아파트 전세시장은 ‘부동산 투기 파생시장’의 성격이 강하게 나타난다. 전세 수요가 있어서 전세 공급이 따라온 것이 아니라, 아파트 투기 목적으로 구입하여 잠시 전세로 공급하면서 전세 수요를 따라온 것이다. (p61)

 그런데 토지가 소유에서 임대로 전환된다고 하더라도 이것 자체가 토지 재산권 제도의 진보를 의미하지는 않는다. 왜냐하면 네트워크 사회에서 토지 및 부동산 사용자가 소수의 집중된 토지 소유자에게서 임대한다고 하면 독점적 지배구조는 사실 이전보다 더 강화됨을 의미하기 때문이다. “재산을 소유하지 못하고 접속만 하게 될 때 우리는 타인에게 훨씬 더 의존하게 된다. 상호 관계의 네트워크에서 교감하는 것은 좋지만 그 바람에 칼자루를 쥔 기업들의 막강한 네트워크에 더욱더 의존하게 되는 것은 아닐까?”라는 리프킨의 우려를 부동산에 조명해 보면, 토지 공급이 고정되어 있는 부동산 시장에서 이러한 우려가 현실화할 것은 분명하다. 결국 토지 사유제와 네트워크 사회가 결합되면 토지 독점의 본질은 전혀 변하지 않고 오히려 더 악화됨을 의미한다. (p62-63)

 토지임대형 주택의 원리는 다음과 같다. 토지느 공공이 소유 및 임대하면서 건물만 분양하는 것으로, 입주자는 건물 소유권과 더불어 토지임차권을 자유롭게 거래・상속・증여할 수 있다. 토지임대형 주택은 시장에 크게 의존하는 분양주택과 시장보다 정책에 크게 의존하는 공공임대주택의 중간에 해당하는 주택으로, 시장과 정책이 결합되면서도 시장원리를 이용하는 주택이다. 토지임대형 주택은 토지법칙 및 자본법칙에 부합하는 만큼 장점도 많다.

 첫째, 토지에서 발생하는 불로소득을 차단하여 투기를 막을 수 있다. 둘째, 토지 용도나 개발밀도의 변경으로 생기는 개발이익을 완전히 환수할 수 있다. 셋째, 소유권이 공공에 있기 때문에 사유지에서 발생하는 도시계획 추진의 어려움을 극복할 수 있다. 넷째, 임대료 수입을 도시 개발 재원으로 활용하여 투자하면 토지 가치가 상승하고 그것은 다시 임대료 수입의 증가로 이어져 재정의 자기조달 시스템이 가능하게 된다. 다섯째, 건물은 개인소유이기 때문에 공공임대주택과는 달리 건물주는 자신의 재산가치를 유지하기 위해 잘 관리하게 된다. 여섯째, 주택건설회사가 토지 불로소득보다는 양질의 주택 건설에 매진하게 되어 주태건설사업의 부패 일소와 건전한 육성과 발전에 도움이 된다. 일곱째, 민간 전세시장보다 훨씬 안정적이며 세금도 미미하여 건설시장도 살고 부동산 중개시장의 활력을 떨어뜨리지 않는다. (p68)

 토지법칙과 자본법칙에 완전하게 부합하는 토지임대형 주택이 우리나라에서 성공을 거두기 위해서는 단순하게 토지임대형 주택만을 공급하는 것으로는 크게 부족하다. 주변 시스템을 정비해야 한다. 첫째, 전반적으로 토지보유세를 인상하여 토지 불로소득 획득이 어려워지도록 해야 한다. 둘째, 향후 공공택지개발은 모두 토지임대형 주택을 공급하도록 한다. 셋째, 토지임대형 주택 구입자에게 토지임대료를 내되 건물 분 재산세와 근로소득세 등을 공제하여 주는 ‘조세대체’ 인센티브를 제공한다. 넷째, 주택 투기가 심한 서울 등 대도시 중심부의 주택 수요가 밀집한 지역을 먼저 공급대상으로 삼는다. 다섯째, 중앙 및 지방정부가 공공토지비축제도를 활용하여 서민층이 부담 가능한 토지임대료의 택지를 제공한다. 이러한 다섯 가지 시스템의 재조정이 이루어진다면, 앞으로 주택 가격이 지속적으로 하락하는 경우 주택 소비자들은 토지임대형 주택을 선택하게 될 가능성이 더욱 커질 것이다. (p77)

3장 금융 불안정의 주범은 지대신용화폐다

 신용화폐의 무분별한 확대 공급이 어떻게 자본주의 체제로 하여금 지속적인 경제성장을 강제하는지를 이해할 수 있는 키워드는 바로 시용화폐를 창조할 때 채무자들이 부담해야 하는 대출이자이다. 폴 그라뇽에 따르면, 채무자들이 은행에 돈을 갚아야 할 때 원금에 이자까지 갚아야 하기 때문에 실제 필요한 화폐는 원금보다 더 많게 된다. 채무자가 원금뿐만 아니라 이자도 갚으려면, 총체적인 돈의 공급이 이루어지는 일반 경제의 현장인 시장에서 획득하여 갚을 수밖에 없다. 그런데 모든 채무자들이 원금과 이자를 갚는 것은 명백히 불가능하다. 이자 분량의 돈은 애당초 시장에 없었기 때문이다. 특히, 모기지나 정부 발행 공채 같은 장기 대출은 갚아야 할 전체 이자 분량이 원금에 맞먹기 때문에 상황을 더욱 어렵게 만든다. 그러므로 이자 지불을 위해 충분한 돈이 만들어지지 않는 한, 담보물 상실 비율이 매우 높아지고 경제는 침체에 빠진다. 따라서 사회의 원활한 기능 유지를 위해서는 담보물 상실 비율을 낮출 필요가 있다. 이를 위해 더욱 더 많은 새로운 돈(빚)이 만들어져야 한다. 새로운 대출이 발생하여 그에 따라 생성된 은행돈은 시장의 돈가뭄과 화폐경제 시스템 붕괴 위험에 대한 임시 버팀목이 된다. 그런데 만족이 없는 탐욕스러운 대출 괴물인 은행들은 판을 자꾸 더 키운다. 그러나 이렇게 하면 부채 총액은 더 커지게 되고 지불해야 할 이자 역시 더 많아져 결과적으로 경제가 성장하는 것처럼 보이지만 사실은 총부채가 나선형으로 증가하게 된다. (p86-87)

 지대자본화가 화폐유동성 과잉을 가져오는 과정은 두 단계로 나뉜다. 첫째, 지대자본화로 인해 지가가 형성되면 이러한 지가에 기초하여 부동산 담보대출을 통해 지대신용화폐가 창조된다. 이렇게 지대가 여러 단계를 거쳐 화폐로 유통된다. 둘째, 지대가 사유화되면 자산시장에서 투기성 토지수요가 증가하고 지가 역시 상승한다. 상승한 지가에 기초하여 부동산 담보대출을 통해 더 많은 지대신용화폐가 창조되고 결국 화폐유동성 과잉을 초래한다. 결국 지대의 대부분이 사유화되고 지가를 중심으로 경제가 성장하는 시스템에서 화폐유동성 과잉은 피할 수 없게 된다. (p96)

 거품 발생의 일반적인 조건은 세 가지로 구성된다. 첫째, 내구성. 내구성을 가진 자산 가격은 미래소득을 반영할 뿐만 아니라, 미래소득에 대한 자기실현 기대로 거품이 발생한다. 둘째, 희소성 또는 공급의 고정성. 가격 변화에 따라 공급이 탄력적으로 변화한다면 거품은 발생하기 어렵다. 셋째, 공통의 기대. 만약 누구도 장래에 가격이 상승할 것으로 기대하지 않는다면 거품은 발생하지 않는다. 상술한 세가지 조건에 비추어 볼 때, 토지는 다른 자산에 비해 거품이 발생하기가 쉽다. (p96)

제4장 토지 강화와 조세대체 전략

토지세가 어떤 면에서 다른 세금과 다른지 살펴보자.

첫 번째로, 다른 세금은 전가되지만 토지세는 전가가 불가능하다. 즉 토지 소유자가 토지세를 부담하게 된다는 것이다. 

...

 세금의 전가는 가격에 따라서 수요량과 공급량을 조절할 수 있는 재화에서나 가능하다. ... 그것은 가격 변화에 민감한 쪽이 덜 보담하게 된다. 만약 연필 소비자들이 연필의 가격 변화에 민감하다면, 즉 가격이 조금만 올라도 연필이 아닌 다른 필기구를 구입한다면 연필 생산업체가 더 많은 세금을 부담하게 된다는 것이다. 

...

 그러나 토지는 가격에 따라 그 양을 조절할 수 없기 때문에, 다른 말로 하면 토지는 공급이 완전 비탄력적이기 때문에 토지세를 부과하면 토지 소유자가 이를 부담할 수 밖에 없다.

...

 현실 시장은 토지 또는 상품의 독과점이 존재하기 때문에 토지세가 얼마간 전가될 수 있다. 토지 이용자 겸 토지 소유자가 토지 생산물 시장에서 독과점적 지위를 누린다면, 토지세의 일부를 수요자에게 전가할 수 있다. 물론 가격이 오르면 수요가 줄어서 이윤도 줄겠지만, 토지세를 모두 떠안는 것보다 낫다고 판단하면 토지세를 어느 정도 전가할 것이다. (p109-112)

두 번째로, 토지세는 토지 투기를 억제하는 데 큰 도움이 된다. 투기는 심심해서 하는 것이 아니라 매매차익인 토지 불로소득을 노리고 하는 것이다. 그런데 토지세를 강화하면 토지에 대한 보유 부담이 커지게 되고, 이것은 투기용 토지 소유자들로 하여금 토지를 시장에 내놓도록 유도하여 결국 지가를 떨어뜨리는 결과를 낳게 된다. 다른 말로 하면 매매차익인 토지 불로소득을 기대할 수 없게 된다면 토지 투기는 가라앉을 수밖에 없다. 따라서 토지세를 강화하게 되면 가장 비생산적 경제행위라고 할 수 있는 토지 투기가 사라지게 되고, 평소 같으면 이쪽으로 흘러갈 자금들도 고용량과 산출량을 높일 수 있는 생산적인 곳으로 유입되게 된다. (p113)

 세 번째, 토지의 효율적 사용을 촉진한다. ... 도시 중심가가 효율적으로 이용되면 도시가 외곽으로 무분별하게 확산되는 것을 막을 수 있게 된다. (p113-114)

 네 번째 토지가 많은 사람에게 개방될 가능성이 높아진다. 

...

 토지 사용 장벽이 낮아지고 수많은 사람들에게 개방된다는 것은 구체적으로 무슨 뜻일까? 그것은 더 많은 사람들이 저렴한 비용으로 주택을 소유할 수 있도록 해 준다는 것이고, 더 많은 사람들이 자기의 재능과 실력을 발산할 수 있는 기회, 신규 기업의 시장 진출 기회를 넓혀 준다는 것을 뜻한다. (p115)

 마지막으로 토지세 강화는 토지 불로소득 때문에 발생하는 빈부 격차를 시정한다. 토지를 가진 사람이 토지 불로소득을 얻었다는 것은 그만큼 토지 없는 사람의 노력 소득이 줄어들었다는 뜻이다. 따라서 토지세 강화는 ‘노력한 사람이 더 잘 사는 사회’라는 상식적인 사회로 더 다가갈 수 있는 좋은 방안인 것이다. (p115)

 시장에 진입한 기업에게 감세는 투자확대를 유도할 가능성이 높다. 법인세를 감면해 주면 투자를 늘릴 것이고, 거기에다 법인이 부담하는 사회보장 기여금까지 깎아 주면 고용이 더 늘어날 것이다. 또한 소득세 감면도 법인의 투자 증가에 긍정적 영향을 준다. 하나는 소득세 감면이 가계의 소비 증가로 이어지기 때문이고 또 다른 하나는 소득세를 감면하면 노동의 임금상승 압력이 덜하기 때문이다. (p119)

 토지세 감면은 기업에게 토지 투기를 통한 불로소득 추구에도 관심을 갖게 만든다. 

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 토지세 감면은 투자 불균형을 낳기도 한다. ... 토지세를 감면하게 되면 아무래도 토지 투기가 일어날 확률이 높고, 따라서 투자 중에 토지 불로소득을 직접적으로 누릴 수 있는 건설투자에 치우치기가 쉽다.

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 법인세 이하 효과보다 토지세 완화 효과가 더 크다고 평가하면 생산적 투자가 아니라 비생산적 투기를 하게 된다. 이것은 한마디로 말해서 법인세・소득세 감면의 긍정적 유인을 토지세 감면의 부정적 유인이 상쇄시키는 것이다. 

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 신규 기업의 시장 진출을 더욱 어렵게 한다. (p119-120)

 소득세 감면의 직접적 효과는 가계의 가처분소득액을 높인다. 법인세 감면 또한 일자리를 늘리기 때문에 일자리가 필요한 가계에 도움이 된다. ... 토지세 감면은 투기 분위기를 낳아 지가폭등을 초래하기 쉽다. 이렇게 되면 무주택 소유자들의 주거비 부담은 급증한다. 

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 토지세 감면은 소유하고 있는 부동산 가격을 더 높이기 때문에 노력소득과 불로소득을 합친 전체 소득은 크게 늘어난다. 그러나 이들의 소비지출 성향은 하위계층보다 훨씬 낮기 때문에 소비와 투자의 선순환 효과는 크지 않다.

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 토지세 감면은 가계의 토지 투기를 부추기는 결과를 낳기도 한다. 토지 투기를 통해서 돈 버는 것이 직장 생활을 하는 것보다 훨씬 쉽게 큰 돈을 벌 수 있기 때문이다. 직장 생활을 해서 악착같이 벌어도 1년에 1,000만 원을 모으기가 어렵지만, 부동산 투기로 제대로 한 방만 터트리면 몇 천, 심지어 몇 억도 벌 수 있기 때문이다. 이렇기 때문에 ‘부동산’이 직장인들 사이의 주된 화제가 되는 것이다. (p120-121)

 대표적인 토건 국가인 한국의 SOC에 대한 재정 지출은 선진국의 두 배 정도 되고, 최근에는 세 배 가까이 된다. 왜 그럴까? 이에 대해서 두 가지 원인이 있을 수 있다. 먼저 한국의 토지 가격이 지나치게 높기 때문일 것이다. 도로를 설치하거나 신도시를 건설하려면 개인이 소유한 토지를 보상해 주어야 하는데 땅값이 비싸면 비용이 많이 들 수밖에 없다. 또 한 가지 이유는 도로・공항 등을 건설하거나 대규모 주택단지를 개발하게 되면 해당 토지 소유자는 엄청난 불로소득을 향유할 수 있기 때문이다. 이런 기대가 있기 때문에 토지 소유자들과 토건업자들이 정부가 개발 사업을 필요 이상으로 집행하도록 각종 로비와 압력을 가하는 것이다. (p122)

 혹자는 건물과 토지를 분리해서 평가하기가 어렵다고 하는데, 그것은 간단하다. 건물 전체 가격에서 건물의 잔존가치만 빼는 비용차감법을 사용하면 된다. (p125)

→ 건물의 잔존가치는 어떻게 계산하나?

5장 토지와 분배 문제

로렌츠곡선이 대각선에 가까울수록 평등한 상태이고 떨어질수록 불평등한 상태이다. 

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 완전 평등한 분배 상태의 경우에는 값이 0이 되고, 완전 불평등한 분배 상태에서는 값이 1이 된다. 따라서 지니계수의 범위는 0에서 1사이의 값을 취하게 된다. (p137-139)

 우리나라 시장소득 분배의 지니계수는 2010년 현재 0.314~0.341이다. 이 값은 상대적으로 보면 지난 시기에 비해 불평등이 악화되었다고 할 수 있다. (p141)

 자산 상위 계층의 자산 구성이 어떻게 이루어져 있는지 엿볼 수 있는 또 하나의 방법은 상속재산을 알아보는 것이다. ... 토지가 40.8%로 비율이 가장 높고, 건물 27%, 금융 자산 15.6%, 유가증권 10.5%, 기타 6.1% 순이다. 토지와 건물을 합친 부동산 자산이 전체 상속재산의 70%에 이르는 67.8%이다. 상속재산의 구성을 통해서도 부동산 자산의 비율이 매우 높음을 확인할 수 있다. (p147-148)

 우리나라 부의 구성을 살펴본 결과, 우리나라의 부자는 외국과 달리 현금이나 다른 자산에 비해 부동산을 아주 많이 갖고 있다. 그런데 문제는 실제 사용하지 않는 부동산을 아주 많이 갖고 있다. 즉 실제 거주하지 않는 주택과 사용하지 않는 토지를 뜻하는 거주주택 외 자산의 비율이 10분위에서는 총자산의 약 50%를 차지하고 있기 때문이다. (p149)

 토지 소유 상위 10% 계층이 전체 토지의 76.3%를 차지하고 있다. 9분위까지 합치면, 상위 20% 계층이 토지의 90.3%나 소유하고 있다. 1분위에서 6분위까지를 다 합치더라도, 1.41% 밖에 되지 않는다. (p149-150)

 국세청 자료에 따르면 양도차익 신고 건수 가운데 토지의 비율이 69.5%, 주택 19.5%, 기타 건물 6.1% 등으로 부동산 자산이 총 신고 건수의 95.1%를 차지한다. (p150-151)

 양도차익을 보게 되면 매우 심한 불균형이 있음을 알 수 있다. 서울 지역의 양도차익은 약 180조 원에 육박한다. 전국 양도차익 약 222조 원의 약 81%나 되는 큰 금액이다. 다음으로 경기 지역이 22조 원으로 전체의 약 10%이다. 즉 수도권에서 전체 양도차익의 91%를 가져가고 나머지 지역이 양도차익의 9%를 나눠가진다는 것이다. (p151-152)

 전국의 다른 지역보다 서울 지역의 땅이 비싼 이유도 우리나라가 급속한 경제발전을 겪으면서 모든 사회적・경제적 자원이 서울에 집중되어 왔기 때문이다. 그리고 1970년대 강남 개발로 서울의 중심 기능이 강남으로 이동하면서 강남의 집값 상승을 불러일으켰다. 서울 땅값, 강남 땅값이 비싼 이유는 전 국민의 노력으로 일구어 낸 경제성장과 정부의 계획적인 도시계획 등에 의한 것이다. 그렇지만 서울과 강남의 땅주인이라는 이유만으로 모든 국민이 노력한 결과의 부산물 전부를 독식한다.(p158)

 최근 2005년에서 2006년 사이에도 부동산 가격 폭등이 있었다. 특히 서울 강남과 수도권 신도시에 있는 아파트값의 급격한 상승이 있었다. 그 결과 짧은 기간 안에 지역과 주거형태에 따라 자산 격차가 크게 벌어졌다. 한 예로, 평균소득이 거의 같은 두 사람이 비슷한 시기에 비슷한 가격으로 집을 구매했다고 하자. 한 사람은 아파트, 다른 사람은 빌라를 구매했다는 차이와 지역 차이만으로 2006년에는 지밦의 차액이 6억 이상이 돼 버렸다. 차액 6억 원은 직장인 B씨가 자신의 연봉 3,000만 원을 한 푼도 쓰지 않고 20년을 모아야 하는 돈이다. 한순간의 선택이 어쩌면 평생 넘을 수 없는 자산 격차를 만들어 버렸다.

