토지공개념 A to Z

토지의 경제학 - 경제학자들도 모르는 부동산의 비밀
전강수 지음 / 돌베개 / 2012년 4월

2012년에 쓰여진 책.

토지+자유연구소 소장이셨고 지금은 대가대 교수님인 전강수 교수님의 글이다.

아마 토지+자유연구소 사이트에서 발견하고 언젠가 사둔 책인거 같은데 이제 읽는다.

1부 복원되야 할 ‘토지의 경제학’

1 현대 경제학의 미스터리 : 왜 경제학자들은 토지를 무시하게 되었을까?

2 토지의 특수성

부동산은 성격이 전혀 다른 두 가지 요인, 즉 토지와 토지개량물이 결합된 물건이라는 점이다. 토지개량물이란 사람들이 토지 위에 만드는 모든 인공물을 통칭하는 말이다. 건축물은 대표적인 토지개량물이다. 토지와 토지개량물 중 일반 재화와 질적 차이를 갖는 것은 바로 토지다. 그러니까 부동산의 특수성은 바로 토지의 특수성에서 나온다고 해도 틀린 말이 아니다. (p32)

노예제와 마찬가지로 토지사유제도 폭력과 함께 시작되었다. 인류 역사를 통틀어서 볼 때, 한 민족의 영토 확보에는 대개 무력이 동원되었으며, 확보한 영토를 사회구성원들에게 분배하는 데도 정치적 힘의 논리가 결정적인 요인으로 작용했다. 토지소유권의 기원은 개인의 근면이나 저축이 아니라 강탈과 강점이었던 것이다. 힘으로 토지 소유권을 확보하는 짓은 인류 역사상 최초로 토지 소유권이 등장했던 시대에만 행해진 것이 아니다. 인류 역사에서 수없이 반복되어온 전쟁은 토지를 무력으로 확보하려는 노력이 끊이지 않았음을 보여주며, 오늘날에도 수자원, 유전, 주파수대, 오염권, 해안 접근권 등 넓은 의미의 토지(즉, 자연자원)를 힘으로 사유화하려는 시도가 세계 곳곳에서 계속되고 있다. (p35)

토지의 천부성과 공급고정성은 인류가 토지를 어떻게 다루어야 좋을지 가르쳐준다. 토지는 일반 재화나 자본처럼 개인에게 절대적・배타적 소유권을 인정해줄 것이 아니라 모든 사람이 평등한 권리를 누리도록 하는 것이 옳다. 아무도 만들지 않았고 비용이 지불되지도 않았으며 한번 차지하면 영원히 특별한 이익을 누릴 수 있는 물건을, 만든 사람이 있고 비용도 지불되었으며 차지한다고 해서 특별한 이익을 누릴 수도 없는 일반 재화나 자본과 똑같이 취급하는 것은 부당하지 않은가? 모든 사람이 토지에 대해 평등한 권리를 누리도록 해야 한다고 주장하는 사상을 평등지권사상 혹은 ‘시장친화적 토지공개념’이라고 부른다. (p38)

토지는 물리적으로 마모되지도 않고 경제적으로 감가되지도 않는다. 사람이 만든 일반 재화나 자본 가운데 어느 정도의 내구성을 갖는 것은 있지만 무한한 내구성, 즉 영속성을 갖는 것은 단 하나도 없다. 또 시장에서 거래되는 상품 가운데 사용하고 있는데도 가치가 떨어지지 않는 것은 토지 말고는 없다. 사실 토지사유제하에서는 토지의 가치는 떨어지기는커녕 오히려 장기적으로 상승하는 경향이 있다. (p42)

3 두 가지 토지가치의 결정원리

토지사유제하에서는 두 종류의 토지시장이 존재한다는 사실이다. 하나는 매매시장이고 다른 하나는 임대차시장이다. 토지 매매 시장에서는 토지 그 자체가 거래되고, 토지 임대차시장에서는 토지를 일정 기간 사용할 수 있는 권리가 거래된다. 두 시장에서는 각각 나름의 가격이 성립한다. 토지 매매시장의 가격은 지가고 토지 임대차시장의 가격은 지대다. (p46)

그런데 일반 재화와는 달리 토지의 생산비는 제로다. 천부자원으로 그냥 주어졌기 때문이다. 생산비가 제로인 물건이 어떻게 해서 가격을 갖게 되었을까? 그것은 토지를 소유할 경우 계속해서 지대라는 소득을 얻을 수 있기 때문이다. 생산비가 들지 않았다 하더라도, 그 물건을 갖고 있을 경우 계속해서 소득을 얻을 수 있다면 사람들은 그 물건에 가격을 부여하게 된다. 토지가 바로 그런 물건이다.

