따박따박 부동산경매 알아가기

저는 부동산경매가 처음인데요! - 레알 생초보의 부동산경매 입문기 ㅣ 처음인데요 시리즈 (경제)
신정헌 지음 / 한빛비즈 / 2012년 5월

우리나라 정책중에는 항상 부동산에 대한 이야기가 나옵니다. 그만큼 한국에서 부동산은 좋지 않은 인식이 있습니다.

과거에선 땅으로 돈 번 사람을 흔히 "졸부"라고 불렀던 것도 사실입니다. 하지만 유독 한국인 만큼 집에 대한 애착이 큰 민족도 없을 겁니다.

어렸을때 이사를 경험해본 사람이라면 누구나 내 집에 대한 애착이 있을 겁니다. 그런면에서 본 독자도 예외는 아닙니다.

<저는 부동산경매가 처음인데요!>는 이렇게 내 집에 대한 강한 애착을 갖는 사람이 볼 책이라기 보다 안정적인 수익을 얻을 수 있는 방법으로 볼 책으로 분류될 것 같은데요.

우선 본 도서의 구성을 살펴보면 "부동산경매를 해야 하는 이유", "부동산경매 이제 해봅시다", "경매에서 사용할 실탄 마련하기", "나를 알고 매물을 알기", "알짜 부동산 파악", "매물의 진가 파악", "발품팔기", "권리분석", "부동산법", "경매법원 왔다갔다 하기", "명도" 등에 대해 다루고 있습니다.

저자 '신정헌'씨가 언급하듯 우리는 알고있는 것을 구매할땐 이것저것 따져보면서  잘 알지 못하는 것은 덥썩 구매해버립니다.

물론 독자가 이 책을 구입한 이유가 단순히 '부동산 경매를 실제로 하고 싶어서'이라면 기초 과정을 밟아가는데 훌륭한 가이드가 되어줄 것입니다.

먼저 부동산 경매를 해야 이유와 부동산경매 들어가보기는 독자가 부동산 경매가 세간의 인식처럼 나쁜것은 아니며 충분히 수익을 낼 수 있는 효과적인 수단임을 알 수 있습니다.

그런데 부동산 경매를 위해서 비용은 얼마나 필요할까요? 이런 질문에 대해서 저자도 그렇게 깔끔한 답안 제시를 하진 않지만 깔끔한 비용 산정을 위해서 몇 가지 고려항목을 제시합니다.

무엇보다 실탄은 현금으로 마련해두어야 합니다.

옛말에 이르기를 적을 알고 나를 알면 백전백승이라고 하지요? 조금 상반되게 해석되는 말로 "왔노라, 보았노라, 이겼노라!"라는 말이 있죠. 근데 부동산 경매에선 나를 알고 매물을 알아야 백전백승할 수 있습니다. "와서 보고 매물 취득은 처음부터 성립되지 않습니다"

부동산 경매의 목적이 안정적인 수익인 만큼 부동산도 알짜 부동산이 따로 있습니다. 이런 내용을 다루는 곳이 "알짜 부동산 정보는 어떻게 얻을 수 있을까요?" 입니다. 사실 발품을 파는 것이 가장 좋은 방법이겠지만 발품과 함께 중요한 것이 부동산에 대해 서류를 떼어보는 것입니다.

뒤의 권리분석과 부동산관련법에서 자세히 다루겠지만 우선 알짜 부동산을 파악하는 방법엔 발품과 함께 부동산 서류도 무척 중요하다는 사실을 알게 합니다.

그럼 다음 단계는 매물의 진가 파악과 발품을 팔 차례입니다. 우리가 아는 부동산은 보통 건물이나 땅 뿐이지만 건물은 땅위에 지어진다는 점을 감안하다면 무척 중요한 요소가 있음을 알 수 있습니다. 바로 대지권과 토지소유권이지요. 건물에 집이 건물이 차지하고 있는 면적을 나눠갖는 대지권과 건물을 지을 수 있도록 되어있는 토지의 소유권 이야기가 주된 주제입니다. 한가지 새롭게 알게된 사실은 지상권이라는 개념인데, 이 지상권은 건물이 토지를 사용하는 권리를 의미합니다. 독특했던것은 일반적인 빌딩의 경우 지상권이 분리될 수 없다는 것이었습니다.