 이와 같은 사례는 집값이 크게 상승할 때마다 반복되어 왔던 일이다. 앞선 예는 서울 내에서의 차이를 보여 주지만, 서울과 지방 간 차이를 비교해 보면 더욱 커진다. 물론 무주택자와의 비교는 말할 것도 없다. (p158-159)

3부 토지 불로소득 환수로 사회갈등과 복지 문제를 해결한다

6장 토지와 사회갈등

 그리스 같은 경우는 기원전 6세기경에 소수의 귀족들에게 토지 소유가 집중돼 사회갈등이 극심해지고 심각한 사회불안이 야기되자, 솔론(Solon)과 페이시스트라토스(Peisistratios)가 토지개혁을 시도하기도 했다. 물론 이 같은 토지개혁은 성과가 미미했을 뿐 아니라 토지 대부분을 소유하고 있던 귀족들에 의해 금방 백지화되었다. 자영농들의 숫자가 줄어들고 토지 소유가 소수에게 집중되자 토지가 없는 자들은 자립할 수 있는 경제적 기반이 붕괴되었다. 그중 상당수는 노예 신분으로 전락하게 되었다. 자영농의 몰락은 필연적으로 조세기반을 약화시키고 군사력의 토대를 흔들어 국가를 쇠락의 길로 인도한다. (p166-167)

 흔히 팍스 로마나라고 불리는 세계제국을 건설한 로마를 내부적으로 갉아먹은 것도 다름 아닌 토지로 인한 사회갈등이었다. 기원전 73~71년의 스파르타쿠스(Spartacus) 노예반란은 적지 않은 기간 동안 지속되며 로마를 공포에 떨게 했다. 그 배후에는 대토지 소유제도에 의해 강제로 토지를 잃은 농민들의 지지가 있었다. 기실 로마가 보잘 것 없는 도시국가에서 출발해 카르타고를 꺾고 지중해의 패권을 장악할 수 있었던 원동력 가운데 하나가 자영농에 기반을 둔 강력한 군사력이었다. 그런데 로마가 서유럽, 발칸반도, 북아프리카, 아르메니아, 메스포타미아 등으로 영토를 넓혀감에 따라 역설적으로 자영농은 몰락하고 라치푼디움(노예제 대농장)이 그 자리를 대신하게 되었다. 자영농의 몰락은 로마의 최대 강점이던 군사력의 쇠락을 불러왔고, 무적 로마군의 신화는 역사 속으로 사라지게 되었다. 또한 로마 제국 당시 가장 중요한 생산수단이던 토지가 일부 특권층의 손에 집중되자 사회통합은 불가능하게 되었고, 대토지 소유자들은 넘치는 부를 주체 못해 타락의 길을 걷게 되었다. 사회의 정신과 윤리를 책임져야 할 지도층은 도덕적으로 타락하고 사회의 생산과 국방을 맡아야 하는 근로대중이 붕괴한 사회가 장기 지속할 수는 없는 일이다. 천년제국 로마 역시 예외일 수는 없었다.(p167-168)

 토지 문제는 혁명의 도화선이 되기도 한다. 대표적인 사례가 제정(帝政)러시아다. 제정 러시아는 인구 대부분이 농민이었다. 왕실과 귀족들이 토지의 거의 대부분을 소유하고 있었기 때문에 농민들은 절대빈곤에 신음할 수밖에 없었다. 사회가 불안정해지고 혁명의 기운이 감돌자 알렉산더 2세가 1861년에 농노해방을, 1906~1916년 사이에 표트르 스톨리핀(Pyotr Stolypin)이 토지개혁을 각각 단행했으나, 미봉책에 불과했떤 개혁조치들은 별다른 성과를 거두지 못했다. 1차 세계대전에 참전한 러시아는 거듭된 패전과 막대한 군비지출로 재정과 경제가 파탄지경에 빠졌다. 결국 볼셰비키들이 10월 혁명을 일으켜 제정 러시아를 무너뜨리고 사회주의 국가를 수립하기에 이른다. 볼셔비키들이 혁명을 통해 권력을 장악할 당시 내걸었던 구호 가운데 하나가 “토지를 농민에게”라는 것이었다. 비록 볼셔비키들이 혁명 당시 자신들이 표방했던 구호를 지키지는 않았지만, 농민들이 절박하게 원하는 것이 무엇인지 정확히 간파했다는 점을 간과해서는 안될 것이다. 러시아의 농민들은 자신들이 경작해서 살아갈 수 있는 토지를 간절히 원했던 것이다. 농민들의 간절한 소망을 외면했던 러시아 왕실과 귀족들은 혹독하기 그지 없는 대가를 치러야 했다. (p168-169)

 서울 중심의 수도권에서 행정수도 이전에 반대하는 여론이 높았던 것도 토지 등의 부동산을 중심으로 사고하면 이해가 쉽다. 즉 수도권에 부동산을 소유하고 있는 사람들은 행정수도 이전으로 인해 수도권 과밀화가 해소돼 수도권의 땅값과 아파트값 등이 떨어질 것이 너무나 두렵고 싫었던 것이다. 행정도시와 혁신도시가 예정대로 추진되면 수도권에서 충청・영남・호남으로 이동하는 인구가 대략 100만~200만 명에 이를 것으로 추정된다는 분석이 있었다. 그만큼 수도권에 부동산을 소유한 사람들의 근심이 근거 없는 것은 아니었다. 행정수도 이전 지역 주변의 부동산 가격 상승에 대한 기대감 때문에 행정수도 이전에 적극적으로 찬성했던 사람들도 공익보다는 사익에 이끌려 행동했다는 비판에서 자유로울 수는 없을 것이다. 이들의 기대는 헛되지 않아 행정도시 예정지인 연기군의 땅값이 2004년과 2005년에 걸쳐 45%이상 상승한 것을 비롯해 대전・공주・논산 등 충청권 일대의 부동산 가격도 가파르게 상승했다. 행정수도 이전에 찬성하는 측과 반대하는 측이 행정수도 이전을 둘러싸고 지지부진한 논쟁을 벌인 것은 토지 불로소득이라는 본질을 애써 외면했기 때문이다. (p171-172)

 용산 참사가 지닌 사회적 의미를 연구할 때 놓쳐서는 안 되는 것 가운데 하나가 이 비극이 발생하게 된 원인이다. 용산 참사의 배후에는 용산역사 주변 정리사업을 통해 발생하는 천문학적 토지 개발이익이 존재한다. 용산역세권 국제업무지구 개발사업은 무려 28조 원의 사업비가 투입되는 대역사이다. 행정복합도시 건설에 소요되는 사업비가 총 15조 원에 달하는 것에 비교해 보면 얼마나 거대한 프로젝트인지를 알 수 있다. 강남을 대체할 만한 입지를 자랑하는 용산 개발의 걸림돌인 미군기지가 이전한데다 천문학적 비용을 들여 개발을 추진하니 땅값이 천정부지로 뛰는 것은 당연지사다. 2001년 용산특별계획구역 개발사업 발표 당시 평당 700만 원 정도 하던 땅값이 2008년에 그 열 배인 평균 8,000만 원으로 상승한 것은 약과다. 심지어 평당 1억 원을 훌쩍 넘는 곳도 생겼다. 사정이 이렇다 보니 개발 지구 내에 토지를 소유하고 있는 조합원들과 개발에 참여하는 건설업체들은 말 그대로 천문학적 개발이익을 얻게 되었다. 어림잡아 메이저 건설사들은 각 1조 원의 개발이익을, 토지를 소유하고 있는 조합원들은 1인당 6억 원에 가까운 개발이익을 얻는 것으로 추정된다. (p173)

 토지 불로소득의 발생과 이의 사유화가 토지 가격의 상승을 초래한다. 이는 주거비-집값과 전・월세-의 상승을 견인한다. 노동자들은 당연히 사용자들에게 임금 인상을 요구할 수밖에 없고 사용자들은 이에 응하지 않을 경우 노동쟁의가 발생할 가능성이 높아지기 때문이다. 한국 사회가 직면하고 있는 사회갈등 가운데 대표적인 것이 노동자와 사용자, 노동과 자본 간의 갈등이라는 점을 감안할 때 토지 문제가 사회갈등의 아주 중대한 구성요소임을 알 수 있다. (p178)

7장 토지와 복지 – 지대를 재원으로 하는 사회보장 설계 

 사회보장이 필요한지 그리고 필요하다면 어떤 수준의 보장이 적정한지에 대해서는 여러 입장이 존재한다. 한편에서는 높은 수준의 사회보장을 지향하는 적극적 입장이 있다. 다른 한편에서는 개인 문제는 개인에게 맡겨야 한다거나 사회보장이 필요하더라도 최소한에 그쳐야 한다고 보는 소극적 입장이 있다. 아래에서는 적극적인 입장을 ‘복지주의’로, 소극적인 입장을 ‘자유주의’로 부르기로 한다. (p185-186)

 사회보장의 근거로 프리드먼이 제시하는 것은 두 가지다. 하나는 자유주의 논리의 필연적 결과로서, 선택에 대해 책임을 질 능력이 없는 사람이 있다면 이들을 위한 사회보장이 필요하다. 또 하나는 논리적 필연은 아니지만, 이웃효과(타인의 빈곤을 보면서 마음이 불편한 사람은 빈곤이 완화되면 마음이 가벼워진다.)의 문제에 대해 공동보조를 취하기 위한 사회보장의 가능성도 있다. (p189-190)

 이런 문제를 피하기 위해 그가 제안하는 구체적인 사회보장 방식은 ‘부의 소득세(negative income tax)’ 제도이다. 부의 소득세는 일반 소득세의 대칭형이다. 일반 소득세가 면세점 이상의 소득에 일정 세율을 곱한 금액을 소득자로부터 징수하는 조세인 것처럼, 부의 소득세는 소득이 면세점 이하일 경우에 그 차액에 일정 세율을 곱한 금액을 소득자에게 지급하는 것이다. 징수하는 대신 오히려 지급하기 때문에 이를 부(negative)의 소득세라고 한다. ... 예를 들어 면세점이 연 2,000만 원, 소득세율이 20%라면 소득이 전혀 없는 사람은 연 400만 원을, 연간 소득이 1,500만 원인 사람은 100만원을 정부로부터 받는다는 것이다. (p190)

8장 토지와 도시계획

 우리나라는 주택 공급율이 100%를 넘어서고 있지만 2011년 현재 국민의 40% 정도가 자기 주택을 소유하지 못하고 있다. 이는 공공임대주택이 일부 빈곤층이나 저소득층 일부에게만 한정적으로 공급되고 있고, 임대주택도 일정 기간 이후 분양 전환되고 있어 주택 시장에 미치는 공공임대주택의 영향력이 미미하기 때문이다. 또한 주택 관련 세제도 부유층의 투기를 제어할 만큼 충분히 효과적이지 못하기 때문이다. 대부분의 주택들은 개발 후 분양되는데, 이 주택들의 보유에 대한 세제 정책이 빈약해 부유층이 이것들을 투자 목적으로 구입하는 것을 방치하고 있다. 이에 따라 개발업자와 투자 목적으로 주택을 구입하는 경우가 만나 지속적인 주택 가격 상승을 부채질하고 있다. 결과적으로 주택이 시민의 주거 안정보다 재산 증식의 수단이 되면서 나아가 부의 불평등을 확대 재생산하는 원천이 되고 있다는 것을 의미한다. 따라서 거주로서 주택의 안정성을 보장할 수 있는 대안 마련이 필요하다.

 이러한 문제에 대한 대안으로서 ‘토지임대 분양주택(토임주택) 정책’을 임대하고 건물은 분양하는 방식의 주택 공급 방식이다. 토임주택은 경제적 취약계층보다는 토지임대료를 지불할 수 있을 정도의 경제력이 있는 계층에게 공급될 수 있다. 경제적 취약계층을 위해서는 공공이 영구임대주택(토지와 건물 동시 임대)을 제공해야 하낟. 그러는 한편 토임주택은 토지 불로소득을 원천적으로 차단하도록 정부 또는 공공기관이 토지를 매입하여 주택을 건설하는 것이다. 그리하여 건설 주체인 공공은  토지임대료를 장기적으로 회수하여 경제성 및 공공성을 살리고, 거주자는 건물을 분양받아 잘 간수하여 건물의 수명을 늘림으로써 전체적으로 주택의 경제성 및 내구성을 높일 수 있다. 이를 위해서는 정책적인 뒷받침도 필요하다. 예를 들어 연기금의 우선 투자처를 토임주택 개발사업으로 정할 필요가 있다. 그리고 향후 지어지는 공공주도 주택개발은 ‘토임주택’으로 공급한다는 정책적 원칙을 선언하고 정책 로드맵을 제시하여 주택시장의 왜곡을 사전에 방지할 필요가 있다. (p223-224)

4부 토지개혁은 통일과 대안모델 구상의 중심이다

제9장 통일을 대비한 토지개혁 방안은 공공토지임대제 강화

 결론적으로 말하면 흡수통일이 아닌 이상, 북한 정부가 나서서 토지 사유제로 개혁할 이유는 전혀 없다. 정권의 핵심 기반이 무너지기 때문이다. 따라서 토지 사유제로의 개혁은 북한이 전혀 선택할 수 없는 대안이다. 토지 가치공유제로의 개혁 방안도 토지 사유제로의 개혁 방안과 크게  차이가 없다. 앞서 설명했듯이, 토지 가치공유제의 기본 전제가 토지 사유제를 기반으로 하고 있기 때문이다. 그러면 토지 공유제를 개혁해야 하는 북한은 결국 공공토지임대제를 선택할 수밖에 없게 된다는 결론에 이른다. (p243-244)

① 모델의 핵심 원칙은 평등한 토지 사용권

 이 모델을 구축하는데 지대원리 말고도 가장 기초가 되는 핵심 원칙이 필요하다. 이 핵심 원칙은 바로 모든 개인과 기업(후세대 포함)이 ‘평등한 토지 사용권’(평등지권)을 갖는다는 것이다. 앞에서 살펴본 이론과 경험을 통해 알 수 있듯이, 후세대의 토지권까지 만족시키는 평등지권 원칙은 자체 내에 건강한 경제발전 동력을 내포하고 있어서 지속가능한 경제체제를 이루는 중요한 원칙이 된다. ....

 어느 토지제도이건 성공하기 위한 가장 기본적인 조건은 토지 이용의 열매를 보호할 수 있도록 토지 사용권을 배타적으로 보호하는 것이다. 토지 사용자가 토지를 배타적으로 이용하는 만큼 그에 상응하는 차액 지대를 공공에 납부하면, 사용자는 사용의 정당성을 향유할 뿐만 아니라, 사회 구성원 전체가 누려야 할 평등지권은 면적이 아닌 가치를 통해 실현된다.

 이때 지대 전액을 납부하는 토지 사용자가 다른 세금까지 납부하는 경우 심각한 조세 부담을 느끼게 된다. 이를 해결하기 위해 지대 원리 제4원리에서 제시했듯이, 토지 사용자가 지대를 납부하는 만큼 근로소득세와 법인세에서 공제하는 조세대체 정책을 실시한다. 이렇게 하면 납세자의 부담은 동일하지만 토지를 더욱 효율적으로 이용하도록 유도하여 경제가 건강하게 성장할 수 있다. (p260-261)

② 토지 사용권 분배 및 이용 원칙

 토지 사용권 분배 및 이용 원칙 분야에서 하위 원칙으로 다섯 가지 원칙을 제시하고자 한다. 첫쨰, ‘시장 경쟁 방식을 통한 토지 사용권 분배 원칙’. 토지를 가장 효율적으로 이용하기 위해 경매, 입찰 등 시장 경쟁 방식을 통해 토지 사용권을 임대한다. 이 때 경매와 입찰 대상은 일시불 토지 사용권 가격이 아닌 매년 납부하게 될 지대이다. 둘째, ‘용익물권 성질의 토지 사용권 처분 원칙’. 토지 사용권은 용익물권의 일종으로, 토지 사용자는 자신의 토지 사용권과 지상 개량물을 양도, 재임대, 저당, 증여, 상속할 수 있다. 셋째, ‘재산권 보호 원칙’. 공공이익 또는 도시계획의 필요를 제외하고, 개인 및 기업의 합법적인 토지 사용권을 보호한다. 불가피하게 회수하게 되는 경우, 남은 사용권 기간과 건축물의 가치에 합당한 보상을 실시한다. 넷째, ‘토지 사용권 기간에 대한 원칙’. 토지 사용권 기간은 해당 지역 또는 경제 특구의 도시계획 수립 주기에 맞추어 설정한다. 가령 20년마다 도시계획을 수립하는 경우, 토지 사용권 기간은 20년, 40년, 60년이 될 수 있다. 다섯째, ‘토지 사용권 연장 원칙’. 기존 토지 사용자가 계속해서 토지를 사용하고자 할 경우, 재평가되거나 재조정된 시장지대를 납부한다는 조건 하에서 정부가 토지 사용권을 회수할 필요가 없는 경우, 기존 토지 사용자가 계속 사용할 수 있는 권리를 누린다. (p262)

③ 토지연조제 실시 원칙

 토지연조제 실시 원칙으로 다섯 가지 원칙을 제시하고자 한다. 첫째, ‘지대 납부 주체에 관한 원칙’. 개인과 기업 및 공공기관 모두 상응하는 지대를 납붛낟. 다만 공공기관의 경우 회계상 지대를 납부하도록 한다. 이는 경제 전체에서 지대총액의 규모를 파악하고 토지의 효율적인 이용을 도모하기 위한 것이다. 둘째, ‘매년 지대 납부 원칙’. 도시 경영의 수요를 만족시키고 부동산 투기와 부동산 거품을 예방하기 위해 시장 경쟁 방식으로 결정된 ‘시장지대’를 매년 납부한다. 셋째, ‘조세대체 원칙’. 토지 사용자가 매년 납부한 지대를 근로소득세나 법인세 등에서 공제한다. 넷째, ‘일시불 방식(토지출양제)을 토지 연조제로 전환하는 원칙’. 이전에 일시불 방식으로 토지 사용권을 취득한 경우, 토지 사용권 연장시 토지연조제 방식으로 전환한다. 다섯째, ‘지대의 정기적인 재평가 원칙’. 최초 입찰, 경매 등을 통해 결정된 시장지대는 ‘토지 위치가 달라지면 지대도 체증 또는 체감’한다는 사실에 근거하여 정기적으로 재평가한다. 재평가가 이루어지지 않는 연도에는 생계비지수, 물가상승률, 경제성장률 중 최적의 지표를 연동시켜 재조정한다. (p263)

 남한에서는 지대조세제를 강화한다면, 왜곡된 경제가 제자리를 찾아가고 경제력은 더욱 튼튼해질 것이다. 북한에서는 매년 지대 납부 방식을 중심으로 하는 공공토지임대제를 도시와 농촌에서 실시한다면, 지대 일시불 방식으로 인해 중국기 경험하고 있는 부동산 거품의 발생과 투기를 사전에 예방하면서도 건강한 경제성장을 경험할 수 있을 것이다. 남한과 북한이 이렇게 변화될 때 우리가 바라는 평화로운 통일도 한 걸음 더 가까워지지 않을까. (p272)

제10장 토지와 대안 모델

 노동이 유연해지려면 다른 직장으로 옮기는 것이 쉬워야 하고, 그 직장의 처우 수준이 전의 직장과 별반 차이가 없어야 한다. 그런데 지금 한국의 상황은 일자리 간 임금의 격차도 너무 크고, 괜찮은 일자리는 매우 부족하다. 월급ㅂ 많이 주는 좋은 직장 다니다가 나와서 다시 좋은 직장에 들어가는 것은 불가능에 가깝다는 것이다. 그렇기 때문에 괜찮은 일자리라고 알려진 대기업에서의 해고는 살인으로 인식되어 구조조정에 대한 노동의 저항이 격렬해질 수밖에 없는 것이고, 이로 인해 대기업의 고용 의지는 위축된다. 이렇게 노동 간에 격차가 심할수록 노동은 정년보장, 즉 안정성에 집착할 수밖에 없게 된다. (p280)

 사회가 안정되려면 먼저 기본적으로 주거 문제가 해결되어야 한다. 주거 불안정은 사회를 근본부터 뒤흔든다. 또한 사회가 안정되려면 노후에 대한 걱정도 없어야 한다. 노후가 불안하면 사회 구성원들은 물질적 욕구에 지배당하기 쉬워진다. 또한 연대(Solidarity)의 정신이 충만한 사회가 되려면 교육(보육)비의 고통에서 해방되어야 한다. 자녀 교육이 부모의 소득 수준에 따라 좌우되면 사회통합은 어렵고, 계층 간의 자유로운 이동이 불가능한 나쁜 사회가 된다. 교육의 기회는 출생과 관계없이, 부모의 소득과 관계없이 동등하게 주어져야 한다. 또한 사회가 안정되려면 실직에 대한 공포도 없어야 한다. 실직에 대한 두려움은 타인을 이겨야 할 경쟁자로 만든다. 타인의 고통이 나의 기쁨이 되는 삭막한 사회가 된다. 마지막으로, 아플 때 치료비 걱정에서 벗어나야 한다. 그래야 사회 구성원들이 타인읇 ofu하게 되고 동정심과 연민이 넘치는 안정된 사회가 될 수 있다. (p282-283)

 토지 불로소득으로 복지비용을 충당하는 방식은 임대주택 공급의 필요성을 크게 줄인다. 토지 불로소득을 환수하는 것 자체가 주택 가격을 하향 안정화시키고 개인의 주택 마련을 훨씬 쉽게 만들기 때문이다. 장점은 그뿐만 아니다. 임대주택을 짓는 돈도 덜 들어간다. 왜냐하면 임대주택을 지으려면 국가가 토지를 매입해야 하는데, 토지 불로소득을 환수하면 토지 가격이 경향적으로 저하되기 때문이다. 한마디로 말해서 토지 불로소득으로 복지비용을 충당하면 임대주택 건설의 필요도 줄이면서, 임대주택 짓는 비용도 절감할 수 있게 된다. (p284)

 일반적으로 경제성장과 일자리 증가는 환경파괴를 수반할 수밖에 없다고 생각한다. 결국 경제성장과 일자리 창출에는 지금보다 더 많은 토지가 사용되야 하기에 어쩔 수 없이 환경보존에 필요한 녹지나 농지가 개발에 이용되어야 한다고 보는 것이다. 그렇다면 경제성장과 환경보존 간의 양립 가능성은 어떤 방법으로 경제를 성장시키는 것이 주어진 토지를 가장 알뜰하게 (economically) 사용할 수 있는가에 달려 있다고 할 수 있따.