요컨대 지가는 생산비가 아니라 지대 획득 가능성 때문에 성립하는 것이다. 토지를 갖고 있더라도 지대소득을 얻는 것이 불가능하다면 지가는 성립하지 않는다. 국가가 지대를 전액 세금으로 징수하는 경우가 이에 해당한다. 결국 지가는 지대의 사적 전유를 허용하는 토지사유제의 산물이라고 할 수 있다. (p46-47)

어느 토지의 지대는 그 토지의 생산성이 변하거나 한계지가 바뀔 경우에 변화한다. 토지의 질이 좋아질수록, 그리고 한계지의 질이 나빠질수록 지대는 증가한다(어느 토지의 지대가 그 토지 자체의 사정에 의해서만 결정되지 않는다는 사실이 흥미롭다. 한계지의 사정이 다른 토지의 지대에 영향을 미치는 것이다.). (p52)

노동소득과 자본소득의 경우 생산요소가 소유자가 결정적으로 중요한 역할을 하지만, 토지소득 즉 지대의 경우 토지 소유자는 아무런 역할도 하지 않는다. 다시 말해 노동과 자본의 생산성은 생산요소 소유자가 만들지만 토지의 생산성은 그렇지 않다. 또 노동소득과 자본소득의 크기는 생산요소 소유자들의 의사결정에 따라 달라지지만, 지대의 크기는 토지 소유자들의 의사결정에 상관없이 결정된다. 앞에서 말한 집적의 이익, 위치 조건의 개선, 생산 한계의 확장 등 지대의 크기에 영향을 미치는 현상들은 모두 토지 소유자들과는 상관 없는 것들이다. 노동소득은 노동자가 없으면 생길 수 없고 자본소득은 자본가가 없으면 기존 자본재가 존재하는 동안만 생기다가 그 자본재의 소멸과 함께 사라지는 반면, 지대는 토지 소유자가 없더라도 토지가 이용되는 한 항상 발생한다. 노동소득과 자본소득을 노력소득으로 분류하고 지대를 불로소득으로 분류하는 것은 그 때문이다. (p54-55)

지가가 미래 지대의 합계치보다 높다고 해보자. 사람들은 그런 토지를 구입하려고 하지 않을 것이다. 얻을 수 있는 수익보다 지불하는 비용이 더 크기 때문이다. 토지 매입수요가 줄어들면 지가는 종전 수준을 유지하지 못하고 떨어질 것이다. 지가가 미래 지대의 합계치 수준으로 접근하는 것이다. 반대로 지가가 미래 지대의 합계치보다 낫다고 해보자. 그런 토지는 구입하려는 사람들이 많을 것이다. 얻을 수 있는 수익이 지불해야 하는 비용보다 더 크기 때문이다. 이 경우 토지 매입수요는 늘어날 것이고 그 결과 지가는 올라갈 것이다. 지가가 미래 지대의 합계치 수준으로 접근하는 것이다. 결국 지가는 미래 지대의 합계치와 동일한 수준에서 결정될 수밖에 없다. (p59)

독자들은 부동산 가격이 급등할 때 한국은행 총재가 우려를 개인 가능성을 시사하는 발언을 하는 것을 언론을 통해 본 적이 있을 것이다. 이는 시중 금리의 기준이 되는 정책 금리의 결정권을 갖고 있는 한국은행이 정책 금리를 올릴 경우 시중 금리는 올라가고 부동산 가격은 떨어진다는 사실을 의식한 정책적 발언이다. 세계 여러 나라에서 부동산 투기가 기승을 부릴 때 중앙은행이 금리인상 카드로 대응한 사례가 많은데, 이 또한 부동산 가격이 이자율의 영향을 크게 받는다는 사실을 근거로 해서 취해진 정책들이다. 미국의 서브프라임 사태는 금융시장발 부동산 거품 붕괴와 부동산 시장발 금융위기가 연쇄적으로 발생한 대표적인 사례인데, 이것도 지가가 이자율의 영향을 받기 때문에 생긴 현상이다. 토지와 부동산이 금융 대출의 담보로 많이 활용되는 사회에서 어떤 원인에서건 이자율이 상승하면 부동산 가격이 담보액 이하로 떨어질 수 있다. 이렇게 되면 대출금을 제대로 회수하지 못하는 금융기관을 필두로 연쇄적인 도산이 일어날 수 있다. (p63)

4 토지의 영향력

첫째, 토시 소유와 토지가치는 소득과 자산의 분배에 심대한 영향을 끼친다. 앞에서도 잠깐 언급했지만 한 나라의 총생산물은 생산에 노동과 자본과 토지를 제공한 사람들에게 각각 임금, 이자, 지대로 분배된다. 총생산물이 증가할 때 지대가 그보다 더 빠른 속도로 증가한다면, 나머지 소득의 합계치는 총생산물보다는 느린 속도로 증가하거나 심한 경우 감소하기 마련이다. 지대의 변화 양상이 임금과 이자의 변화에 직접적인 영향을 주는 것이다. (p77)