매울의 진가파악이 된 다음엔 실제 입찰 대상을 찾아가 현재 상황이 어떤지 살펴볼 차례입니다. 현재 부동산 가격이 입찰가와 비슷한 상황의 부동산이라면 유찰되기를 기다려야죠. 근데 발품은 자주 팔지 않아야 한다네요. 그 이유는 정들기 때문이라는데 저도 이렇게 여자사람과 정들었으면 좋겠네요.

이제 권리분석에 나설 차례입니다. 저도 개인적으로 집을 소유하고 있지만 실제 권리분석에 대해선 까막눈이나 다름없습니다. 그저 공인중개사가 해주면 그런가 보다 했습니다.

근데 이 장을 통해서 권리분석은 이렇게 하는 것이구나를 배웠습니다. 무엇보다 부동산에 있어선 인수보다 말소가 더 중요하다는 사실! 그러고 보면 법원도 이중인격자입니다. 부동산에 대해선 말소를 하면서 사람의 죄에 대해선 인수를 하니 말입니다.

부동산 경매를 한다면서 부동산관련법에 대해 알고있지 못한다면 아마 법적인 상황에 대해 대처하기 힘들겁니다. 그런면에서 부동산 관련법은 반드시 알고 있어야 겠지요? 우리나라 부동산법은 민법에 정의되어 있다고 하네요.

이제 경매법원을 왔다갔다 할 차례입니다. 천리 길도 한 걸음이라고 합니다. 입찰가 써놓고 큰 기대를 가지지 않아야 할 차례입니다. 그런데 경매법원에선 서류 제출만 하고 기다리라네요. 왜냐고요? 사람의 마음은 갈대~니까요.(그렇다고 독자가 갈대라는 건 아닙니다)

자 이제 마지막입니다. 부동산 낙찰 받았다고 해서 안심할 수 없는 것이 이미 그 부동산엔 점유자가 살고 있으니 점유자와의 대화를 통해 내보내야 합니다. 그래야 부동산 경매에선 제 집이 되는 거죠. 그러고보면 4-5년전의 일이 떠오릅니다. 회사 경영팀 과장님이 부동산 경매에서 낙찰 받았는데 점유자와 싸움을 벌이고 있던 모습니다.

근데 저자가 말하는 점유자는 결코 싸움의 대상이 아님을 자각하게 해줍니다. 부동산 경매에 있어서는 점유자나 낙찰자나 입장이 다른 사람들 일뿐이라는 거죠. 쌈닭으로 불리는 저도 참 여기서 얼굴을 들지는 못하겠습니다.

본 도서를 다 읽고 나서 구슬씨의 에피소드만 따로 모아 읽어보았습니다. 언뜻 든 생각인 뭐든지 천재인 홍대리를 보는 것 같았지만 홍대리보다 더 아기자기한 구슬씨의 이야기가 눈에 더 잘들어왔네요.

책에 대해서 아쉬운 점?이라고 하면 부동산 경매에 대해 따박따박 알려주기는 하지만 어디까지나 가이드일 뿐 실무에 대해서 조금더 자세히 다뤄졌으면 어땠을까 싶네요. 반면에 좋은 점은 기초서적으로서 충실하고 언제든 서가에서 달려나올 수 있는 크기가 좋습니다.

개인적으로도 아직 돈에 그렇게 당하고도 중요하단 사실을 모르다보니 부동산경매도 그리 좋은 느낌이진 않습니다.

하지만 조금 더 안정적인 수익을 얻기 위해서 부동산 경매는 꼭 한번 시도해볼 수 있는 좋은 기회이지 않나 싶습니다.

그래도 한빛씨와 같이 기뻐하는 구슬씨를 보며 저도 생각해봅니다. "아, 나도 빚 없는 내 집을 갖고 싶다"