 그런데 토지 불로소득이 개인의 호주머니로 들어가는 지금과 같은 제도는 토지를 방만하게 사용하도록 유도한다. 왜냐하면 토지 소유자의 관심이 효율적 사용보다 토지 매매를 통한 불로소득 향유에 있기 때문이다. 소유자 입장에서는 토지 불로소득을 더 빨리, 더 쉽게 얻기 위해서는 토지를 놀리거나 저사용하는 것이 유리하기 때문에 도심지가 공동화되고 도시가 무분별하게 확산되는 개구리 널뛰기 (frog-leaping)식 개발이 이뤄지는 것이다. 다른 말로 하면 불필요한 개발이 남발된다는 것이다. 이것을 하나하나 검토해 보자.

 토지 불로소득을 사유화하는 시스템이 도심지 공동화 현상을 초래하는 이유는 그 제도가 도심지의 효율적 사용을 유도하지 못하기 때문이다. 예를 들어서 도심지에 토지와 건물을 소유한 사람이 있다고 가정해 보자. 시간의 경과에 따라 건물은 노후화되지만 지대는 상승하기 때문에 결과적으로 건물 소유주가 건물로부터 벌어들이는 소득은 커지게 된다. 하지만 여기서 분명한 것은 건물주의 소득 증가가 건물 자체의 임대료가 아니라 토지에서 발생하는 지대 상승 때문이라는 점이다. 건물은 시간이 지나면 감가되기 때문에 건물만의 소득은 감소하지만, 도심지의 토지 가치 증가로 전체 소득은 증가하게 되는 것이다. 그러므로 건물주 입장에서는 노후해지는 건물을 리모델링하거나, 건물의 외관을 깨끗하게 관리하거나 증축하지 않아도 별로 손해될 것이 없다. 이렇게 시간의 경과와 함께 노후해진 건물이 도심지에서 차지하는 비율이 계속 높아지게 되면 도심지는 서서히 공동화되는 것이다.

 그러면 토지 불로소득을 환수하면 어떻게 될까? 이렇게 되면 건물 소유자는 더 이상 토지에서는 이익을 얻을 수 없고 건물에서만 이익을 얻을 수 있다. 따라서 그는 다른 사람에게 잘 보이기 위해서, 즉 수요자의 눈높이에 맞추기 위해서 건물의 내・외관을 주기적으로 리모델링하고, 필요에 따라서는 증축도 하게 된다. 다시 말해서 일반 기업이 소비자의 기호에 맞는 상품을 개발하기 위해서 끊임없이 노력하는 것처럼, 건물 소유자도 그렇게 하게 된다는 것이다. 이렇게 토지 불로소득 환수는 주어진 토지를 최대한 이용하도록 유도해서 도심지가 계속 유지・발전하게 만든다. (p286-287) 

대천덕 신부가 말하는 토지와 경제정의

대천덕 신부가 말하는 토지와 경제정의
대천덕 지음, 전강수 외 옮김 / 홍성사 / 2003년 8월

희년 공부모임

분야		토지
책 제목		대천덕 신부가 말하는 토지와 경제정의

작성자: 한형빈

제출일: 17.8.1.

<저자소개>

대천덕(REUBEN ARCHER TORREY III)신부는 중국 산둥 성 지난(濟南)에서 1918년 1월 미국인 장로교 선교사의 아들로 태어나 중국과 평양에서 어린 시절을 보냈다. 북중국 미국인학교와 평양 외국인학교에서 고등학교 과정을 마치고 미국 데이비슨 대학교와 프린스턴 신학교에서 공부했다. 성공회 남부신학대학원, 영국 성 어거스틴 대학원, 하버드 대학교, 연세대학교 한국어학당에서도 수학했다.

건축일, 선원생활, 노동조합 활동, 정치 참여 등의 활동을 했고 성공회 성 키프리안 교회(ST. CYPRIAN EPISCOPAL CHURCH) 등에서 목회했으며, 1957년 성공회대학교의 전신인 성 미가엘 신학원의 재건립을 위해 한국에 입국하여 1964년까지 학장으로 일했다. 이듬해 강원도 태백에 성공회 수도원인 예수원을 설립해 초대교회의 사동행전적인 공동체 생활의 한국적인 터전을 마련하고자 노력했다.

2002년 하나님의 부름을 받은 대천덕 신부의 뒤를 이어 아들 벤 토레이(BEN TORREY, 한국명 대영복) 신부가 예수원 사역을 이어가고 있다. 부인 현재인(JANE GREY TORREY) 사모는 2012년에 소천했다.

대천덕 신부는 성경과 성령에 의한 회심을 중요하게 생각하는 복음주의 전통에 서 있으면서도, 사회정의 문제에 깊은 관심을 보인 신학자로 평가받는다. 그는 미국의 경제학자 헨리 조지의 경제학과 토지는 하나님의 것이므로 아주 사고팔지 못한다는 레위기 말씀에 근거해 성경에서 말하는 경제정의를 실천하고자 했다.



<책 목차>

Ⅰ. 토지와 경제에 대한 성경의 가르침

1. 희년

2. 자본과 이자

3. 재산에 대한 율법

4. '미쉬팟': 토지법의 시행

5. 열왕(The Kings)과 토지

6. 분열된 왕가

7. 나봇의 포도원

8. 지주의 신, 바알

9. '바알주의'와 '여호와주의'

10. 아달랴

11. 부자와 가난한 자

12. 선지자들

13. 신약성경

14. 자유를 선포하라

15. 진행 중에 있는 희년

16. 교회와 토지

17. 토지와 교회의 소명

18. 기독교적 식민주의와 제3세계의 빈곤

19. 영원한 경제

Ⅱ. 성경적 경제학과 헨리 조지

1. 헨리 조지의 《노동의 조건》에서

2. 이자와 인플레이션

3. 첫 번째 편지: 성경적 경제학의 적용에 관하여

4. 두 번째 편지: 토지세에 관하여

Ⅲ. 성경적 경제학과 한국 교회

1. 한국을 위한 하나님의 해결책

2. 영적 전쟁과 IMF

3. 한국인의 심성, 샤머니즘

4. 통일을 대비한 한국 교회의 준비

Ⅳ. 성경 주석

1. 미가서 6장

2. 정의에 관한 복음서의 가르침

옮긴이의 말, 부록: ‘성경적 토지정의를 위한 모임’

<책 간략 소개>

희년 제도에 대한 성경의 근거를 제시하고 인류 역사에서 어떻게 실행되었는지에 대해 간략히 소개하고있습니다. 조금 더 자세한 배경설명과 근거를 제시되어 있으면 좋겠다는 생각이 들었습니다. 그리고 짧은 글을 모아 낸 책이라 체계적으로 연결되지 않아 아쉬웠습니다.

탐욕과 불의에 기초한 바알의 토지법을 깨뜨리고 성경의 토지법을 실현하는 것은 대천덕 신부 필생의 소원이자 기도제목이었다. 성령과 말씀을 강조하는 복음주의에 서 있으면서도 사회정의에도 깊은 관심을 지닌 그는, 한국의 영적 문제와 사회 문제를 아우르는 강론과 사상의 깊이, 삶의 실천을 보여 주었다. 세간에 알려지지는 않았지만, ‘공의로운 토지제도를 수립하라’는 제안을 담은 서신을 역대 대통령들에게 수차례 전하기도 했던 그가 말년에 이르러 더욱 치열하게 ‘외쳤던’ 성경적 토지제도와 경제정의 문제에 대해 연구한 이 글은 그의 오랜 소원과 기도가 담긴 유고(遺稿)인 셈이다. (출판사)

<책 내용 요약>

Ⅰ 토지와 경제에 대한 성경의 가르침

1. 희년

- 레위기의 토지법 (25장 23절)

토지를 영영히 팔지 말 것은 토지는 다 내 것임이라, 너희는 나그네요 우거하는 자로서 나와 함께 있느니라. 너희 기업의 온땅에서 그 토지 무르기를 허락할지니.

- 성경에는 임대라는 단어 자체가 없다. '판다'라는 단어가 바로 '임대한다는 뜻'

2. 자본과 이자

- 자본 없이는 토지를 이용하기 어렵다.

- 성경은 하나님이 백성들에게 서로 돈을 빌려 주되 이자를 받지 말라고 말한다.

- 레위기 25장의 정신을 어느 정도 따르는 성경적 제도의 변형들 가운데 하나가 신용조합인데, 대출 이자가 대출 서비스 수수료에 불과하다.

- 덴마크에 토지가치세가 시행되었을 때 새로운 조세가 부과되는 일은 전혀 없었다. 오히려 토지가치세가 철폐되었을 때 세수의 부족을 메우기 위해 근로 계층이나 전문직 계층에 무거운 부담이 돌아가는 새로운 조세들이 도입되었다. 홍콩에서는 중간 부동산업자들이 토지의 임대 가치를 흡수하면서부터 세수의 부족을 메우기 위해 가난한 사람들에게 부담이 돌아가는 판매세와 기타 조세들이 도입되었다. (24쪽)

3. 재산에 대한 율법

- 성벽이 있는 성내 가옥의 경우 무를 수 있는 권리가 일 년으로 한정 됨

- 레위인의 경우 언제든 무를 수 있는 권리가 있음 (무를 수 없는 경우 가옥은 희년에 돌려받음)

- 토지 주인이 하나님께 바친 토지를 무르지 않고 제3자에게 팔 경우, 희년이 돌아오더라도 그 토지는 성전에 귀속됨

- 어떤 사람이 자신이 산 토지를 하나님께 바친 경우, 희년이 돌아오면 그 땅은 원래 주인에게 되돌아감

4. 미쉬팟: 토지법의 시행

<시행된 근거가 없다는 주장에 대한 반박>

- 실제 모세오경의 율법이 조목조목 언급되는 경우 없음

- 성경 어느 곳에도 오므리 통치 이전에 여호와의 토지법이 철폐되었다거나 다른 법이 시행되었다는 말이 없음

<근거 1> 한 남자가 딸들만 두었기 때문에 친척들은 그 집 딸들이 시집가서 희년이 되면 시집간 지파로 땅이 넘어가지 않을까 우려한다는 내용이 등장함

민수기 36장 4절

이스라엘 자손이 희년을 당하여 그 기업이 그가 속한 지파에 첨가될 것이라 그런즉 그들의 기업은 우리 조상 지파의 기업에서 아주 감삭되리이다

<근거 2> 토지가 가족별로 분배되었다는 사실을 지지해주는 구절이 등장함

사사기 11장 2절

길르앗의 아내도 아들들을 낳았더라 아내의 아들들이 자라매 입다를 쫓아내며 그길에게 이르되 너는 다른 여인의 자식이니 우리 아버지 집 기업을 잇지 못하리라 한지라

<근거 3> 룻기

- 엘리멜렉은 기근으로 황폐해진 토지를 헐값에 팔고(빌려주고) 베들레헴을 떠나 모압으로 감

- 10년 뒤 엘리멜렉과 두 아들은 죽고 아내 나오미가 며느리 룻을 데리고 베들레헴으로 돌아옴

- 나오미에게는 토지 무를 권리가 있었으나 가난하여 여력이 없었음

- 대신 토지를 무를 친척을 찾음

- 토지를 무를 친척이 룻과 결혼해 죽은 아들의 상속자가 자라야 토지를 물려받을 수 있었음

- 보아스가 대신 토지를 빌리고 룻과 결혼함

5. 열왕과 토지

6. 분열된 왕가

- 아합 이전까지는 계속해서 하나님의 토지법을 지키고 시행하려고 노력함

<근거 1> 솔로몬 왕

- 솔로몬왕이 즉위한 지 12년이 되는 해에 성전을 봉헌함

- 다윗이 헤브론에서 유다의 왕으로 즉위한 지 52년이 되는 해 (이스라엘 전체에서 왕으로 인정 받은 지 50년이 되는 해)

<근거 2> 아사 왕

- "함성과 쇠나팔 소리와 뿔나팔 소리가 울려 퍼지는 가운데"(대하 15:14) 율법을 지키기로 맹세함

<근거 3> 아합 왕

- 아합 왕은 왕국에 ‘바알주의’를 들여옴

북아프리카에 카르타고의 식민지를 건설한 사람들은 엣바알의 직계 후계자들이었다. 마침내 로마가 페니키아의 바알주의 토지법을 채택하였는데, 그것은 포에니 전쟁 이후 카르타고에서부터 시작된 일이었다. 로마에서 확립된 바알주의 토지법은 유럽, 영국, 그리고 서방 세계로 퍼져 갔다. 사실 페니키아식 토지 제도는 엣바알 이전, 즉 이스라엘 백성이 들어가기 전의 가나안 땅에도 존재하고 있었다. 하나님께서 이스라엘 백성에게 가나안을 쓸어 버리도록 하셔야 할 만큼 땅이 더렵혀진 이유도 마로 그 바알주의 토지 제도 때문이었다 (41쪽)

왕하 17:8 여호와께서 이스라엘 자손 앞에서 쫓아내신 이방 사람의 규례와 이스라엘 여러 왕이 세운 율례를 행하였음이라

렘 2:7 내가 너희를 기름진 땅에 인도하여 그것의 열매와 그것의 아름다운 것을 먹게 하였거늘 너희가 이리로 들어와서는 내 땅을 더럽히고 내 기업을 역겨운 것으로 만들었으며

출 23:24 너는 그들의 신을 경배하지 말며 섬기지 말며 그들의 행위를 본받지 말고 그것들을 다 깨뜨리며 그들의 주상을 부수고

신 9:5 네가 가서 그 땅을 차지함은 네 공의로 말미암음도 아니며 네 마음이 정직함으로 말미암음도 아니요 이 민족들이 악함으로 말미암아 네 하나님 여호와께서 그들을 네 앞에서 쫓아내심이라 여호와께서 이같이 하심은 네 조상 아브라함과 이삭과 야곱에게 하신 맹세를 이루려 하심이니라

신 18:12 이런 일을 행하는 모든 자를 여호와께서 가증히 여기시나니 이런 가증한 일로 말미암아 네 하나님 여호와께서 그들을 네 앞에서 쫓아내시느니라

호 11:1 이스라엘이 어렸을 때에 내가 사랑하여 내 아들을 애굽에서 불러냈거늘

7. 나봇의 포도원

- 나봇의 포도원 사건: 아합 왕이 토지에 대한 탐욕에 빠지고 이세벨이 페니키아의 (바알주의) 토지법을 이스라엘에 적용함 (열왕기상 21장)

- 아합이 나봇에게 포도원을 팔거나 다른 토지와 바꿔주겠다고 제안함

- 나봇은 여호와께서 땅을 주기를 금지한다고 이야기함

- 아합은 그 이야기를 듣고 근심에 빠짐

- 아합의 아내 이세벨은 두로와 시돈의 왕 엣바알의 딸임

- 바알은 토지가 없는 농민들을 착취하여 세를 불림

- 이세벨은 하나님과 왕을 저주하였다는 이유로 나봇을 죽임

- 왕이 법을 지켜야 한다는 주장은 왕에 대한 불경죄였고 지주제를 정당시하는 바알에 대한 불경죄였음

- 엘리야가 아합에게 경고함

- 아합은 회개하고 이세벨은 예언대로 죽음

8. 지주의 신, 바알

9. '바알주의'와 '여호와주의'

10. 아달랴

- 아합의 누이 아달랴는 유다 왕 여호람과 결혼함

- 여호람과 아달랴의 아들 아하시야가 대를 이어 왕이 되었다

- 아하시야 역시 아합 가문의 길을 따라 악을 행함

- 예후에게 붙잡혀 살해당함

- 아달랴는 예후의 개혁이 유다에 영향을 미치지 않게 하기 위해 왕족을 숙청함

- 아하시야의 누의 여호사브앗은 여호와의 제사장인 여호야다와 결혼함

- 여호사브앗은 아하시야의 어린 아들인 요아스를 구해 성전에 숨김

- 6년 뒤 여호야다는 요아스를 왕으로 공포하고 아달랴는 죽임을 당함

11. 부자와 가난한 자

- 북왕국 이스라엘, 예후의 혁명으로 많은 지주들이 숙청됨

- 예후의 4대손 여로보암 2세, 번영

- 가난한 자들에 대한 무자비한 착취로 뒷받침되었던 상류 계급의 생활 방식 (상아 궁전, 주연, 과식, 향락과 음악에 대한 탐닉)은 농부  출신 선지자 아모스에 의해 정죄당함

12. 선지자들

- 요엘: 나팔을 불고 금식과 회개를 선포하라고 촉구함

요엘 2:1  시온에서 나팔을 불며 나의 거룩한 산에서 경고의 소리를 질러 이 땅 주민들로 다 떨게 할지니 이는 여호와의 날이 이르게 됨이니라 이제 임박하였으니

- 미가: 오므리와 아합 때 여호와의 율법을 거부하고 토지법을 바꾸어 버린 일이 문제의 근원임을 밝힘

미가 6:16 너희가 오므리의 율례와 아합 집의 모든 예법을 지키고 그들의 전통을 따르니 내가 너희를 황폐하게 하며 그의 주민을 사람의 조소 거리로 만들리라 너희가 내 백성의 수욕을 담당하리라

- 이사야

가옥에 가옥을 이으며 전토에 전토를 더하여 빈 틈이 없도록 하고 이 땅 가운데에서 홀로 거주하려 하는 자들은 화 있을진저 (이사야 5:8)

이번에는 여호와께서 히스기야왕에게 이렇게 말씀하셨습니다. '앞으로 일어날 일의 징조는 이렇다. 금년과 내년에는 너희가 저절로 자라난 야생 곡식을 먹고 3년째에는 농사지어 추수한 곡식과 포도를 먹을 것이다. (열왕기하 19:29, 현대인의성경)