둘째, 토지와 부동산 가격의 변화는 소비, 투자, 금리, 임금 등 주요 거시경제 변수들에 커다란 영향을 끼친다. ... 부동산 가격이 상승하면, 이미 부동산을 소유하고 있는 사람들은 소득이 늘지 않았는데도 자신들이 부유해졌다는 생각에 소비를 늘리는 경향이 있다. 한편 새로 부동산을 구입하는 사람들은 자기 자금으로 구입하건 대출을 받아서 구입하건, 구입 비용 부담이 늘어나기 때문에 소비를 줄이는 경향이 있다. 정(+)의 효과와 부(-)의 효과 중 어느 쪽이 더 우세할지는 경제 상황에 의해 결정되겠지만, 부동산 가격의 변화가 소비에 큰 영향을 미친다는 것은 틀림없다.

투자에 미치는 영향도 이와 비슷하다. 지가가 상승할 때, 한편에서는 토지 소유를 통해 자본이득을 증대시키려는 생각에 생산적 투자를 기피하는 기업들이 늘어나기도 하지만, 다른 한편에서는 반대로 건설업체들처럼 지가 상승이 가져다주는 높은 수익률에 고무되어 과잉 투자를 하는 기업들도 생겨난다. 토지를 계속 보유하며 생산하는 일반 제조업체들은 전자의 행태를 보이기 쉽고, 건설업체처럼 건축물과 함께 토지를 팔아버리는 기업은 후자의 행태를 보이기 쉽다. (p79-80)

지가 상승과 높은 지가는 창업을 저해하고, 제조 공장의 해외 이전을 촉진하며, 외국 제조업체들의 국내 진출을 억제하는 것을 통해서도 국내 투자에 영향을 미친다. (p80)

→ 임금 부담 때문에 해외로 이전한다는 이야기를 주로 들었는데 땅값과도 관련이 있겠다. 임금 또한 땅값이 올랐기 때문에 상승한게 아닐까.

부동산 가격 상승이 임대료 상승과 동시에 진행될 경우 노동자들의 임금인상 투쟁이 격화되어 임금을 끌어올린다. 1980년대 후반 우리나라에서는 노동자들의 투쟁이 유독 격렬했고 임금은 다른 나라에 비해 훨씬 빠른 속도로 인상되었는데, 이는 같은 시기에 일어났던 부동산 가격 및 전세금 폭등과 무관하지 않다. (p81)

전 세계의 환경에 엄청난 해악을 끼치고 있는 아마존 강우림 파괴도 토지의 투기적 보유에서 비롯되었다는 점에 유의하라. 브라질에서 토지를 무상으로 취득할 수 있는 곳은 아마존 강 유역의 강우림 지대라고 한다. 도시와 농촌에서 자기 땅을 차지하지 못한 사람들이 이곳으로 대거 이주해서 삼림을 벌목하고 불을 지른 후 농사를 짓는다. 이 지역의 무른 표토는 장기간의 경작을 견디지 못하기 때문에 이주자들은 다른 토지를 찾아서 계속 강우림 속으로 들어간다. 만일 이들이 도시와 농촌에서 자기 땅을 차지할 수 있었더라면, 아니 소작지라도 괜찮은 조건으로 구할 수 있었더라면, 강우림이 파괴되는 일은 없었을 것이다. (p83)

5 토지사유제 없이는 자본주의가 성립할 수 없을까?

토지사유제와 토지 매매시장을 없애고자 하면 펄쩍 뛸 사람들이 적지 않을 것이다. 그러나 인류는 이와 유사한 일을 이미 한 적이 있다. 바로 인간사유제와 인간 매매시장을 없앤 일이다. 여기서 인간사유제란 노예제도를 가리키고, 인간 매매시장이란 노예 시장을 가리킨다. 인류는 불과 200년 전까지만 해도 사람이 다른 사람에 대해 절대적・배타적 소유권을 행사하는 것을 제도적으로 허용하고 있었다. 사유화해서는 안 되는 것을 사유화하여 시장에서 마음대로 거래할 수 있도록 허용한다는 점에서, 토지사유제는 노예제도와 성격이 유사하다. 재산으로 삼아서는 안되는 것에 가격을 매기고 재산으로 취급한다는 점에서도 그렇다. 오늘날 인간은 사유의 대상이 아니라고 하면 좀체 수긍하려고 하지 않는다. 하지만 토지와 인간은 천부성을 갖고 있다는 점에서 동일하며, 둘 다 사유화되어서는 안 된다.