- 히스기야 왕: 희년 선포 → 앗수르 군대가 물러감 (열왕기하 18장, 19장)

(질문) 희년이 실천되었다는 내용 없음 / 희년이 선포된 내용 없음

- 시드기야 왕: 안식년 선포 → 부채탕감, 노예해방 → 바벨론 군대가 물러감

- 노예해방

시드기야왕은 예루살렘에 있는 모든 백성들과 계약을 맺었는데 그 계약은 자유를 선포하여 히브리인의 남녀 노예를 자유롭게 하고 동족인 이스라엘 사람을 종으로 삼지 못하게 하는 것이었다. 그래서 모든 백성들과 지도층에 있는 사람들은 노예를 풀어 주고 다시는 종을 삼지 말라는 왕의 명령에 순종하여 자기들의 종에게 자유를 주었다. (예레미야 34:8-10)

- 그다랴 총독이 바벨론의 비호 아래 토지 개혁을 단행함

또 그는 살아 남은 자들을 모조리 바빌로니아로 잡아갔으며 그들은 거기서 노예가 되어 페르시아 제국이 바빌로니아를 정복할 때까지 그 곳 왕과 그 자손들을 섬겼다. 그래서 그 땅은 여호와께서 예언자 예레미야를 통해 말씀하신 대로 70년 동안 황폐하여 7년마다 한 해씩 땅을 묵히는 안식년과 마찬가지로 안식을 누리게 되었다. (역대하 36:20-21)

경호대장 느부사라단은 성 안에 남아 있는 백성들과 자기에게 항복한 자들과 그 밖에 남은 백성들을 바빌로니아로 잡아갔다. 그러나 경호대장 느부사라단은 아무것도 소유하지 않은 아주 가난한 사람들을 유다 땅에 남겨 두고 포도원과 밭을 그들에게 주었다. (예레미야 39:9-10)

- 느헤미야

나와 내 형제들과 그리고 나와 함께 있는 사람들도 백성들에게 돈과 곡식을 빌려 주고 있습니다만 이제 그 이자를 받지 않도록 합시다. 여러분은 오늘이라도 그들의 밭과 포도원과 감람원과 집을 되돌려 주고 또 여러분이 착취한 돈과 곡식과 새 포도주와 감람기름의 100분의 1을 돌려 주십시오.' 그러자 그들은 '우리가 당신의 말씀대로 모든 것을 되돌려 주고 아무것도 요구하지 않겠습니다.' 하고 대답하였다. 그래서 나는 제사장들을 불러 지도자들에게 자기들이 약속한 것을 지키겠다는 맹세를 시키도록 하였다. 그런 다음에 나는 내 옷자락을 털며 '이와 같이 하나님이 이 약속을 지키지 않는 사람들의 집과 재산을 털털 털어 빈털터리가 되게 하실 것입니다.' 하였다. 그러자 모든 군중이 '아멘' 하고 여호와를 찬양하였으며 그 지도자들은 자기들의 약속을 지켰다. (느헤미야 5:10-13)

13. 신약성경

- 공의(justice)와 의(righteousness)

너희는 먼저 그의 나라와 그의 의를 구하라 그리하면 이 모든 것을 너희에게 더하시리라 (마태복음 6:33)

- 헬라어와 히브리어 성경에서는 '공의'가 500번 이상 사용되었는데 킹제임스 번역에서는 400회나 '의'로 번역됨

- 바나바: 레위인이었던 바나바는 토지에 대한 권리를 가질 수 없었다

그때 사도들이 바나바(번역하면 위로의 아들)라고 부른 키프러스 태생의 레위 사람 요셉도 자기 밭을 팔아 그 돈을 사도들에게 가져왔다. (사도행전 4:36-37)

14. 자유를 선포하라

15. 진행 중에 있는 희년

16. 교회와 토지

- 300년 동안 그리스도인들은 가진 것을 나누는 자발적 희년을 실천함

- 로마가 카르타고를 점령했을 때 바알의 토지법이 로마인들의 탐욕을 부추김

- 로마 참전 병사들은 카르타고 제국의 영토를 하사받음

- 기독교가 이러한 토지제도를 개혁하지 않음

- 북아프리카의 사람들이 들고 일어나 '땅은 하나님의 것'이라는 구호 아래 이슬람교도가 됨

(질문) 이슬람의 기원, 성경적 토지제도와 상관있는지

- 16세기 재세례파가 성경적 토지개혁을 요구함 → 가톨릭과 개신교 모두 박해함

- 잉글랜드 국왕은 영혼 구원이라는 허울 좋은 명분 아래 아일랜드인들의 토지를 강탈하여 자신들의 심복인 국교도와 장로교도들에게 하사함

- 기독교적인 유럽인들은 사하라 사막 이남의 아프리카를 땅에 굶주린 식민주의자들에게 분배하면서 비교적 공정했던 아프리카의 토지 제도를 붕괴시키고 바알 제도를 수립함

(질문) 아프리카의 토지 제도

17. 토지와 교회의 소명

- 교회는 세상에서 그리스도의 사역을 담당하는 그리스도의 몸

- 그리스도의 사역이란 복음을 선포하고 사람들이 그리스도를 영접하고 그리스도 안에서 성숙하도록 양육해 제자를 만드는 일, 그리고 그들을 하나님 나라를 세우는데 투입하는 일

- 초기 기독교는 소수 집단으로 출발함

- 4세기 초반 통치자들이 기독교로 개종하기 시작함

- 구약 성경은 고대 유대 사회에만 적용될 뿐 현재의 인간 사회와는 상관없다는 주장이 확산됨 (어거스틴)

- 인쇄술의 발달로 성경이 보급되면서 하나님이 현재의 세상에 관여하신다는 결론을 냄

- 교회는 토지를 갖는 일 그리고 또 하나의 지주로 전락해버리지 않는 일을 해야함 (토지 권력을 하나님을 위해 사용)

18. 기독교적 식민주의와 제3세계의 빈곤

- 교회가 대지주들의 손에 넘어간 이후 정치가와 성직자, 신학자들은 추상적인 문제에 대해서만 논했음

- 토지가 없는 대중이 봉기하여 이슬람과 공산주의를 받아들임

- 기독교국가들은 식민 제국을 건설함

- 기독교국가는 식민지를 착취하며 내세를 강조함

- 기독교국가들은 지주제를 통해 이득을 봄

19. 영원한 경계

- 덴마크, 호주, 미국, 홍콩, 싱가포르, 대만, 뉴질랜드 등지에서 적용됨

<대만>

- 헨리 조지의 경제학을 실행해 옮긴 뒤 법을 바꾸지 않음

- 빚이 전혀 없는 순수 채권국이 됨

<덴마크>

- 조지스트의 원리를 따른 경제학이 시작되었으나 법이 조금씩 개정되면서 오늘날에는 조지주의적 법률을 찾아보기 어렵게 됨

<홍콩>

- 정부가 모든 지대를 징수함

- 이 때 빈곤은 없었으며 물가는 적당한 수준이었음

- 지금은 홍콩 부동산 임대가치의 3분의 2가 부동산업자의 수중에 들어감

<싱가포르>

임차권 투기를 허용함

<호주>

- 100년 전 헨리 조지의 가르침을 전폭적으로 수용함

- 대학에 돈을 주어 신고전파경제학을 가르치게 함

<미국>

- 피츠버그

- 펜실베이니아주: 복수세율 재산세제 적용 (토지분 재산세의 세율은 높이고 건물분 재산세의 세율은 낮추어 가는 개혁 방식)

- 1차 세계대전 당시 서부의 몇 개 주에서 단일세 제도가 도입됨

(탐 존슨, 뉴튼 베이커 등 단일세론자들이 시장으로 등장함)

- 캘리포니아: 1978년 토지가치세율을 1퍼센트로 제한함 → 미국에서 가장 번영하던 주에서 가장 침체한 주로 전락함

<캐나다>

밴쿠버, 빅토리아

Ⅱ. 성경적 경제학과 헨리조지

1. <노동자의 상태> 중에서

- 인간은 물질적 욕구를 가지고 있음

- 이러한 욕구를 바탕으로 생산을 하고 생산에 따른 결과를 향유할 권리를 가짐 (사적 소유권)

- 소유권은 다른 사람에게 양도할 수 있지만 소유자의 의사에 반해 권리를 빼앗을 수 없음

- 인간은 토지에 대해 평등한 권리를 가지고 있음

- 인간은 토지 위에서 생산활동을 통해 물질적 욕구를 충족할 수 있음

- 노동을 통해 얻은 가치는 개인이 소유하고 토지의 가치는 공적으로 징수해야함

2. 이자와 인플레이션

<이자>

- 레위기 25장에서는 하나님의 백성이라면 대출금에 대해 이자를 청구해서는 안 된다고 말함

- 중세에는 교회가 이자와 폭리에 대해 명확한 선을 긋고 성경의 원리를 실천하고자 노력함

- 미국의 신용협동조합은 이자율을 낮게 설정해 대출을 해주고 있음

- 여유 자금이 있는 사람들은 물가 상승을 따라갈 정도의 대가만을 받고 자금을 빌려줌

<인플레이션과 하나님의 법>

너희는 재판할 때 공정하게 하라. 물건을 사고 팔 때도 서로 속이지 말며 공평한 도량형기를 사용해야 한다. 나는 너희를 이집트에서 인도해 낸 너희 하나님 여호와이다. (레위기 19:35, 현대인의성경)

여러분은 저울과 되를 속이지 말고 정확한 되와 저울을 사용하십시오. 그러면 여러분의 하나님 여호와께서 주시는 땅에서 여러분이 오랫동안 살게 될 것입니다. (신명기 25:12, 현대인의성경)

저울과 되를 속이는 자를 여호와께서는 미워하신다 (잠언 20:10, 현대인의성경)

너희는 정확한 저울과 되를 사용하라. (에스겔 45:10, 현대인의성경)

예루살렘 사람들아, 여호와께서 너희 성을 향해 외치시는 말씀을 들어라. 여호와를 두려운 마음으로 섬기는 것이 참 지혜이다. '성 안에 있는 모든 사람들아, 들어라! 너희를 매로 치기로 작정한 자가 누구냐?

악인들의 집에는 아직도 부당하게 모은 재물이 있지 않느냐? 그들은 저울을 속이고 있다. (미가 6:9-10, 현대인의성경)

- 통화금융제도의 부정직성으로 화폐의 가치가 계속 떨어짐

- 노동의 가치가 떨어짐 (같은 노동을 하고도 대가를 적게 받게 됨)

3. 첫 번째 편지: 성경적 경제학 적용에 관하여

- 헨리 조지는 토지가치세를 주장함

- 대만: 톨스토이와 손문의 영향

- 한국과 일본: 전쟁으로 폐허가 된 나라이지만 토지개혁으로 경제성장

- 홍콩: 가장 부유한 정부가 됨, 토지 임대 수입으로 운영됨

- 정치 체제와 무관하게 성경의 토지법을 따른 나라는 성장함: 한국(민주주의), 일본(입헌군주제), 싱가포르 (약간 독재), 홍콩(식민지)

- 성경적 원리를 적용하면 전 세계의 빈민가와 빈곤이 사라질 것이라는 사실을 알면서 침묵할 수 없음

4. 두 번째 편지: 토지세에 관하여

<성경적 토지 제도의 문제점>

- 충분히 적용되면 상당한 부를 가져옴

- 이후 사람들이 이 제도에 대해 말하기를 그침

- 다음 세대는 이에 대해 전혀 알지 못하게 됨

- 반대 세력이 제도를 바꿔버려 다시 경제적 어려움을 겪게 됨 (캘리포니아 주의 사례)

Ⅲ. 성경적 경제학과 한국 교회

1. 한국을 위한 하나님의 해결책

- 모든 공공비용을 충당할 정도로 토지세를 올리고 다른 세금을 철폐

2. 영적 전쟁과 IMF

3. 한국인의 심성, 샤머니즘

4. 통일을 대비한 한국 교회의 준비

Ⅳ. 성경 주석

1. 미가서 6장

- 영화 서머스비 토지문제를 다룬 영화

2. 정의에 관한 복음서의 가르침

유순한 사람들은 행복하다. 그들은 땅을 물려받을 것이다. (마태복음 5:5, 현대인의성경)

- 온유한 (meek)은 그리스어 프라우스(praus)에 해당하는데 그리스어 구약성경에서는 타페이노스(tapeinos, '낮은', '압제받는', '겸손한')와 혼용되지만 히브리어 성경에서는 둘이 같은 단어임

의를 위해 굶주리고 목마른 사람들은 행복하다. 그들은 원하는 것을 다 얻을 것이다. (마태복음 5:6, 현대인의성경)

<질문>

1. 열왕기하 18장, 19장에 희년이 실천되었다는 내용이 있는지

2. 이슬람의 기원이 성경적 토지제도와 상관있는지

3. 식민지배 전 아프리카의 토지제도는 어떠했는지

4. 희년사상이 중요한 내용이었다면 성경에서 더 많은 분량을 차지할 법도 한데 왜 이렇게 짤막하게 기록되어 있을까

<적용 & 제안하고 싶은 내용>

Action Plan
당장
1달	(홍보) 책에 인용된 성경구절 페이스북 홍보에 활용
1년	(콘텐츠) 무이자대출의 필요성에 대한 홍보 자료 제작 (Ⅱ-2. 이자와 인플레이션)
3년	(콘텐츠) 희년법에 대한 성경의 근거 정리 (강의, 홍보물 등에 활용) (콘텐츠) 토지문제 다룬 영화 목록 작성 (강의, 홍보물 등에 활용) - 서머스비, 강남1970 (사업) 토지 권력을 가지고 토지의 가치 (지대)를 구성원과 공유하는 것
5년	(콘텐츠) 토지공개념이 적용된 해외 사례 정리 (강의, 홍보물 등에 활용)
10년	(콘텐츠) 당대 근동 국가의 토지제도 비교 (강의, 홍보물 등에 활용) (콘텐츠) 제국주의시대 토지제도 비교 (강의, 홍보물 등에 활용)
30년
50년

<1부>

1.희년 (성경)

2.자본과 이자 -> 2부 2.이자와 인플레이션, 경제

3.재산에 대한 율법: 희년제도의 구체적인 내용 (레위기)

4번~12번; 구약

13번~14번; 신약

15.성경 속 희년 이야기 마무리

16번~18번; (고대)교회

19.근대정부사례 (지켜야 하는 것)

+9장부터는 읽기 쉬움

<2부>

1.토지공개념의 정당성

2.이자와 인플레이션

3번~4번. 토지공개념이 필요한 이유 (정치체제와 상관없이 적용 후)

<3부>

한국사회에 토지공개념이 적용되어야 하고, 그 주체가 교회가 되어야 한다.

<4부>

성경주석;

미가서: 정의 다음에 자비

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2012.12.3.~4. 읽고 정리한 내용

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 이 책은 '예수원'으로 유명한 대천덕 신부가 쓴 책이다.

한국어로 출간된건 2003년인데, 원서로 쓰여진 건 언젠지 모르겠다. 

머리말

여러 증거를 검토해 볼 대, 희년의 선포와 준수에 대한 규정을 포함한 레위기 25장의 토지법은 북이스라엘에서는 700년 동안, 즉 오므리와 아합 왕 시대까지, 유다에서는 그보다 100년 더 유지되었던 것 같다.

토지는 사람이 만들어 낸 것이 아니라 하나님이 창조하신 것이라는 헨리 조지의 주장은 성경의 가르침과 일치한다. 누구라도 임의로 쓸 수 있는 자신만의 공간이 전혀 없다면 그는 갈취를 당한 것이고, 토지를 매매하는 사람들은 장물 거래를 하고 있는 셈이다. 자기 토지가 없는 사람은 생필품을 구입할 돈을 구하기 위해 토지를 소유한 사람에게 비굴하게 일자리를 구걸해야하며, 그 과정에서 완전히 무방비 상태로 토지 소유자의 처분에 맡겨지게 된다.(p10)

성경에서 말하는..

토지는 어느 누군가의 소유물이 아니라, 모두가 함께 나눠 써야하는 것이라는 이야기는 오랜 시간 동안 지켜져 왔고,

오늘날의 관점에서 보더라도 틀리지 않음을 확인할 수 있다.

Ⅰ. 토지와 경제에 대한 성경의 가르침

1장 희년

나는 이 책에서 토지에 대한 성경의 가르침을 소개하고, 또 그러한 가르침이 이스라엘 역사 가운데 실제로 지켜졌다는 증거를 제시하고자 한다. 단, 성경의 기록을 액면 그대로 받아들일 것이며, 성경의 여러 문서의 기록 연대에 대한 다양한 '비평이론'을 전혀 고려하기 않을 생각이다.(p15)

앞으로 증거가 무지막지하게 등장한다.....

먼저, 선지자들의 가르침을 다룰 때에는 그들이 살았던 역사적인 정황도 함께 고려하려고 한다. 토지에 대한 율법의 규정은 아주 명료한데, 그 기본법은 레위기 25장에 들어 있으며 요지는 23절에 담겨 있다.

"토지를 영영히 팔지 말 것은 토지가 다 내 것임이라. 너희는 나그네요 우거하는 자로서 나와 함께 있느니라. 너희 기업의 온 땅에서 그 토지 무르기를 허락할지니."(p16)

2장 자본과 이자

토지를 매각한다는 말은, 토지를 영원히 상실하고 예전에는 자신의 농장이었던 곳에서 새로운 소유자의 소작인으로 일해야 하며, 자신의 노동에서 나오는 소득의 절반을 새로운 소유자의 소작인으로 일해야 하며, 자신의 노동에서 나오는 소득의 절반을 새로운 소유자에게 주어야 한다는 것을 의미한다. 따라서 이때부터는 더 이상의 여유란 없으며, 토지의 옛 소유자는 이제 영원히 가난해지고 만다. 예측하지 못한 비상상황에 대응하거나 개량을 위한 자본을 억기 위해서 어떻게든 자금을 차입한 사람들은 이자를 지불하다가 인생을 끝내는 경우가 종종 있다. 이자가 너무 높아 여생을 이자 지불을 위해 허비하는 것이다. 하지만 성경은 하나님의 백성들에게 서로 돈을 빌려 주되 이자를 받지 말라고 말한다.(p22)

많은 경제학자들이 토지를 자본에 포함시킨다는 사실, 토지를 별도로 다루기를 거부하고 있다는 사실을 지적해 둘 필요가 있다. 사실 이런 일은 도적질과 다를 바 없다. 자본은 '응축된 노동'이다. 그래서 자본은 누군가의 노동으로 만들어지며, 노동의 결과물을 축적한 사람이나 그에게서 그 결과물을 증여받은 사람의 소유이다. 반면에 토지는 인간의 노동으로 만들어지지 않는다.(p23)

토지 그 자체, 위치(location)나 부지(site)의 기본 가치는 사회가 지대(토지나 자연자원의 사용료)로서 징수해야 한다. 

...

토지가치세(Land Value Taxation)는 농민이 기울인 노력에 대해서는 전혀 과세하지 않는다. 단지 위치의 가치에 대해 지대를 부과할 뿐이다. 따라서 이는 실제로 조세가 아니라 사용료이다.

(p23-24)

3장 재산에 대한 율법

4장 '미쉬팟': 토지법의 시행

모세오경에 기록된 토지법이 실제로 시행되었는지 살펴본다.

1. 민수기 36장 

한 남자가 딸들만 두었기 때문에 친척들은 그 집 딸들이 시집가서 희년이 되면 시집간 지파로 땅이 넘어가지 않을까 우려한다(p29-30)

2. 사사기 11장 2절

전 친족이 들고 일어나 사생아인 입다가 가문의 기업을 받지 못하도록 저지하는 사연이 소개되고 있다. 이것은 민수기와 여호수아에서 자주 언급되는 바와 같이 토지가 가족별로 분배되었다는 시실을 지지해 주는 구절이다(p30)

3. 룻기

레위기에 나오는 율법이 이 이야기의 전체 배경이 되고 있다.(p32)

5장 열왕(The Kings)과 토지

6장 분열된 왕가

7장 나봇의 포도원

나봇의 포도원 사건은 아합 왕이 토지에 대한 탐욕에 빠지고 이세벨이 페니키아의 (바알주의) 토지법을 이스라엘에 적용한 일이 이 사건의 주요 내용이다.

8장 지주의 신, 바알

9장 '바알주의'와 여호와주의'

10장 아달랴

11장 부자와 가난한 자

12장 선지자들 

많은 선지자들이 여호와의 토지법을 위반하는 일을 규탄했으며, 메뚜기 데 재앙과 기근, 홍수 등 자연적, 초자연적 재앙을 맞게 되리라고 경고하였다.(p65)

13장 신약성경

14장 자유를 선포하라

15장 진행 중에 있는 희년

로마로부터 공인 받은 기독교는 토지문제에 대해 소극적으로 대처했고, 교회는 지주층이 되었다.

16세기에 재세례파가 성경적 토지개혁을 주장하지만 가톨릭과 기독교 모두 그들을 박해했다.

기독교적인 유럽인들이 아프리카에 식민지를 건설해 토지를 빼았았다. 그 결과 아프리카인들은 가난과 착취에 시달리게 되었다. 

토지개혁을 실시했거나 토지가치세(토지는 팔아서는 안 되며 임대할 수 있을 뿐이라는 희년 개념을 현대화하려는 시도 가운데 한 가지)를 도입한 국가들은, 공산주의를 성공적으로 막아 냈으며 놀라운 번영을 누려왔다.(예를 들어 한국, 일본, 대만, 홍콩, 싱가포르, 뉴질랜드, 호주 등)

16장 교회와 토지

교회는 왜 존재하는가? 교회란 무엇인가? 교회는 무엇보다도 세상에서 그리스도의 사역을 담당하는 그리스도의 몸이다. 그리스도의 사역이란 예수 그리스도에 대한 복음을 선포하는 일이며, 사람들이 그리스도를 영접하도록 초청하는 일이요, 그들을 그리스도 안에서 성숙하도록 양육하여 제자로 만드는 일 뿐 아니라 복음을 선포하고 최선을 다해 이 땅 위에 하나님의 나라를 세우는 일에 그들을 투입하는 일이다.(p95)

초기 기독교인들은 재력도 권력도 없는 작은 소수집단으로 출발했다. 

4세기 초반에는 통치자들이 기독교로 개종하기 시작했는데, 이들은 대부분 하나님 보다 권력에 관심이 있었다. ... 종교는 내세에만 관련이 있다고 보는 이러한 신앙관은 권력자들에게 이 세상의 지위를 제멋대로 활용할 수 있는 여지를 주었다.

17장 토지와 교회의 소명

교회가 대지주들의 손에 넘어간 이후, 정치가와 성직자, 신학자들은 추상적인 문제에 대해서만 논했고 실제적인 문제는 조심스럽게 회피했다.

18장 기독교적 식민주의와 제3세계의 빈곤

식민 제국들은 지주제로 이득을 보았다. 

식민주의자들의 뒤를 이어 곧 성교사들이 들어와 복음을 전파했다. 어떤 복음일까?

"제국주의자들이 당신네 나라를 약탈하고, 당신들을 빈곤에 허덕이게 만들며, 당신네들의 자유를 빼앗도록 내버려 두시오. 당신들은 주님께서 내세의 삶을 주신다는 사실만 신뢰하시오. 그러면 주님께서 이 세상에서의 삶을 견딜 수 있도록 은혜를 주실 것이오."

많은 신생독립국가가 공산화한 까닭은 경제를 회생시키기 위한 노력에서였으나 공산주의는 제대로 움직이지 않았다. 이제 그 나라들은 이슬람 쪽으로 되돌아가고 있다. 그렇다고 이슬람에 무슨 경제 프로그램이 있어서가 아니다. 그들은 이슬람을 통해 그 많은 세월 자신들을 착취하고 나라를 엉망으로 만들어 놓은 그리스도인들에 대한 분노를 표현하고 있을 분이다. 그 분노가 얼마나 깊은지 알고 싶다면, 교회를 불태우고 기독교인들을 암살하고 테러를 자행하는 일은 말할 나위 없고, 그리스도인이 되거나 마호메트에 대해 폄하하는 발언을 하는 사람은 누구라도 사형에 처해야 한다고 믿는 이슬람 근본주의자들을 보는 일만으로도 충분하지 않겠는가.(p105)

19장 영원한 경제

조지스트의 토지가치세 제도로부터 이득을 얻지 못하는 유일한 집단이 있다면 대지주들이다.

조지스트들은 가끔 많은 사람들을 설득하지 못하고 있다는 사실에 대한 자괴감을 표명한다. 실제로 그 점이 문제이기는 하지만, 그들은 아주 불리한 위치에서 싸움을 하고 있는 셈이다. 지주들은 엄청난 재산을 이용해 언론과 대학, 대형 교단과 정부 부처들을 통제한다. 지주들보다 강한 세력은 하나밖에 없다. 하지만 조지스트들은 한 번도 이 사실을 정말로 심각하게 받아들인 적이 없다. 그 세력은 바로 창조주 하나님 자신이다. 그리고 성경적 경제학은 그분의 율법이다. (p116-117)

Ⅱ. 성경적 경제학과 헨리 조지

1장 헨리 조지의 <노동의 조건>에서

토지의 보유권이 노동 생산물의 사적 소유권을 손상하거나 부종하는 데까지 이르는 일은 결코 정당하지 않다. 누구든지 다른 사람의 평등한 권리를 침해하지 않는 한 토지에 대한 배타적 보유권을 가질 수 있지만 그 이상은 정당하지 않은 것이다. 따라서 토지에 대한 보유권의 이점을 정의성과 결합시키기 위해서는, 노동과 무관하게 발생하는 토지 자체의 가치를 공적으로 징수하기만 하면 된다. (p123)

2장 이자와 인플레이션

중세에는 교회가 이자와 폭리에 대해 명확한 선을 긋고, 성경의 원리를 실천하고자 노력했다.

하나님은 이자가 무거운 짐이 되는 것을 원치 않으신다. 그리고 일하지 않고 돈을 버는 사람들에 대해서도 관심을 갖고 계신다. 월급을 받기 위해 은행에서 일하는 것과 주식 보유자들이 아무 일도 하지 않고 점점 더 부유해지는 것은 구별되어야 한다. 돈 관리의 윤리를 제대로 이해하기 위해서는, 하나님이 개개인이 자신의 생계를 위해 일을 하ㅣ를 원하신다는 사실을 깨달아야 한다. 일하지 않고 사는 사람은 누구든지 가난한 사람들을 억압하는 기생충 같은 존재이다. 노동자가 그의 노동에 대한 대가로 받아야 할 몫이 공제되어서 일하지 않는 사람의 주머니로 들어가기 때문이다. 이것은 착취이다.(p126)

정의(신용협동조합이 빚지지 않을 정도의 이자만 받는 일)와 자비(7년마다 부채를 탕감하는 일)에 대한 하나님의 법이 지켜진다면, 가난하나 사람이 거의 없는 건강한 경제로 변모할 것이 틀림없다.(p128)

오늘날 세상은 정확하고 정직한 도량형을 사용하고 있다고 자랑한다. 하지만 그것은 통화금융 제도의 부정직성 때문에 손상을 입고 있다. 은행과 정부는, 마치 무에서 화폐를 창조한 후 그것이 가치라도 가진 것처럼 꾸민다. 그 결과 모든 나라에서 화폐의 가치는 계속해서 하락하고 있으며, 그로 인해 노동자는 같은 금액을 가지고도 자신의 아버지가 살았던 것처럼 살 수 없게 되었다.(p130)

우와,, 이런 생각은 처음 본다. 물건의 크기, 무게를 재는 도량형. 예전에는 도량형을 통해서 물건의 가치가 결정되었다면 오늘날에는 화폐를 통해 물건의 가치가 결정되니 비슷한 역할을 한다고 볼 수 있다.

이러한 돈을 마구 찍어내서 노동의 대가인 화폐의 가치를 낮추는 것은 잘못된 것. 

3장 첫 번째 편지: 성경적 경제학의 적용에 관하여

4장 두 번째 편지: 토지세에 관하여

바알 제도 아래에서는 지주가 토지를 엄청나게 축적할 수 있습니다. 그리고 사람들에게 과도하게 임대료를 부과하여 지주들은 아무 노동도 하지 않고도 점점 부유해지며, 대신에 다른 사람들은 단지 일할 장소를 얻기 위해서 직, 간접적으로 무리한 대가를 지불해야 합니다. 그러니 자연 가난한 사람들은 더욱더 가난해질 수밖에 없습니다.(p146)

우리는 생산의 두 가지 요소가 토지와 노동뿐임을 기억해야 합니다. '자본'이라 불리는 것은 응축된 노동이며 과거에 생산적 노동으로 벌어들인 돈을 저축한 것입니다. 실제 토지의 가치에 부과되는 세금인 부지 가치세를 의미있게 사용하면, 정부는 공공경비를 조달할 수 있는 동시에 토지 가격을 경쟁력 있게 유지할 수 있습니다.(p150)

Ⅲ. 성경적 경제학과 한국 교회

1장 한국을 위한 하나님의 해결책

모든 공공비용을 충당할 정도로 토지세를 충분히 올리고 다른 모든 세금은 철폐.

...

하나님이 만드셨는데 우리가 사용하고 있는 것, 즉 토지에 대해서는 세금을 부과하고 인간의 노동 생산물에 대해서는 세금을 부과하지 않음.

...

이 방법은

성경에 있는 하나님의 법을 순종하는 행위이므로 하나님의 복을 가져다 준다.

인간 노력의 생산물에 대한 세금을 삭감하기 대문에 생산비는 낮아지고 그에 따라 세계 시장에서 경쟁력은 높아진다.

토지에 대한 세금을 올리면 토지가 더 많이 시장에 나오게 되므로 토지 비용은 낮아지고 따라서 사업하는 데 드는 비용은 더욱더 낮아지게 된다.

조세 제도의 같은 변화는 수익성이 없던 사업을 수익성 있게 만든다.

복잡한 정부 규제가 사라지고 뇌물 수수의 유혹도 없어지게 된다.

이와 같은 정책을 시행한 예는 다음과 같다.

미국의 캘리포니아주, 홍콩, 미국의 알래스카.

토지의 가치에 세금을 부과하는 일은 합리적이다. 왜냐하면 도로와 운하를 건설하고, 전기ㆍ물ㆍ전화ㆍ관개ㆍ기타 다른 서비스를 제공하며, 인근의 다른 토지를 개발하여 토지에 접근 가능성과 이용 가능성 그리고 편의성을 부여하는 것은 사회인데, 토지 자체는 이 사회에 의해 창출되는 가치 외에는 다른 가치를 갖지 않기 때문이다. 다시 말해 토지세는 사회가 해당 토지를 가치 있게 만드는 데 투자한 것을 그 사회에 환원하는 일에 지나지 않는다.(p164)

2장 영적 전쟁과 IMF

3장 한국인의 심성, 샤머니즘

4장 통일을 대비한 한국 교회의 준비

Ⅳ. 성경 주석

1장 미가서 6장

2장 정의에 관한 복음서의 가르침

마태복음 5:5 온유한 자는 복이 있나니 저희가 땅을 기업으로 받을 것임이요.

'기업으로 받는다'는 말은 빼앗긴 당을 되찾는다는 뜻이다.

이 일은 '희년'에 일어난다.

마태복음 5:6 의에 주리고 목마른 자는 복이 잇나니 저희가 배부를 것임이요.

'의'(righteousness)는 '정의'(justice)로 번역해야 옳다.

개인적으로, 이 앞에 읽었던 '희년, 한국 사회, 하나님 나라'가 더 깔끔한 구성인 것 같다. 내용 전개면에서도 그렇고..

어쨋든.. ㅎ 이분도 이런 주장을 하셨다니!

몰랐던 새로운 사실.

하루 속히 이런 제도가 시행되면 좋겠다.

2012.12.19.

토지공개념 A to Z

토지의 경제학 - 경제학자들도 모르는 부동산의 비밀
전강수 지음 / 돌베개 / 2012년 4월

2012년에 쓰여진 책.

토지+자유연구소 소장이셨고 지금은 대가대 교수님인 전강수 교수님의 글이다.

아마 토지+자유연구소 사이트에서 발견하고 언젠가 사둔 책인거 같은데 이제 읽는다.

1부 복원되야 할 ‘토지의 경제학’

1 현대 경제학의 미스터리 : 왜 경제학자들은 토지를 무시하게 되었을까?

2 토지의 특수성

부동산은 성격이 전혀 다른 두 가지 요인, 즉 토지와 토지개량물이 결합된 물건이라는 점이다. 토지개량물이란 사람들이 토지 위에 만드는 모든 인공물을 통칭하는 말이다. 건축물은 대표적인 토지개량물이다. 토지와 토지개량물 중 일반 재화와 질적 차이를 갖는 것은 바로 토지다. 그러니까 부동산의 특수성은 바로 토지의 특수성에서 나온다고 해도 틀린 말이 아니다. (p32)

노예제와 마찬가지로 토지사유제도 폭력과 함께 시작되었다. 인류 역사를 통틀어서 볼 때, 한 민족의 영토 확보에는 대개 무력이 동원되었으며, 확보한 영토를 사회구성원들에게 분배하는 데도 정치적 힘의 논리가 결정적인 요인으로 작용했다. 토지소유권의 기원은 개인의 근면이나 저축이 아니라 강탈과 강점이었던 것이다. 힘으로 토지 소유권을 확보하는 짓은 인류 역사상 최초로 토지 소유권이 등장했던 시대에만 행해진 것이 아니다. 인류 역사에서 수없이 반복되어온 전쟁은 토지를 무력으로 확보하려는 노력이 끊이지 않았음을 보여주며, 오늘날에도 수자원, 유전, 주파수대, 오염권, 해안 접근권 등 넓은 의미의 토지(즉, 자연자원)를 힘으로 사유화하려는 시도가 세계 곳곳에서 계속되고 있다. (p35)

토지의 천부성과 공급고정성은 인류가 토지를 어떻게 다루어야 좋을지 가르쳐준다. 토지는 일반 재화나 자본처럼 개인에게 절대적・배타적 소유권을 인정해줄 것이 아니라 모든 사람이 평등한 권리를 누리도록 하는 것이 옳다. 아무도 만들지 않았고 비용이 지불되지도 않았으며 한번 차지하면 영원히 특별한 이익을 누릴 수 있는 물건을, 만든 사람이 있고 비용도 지불되었으며 차지한다고 해서 특별한 이익을 누릴 수도 없는 일반 재화나 자본과 똑같이 취급하는 것은 부당하지 않은가? 모든 사람이 토지에 대해 평등한 권리를 누리도록 해야 한다고 주장하는 사상을 평등지권사상 혹은 ‘시장친화적 토지공개념’이라고 부른다. (p38)

토지는 물리적으로 마모되지도 않고 경제적으로 감가되지도 않는다. 사람이 만든 일반 재화나 자본 가운데 어느 정도의 내구성을 갖는 것은 있지만 무한한 내구성, 즉 영속성을 갖는 것은 단 하나도 없다. 또 시장에서 거래되는 상품 가운데 사용하고 있는데도 가치가 떨어지지 않는 것은 토지 말고는 없다. 사실 토지사유제하에서는 토지의 가치는 떨어지기는커녕 오히려 장기적으로 상승하는 경향이 있다. (p42)

3 두 가지 토지가치의 결정원리

토지사유제하에서는 두 종류의 토지시장이 존재한다는 사실이다. 하나는 매매시장이고 다른 하나는 임대차시장이다. 토지 매매 시장에서는 토지 그 자체가 거래되고, 토지 임대차시장에서는 토지를 일정 기간 사용할 수 있는 권리가 거래된다. 두 시장에서는 각각 나름의 가격이 성립한다. 토지 매매시장의 가격은 지가고 토지 임대차시장의 가격은 지대다. (p46)

그런데 일반 재화와는 달리 토지의 생산비는 제로다. 천부자원으로 그냥 주어졌기 때문이다. 생산비가 제로인 물건이 어떻게 해서 가격을 갖게 되었을까? 그것은 토지를 소유할 경우 계속해서 지대라는 소득을 얻을 수 있기 때문이다. 생산비가 들지 않았다 하더라도, 그 물건을 갖고 있을 경우 계속해서 소득을 얻을 수 있다면 사람들은 그 물건에 가격을 부여하게 된다. 토지가 바로 그런 물건이다.

요컨대 지가는 생산비가 아니라 지대 획득 가능성 때문에 성립하는 것이다. 토지를 갖고 있더라도 지대소득을 얻는 것이 불가능하다면 지가는 성립하지 않는다. 국가가 지대를 전액 세금으로 징수하는 경우가 이에 해당한다. 결국 지가는 지대의 사적 전유를 허용하는 토지사유제의 산물이라고 할 수 있다. (p46-47)

어느 토지의 지대는 그 토지의 생산성이 변하거나 한계지가 바뀔 경우에 변화한다. 토지의 질이 좋아질수록, 그리고 한계지의 질이 나빠질수록 지대는 증가한다(어느 토지의 지대가 그 토지 자체의 사정에 의해서만 결정되지 않는다는 사실이 흥미롭다. 한계지의 사정이 다른 토지의 지대에 영향을 미치는 것이다.). (p52)

노동소득과 자본소득의 경우 생산요소가 소유자가 결정적으로 중요한 역할을 하지만, 토지소득 즉 지대의 경우 토지 소유자는 아무런 역할도 하지 않는다. 다시 말해 노동과 자본의 생산성은 생산요소 소유자가 만들지만 토지의 생산성은 그렇지 않다. 또 노동소득과 자본소득의 크기는 생산요소 소유자들의 의사결정에 따라 달라지지만, 지대의 크기는 토지 소유자들의 의사결정에 상관없이 결정된다. 앞에서 말한 집적의 이익, 위치 조건의 개선, 생산 한계의 확장 등 지대의 크기에 영향을 미치는 현상들은 모두 토지 소유자들과는 상관 없는 것들이다. 노동소득은 노동자가 없으면 생길 수 없고 자본소득은 자본가가 없으면 기존 자본재가 존재하는 동안만 생기다가 그 자본재의 소멸과 함께 사라지는 반면, 지대는 토지 소유자가 없더라도 토지가 이용되는 한 항상 발생한다. 노동소득과 자본소득을 노력소득으로 분류하고 지대를 불로소득으로 분류하는 것은 그 때문이다. (p54-55)

지가가 미래 지대의 합계치보다 높다고 해보자. 사람들은 그런 토지를 구입하려고 하지 않을 것이다. 얻을 수 있는 수익보다 지불하는 비용이 더 크기 때문이다. 토지 매입수요가 줄어들면 지가는 종전 수준을 유지하지 못하고 떨어질 것이다. 지가가 미래 지대의 합계치 수준으로 접근하는 것이다. 반대로 지가가 미래 지대의 합계치보다 낫다고 해보자. 그런 토지는 구입하려는 사람들이 많을 것이다. 얻을 수 있는 수익이 지불해야 하는 비용보다 더 크기 때문이다. 이 경우 토지 매입수요는 늘어날 것이고 그 결과 지가는 올라갈 것이다. 지가가 미래 지대의 합계치 수준으로 접근하는 것이다. 결국 지가는 미래 지대의 합계치와 동일한 수준에서 결정될 수밖에 없다. (p59)

독자들은 부동산 가격이 급등할 때 한국은행 총재가 우려를 개인 가능성을 시사하는 발언을 하는 것을 언론을 통해 본 적이 있을 것이다. 이는 시중 금리의 기준이 되는 정책 금리의 결정권을 갖고 있는 한국은행이 정책 금리를 올릴 경우 시중 금리는 올라가고 부동산 가격은 떨어진다는 사실을 의식한 정책적 발언이다. 세계 여러 나라에서 부동산 투기가 기승을 부릴 때 중앙은행이 금리인상 카드로 대응한 사례가 많은데, 이 또한 부동산 가격이 이자율의 영향을 크게 받는다는 사실을 근거로 해서 취해진 정책들이다. 미국의 서브프라임 사태는 금융시장발 부동산 거품 붕괴와 부동산 시장발 금융위기가 연쇄적으로 발생한 대표적인 사례인데, 이것도 지가가 이자율의 영향을 받기 때문에 생긴 현상이다. 토지와 부동산이 금융 대출의 담보로 많이 활용되는 사회에서 어떤 원인에서건 이자율이 상승하면 부동산 가격이 담보액 이하로 떨어질 수 있다. 이렇게 되면 대출금을 제대로 회수하지 못하는 금융기관을 필두로 연쇄적인 도산이 일어날 수 있다. (p63)

4 토지의 영향력

첫째, 토시 소유와 토지가치는 소득과 자산의 분배에 심대한 영향을 끼친다. 앞에서도 잠깐 언급했지만 한 나라의 총생산물은 생산에 노동과 자본과 토지를 제공한 사람들에게 각각 임금, 이자, 지대로 분배된다. 총생산물이 증가할 때 지대가 그보다 더 빠른 속도로 증가한다면, 나머지 소득의 합계치는 총생산물보다는 느린 속도로 증가하거나 심한 경우 감소하기 마련이다. 지대의 변화 양상이 임금과 이자의 변화에 직접적인 영향을 주는 것이다. (p77)

둘째, 토지와 부동산 가격의 변화는 소비, 투자, 금리, 임금 등 주요 거시경제 변수들에 커다란 영향을 끼친다. ... 부동산 가격이 상승하면, 이미 부동산을 소유하고 있는 사람들은 소득이 늘지 않았는데도 자신들이 부유해졌다는 생각에 소비를 늘리는 경향이 있다. 한편 새로 부동산을 구입하는 사람들은 자기 자금으로 구입하건 대출을 받아서 구입하건, 구입 비용 부담이 늘어나기 때문에 소비를 줄이는 경향이 있다. 정(+)의 효과와 부(-)의 효과 중 어느 쪽이 더 우세할지는 경제 상황에 의해 결정되겠지만, 부동산 가격의 변화가 소비에 큰 영향을 미친다는 것은 틀림없다.