사실 자본주의는 인간이라는 천부자원을 다른 인간이 사유재산으로 삼지 않고도 효율적으로 이용할 수 있는 시스템을 만들어 냈다. 바로 임금노동시장이 중심을 이루는 자본주의적 고용제도다. 임금노동시장에서는 인간 자체가 아니라 일정한 기간 동안 인간을 사용할 수 있는 권리가 거래된다. 고용주는 노동자를 사유재산으로 삼지 않고도, 얼마든지 인적 자원을 효율적으로 이용한다. 일종의 임대시장이다. 사용권을 거래하는 임대시장이 중심을 이룬다는 점에서 자본주의적 고용제도는 토지가치공유제와 성격이 유사하다. 인류가 노예제도를 철폐하는 대신 인간 임대제도, 즉 자본주의적 고용제도를 만들어냈듯이, 토지사유제를 철폐하는 대신 토지가치공유제를 도입하는 지혜와 용기를 발휘할 수는 없는 것일까? (p90-91)

2부 투기의 경제학

1 ‘투기의 경제학’, 왜 필요할까?

2 변동이 심한 부동산 가격

3 ‘거품의 형성과 붕괴’

4 ‘거품의 형성과 붕괴’ 매커니즘에 영향을 미치는 요인들

5 경제효율을 해치는 부동산 투기

첫째, 부동산 투기는 노동자들의 근로의욕을 떨어뜨리고 기업가들의 기업심을 저해한다. 부동산 소유자들이 투기를 통해 손쉽게 막대한 불로소득을 얻는 것을 보면, 누가 땀 흘려 노동하여 저축할 마음을 가질 것이며, 어떤 기업가들이 생산적 투자를 통해 이윤을 얻는 일에 몰두하겠는가? 부동산 소유자들도 토지와 부동산을 이용해서 수익을 올리려고 하기보다는 적기에 팔아치울 생각에 부동산을 최선의 용도로 이용하려 하지 않는다. 이처럼 생산요소의 소유자들이 생산활동에 관심을 갖지 않을 경우 경제의 효율성은 떨어질 수밖에 없다.

둘째, 투기로 인해 지가가 상승하면 경쟁력을 갖춘 사람들이 토지를 획득하기 어려워지고, 따라서 그들에 의한 신규 기업의 창업도 곤란해진다. 경쟁력을 갖춘 사람들의 창업이 어려워지면 경제의 효율성은 떨어지기 마련이다. (p131)

실수요와는 달리, 투기적 가수요는 단기간에 급격히 변화할 수 있다. 그것은 미래 가격에 대한 전망이 좋을 때는 갑자기 팽창하고 미래 가격에 대한 전망이 나빠지면 갑자기 사라져버린다. 시중의 유동성도 투기적 가수요에 영향을 미친다. 유동성이 풍부하고 대출이 용이할 때는 투기적 가수요는 팽창하지만, 반대로 유동성이 줄어들고 대출이 어려워지면 그것은 급격히 축소된다. 우리 사회에서 미래 부동산 가격에 대한 전망은 2007년 이후 서서히 나빠지다가 최근 들어 급격히 악화되고 있다. 그 이유는 금융위기를 거치면서 전 세계적으로 부동산 가격이 하락했기 때문이기도 하지만, 많은 사람들이 부동산 가격 상승은 한계에 도달했다고 판단했기 때문이기도 하다. (p136)

3부 진보와 빈곤 다시 읽기

1 분배이론

진보 속의 빈곤을 설명하면서 헨리 조지가 주목한 근본 원인은 토지가치의 상승이었다. 즉, 아무리 물질적 진보가 이루어진다고 하더라도 그 과정에서 지대가 그보다 더 빠른 속도로 상승한다면, 지대를 차지하는 토지 소유자들은 부유해지지만 대중은 상대적으로(혹은 심한 경우 절대적으로) 빈곤해진다는 것이 그의 생각이었다. (p154)

2 불황이론

3 정책 - 토지가치세

헨리 조지는 토지공공임대제에 대해서는 정당성을 인정하면서도 “일거에 토지사유권을 철폐하고 공유를 선언”하는 혁명적인 방법을 통해 도입하는 경우만 생각하여 그 의미를 폄하했다. 그러나 구 사회주의 국가들처럼 이미 전체 토지가 국공유로 되어 있어 체제전환 과정에서 이 제도를 도입하면 큰 효과를 발휘할 수 있는 상황이 존재하고, 스웨덴을 비롯한 북유럽 국가들과 아시아의 싱가포르처럼 정부가 토지 매입을 통해 국공유지를 확보하고 그것을 공공임대 방식으로 관리하여 좋은 성과를 거둔 나라들도 있다. (p190)

감세가 형평성을 저해하기 쉽다는 사실은 단일세 방식(혹은 조세대체 방식)의 토지가치세 도입이 갖는 커다란 약점이다. (p191)

어떤 세금이든 조세저항을 야기하기 마련이지만 토지세와 같은 재산세는 특히 조세저항이 크다고 알려져 있다. 거기에는 몇 가지 이유가 있다. 첫째, 세원의 크기가 납세자 본인이 아니라 다른 사람의 평가에 의해 좌우되고, 둘째, 납세자가 상응하는 소득이 없어도 세금을 내야 하며, 셋째, 원천징수되는 소득세나 가격 속에 숨어 있는 소비세와는 달리 1년에 한두 번씩 그것도 목돈이 들어간다는 점에서 가시성이 높기 때문이다. (p192)

지대이자차액세는 지주를 선의의 취득자라고 간주하여 그가 토지 매입을 위해 지불한 금액만큼은 그의 것으로 인정해주는 방안이라고 할 수 있다. (p195)

→ 토지를 구입하기 위해 지불한 금액의 이자는 보전해 주자는 것. 이미 투입한 자본은 인정하되, 앞으로 발생할 지대는 세금으로 내는 것.

4 헨리 조지가 말하는 ‘진보의 법칙’

헨리 조지는 진보의 동력을 정신력에서 찾는다. 인류는 진보에 투입하는 정신력 (지식의 확대, 방법의 개량, 사회 상태의 개선에 투입하는 정신력 등)에 비례하여 전진한다. 그런데 정신력의 총량은 일정하다. 따라서 진보에 기여할 수 있는 정신력은 다른 비진보적인 목적에 소비되는 부분이 증가하면 감소하고, 그것이 감소하면 증가한다. 여기서 비진보적인 목적이란 유지와 갈등 두 가지다. 이 중 유지는 생존의 확보, 사회의 지속, 기존의 발전성과 보존을 포함하고, 갈등은 전쟁, 전쟁 준비, 타인을 희생하여 만족을 얻거나 이를 저지하는 데 드는 모든 정신력 소모를 포함한다.

헨리 조지는 비진보적인 목적에 소비되는 정신력을 감소시킬 수 있는 요인으로서 평등과 어울림을 든다. 어울림은 정신력을 자유롭게 하여 개선에 바칠 수 있게 해주며, 평등・정의의・자유는 정신력이 쓸데없는 싸움에 소모되는 것을 막아준다. 한마디로 말해 ‘평등 속의 어울림’이 진보의 법칙이다. 인간은 같이 모임으로써 진보하며, 서로 협조함으로써 개선에 바칠 수 있는 정신력을 증대시키는 경향이 있다. 그러나 갈등이 발생하거나 어울림이 조건과 힘의 불평등을 낳을 경우, 진보 경향은 약화되고 결국에는 반전된다. (p206-207)

한편에서는 대중이 단순한 생존을 위해 정신력을 소비하고, 다른 한편에서는 지배계층이 불평등한 체제를 유지하고 강화하기 위해, 혹은 과시, 사치, 전쟁 등을 위해 정신력을 소비한다. 불평등이 존재하면 사람이 개선을 기피하는 경향이 생긴다. 단순히 생존하기 위해 온 힘을 바치는 무지에 빠져 있는 계층의 보수주의와 기존의 사회제도에서 특수한 이익을 얻는 계층의 보수주의가 동시에 나타난다. 혁신이 개선이 되는 경우에도 이에 저항하는 경향은 법률, 의술, 학문, 길드 등 모든 특수 조직에서 나타나며 결합력이 강한 조직일수록 저항의 강도도 높다. 진보 후의 화석화가 나타나는 것은 바로 이 때문이다. 불평등이 심해지면 개선은 필연적으로 중단된다. 불평등이 해소되지 않거나 쓸데 없는 반작용을 촉발하면 현상 유지에 필요한 정신력마저 유출됨으로써 드디어 퇴보가 시작된다. (p207-208)

→ 와....

현대 문명이 자랑하는 정치적 평등은 그 자체로는 토지 사유에서 생기는 불평등을 막을 수 없다. 과거 모든 문명을 파괴한 최대 원인이었던 부와 권력의 불평등한 분배 경향은 현대 문명에서는 더욱 강하게 나타나고 있다. 즉, 임금과 이자는 계속 하락하고 지대는 상승하고 있으며, 부자는 더욱 부유하게 되고 가난한 자는 힘과 희망을 잃고 있다.

이와 같이 부의 불평등한 분배 경향이 심해지는 상황에서는 정치적 평등은 궁극적으로 조직화된 독재에 의한 전제체제나 그보다 못한 무질서 속의 전제체제를 낳는다. 보통선거에 의한 정부와 이론상의 평등은 일정한 조건만 있으면 간단히 전제체제로 변할 수 있다. 정부의 업무에 직접적인 관심을 두지 않는 계층의 손에 권력이 더 많이 부여되기 때문이다. 이들은 궁핍으로 고통받고 빈곤으로 잔인해져서 돈을 많이 주는 자에게 투표권을 팔거나 난잡한 선동가에게 휩쓸리기 쉽다. 부의 분배가 불평등한 사회에서는 정부가 민주화될수록 사회는 오히려 악화된다. 부패한 민주정치는 부패한 독재정치보다 국민성에 더 나쁜 영향을 미치기 때문이다.