투자에 미치는 영향도 이와 비슷하다. 지가가 상승할 때, 한편에서는 토지 소유를 통해 자본이득을 증대시키려는 생각에 생산적 투자를 기피하는 기업들이 늘어나기도 하지만, 다른 한편에서는 반대로 건설업체들처럼 지가 상승이 가져다주는 높은 수익률에 고무되어 과잉 투자를 하는 기업들도 생겨난다. 토지를 계속 보유하며 생산하는 일반 제조업체들은 전자의 행태를 보이기 쉽고, 건설업체처럼 건축물과 함께 토지를 팔아버리는 기업은 후자의 행태를 보이기 쉽다. (p79-80)

지가 상승과 높은 지가는 창업을 저해하고, 제조 공장의 해외 이전을 촉진하며, 외국 제조업체들의 국내 진출을 억제하는 것을 통해서도 국내 투자에 영향을 미친다. (p80)

→ 임금 부담 때문에 해외로 이전한다는 이야기를 주로 들었는데 땅값과도 관련이 있겠다. 임금 또한 땅값이 올랐기 때문에 상승한게 아닐까.

부동산 가격 상승이 임대료 상승과 동시에 진행될 경우 노동자들의 임금인상 투쟁이 격화되어 임금을 끌어올린다. 1980년대 후반 우리나라에서는 노동자들의 투쟁이 유독 격렬했고 임금은 다른 나라에 비해 훨씬 빠른 속도로 인상되었는데, 이는 같은 시기에 일어났던 부동산 가격 및 전세금 폭등과 무관하지 않다. (p81)

전 세계의 환경에 엄청난 해악을 끼치고 있는 아마존 강우림 파괴도 토지의 투기적 보유에서 비롯되었다는 점에 유의하라. 브라질에서 토지를 무상으로 취득할 수 있는 곳은 아마존 강 유역의 강우림 지대라고 한다. 도시와 농촌에서 자기 땅을 차지하지 못한 사람들이 이곳으로 대거 이주해서 삼림을 벌목하고 불을 지른 후 농사를 짓는다. 이 지역의 무른 표토는 장기간의 경작을 견디지 못하기 때문에 이주자들은 다른 토지를 찾아서 계속 강우림 속으로 들어간다. 만일 이들이 도시와 농촌에서 자기 땅을 차지할 수 있었더라면, 아니 소작지라도 괜찮은 조건으로 구할 수 있었더라면, 강우림이 파괴되는 일은 없었을 것이다. (p83)

5 토지사유제 없이는 자본주의가 성립할 수 없을까?

토지사유제와 토지 매매시장을 없애고자 하면 펄쩍 뛸 사람들이 적지 않을 것이다. 그러나 인류는 이와 유사한 일을 이미 한 적이 있다. 바로 인간사유제와 인간 매매시장을 없앤 일이다. 여기서 인간사유제란 노예제도를 가리키고, 인간 매매시장이란 노예 시장을 가리킨다. 인류는 불과 200년 전까지만 해도 사람이 다른 사람에 대해 절대적・배타적 소유권을 행사하는 것을 제도적으로 허용하고 있었다. 사유화해서는 안 되는 것을 사유화하여 시장에서 마음대로 거래할 수 있도록 허용한다는 점에서, 토지사유제는 노예제도와 성격이 유사하다. 재산으로 삼아서는 안되는 것에 가격을 매기고 재산으로 취급한다는 점에서도 그렇다. 오늘날 인간은 사유의 대상이 아니라고 하면 좀체 수긍하려고 하지 않는다. 하지만 토지와 인간은 천부성을 갖고 있다는 점에서 동일하며, 둘 다 사유화되어서는 안 된다.

사실 자본주의는 인간이라는 천부자원을 다른 인간이 사유재산으로 삼지 않고도 효율적으로 이용할 수 있는 시스템을 만들어 냈다. 바로 임금노동시장이 중심을 이루는 자본주의적 고용제도다. 임금노동시장에서는 인간 자체가 아니라 일정한 기간 동안 인간을 사용할 수 있는 권리가 거래된다. 고용주는 노동자를 사유재산으로 삼지 않고도, 얼마든지 인적 자원을 효율적으로 이용한다. 일종의 임대시장이다. 사용권을 거래하는 임대시장이 중심을 이룬다는 점에서 자본주의적 고용제도는 토지가치공유제와 성격이 유사하다. 인류가 노예제도를 철폐하는 대신 인간 임대제도, 즉 자본주의적 고용제도를 만들어냈듯이, 토지사유제를 철폐하는 대신 토지가치공유제를 도입하는 지혜와 용기를 발휘할 수는 없는 것일까? (p90-91)

2부 투기의 경제학

1 ‘투기의 경제학’, 왜 필요할까?

2 변동이 심한 부동산 가격

3 ‘거품의 형성과 붕괴’

4 ‘거품의 형성과 붕괴’ 매커니즘에 영향을 미치는 요인들

5 경제효율을 해치는 부동산 투기

첫째, 부동산 투기는 노동자들의 근로의욕을 떨어뜨리고 기업가들의 기업심을 저해한다. 부동산 소유자들이 투기를 통해 손쉽게 막대한 불로소득을 얻는 것을 보면, 누가 땀 흘려 노동하여 저축할 마음을 가질 것이며, 어떤 기업가들이 생산적 투자를 통해 이윤을 얻는 일에 몰두하겠는가? 부동산 소유자들도 토지와 부동산을 이용해서 수익을 올리려고 하기보다는 적기에 팔아치울 생각에 부동산을 최선의 용도로 이용하려 하지 않는다. 이처럼 생산요소의 소유자들이 생산활동에 관심을 갖지 않을 경우 경제의 효율성은 떨어질 수밖에 없다.

둘째, 투기로 인해 지가가 상승하면 경쟁력을 갖춘 사람들이 토지를 획득하기 어려워지고, 따라서 그들에 의한 신규 기업의 창업도 곤란해진다. 경쟁력을 갖춘 사람들의 창업이 어려워지면 경제의 효율성은 떨어지기 마련이다. (p131)

실수요와는 달리, 투기적 가수요는 단기간에 급격히 변화할 수 있다. 그것은 미래 가격에 대한 전망이 좋을 때는 갑자기 팽창하고 미래 가격에 대한 전망이 나빠지면 갑자기 사라져버린다. 시중의 유동성도 투기적 가수요에 영향을 미친다. 유동성이 풍부하고 대출이 용이할 때는 투기적 가수요는 팽창하지만, 반대로 유동성이 줄어들고 대출이 어려워지면 그것은 급격히 축소된다. 우리 사회에서 미래 부동산 가격에 대한 전망은 2007년 이후 서서히 나빠지다가 최근 들어 급격히 악화되고 있다. 그 이유는 금융위기를 거치면서 전 세계적으로 부동산 가격이 하락했기 때문이기도 하지만, 많은 사람들이 부동산 가격 상승은 한계에 도달했다고 판단했기 때문이기도 하다. (p136)

3부 진보와 빈곤 다시 읽기

1 분배이론

진보 속의 빈곤을 설명하면서 헨리 조지가 주목한 근본 원인은 토지가치의 상승이었다. 즉, 아무리 물질적 진보가 이루어진다고 하더라도 그 과정에서 지대가 그보다 더 빠른 속도로 상승한다면, 지대를 차지하는 토지 소유자들은 부유해지지만 대중은 상대적으로(혹은 심한 경우 절대적으로) 빈곤해진다는 것이 그의 생각이었다. (p154)

2 불황이론

3 정책 - 토지가치세

헨리 조지는 토지공공임대제에 대해서는 정당성을 인정하면서도 “일거에 토지사유권을 철폐하고 공유를 선언”하는 혁명적인 방법을 통해 도입하는 경우만 생각하여 그 의미를 폄하했다. 그러나 구 사회주의 국가들처럼 이미 전체 토지가 국공유로 되어 있어 체제전환 과정에서 이 제도를 도입하면 큰 효과를 발휘할 수 있는 상황이 존재하고, 스웨덴을 비롯한 북유럽 국가들과 아시아의 싱가포르처럼 정부가 토지 매입을 통해 국공유지를 확보하고 그것을 공공임대 방식으로 관리하여 좋은 성과를 거둔 나라들도 있다. (p190)

감세가 형평성을 저해하기 쉽다는 사실은 단일세 방식(혹은 조세대체 방식)의 토지가치세 도입이 갖는 커다란 약점이다. (p191)

어떤 세금이든 조세저항을 야기하기 마련이지만 토지세와 같은 재산세는 특히 조세저항이 크다고 알려져 있다. 거기에는 몇 가지 이유가 있다. 첫째, 세원의 크기가 납세자 본인이 아니라 다른 사람의 평가에 의해 좌우되고, 둘째, 납세자가 상응하는 소득이 없어도 세금을 내야 하며, 셋째, 원천징수되는 소득세나 가격 속에 숨어 있는 소비세와는 달리 1년에 한두 번씩 그것도 목돈이 들어간다는 점에서 가시성이 높기 때문이다. (p192)

지대이자차액세는 지주를 선의의 취득자라고 간주하여 그가 토지 매입을 위해 지불한 금액만큼은 그의 것으로 인정해주는 방안이라고 할 수 있다. (p195)

→ 토지를 구입하기 위해 지불한 금액의 이자는 보전해 주자는 것. 이미 투입한 자본은 인정하되, 앞으로 발생할 지대는 세금으로 내는 것.

4 헨리 조지가 말하는 ‘진보의 법칙’

헨리 조지는 진보의 동력을 정신력에서 찾는다. 인류는 진보에 투입하는 정신력 (지식의 확대, 방법의 개량, 사회 상태의 개선에 투입하는 정신력 등)에 비례하여 전진한다. 그런데 정신력의 총량은 일정하다. 따라서 진보에 기여할 수 있는 정신력은 다른 비진보적인 목적에 소비되는 부분이 증가하면 감소하고, 그것이 감소하면 증가한다. 여기서 비진보적인 목적이란 유지와 갈등 두 가지다. 이 중 유지는 생존의 확보, 사회의 지속, 기존의 발전성과 보존을 포함하고, 갈등은 전쟁, 전쟁 준비, 타인을 희생하여 만족을 얻거나 이를 저지하는 데 드는 모든 정신력 소모를 포함한다.

헨리 조지는 비진보적인 목적에 소비되는 정신력을 감소시킬 수 있는 요인으로서 평등과 어울림을 든다. 어울림은 정신력을 자유롭게 하여 개선에 바칠 수 있게 해주며, 평등・정의의・자유는 정신력이 쓸데없는 싸움에 소모되는 것을 막아준다. 한마디로 말해 ‘평등 속의 어울림’이 진보의 법칙이다. 인간은 같이 모임으로써 진보하며, 서로 협조함으로써 개선에 바칠 수 있는 정신력을 증대시키는 경향이 있다. 그러나 갈등이 발생하거나 어울림이 조건과 힘의 불평등을 낳을 경우, 진보 경향은 약화되고 결국에는 반전된다. (p206-207)

한편에서는 대중이 단순한 생존을 위해 정신력을 소비하고, 다른 한편에서는 지배계층이 불평등한 체제를 유지하고 강화하기 위해, 혹은 과시, 사치, 전쟁 등을 위해 정신력을 소비한다. 불평등이 존재하면 사람이 개선을 기피하는 경향이 생긴다. 단순히 생존하기 위해 온 힘을 바치는 무지에 빠져 있는 계층의 보수주의와 기존의 사회제도에서 특수한 이익을 얻는 계층의 보수주의가 동시에 나타난다. 혁신이 개선이 되는 경우에도 이에 저항하는 경향은 법률, 의술, 학문, 길드 등 모든 특수 조직에서 나타나며 결합력이 강한 조직일수록 저항의 강도도 높다. 진보 후의 화석화가 나타나는 것은 바로 이 때문이다. 불평등이 심해지면 개선은 필연적으로 중단된다. 불평등이 해소되지 않거나 쓸데 없는 반작용을 촉발하면 현상 유지에 필요한 정신력마저 유출됨으로써 드디어 퇴보가 시작된다. (p207-208)

→ 와....

현대 문명이 자랑하는 정치적 평등은 그 자체로는 토지 사유에서 생기는 불평등을 막을 수 없다. 과거 모든 문명을 파괴한 최대 원인이었던 부와 권력의 불평등한 분배 경향은 현대 문명에서는 더욱 강하게 나타나고 있다. 즉, 임금과 이자는 계속 하락하고 지대는 상승하고 있으며, 부자는 더욱 부유하게 되고 가난한 자는 힘과 희망을 잃고 있다.

이와 같이 부의 불평등한 분배 경향이 심해지는 상황에서는 정치적 평등은 궁극적으로 조직화된 독재에 의한 전제체제나 그보다 못한 무질서 속의 전제체제를 낳는다. 보통선거에 의한 정부와 이론상의 평등은 일정한 조건만 있으면 간단히 전제체제로 변할 수 있다. 정부의 업무에 직접적인 관심을 두지 않는 계층의 손에 권력이 더 많이 부여되기 때문이다. 이들은 궁핍으로 고통받고 빈곤으로 잔인해져서 돈을 많이 주는 자에게 투표권을 팔거나 난잡한 선동가에게 휩쓸리기 쉽다. 부의 분배가 불평등한 사회에서는 정부가 민주화될수록 사회는 오히려 악화된다. 부패한 민주정치는 부패한 독재정치보다 국민성에 더 나쁜 영향을 미치기 때문이다.

헨리 조지의 표현에 따르면, 가난으로 고통 받고 타락한 계층의 손에 정치권력을 부여하는 것은 마치 여우 꼬리에 불을 붙여 옥수수 밭에 풀어놓는 것과 같다. 부패한 민주정에서는 언제나 최악의 인물에게 권력이 돌아간다. 여기서는 국민성도 권력을 장악하는 자의 특성을 닮아서 타락하게 된다. 가장 미천한 지위의 인간이 부패를 통해 부와 권력을 차지하는 모습을 늘 보게 되는 곳에서는 부패를 묵인하다가 급기야 부패를 부러워하게 되는 것이다. 국민이 부패한 나라는 되살아날 길이 없다. 국민에 의한 정부가 최악, 최저질의 전제정부로 변화하는 현상은 부의 불평등 분배의 필연적 결과다. 사람들에게 개혁의 필요성을 이해시키기 곤란해지며 개혁을 실천하는 것이 더욱 어려워진다. 정치적인 견해차는 더 이상 근본 원리의 차이가 아니며, 추상적인 관념은 힘을 잃고 만다. 정당도 과두정이나 독재정과 같은 방식으로 운영된다. (p209-210)

→ 이쯤 되면 거의 예언서.

신체와 재산에 관한 권리의 존중도가 낮다는 것은 야만성의 한 특징인데, 현대 문명에서는 실질적으로 이런 경향이 점점 뚜렷하게 나타나고 있다. 이러한 경향은 부의 분배가 불평등한 곳일수록 더 강하게 나타나고 있다. 그리고 모든 문명국에서 빈곤, 범죄, 정신병, 자살이 증가하고 있다. 이것은 생존경쟁의 강도가 높아지고 부를 위한 경쟁에서 남에게 짓밟히지 않기 위해서 온 신경을 긴장시키지 않을 수 없는 상황이 야기한 결과다. 지금은 지식이 증가하고 발명이 계속되고 새로운 국가가 형성되고 도시가 팽창한다고 하더라도, 인군에 비해 더 많은 감옥과 빈민구호소와 정신병동을 지을 때 문명의 쇠퇴는 이미 시작된 것이다. (p210)

4부 부동산 문제의 해법

1 좋은 부동산 정책과 나쁜 부동산 정책

2 우리나라 정부의 부동산 정책 어떻게 봐야 할까?

참여정부 부동산 정책의 최대 실책은 집값에 대한 과도한 단언들을 계속해왔다는 것이다. 얼마 전에는 ‘버블 세븐’ 지역을 발표하면서 집값 하락의 로드맵까지 발표하는 지나친 모습을 보이기도 했다. 그러나 집값은 정책이나 의지만으로 결정되는 것이 아니며 정책 당국자가 확신을 가지고 말할 수 있는 영역도 아니다. 실제로 지금까지 부동산값은 정부의 단언과는 반대로 지속적인 상승세를 보여 왔다. 그러니 참여정부를 믿고 의사결정을 했던 사람들이 배신감을 느끼는 것은 당연하지 않은가?