헨리 조지의 표현에 따르면, 가난으로 고통 받고 타락한 계층의 손에 정치권력을 부여하는 것은 마치 여우 꼬리에 불을 붙여 옥수수 밭에 풀어놓는 것과 같다. 부패한 민주정에서는 언제나 최악의 인물에게 권력이 돌아간다. 여기서는 국민성도 권력을 장악하는 자의 특성을 닮아서 타락하게 된다. 가장 미천한 지위의 인간이 부패를 통해 부와 권력을 차지하는 모습을 늘 보게 되는 곳에서는 부패를 묵인하다가 급기야 부패를 부러워하게 되는 것이다. 국민이 부패한 나라는 되살아날 길이 없다. 국민에 의한 정부가 최악, 최저질의 전제정부로 변화하는 현상은 부의 불평등 분배의 필연적 결과다. 사람들에게 개혁의 필요성을 이해시키기 곤란해지며 개혁을 실천하는 것이 더욱 어려워진다. 정치적인 견해차는 더 이상 근본 원리의 차이가 아니며, 추상적인 관념은 힘을 잃고 만다. 정당도 과두정이나 독재정과 같은 방식으로 운영된다. (p209-210)

→ 이쯤 되면 거의 예언서.

신체와 재산에 관한 권리의 존중도가 낮다는 것은 야만성의 한 특징인데, 현대 문명에서는 실질적으로 이런 경향이 점점 뚜렷하게 나타나고 있다. 이러한 경향은 부의 분배가 불평등한 곳일수록 더 강하게 나타나고 있다. 그리고 모든 문명국에서 빈곤, 범죄, 정신병, 자살이 증가하고 있다. 이것은 생존경쟁의 강도가 높아지고 부를 위한 경쟁에서 남에게 짓밟히지 않기 위해서 온 신경을 긴장시키지 않을 수 없는 상황이 야기한 결과다. 지금은 지식이 증가하고 발명이 계속되고 새로운 국가가 형성되고 도시가 팽창한다고 하더라도, 인군에 비해 더 많은 감옥과 빈민구호소와 정신병동을 지을 때 문명의 쇠퇴는 이미 시작된 것이다. (p210)

4부 부동산 문제의 해법

1 좋은 부동산 정책과 나쁜 부동산 정책

2 우리나라 정부의 부동산 정책 어떻게 봐야 할까?

참여정부 부동산 정책의 최대 실책은 집값에 대한 과도한 단언들을 계속해왔다는 것이다. 얼마 전에는 ‘버블 세븐’ 지역을 발표하면서 집값 하락의 로드맵까지 발표하는 지나친 모습을 보이기도 했다. 그러나 집값은 정책이나 의지만으로 결정되는 것이 아니며 정책 당국자가 확신을 가지고 말할 수 있는 영역도 아니다. 실제로 지금까지 부동산값은 정부의 단언과는 반대로 지속적인 상승세를 보여 왔다. 그러니 참여정부를 믿고 의사결정을 했던 사람들이 배신감을 느끼는 것은 당연하지 않은가?

참여정부는 그동안 쏟아낸 과도한 발언이 부메랑으로 돌아와서 모든 책임을 질 수밖에 없는 입장이 되자 이를 모면하기 위해 더 강한 발언을 내놓을 수밖에 없는 ‘집값 함정’에 빠져버렸다. 집값 수준을 정책의 목표로 제시한 것은 큰 실수다. 집값 자체를 정책 목표로 내세울 것이 아니라 부동산 불로소득을 차단할 수 있는 제도적 장치를 마련하겠다고 했어야 한다. 병에 비유하자면 부동산 불로소득은 병의 근본 원인이고 짒값 폭등은 통증 내지는 병의 증상이다. 훌륭한 의사는 환자에게 즉시 안 아프게 해주겠다고 하지 않는다. 당분간 아프겠지만 병의 근본 원인을 제거해주겠다고 한다. (p243-244)

3 과녁을 벗어난 부동산 정책 대안들

부동산 시장 만능주의자들의 믿음과는 달리, 부동산 시장은 일반 재화 시장과 성격이 전혀 다르다. 투기가 일어나서 가격이 상승하더라도 토지의 공급은 증가시키는 것이 아예 불가능하고 건물의 공급은 단기간에 증가시키기가 어렵기 때문이다. 더욱이 일반 재화의 경우 가격이 상승하면 수요가 줄어드는 데 반해, 부동산에 대한 투기적 수요는 가격이 상승할 때 더욱 팽창한다. 그래서 투기가 가격 폭등을 부르고 가격 폭등이 다시 투기를 부르는 악순환이 일어나는 것이다. 요컨대 부동산 투기가 기승을 부릴 때 시장의 자기조절 기능은 작동하지 않는다. 따라서 투기는 시간이 지나도 자연적으로 소진되지 않고 가격을 계속 폭등시켜 경제의 다른 분야에 타격을 가한 후에야 비로소 사라진다. (p248-249)