참여정부는 그동안 쏟아낸 과도한 발언이 부메랑으로 돌아와서 모든 책임을 질 수밖에 없는 입장이 되자 이를 모면하기 위해 더 강한 발언을 내놓을 수밖에 없는 ‘집값 함정’에 빠져버렸다. 집값 수준을 정책의 목표로 제시한 것은 큰 실수다. 집값 자체를 정책 목표로 내세울 것이 아니라 부동산 불로소득을 차단할 수 있는 제도적 장치를 마련하겠다고 했어야 한다. 병에 비유하자면 부동산 불로소득은 병의 근본 원인이고 짒값 폭등은 통증 내지는 병의 증상이다. 훌륭한 의사는 환자에게 즉시 안 아프게 해주겠다고 하지 않는다. 당분간 아프겠지만 병의 근본 원인을 제거해주겠다고 한다. (p243-244)

3 과녁을 벗어난 부동산 정책 대안들

부동산 시장 만능주의자들의 믿음과는 달리, 부동산 시장은 일반 재화 시장과 성격이 전혀 다르다. 투기가 일어나서 가격이 상승하더라도 토지의 공급은 증가시키는 것이 아예 불가능하고 건물의 공급은 단기간에 증가시키기가 어렵기 때문이다. 더욱이 일반 재화의 경우 가격이 상승하면 수요가 줄어드는 데 반해, 부동산에 대한 투기적 수요는 가격이 상승할 때 더욱 팽창한다. 그래서 투기가 가격 폭등을 부르고 가격 폭등이 다시 투기를 부르는 악순환이 일어나는 것이다. 요컨대 부동산 투기가 기승을 부릴 때 시장의 자기조절 기능은 작동하지 않는다. 따라서 투기는 시간이 지나도 자연적으로 소진되지 않고 가격을 계속 폭등시켜 경제의 다른 분야에 타격을 가한 후에야 비로소 사라진다. (p248-249)

투기적 가수요가 존재하는 한, 정부가 가격구제를 통해 분양가를 인위적으로 낮춘다고 하더라도 투기는 사라지지 않으며, 따라서 집값 폭등세도 완화되지 않는다. 극단적으로 말하면, 아예 신규 주택을 공짜로 공급하더라도, 투기적 가수요가 존재하는 한 기존 주택시장이나 토지시장, 그리고 상가시장에서 일어나는 투기를 막을 방법은 없다. 시세보다 싸게 공급되는 신규 주택의 가격은 금방 시세 수준으로 올라가버리고 그로 인한 차익은 최초 분양자가 먹는다. (p260-261)

5부 다음 정부의 과제

이명박 정부의 토건국가적・시장 만능주의 부동산 정책이 서민경제에 가한 또 하나의 타격은 급진적인 도시재개발 정책의 추진으로 인한 원주민 추출이다. 이명박 대통령이 서울시장 시절에 시작한 뉴타운 사업은 이명박 정부 재개발 규제 완화 정책과 맞물리면서 더욱 탄력을 받았다. 전면철거 방식의 대단위 재개발이 이곳저곳에서 일시에 진행되는 바람에 기존 주택이 대량 멸실된 것은 물론이고, 원주민들이 대거 축출되는 사태가 발생했다. 뉴타운 지역에서는 소형 주택이 사라지는 대신 중대형 아파트가 들어선다. 서울시 주거환경개선정책 자문위원회 공청회(2009. 1. 15) 자료에 의하면, 뉴타운 사업 지구에서는 전용면적 60제곱미터 이하 주택의 비율이 사업 전에 64퍼센트이던 것이 30퍼센트로 줄어들고, 매매가 5억 원 미만 주택의 비율 역시 86퍼센트에서 30퍼센트로 줄어든다. 특히 전세가 4,000만 원 미만의 서민용 주택은 완전히 사라진다.

이렇게 서민용 주택이 대량 멸실하고 중대형 고가 아파트가 들어섬에 따라 원주민이 재정착하기가 무척 어려워진다. 길음 4구역의 경우 전체 주민의 10.9퍼센트만이 그 지역에 다시 입주하게 된다고 한다. 무려 90퍼센트에 가까운 원주민들이 축출되는 것이다. 이런 현상은 다른 지역에서도 마찬가지로 나타난다. 원주민들은 집에서만 쫓겨 나는 것이 아니다 사업장과 일터 건물이 멸실하는 바람에 거기서도 쫓겨나는 사람이 많다. 뉴타운 사업에 의한 원주민 축출은 근대 초기 인클로저 운동에 의한 농민 추방을 연상시킨다. 그 당시 영국에서 농민을 토지로부터 축출함으로써 이익을 누린 사람들은 지주와 양모업자들이었지만, 지금 뉴타운・재가발 지역에서 원주민들을 축출함으로써 이익을 누리는 사람들은 투기꾼, 건설업자, 개발업자들이다. (p273-274)

1 다음 정부 부동산 정책의 주요 과제

첫째, 부동산 정책의 철학을 분명하게 밝혀야 한다. 우리나라 헌법의 정신과 토지・부동산의 특수성을 고려할 때, 우리나라 부동산 정책의 철학은 시장친화적 토지공개념으로 잡는 것이 옳다. 시장친화적 토지공개념 제도는 토지를 자유롭게 보유하고 사용하도록 하되 사용하는 만큼 사용료를 납부하도록 하는 것을 기본 원리로 하기 떄무넹, 우리나라 헌법의 토지공개념 정신을 시장친화적인 방법으로 실현할 수 있다. (p275)

이 제도는 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 방식으로서, 행정도시나 공공택지 개발에 바로 적용할 수 있는 개발 방식이고 장기적으로 볼 때는 통일 후 북한 지역 토지제도 개편 시에 유력한 대안이 될 수 있는 제도다. 부동산 정책에서 강한 토지공개념 지향성을 보였던 노무현 정부가 이를 외면했던 것은 당시 한나라당의 홍준표 의원이 먼저 공론화했기 때문이 아닌가 추측된다. (p277)

2 주요 부동산 정책 과제의 추진 방안

토지임대부 주택이란 토지 공공 임대제의 원리를 주택 분야에 적용한 것으로서, 주택의 소유권을 토지와 건물로 분리하여, 토지는 공공이 소유하고 건물은 민간에 분양하는 방식이다. (p297)

토지임대부 주택 분양을 성공적으로 정착시키기 위해서는 어떻게 해야 할까?

첫째, 가능한 한 공공택지를 민간 건설업자에게 매각하지 말고 토지임대부 주택과 공공임대주택 건설에 투입해야 한다. 공공이 주택을 건설해서 분양하는 일도 가급적 자재해야 한다. 어느 단계에서건 공공택지를 민간에 매각하면 토지 매입자(민간건설업자 혹은 주택 최초 분양자)는 토지 소유권을 갖고 있다는 이유만으로 가만히 앉아서 이익을 챙길 수 있다. 사유지를 강제수용해서 조성하는 공공택지는 매우 높은 공공성을 내포할 수밖에 없는데, 그런 토지를 일부 민간인들에게 넘겨서 토지 불로소득을 누리게 하는 것은 그 원천적 공공성을 송두리째 부정하는 행위다. (p298)

둘째, 사업 추진 지역의 환경에 따라서 시장친화적인 방식으로 사업을 추진할지, 주거복지 차원에서 사업을 추진할지 아니면 절충형으로 할지를 결정한 후에, 사업 추진 지역마다 사업 유형을 분명하게 밝혀야 한다. 서울 강남과 같은 곳에서는 시장친화적인 방식을 채택해서 토지 임대료를 시장가치대로 받아야 하며, 군포와 같은 곳에서는 주거복지 차원에서 사업을 추진하여 건물 분양가를 최대한 낮추고 토지 임대료도 택지 조성원가의 이자보다 낮은 수준으로 책정해야 한다. (p300)

셋째, 토지임재부 주택이 성공하려면 다른 주택에서 불로소득이 생기지 않도록 제도적 장치를 확실히 마련하거나 아니면 적어도 앞으로 공공택지에서는 토지임대부 주택과 공공임대주택만 공급하겠다고 약속해야 한다. (p301)

민간 임대주택 시장에서 실시해야 할 주거복지 정책도 있다. 가장 먼저 시행해야 할 정책은 민간 임대주택 시장에 존재하는 집주인과 세입자 간의 힘의 비대칭을 해소하는 것이다. 이를 위해서는 전월세 계약기간 연장, 자동 계약 갱신권 보장, 전세금 보증센터 설립, 최우선 변제금 인상 및 대상 가구 확대 등의 대책을 강구할 필요가 있다. (p310)

민간 임대주택 시장 임대료와 관련하여 한 가지 주의해야 할 점이 있다. 전월세 가격이 상승한다고 해서 전월세 상한제와 같은 가격규제 정책을 도입하겠다고 공언해서는 안 된다는 사실이다.

...

임대료 규제는 임대주택의 공급을 감소시켜 시장에서 임대료 상승 압력을 가중시킨다. 이 경우 임대주택 암시장이 형성되거나 아니면 기존 세입자는 규제된 임대료의 혜택을 누리지만 새로 주택을 임차하려는 사람들은 집을 구하지 못하는 불공평한 상황이 발생한다. 뿐만 아니라 집주인이 주택의 유지와 보수를 위해 노력 하지 않기 때문에 임대주택이 노후화하고 주거 서비스의 질은 떨어진다. 자칫하면 한 지역이 통째로 슬럼화할 수도 있다. 임대료 규제는 이런 부작용을 수반하기 때문에 비상시가 아니면 실시해서는 안 되는 정책이다. (p312)

나가는 말 - 우리의 삶은 어떻게 달라질까?

내가 위에서 소개한 제도와 정책은 완전한 것은 아니지만 그 정도라도 시행이 되어서 잘 정착된다면, 지금까지처럼 부동산을 가지고 대박을 터뜨리는 일은 어려워질 것이다. 그러니 나한채 같은 사람도 무리하게 대출을 받아서 집을 구입하려고 하지 않을 것이다. 투기수요가 사라질 것이므로 부동산 가격은 안정될 것이다. 혹시 일시적으로 큰 변동이 생긴다고 하더라도, 정부가 적절히 단기대책을 시행하면 그리 어렵지 않게 조절할 수 있을 것이다. 집은 점점 자동차 같은 존재로 바뀔 것이다. 우리는 자동차값이 시간이 갈수록 올라갈 것이라고 기대하지 않는다. 그리고 자동차가 낡아짐에 따라 그 값이 떨어지는 것을 당연하게 여긴다. 나한채 같은 사람은 일반 주택을 구입할지, 토지임대부 주택을 구입할지를 두고 고민할 것이다. (p328-329)

토지 공개념에 대한 기본적 내용 뿐 아니라 최근 한국 상황에 대한 분석, 과거 정권의 부동산 정책에 대한 내용도 담겨 있는 책이다.

헨리 조지 이야기를 읽으면 읽을수록 도대체 왜 이 이야기에 주목하는 사람이 별로 없는지 이해할 수가 없다. 하루 빨리 이런 정책이 시행되기를..바라...ㄹ 뿐....인데 언제 되려나 ㅠㅠ

2014.6.17.

노무현 정부 종부세 논란이 궁금하시다면!

부동산 신화는 없다 - 투기 잡는 세금 종합부동산세 ㅣ 우리시대의 논리 7
전강수 외 지음 / 후마니타스 / 2008년 9월

이 책은_ 샀다. 토지+자유 연구소에 추천되어 있기래_ㅎ

2008년 9월에 나온 책. 네 분의 저자가 함께 쓴 책이다.

왜 우리는 이 책을 썼나

우리는 매우 구체적이고 실천적인 목적을 위해 이 책을 함께 썼다. 그것은 종합부동산세(이하 종부세)를 포함한 보유세 강화가 우리 사회의 고질병인 토지 투기 문제를 해결하는 데 가장 중요하다는 것을 이론적으로, 그리고 실증적으로 보여 주고자 하는 데 있다.(p6)

부동산 투기를 노리는 것은 불로소득이다.(p6)

불로소득을 환수하면 부동산 불패 신화도 사라진다.(p7)

종합부동산세는 ‘보유세 강화’라는 개혁의 첫걸음이라는 큰 의미가 있는 세금이다.(p7)

1장. 보유세 강화, 왜 필요한가

1 참 좋은 세금, 보유세

우리는 이상한 나라에 살고 있다. 사람이 만든 물건의 가격은 시간이 가면 떨어지기 마련인데도 집값은 오른다고 믿는 사람들이 많은 나라. 기업이 일자리를 많이 제공해 주기를 바라면서도 그 기업들이 생산적 투자와는 무관한 부동산에 관심을 가져도 이상하게 생각하지 않는 나라. 부동산 값의 양극화로 서울 사람들은 가만히 앉아서 부자가 되고 지방 사람들은 지은 죄도 없이 가난뱅이가 되어 가도 그냥 넘어가는 나라. 직장인들이 모이면 이구동성으로 부동산 이야기에 몰두하면서도 고위 공직자 후보가 부동산을 많이 갖고 있다는 소식에는 격분하는 나라. 수도권 아파트 분양에 전국 곳곳의 사람들이 몰려드는 기현상이 일어나는 나라. 부동산 값 폭등을 잡지 못했다는 이유로 정권을 비판하면서도 자기 지역 부동산 값 올려주겠다는 국회의원 후보를 당선시키는 나라. 부동산 값이 폭등할 때는 정부의 모든 수단을 동원해 가격 안정에 나서다가도 부동산 시장이 조금이라도 침체 기미를 보이면 바로 부양책을 실시하는 나라. 부동산 투기를 근절할 수 있는 중요한 정책에 대해 온갖 말도 안 되는 논리를 동원해서 공격하는 신문들이 승승장구하는 나라.(p15-16)

땅은 이용해서 살아가라고 하늘이 삶에게 주신 것이다. 집은 사람이 살기 위해 짓는 것이다. 그런데, 원래 이용 대상이 되어야 할 것들이 왜 투자(정확히 말하면 투기)의 대상이 되어버렸을까? 그 이유는 바로 부동산을 가지면 막대한 불로소득을 얻을 수 있기 때문이다.(p16)

불로소득을 제도적으로 차단하는 데 초점을 맞추어야 한다. 이는 썩는 음식물이 있으면 파리가 꼬이는데, 파리를 없애는 가장 좋은 방법은 파리를 잡으려고 파리채를 들고 설치는 것이 아니라, 파리가 들끓는 원인인 썩은 음식을 치우는 것과 같은 이치다.(p17)

많은 사람이 부동산 문제가 건물에서 발생하는 것으로 생각하지만, 사실은 토지에서 발생한다. 건물 자체는 나날이 낡아 가도 건물 전체 가격은 상승하는 경우가 많은데, 이는 바로 그 건물이 입지한 토지의 가치가 상승하기 때문이다.(p17)

‘위치’는 건물이 아니라 토지의 본질적 요소다. 따라서 부동산 불로소득도 본질적으로 토지 불로소득이다.(p17)

양도소득세는 토지 불로소득을 환수하기는 하지만, 동결 효과(lock-in effect), 즉 부동산의 매각을 꺼리게 만들어서 거래를 위축시키는 단점이 있다. 투기 목적으로 소유한 부동산을 시장에 내놓도록 해서 부동산 시장을 실수요자 중심으로 재편해야 하는데, 투기적 목적의 소유자들이 양도소득세 부담 때문에 부동산을 매각하지 않고 그대로 보유할 수 있다는 이야기다. 또 정책의 신뢰도가 떨어지면, 양도세를 강화했다 하더라도 부동산 과다 소유자들은 그것이 조만간 완화될 거라 믿으며 기다리게 된다.(p18-19)

토지보유세는 직접적으로 토지 소유자의 지대 소득을 줄인다. 나아가 그것은 부동산 보유 비용을 높여서, 투기적 목적으로 부동산을 보유하는 것을 억제함으로써 부동산 가격을 하락시킨다. 즉 지가 차액도 줄이는 것이다.(p19)

토지보유세를 강화했을 때 일어날 수 있는 여러 가지 바람직한 경제적 변화 중 대표적인 것 ...

첫째, 부동산 불로소득이 줄어들고 투기가 근절될 것이다

둘째, 토지보유세가 강화되면 토지를 투기적으로 보유하면서 저사용 상태로 방치하는 경향은 사라질 것이다. 그에 따라 토지 이용의 효율성이 높아질 것이다.

진입장벽들은 철폐될 것이다.

넷째, 불로소득 획득 가능성이 줄어들기 때문에 노동자들의 근로 의욕과 기업가들의 투자 의욕, 그리고 사회 전체의 저축 의욕이 높아질 것이며, 따라서 경제 활성화에도 기여하게 될 것이다. ... 토지보유세 수입은 경제에 부담을 주는 다른 세금들을 감면하는 데 사용하거나 복지 비용으로 사용할 수 있다. 이 또한 경제 전체의 효율성을 높이고 분배 불평등을 해소하는 효과를 발휘할 것이다.(p20-21)

조세원칙은 학자에 따라 천차만별이라 한 가지로 확정하기가 어렵지만, 다음의 조건을 갖춘 조세라면 모든 경제학자들이 최선의 세금이라고 본다. ① 조세가 생산에 주는 부담이 가능한 한 적을 것(중립성), ② 조세의 징수가 쉽고 비용이 적게 들 것(경제성), ③ 조세가 확실성을 가질 것, 즉 공무원의 재량의 여지가 적고 투명할 것(확실성), ④ 조세 부담이 공평할 것(공평성)(p23)

2. 역대 정부의 보유세 정책

선진국들은 대개 부동산 조세 중 보유세의 비중이 압도적이고 거래세의 비중은 미미한 구조를 갖고 있는 반면에, 우리나라는 거꾸로 보유세의 비중은 매우 낮고 거래세의 비중이 월등히 높은 기형적 구조를 갖고 있다.(p38-39)

2장. 종합부동산세는 어떤 세금인가

도입 배경과 내용

보유세는 시군구가 거두어 쓰는 지방세다. 따라서 서울의 강남권은 이미 중앙정부의 지원도 받지 않을 만큼 충분한 재원이 있기 때문에 보유세를 올릴 이유가 없다는 점이 가장 큰 걸림돌이 된 것이다. 반면 재원이 부족한 지방은 보유세를 일률적으로 더 올릴 경우 상대적 부담률이 서울보다 더 높을 수도 있었다.

따라서 정부는 보유세를 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 이원화하는 방안을 모색했다. 즉, 저가의 부동산은 저율의 세금으로 지자체가 재산세 형태로 거두어 쓰고, 고가 부동산은 중앙정부가 고율의 종합부동산세로 거두어 이를 다시 지방에 나누어준다는 구도였다.(p41)

종부세 기준 금액 이하 금액에 대해서는 재산세를 납부하면 되고, 그 이상 초과분에 대해서만 종부세를 적용받는다. 즉, 10억 원의 주택이라면 6억 원까지는 재산세 세율을 적용받아 재산세를 납부하고, 그 이상인 4억 원에 대해서만 종부세 세율로 종부세를 납부하는 것이다.(p47)

소유 주택의 가격별 분포를 보면, 9억 원 이하가 전체 개인 주택분 세대의 58.8%, 부담 세액은 14.2%를 차지해 인원은 많지만 부담 세액은 상대적으로 적다. 반면, 공시 가격 15넉 원 초과 세대는 전체의 10.6%이지만 세액은 47.5%를 점하고 있다.(p53)

또한 6억 원에서 7억 원 사이에 있는 주택의 평균 종부세 부담액은 29만 원이고, 7억 원과 8억 원 사이에는 평균 98만 원이다. 물론 받아들이는 사람 입장에 따라서는 이 금액이 너무 클 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다. 그러나 분명한 것은 종부세 납부 대상자의 60%를 차지하는 9억 원 이하 주택 소유자들의 부담액이 ‘징벌적’ 수준이라고 할 수는 없다는 것이다.(p53)

보통 외국의 경우 시가의 1% 정도를 보유세로 납부하고 있다. 그러나 우리나라의 경우, 종부세를 납부하는 고가 주택의 실효세율도 공시 가격 10억 원 주택(시가 약 12~13억 원)이 0.52%에 불과하다.(p53)

종부세는 2005년도 당시의 재산세 및 거래세 결손분 일부를 제하고, 나머지를 전액 시군구에 ‘부동산교부세’ 형식으로 지원하는 방식을 채택하고 있다. 부동산교부세란 액수만 중앙 정부에서 지원할 뿐, 사용처는 지자체가 자율적으로 결정하는 소위 ‘자주 재원’이다.(p57)

2. 종부세의 실시 효과

첫째, 자신의 능력에 적합한 부동산 소유를 유도하는 데 기여하고 있다.

둘째, 공급을 확대하고 투기 수요를 억제하는 효과를 내고 있다. ... 그 부동산을 통해서 비용 이상의 수익이 발생할 것이라 예상하지 않으면 소유자는 투기 목적으로 보유하고 있는 주택을 시장에 내놓게 되고, 불로소득을 기대하는 투기적 가수요는 줄어들게 된다.