투기적 가수요가 존재하는 한, 정부가 가격구제를 통해 분양가를 인위적으로 낮춘다고 하더라도 투기는 사라지지 않으며, 따라서 집값 폭등세도 완화되지 않는다. 극단적으로 말하면, 아예 신규 주택을 공짜로 공급하더라도, 투기적 가수요가 존재하는 한 기존 주택시장이나 토지시장, 그리고 상가시장에서 일어나는 투기를 막을 방법은 없다. 시세보다 싸게 공급되는 신규 주택의 가격은 금방 시세 수준으로 올라가버리고 그로 인한 차익은 최초 분양자가 먹는다. (p260-261)

5부 다음 정부의 과제

이명박 정부의 토건국가적・시장 만능주의 부동산 정책이 서민경제에 가한 또 하나의 타격은 급진적인 도시재개발 정책의 추진으로 인한 원주민 추출이다. 이명박 대통령이 서울시장 시절에 시작한 뉴타운 사업은 이명박 정부 재개발 규제 완화 정책과 맞물리면서 더욱 탄력을 받았다. 전면철거 방식의 대단위 재개발이 이곳저곳에서 일시에 진행되는 바람에 기존 주택이 대량 멸실된 것은 물론이고, 원주민들이 대거 축출되는 사태가 발생했다. 뉴타운 지역에서는 소형 주택이 사라지는 대신 중대형 아파트가 들어선다. 서울시 주거환경개선정책 자문위원회 공청회(2009. 1. 15) 자료에 의하면, 뉴타운 사업 지구에서는 전용면적 60제곱미터 이하 주택의 비율이 사업 전에 64퍼센트이던 것이 30퍼센트로 줄어들고, 매매가 5억 원 미만 주택의 비율 역시 86퍼센트에서 30퍼센트로 줄어든다. 특히 전세가 4,000만 원 미만의 서민용 주택은 완전히 사라진다.

이렇게 서민용 주택이 대량 멸실하고 중대형 고가 아파트가 들어섬에 따라 원주민이 재정착하기가 무척 어려워진다. 길음 4구역의 경우 전체 주민의 10.9퍼센트만이 그 지역에 다시 입주하게 된다고 한다. 무려 90퍼센트에 가까운 원주민들이 축출되는 것이다. 이런 현상은 다른 지역에서도 마찬가지로 나타난다. 원주민들은 집에서만 쫓겨 나는 것이 아니다 사업장과 일터 건물이 멸실하는 바람에 거기서도 쫓겨나는 사람이 많다. 뉴타운 사업에 의한 원주민 축출은 근대 초기 인클로저 운동에 의한 농민 추방을 연상시킨다. 그 당시 영국에서 농민을 토지로부터 축출함으로써 이익을 누린 사람들은 지주와 양모업자들이었지만, 지금 뉴타운・재가발 지역에서 원주민들을 축출함으로써 이익을 누리는 사람들은 투기꾼, 건설업자, 개발업자들이다. (p273-274)

1 다음 정부 부동산 정책의 주요 과제

첫째, 부동산 정책의 철학을 분명하게 밝혀야 한다. 우리나라 헌법의 정신과 토지・부동산의 특수성을 고려할 때, 우리나라 부동산 정책의 철학은 시장친화적 토지공개념으로 잡는 것이 옳다. 시장친화적 토지공개념 제도는 토지를 자유롭게 보유하고 사용하도록 하되 사용하는 만큼 사용료를 납부하도록 하는 것을 기본 원리로 하기 떄무넹, 우리나라 헌법의 토지공개념 정신을 시장친화적인 방법으로 실현할 수 있다. (p275)

이 제도는 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 방식으로서, 행정도시나 공공택지 개발에 바로 적용할 수 있는 개발 방식이고 장기적으로 볼 때는 통일 후 북한 지역 토지제도 개편 시에 유력한 대안이 될 수 있는 제도다. 부동산 정책에서 강한 토지공개념 지향성을 보였던 노무현 정부가 이를 외면했던 것은 당시 한나라당의 홍준표 의원이 먼저 공론화했기 때문이 아닌가 추측된다. (p277)

2 주요 부동산 정책 과제의 추진 방안

토지임대부 주택이란 토지 공공 임대제의 원리를 주택 분야에 적용한 것으로서, 주택의 소유권을 토지와 건물로 분리하여, 토지는 공공이 소유하고 건물은 민간에 분양하는 방식이다. (p297)

토지임대부 주택 분양을 성공적으로 정착시키기 위해서는 어떻게 해야 할까?