셋째, 국토 균형 발전과 취약 지역의 복지・교육 재정에 도움을 주고 있다.(p59-60)

-> 집 있는 사람 입장에서는 억울하겠다. 자기도 아껴서, 대출까지 내서 노후보장용으로 사둔 아파트인데 그 아파트에 세금을 물려 아파트값을 떨어지게 하니.. 게다가 그 세금으로 다른 사람을 도와주다니.. 이 사람들의 마음을 어떻게 돌릴 수 있을까? 부동산 투기가 잘못된 건 알지만 이 방법 외에 뚜렷한 노후보장책도 없는 것이 사실인 것 같다. 9억, 10억짜리 집 가진 사람들 기껏해야 의사, 변호사, 전문직, 대기업에서 10년 정도 일한 사람일텐데.. 남들 놀 때 고생고생해서 그까지 올라갔다고 생각할텐데 이 마음을 어떻게 돌릴 수 있을까?

흥미로운 것은 강만수 장관이 1997년 통상산업부 차관 시절 ‘중앙일보’ 3월 5일자 칼럼에서 토지사유제에 대한 심각한 의문을 제기한 바 있다는 점이다. 그는 “경제는 어려운데 왜 집값은 올라가야 하는가. 언제까지, 얼마까지 땅값은 올라야 할 것인가. 이미 우리나라의 땅값은 다른 나라에 비해 너무 비싸다고 하는데, 그리고 미국과 일본은 최근에 땅값이 반 가까이 떨어졌다고 하는데 우리나라 땅값은 언제나 떨어질까. 땅과 물과 공기는 조물주가 창조해 우리에게 값없이 주신 것인데 물과 공기는 마음대로 쓸 수 있으면서 땅만은 가는 곳마다 임자가 정해져 있을까. 땅 때문에 인간을 죽고 죽이며 얼마나 많은 전쟁을 치러야 했고 얼마나 많은 불평등의 속박과 고통 속에서 살아야 했으며 얼마나 많은 한을 삭이며 한숨을 쉬어야 했던가. 요지의 땅 몇백 평을 물려받은 사람은 자손대대로 걱정 없이 잘 사는데 땅 한 평 물려받지 못한 사람은 평생 일하고도 변변한 집 한 채 마련 못하는 실정이다”라고 하면서 토지의 천부성에 입각한 정책이 필요함을 아미했고, “올해도 땅값이 오른다는 우울한 뉴스에다 대낮에 골프장이 차고 해외 관광 예약이 넘친다는 얘기를 듣고 진보와 빈곤과 토지에 대해 다시 한 번 생각한다”고 하면서 토지 가치인 지대의 환수와 다른 세금 면제를 주장했던 헨리 조지의 생각에 공감을 표시했다.(p72)

“세금 폭탄이다, 위헌이다”라고 비난이 빗발쳤던 2006년도에는 기한까지 신고한 비율이 98%였고, 종부세 완화론이 대선 과정에서 대두되었던 2007년도에는 그보다 더 높은 99%에 이르렀다.

종부세는 무슨 도깨비 같은 세금이 아니다. 부자들의 재산에 배가 아파 만들어낸 세금도 아니다. 터무니없이 낮은 부동산보유세를 현실화 하기 위한 것이 바로 종부세다. 즉, 종부세 대상자의 2/3 이상을 차지하는 다주택자, 즉 고가의 부동산 소유자들로부터 보유세를 현실화하려는 정책인 것이다.(p74)

3장 종합부동산세에 대한 오해와 진실

1 국민소득을 감안하면 우리나라 보유세가 이미 높다?

흔히 주택 가격이 얼마나 높은지는 연 소득 대비 주택 가격 지수인 PIR(Price to Income Ratio)로 나타내는데, 국민은행이 조사한 바에 따르면 2007년 우리나라 전체의 PIR은 6.6이고 강북권은 7.9, 강남권이 12.3이다(한겨레 2007/12/26). 서울의 PIR이 9가 넘는다는 것은 평범한 노동자가 서울에 집을 마련하려면 최소한 9년 동안 한 푼도 쓰지 않고 모아야 한다는 뜻이다. 따라서 열심히 일하는 사람들의 내 집 마련이 앞당겨지려면 PIR은 지금보다 훨씬 낮아져야 한다. 선진국보다 턱없이 높은 PIR은 국민경제에 큰 부담이 되고, 국가경쟁력을 높이는 데 큰 장애 요인이 되기 때문이다.(p76)

투기는 불로소득을 노리고 발생하는데, 불로소득을 환수할 수 있는 가장 우수한 수단인 보유세가 턱없이 낮은 것이 부동산 가격 폭등의 원인이라는 것이다.(p77)

보유세를 점진적이고 지속적으로 강화하면서 투기 목적의 부동산이 시장에 출하되고 가격은 전반적으로 하향 안정화된다. 이렇게 되면 경제 전체가 지금보다 더 튼실해진다. 그리고 이렇게 해 향후 거품이 빠지면 보유세 부담도 줄어들 수 있다.(p77)

‘보유세 강화→부동산 가격의 거품 제거・하향 안정화→정상적 세 부담’의 경로를 반드시 거쳐야 한다.(p77)

2. 보유세가 전가되어 서민 주거비를 오히려 올린다?

세금 전가는 공급자가 가격에 따라 공급량을 조절할 수 있는 재화에서나 가능하다.(p78)

물론 보유세가 하락하면, 투기적 수요가 증가하고 투기 목적으로 사 놓은 주택이 전세나 임대 시장에 나오게 되어 임대주택 물량이 증가하기 때문에 전세금은 더 하락할 수도 있다. 반대로 보유세 강화가 현실화되고 그것이 앞으로 지속될 것이라고 시장 참가자들이 믿게 되면, 매매 물량이 많아져 주택 가격이 하향 안정화되는데, 이렇게 되면 잠재적인 매수자들도 가격이 좀 더 떨어질 것으로 예상하고 상당 기간 전세나 임대를 선호하기 때문에 전세 및 임대 수요가 증가해 전세값이 일시적으로 올라갈 수 있다.(p80)

보유세는 임대 시장에서 임차인에게 전가되지 않고, 임대 시장의 임대료는 수요와 공급에 의해서, 더 정확히 말하면 임차된 부동산의 사용가치에 의해서 결정되는 것이다.(p80)

3 보유세를 올려도 집값은 잡히지 않았다?

토지보유세 부과는 보유세의 자본화(capitalization) 효과를 가져와 토지 가격을 그만큼 낮춘다. 즉, 미래에 계속해서 부담해야 할 보유세의 현재 가치만큼 토지 가격이 낮아진다는 것이다.(p81)

강화된 보유세 이상의 수입이 생기는 사업을 할 수 없는 부동산 소유자나 투기 목적으로 부동산을 보유하고 있는 소유자가 보유에 따른 부담을 피하는 방법은 부동산을 매각하는 것이다.(p81)

노무현 정부가 보유세 강화 정책을 채택했음에도 불구하고 부동산 가격이 금방 안정되지 않은 가장 큰 원인은 시장 참가자들이 노무현 정부가 제시한 보유세 강화 정책의 지속 가능성에 대해 의구심을 갖고 있었기 때문이다. 부동산 가격을 결정하는 요소 가운데 중요한 것이 미래에 대한 기대다. 부동산 소유자들은 노무현 정부가 세워놓은 부동산 정책이 다음 정부에서 분명 후퇴할 것이라고 예측했기 때문에, 당장 보유세 강화에 따른 보유 비용이 발생해서 부담을 느낀다고 하더라도 투기 목적으로 소유한 주택을 시장에 내놓으려고 하지 않았다. 왜냐하면 다음 정부에서 보유세가 후퇴해 부동산 가격이 더 올라가면 지금의 비용을 만회하고도 남기 때문이다. 또한 이런 상황에서는 투기 심리도 쉽게 수그러들지 않는다. 노무현 정부 내낸 바로 이런 심리가 작용했기 때문에 가격이 하향 안정화되지 않은 것이다. 집권 가능성이 매우 높은 야당이 보유세 무력화를 공공연히 얘기하는 마당에 부동산 시장이 안정을 찾을 수 있겠는가? 만약에 보유세 강화 정책이 지속될 것이라고 시장 참가자들이 예상했더라면 2006년도에 양도세 유예기간을 두었을 때 상당한 물량의 부동산이 시장에 나와 주택 공급이 늘고, 투기적 수요도 줄어들어 부동산 가격은 하향 안정화되었을 가능성이 높았다.(p82-83)

4 종부세 때문에 부자들이 돈을 쓰지 못해 경기가 더 침체된다?

종부세를 후퇴시키게 되면 부동산 가격이 높아져 부동산 부자들의 수입은 더 늘어날 것이다. 그러나 부동산 가격 상승으로 벌어들인 소득은 불로소득이다. 이 소득은 부동산을 소유하지 못한 무주택 서민들, 임대 생활자들의 주머니에서 이전된 소득이다.(p84)

대부분의 전문가들은 이들의 소비가 침체된 경기를 살리는 내수 확대에 거의 도움이 되지 않는다고 지적한다. 부유층의 소비는 대개 해외 명품 등의 사치재 구입과 자녀들의 해외 유학 등에 집중된다. 다시 말해서 그들의 소비는 수입 확대를 통해서 국부를 해외로 이전하는 데 기여 할 뿐이다. 본래 내수를 담당하는 계층은 중산층 이하 서민이다. 그런데 부동산 가격의 앙등으로 이들이 가진 소득이 소수의 부동산 부유층에게 이전되기 때문에, 내수를 확대시킬 수 있는 기반은 점점 줄어들 수밖에 없었다. 요컨대, 종부세가 후퇴해 부동산 가격이 앙등하면 내수가 더 침체되고, 소비의 양극화로 인해 국민경제의 체질은 더욱 약화되는 것이다.(p84-85)

보유세 강화는 ‘주택 가격의 하향 안정화→내수 진작→투자 활성화→일자리 증가’라는 선순환을, 보유세 후퇴는 ‘주택 가격 상승→내수 침체→투자 하락→일자리 감소’라는 악순환을 일으킨다고 할 수 있다.(p85)

5 종부세를 국세로 한 것은 지방의 과세 주권 침해이며, 이중과세다?

종합부동산세 부과 대상은 일정 가액 이상이고, 종부세를 계산할 때 재산세로 납부한 부분을 차감하기 때문이다. 재산세는 6,9월에 납부하고 종합부동산세는 12월에 납부하는 시기만 다를 뿐이다.(p86)

6 종합부동산세는 위헌이다?

7 1가구 1주택자에게도 중과하는 것은 징벌적 세금이다?

종합부동산세는 소득에 대해 세금을 내는 것이 아니고, 개인이나 법인이 사회와 공공으로부터 받는 사회적 혜택과 시버스에 대해 대가를 지불하는 사용 요금의 성격을 지니고 있으므로, 1주택자라 하더라도 토지라는 사회적 서비스를 제공받는 만큼 그에 상응하는 대가를 지불하는 것은 너무나도 당연하다(p91-92)

현재 우라나라의 보유세 실효세율은 선진국의 1/3 수준밖에 되지 않는다. 이는 그동안 우리나라의 부동산 소유자들이 사회로부터 받은 혜택에 비해서 터무니없이 적은 대가를 지불한 것이라고 할 수 있고, 보유세 강화는 이를 정상화하는 작업이라고 해야 할 것이다.

1주택자들을 종부세 대상에서 제외하면 다주택자들과의 형평성 논란뿐만 아니라, 대형 주택의 증가라는 부동산 시장의 왜곡을 발생시킨다. 많은 사람이 ‘1주택자는 실수요자’라는 생각을 바탕으로 ‘1주택자 종부세 감면’을 주장하고 있지만 고가의 주택을 소유하고 있는 1주택자들의 경우에도 얼마든지 투기 목적이 있을 수 있다. 만일 1주택자들에게 종합부동산세 감면 조치를 취한다면, 20억 원짜리 1채를 가지고 있는 사람은 종합부동산세 대상에서 제외되고 5억 원짜리 주택 2채를 소유한 경우는 포함되는데, 이것이 과연 정당할까? 이렇게 되면 고가 주택에 대한 투기적 수요가 폭증할 것이고 이는 다시 부동산 투기를 불붙일 도화선이 될 것이 분명하다.(p92)

8 소득 없는 고령자에게 종부세를 부과하는 것은 쫓아내는 짓이다?

9 다수 국민이 종부세를 반대하고 있고, 정권 교체의 주된 이유가 종부세 때문이다?

10 종부세뿐만 아니라, 양도세 중과로 부동산 시장이 동결되어 서민 생계가 더 어려워졌다?

보유세가 재산을 ‘보유하는 데 대한’ 사회적 책무라고 한다면, 양도세는 ‘소득이 발생한 데 대한 세금’이다. 부동산을 양도했을 때 이익이 없다면 세금을 낼 필요가 없는 것이다. 그러나 양도 차익이 있다 하더라도, 주택은 가장 기본적인 자산일 뿐 아니라 팔고 다른 주택을 사야 하는 경우가 대부분이기 때문에 일반적인 소득세와는 차이를 둔다. 1가구 1주택으로 실거래가가 6억 원 이하이면 양도세를 전액 면제해 주는 것은 그 때문이다.(p96)

보론:세대별 합산의 합헌성 검토

종합부동산세는 “고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산의 가격 안정을 도모함으로써 지방재정의 균형 발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적”으로 한다.(p102)

① 목적의 정당성

만약 종부세를 인별 과세로 전환할 경우 종부세 과세 대상에서 제외되는 자들이 속출할 뿐 아니라 부부 공동 명의 및 세대원 명의로 광범위하게 명의 이전이 일어나 사실상 종부세가 형해화될 가능성이 높고, 이는 “고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세 부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격 안정을 도모함으로써 지방재정의 균형 발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다”(종부세법 제1조)라는 종부세의 입법 취지를 근저에서부터 흔드는 결과를 초래할 것이 분명하다.(p104)

② 방법의 적정성

③ 협의의 비례 원칙

종부세는 공공재산적 성격이 강한 부동산을 과다 보유한 극소수의 사람들에게만 부과되는 세금이기 때문에 설령 세대별 합산으로 이한 차별 취급이 발생한다 해도 이로 인해 달성되는 공익-공공복리, 균형 있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배 유지, 국토의 효율적이고 균형 있는 이용・개발과 보전, 부동산의 가격 안정을 통한 지방재정의 균형 발전과 국민경제의 건전한 발전 등 – 이 그로 인해 침해되는 사익에 비해 훨씬 크다고 할 것이다.(p109-110)

혼인 중 형성되는 재산의 상당부분은 부부 쌍방의 협력에 의해 이루어지는 것이 틀림없기 때문에, 소유 명의가 어느 일방에 귀속되어 있는 경우 재산 분할은 이러한 실질적 공유재산을 청산함에 그 본질이 있다(p111)

헌재의 결정례와 대법원의 판례를 종합해 보면 부부간에 이룩한 재산은, 비록 그것이 부동산의 경우에도 부부라는 일종의 생활공동체로부터 발생하는 필연적인 결과라고 할 수 있다.(p111-112)

4장 종합부동산세를 왜곡하는 언론과 학자들

1 조중동이 부동산 시장에 미치는 해악의 메커니즘

이들 신문들의 사설과 칼럼을 모두 합쳐 통계를 냈을 때 ‘세금 폭탄론’을 담고 있는 사설이 42.9%를 차지했고, 칼럼은 50.8%로 나타났다. 부동산 관련 사설과 칼럼 중에서 거의 절반이 ‘세금 폭탄론’을 주장한 셈이다.(p116-117)

2 종부세를 비판하는 부동산 시장 만능주의자들에게 답한다.

토지보유세 강화는 토지 가격을 하락시키기 때문에 거꾸로 신규 주택 공급의 채산성을 높이는 효과가 있다. 또 토지보유세를 강화하면 토지 소유자에게 토지 이용을 효율적으로 하도록 압박하는 효과가 나타나고 택지 공급도 늘어난다. 이 경우 주택 공급은 장기적으로 증가하게 된다.(p123)

특정 지역의 관점에서 보면 토지는 완전 비탄력적이다. 현 교수가 말하는 것처럼 택지 개발이나 그린벨트 헤제 등을 통해 택지의 공급량을 늘릴 수 있지만, 새로 공급된 토지는 특정 지역의 토지와 다르기 때문이다. 다시 말해서, 강남을 대체하기 위해서 판교의 농지를 택지로 전환해 택지 공급을 늘렸지만, 강남이라는 특정 지역의 공급은 불변이라는 것이다.(p146)

5장. 꼭 지켜야 할 세금, 종합부동산세

1 부동산 문제 해결의 첫걸음, 종부세를 지키자

2 종부세를 포함한 보유세 제도, 개선의 여지는 없는가?

건물보유세 강화는 건물의 신축・개조를 억제하는 효율성 침해 문제를 야기할 뿐 아니라, 토지가치는 높은데 건물가치는 낮은 아파트와, 반대로 토지 가치는 낮은데 건물가치가 높은 아파트를 동일하게 취급하는 새로운 형태의 불공평을 낳을 수 있다.(p154)

보유세 강화 정책을 추진할 때 다른 세금을 감면하거나 복지 비용을 지출하는 패키지형 방식을 준수할 필요가 있으며 그 사실을 국민에게 잘 홍보해야 한다. 세금을 올리는 것이 아니라 조세 구조를 바꾸는 것이 주목적이라는 사실을 국민이 인식하는 것이 중요하다.(p154)

지가는 미래의 지대를 현재의 시점으로 할인해서 더한 것인데, 인간의 한계로 미래의 지대를 예측하는 것은 불가능하다는 것이다. 반면에 지대는 그렇지 않다. 본래 지대는 일정기간의 임대료를 의미하기 때문에, 인간의 미래에 대한 예측 불가능과는 무관하다. 따라서 이런 이론적 이유를 고려한다면 제대를 과표로 삼는 것이 좋다고 할 수 있다.(p156)

아직 어려서 집값이나 땅 값에 대해 별 관심이 없긴하다. 그런데 곰곰히 생각해보면, 내가 받는 월급을 두고 가만히 생각해보면 이게 만만한 문제가 아니다. 아니 어쩌면 가장 큰 문제다. 거의 재앙 수준. 혼자 살 땐 그렇다 치더라도 결혼을 하면 이 정도 모은 돈으로 어디에 살 수 있을까? 그래, 어떻게든 산다고 치자. 그런데 나중에 몫돈이 생겼을 때는 어떨까? 물가는 자꾸 오르는데 그 물가를 따라가지 못하는 이자율. 고로 은행에 저금하는 건 돈을 날마다 조금씩 잃어가는 셈이다. 돈을 벌려면 이 몫돈을 어디다 넣고 굴리면 좋을까? 어디든 부동산에 넣어두면 값은 오를거라는 믿음, 아니 상식_이 금방 떠오른다. 이런 세상에 살고 있다. 아니, 이런 세상이 곧 다가온다 5~10년 내로.

종합부동산세에 대해 쉽게 잘 설명해준 책이다.

왜 필요한가에 대해서, 구체적 적용 방법에 대해서, 반대 의견에 대한 반박 글들이 잘 정리되어 있다. 다른 나라와의 비교도 상세히 되어 있고 우리나라에서 토지보유세를 법제화 한 역사에 대해서도 적혀 있다. 경제적인 관점, 조세 행정의 관점, 법률적인 관점 등을 상세히 설명한다. 지금은 다 물 건너간 딴 나라 이야기려나? 2008년에 쓰여진 책이다. 참 씁쓸한 책이다.

또 볼 일이 있었으면 좋겠다.

2013.6.20.

[100자평] 진보와 빈곤

진보와 빈곤 - 땅은 누구의 것인가 ㅣ e시대의 절대사상 24
헨리 조지 지음, 김윤상 외 옮김 / 살림 / 2008년 11월

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