첫째, 가능한 한 공공택지를 민간 건설업자에게 매각하지 말고 토지임대부 주택과 공공임대주택 건설에 투입해야 한다. 공공이 주택을 건설해서 분양하는 일도 가급적 자재해야 한다. 어느 단계에서건 공공택지를 민간에 매각하면 토지 매입자(민간건설업자 혹은 주택 최초 분양자)는 토지 소유권을 갖고 있다는 이유만으로 가만히 앉아서 이익을 챙길 수 있다. 사유지를 강제수용해서 조성하는 공공택지는 매우 높은 공공성을 내포할 수밖에 없는데, 그런 토지를 일부 민간인들에게 넘겨서 토지 불로소득을 누리게 하는 것은 그 원천적 공공성을 송두리째 부정하는 행위다. (p298)

둘째, 사업 추진 지역의 환경에 따라서 시장친화적인 방식으로 사업을 추진할지, 주거복지 차원에서 사업을 추진할지 아니면 절충형으로 할지를 결정한 후에, 사업 추진 지역마다 사업 유형을 분명하게 밝혀야 한다. 서울 강남과 같은 곳에서는 시장친화적인 방식을 채택해서 토지 임대료를 시장가치대로 받아야 하며, 군포와 같은 곳에서는 주거복지 차원에서 사업을 추진하여 건물 분양가를 최대한 낮추고 토지 임대료도 택지 조성원가의 이자보다 낮은 수준으로 책정해야 한다. (p300)

셋째, 토지임재부 주택이 성공하려면 다른 주택에서 불로소득이 생기지 않도록 제도적 장치를 확실히 마련하거나 아니면 적어도 앞으로 공공택지에서는 토지임대부 주택과 공공임대주택만 공급하겠다고 약속해야 한다. (p301)

민간 임대주택 시장에서 실시해야 할 주거복지 정책도 있다. 가장 먼저 시행해야 할 정책은 민간 임대주택 시장에 존재하는 집주인과 세입자 간의 힘의 비대칭을 해소하는 것이다. 이를 위해서는 전월세 계약기간 연장, 자동 계약 갱신권 보장, 전세금 보증센터 설립, 최우선 변제금 인상 및 대상 가구 확대 등의 대책을 강구할 필요가 있다. (p310)

민간 임대주택 시장 임대료와 관련하여 한 가지 주의해야 할 점이 있다. 전월세 가격이 상승한다고 해서 전월세 상한제와 같은 가격규제 정책을 도입하겠다고 공언해서는 안 된다는 사실이다.

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임대료 규제는 임대주택의 공급을 감소시켜 시장에서 임대료 상승 압력을 가중시킨다. 이 경우 임대주택 암시장이 형성되거나 아니면 기존 세입자는 규제된 임대료의 혜택을 누리지만 새로 주택을 임차하려는 사람들은 집을 구하지 못하는 불공평한 상황이 발생한다. 뿐만 아니라 집주인이 주택의 유지와 보수를 위해 노력 하지 않기 때문에 임대주택이 노후화하고 주거 서비스의 질은 떨어진다. 자칫하면 한 지역이 통째로 슬럼화할 수도 있다. 임대료 규제는 이런 부작용을 수반하기 때문에 비상시가 아니면 실시해서는 안 되는 정책이다. (p312)

나가는 말 - 우리의 삶은 어떻게 달라질까?

내가 위에서 소개한 제도와 정책은 완전한 것은 아니지만 그 정도라도 시행이 되어서 잘 정착된다면, 지금까지처럼 부동산을 가지고 대박을 터뜨리는 일은 어려워질 것이다. 그러니 나한채 같은 사람도 무리하게 대출을 받아서 집을 구입하려고 하지 않을 것이다. 투기수요가 사라질 것이므로 부동산 가격은 안정될 것이다. 혹시 일시적으로 큰 변동이 생긴다고 하더라도, 정부가 적절히 단기대책을 시행하면 그리 어렵지 않게 조절할 수 있을 것이다. 집은 점점 자동차 같은 존재로 바뀔 것이다. 우리는 자동차값이 시간이 갈수록 올라갈 것이라고 기대하지 않는다. 그리고 자동차가 낡아짐에 따라 그 값이 떨어지는 것을 당연하게 여긴다. 나한채 같은 사람은 일반 주택을 구입할지, 토지임대부 주택을 구입할지를 두고 고민할 것이다. (p328-329)

토지 공개념에 대한 기본적 내용 뿐 아니라 최근 한국 상황에 대한 분석, 과거 정권의 부동산 정책에 대한 내용도 담겨 있는 책이다.

헨리 조지 이야기를 읽으면 읽을수록 도대체 왜 이 이야기에 주목하는 사람이 별로 없는지 이해할 수가 없다. 하루 빨리 이런 정책이 시행되기를..바라...ㄹ 뿐....인데 언제 되려나 ㅠㅠ

2014.6.17.