솔직히 저 말은 작년초에 한참 흥행이었던 미국 주식 투자로 조금 이익을 본 초보 투자자가 전자책을 내기 위해서 많이 사용하던 글귀였죠. 정말 작년초까지만해도 아기안고 미국 주식을 하는 산모까지 있을정도로 엄청난 열풍이었습니다. 그렇다보니 저 글귀가 도리어 제게는 신뢰가 가지 않는 문구였습니다.
그러다 작가님의 말에 귀가 솔깃해지기 시작합니다. 줄일려고 했는데 줄이기가 힘드네요 전체를 공유합니다.
□ 왜 자산가들은 미국 부동산에 투자할까?
첫째로 자산가들은 경기 불황이 우려될수록 안전 자산에 분산투자하기를 원하기 때문입니다.
미국은 전 세계 GDP 1위 강대국입니다. 미국 주요 도시의 부동산은 전 세계 어떤 자산보다도 안전한 자산으로 평가받고 있습니다. 전 세계 기축 통화인 미국 달러로 된 자산은 미국인뿐만 아니라 전 세계인이 보유하기를 원합니다. 한국의 자산가들은 전 세계 경기가 불안정한 시기에 미국 달러가 최고의 안전 자산이라고 여기고 있습니다. 그래서 원:달러 환율이 올라 미국 부동산에 투자하기 어려운 상황에도, 미국 부동산에 꾸준히 관심을 갖고 있습니다. 오히려 환율이 더 오르기 전에 달러로 된자산을 보유하려고 합니다.
둘째로 화폐 가치가 강하고 안정적인 달러로 된 임대수익이 발생하기 때문입니다.
미국은 여전히 낯은 실업률을 보이며 일자리도 풍부합니다. 주요 대도시의 경우 탄탄한 월세 수요가 뒷받침되어 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있습니다. 미국 연준은 2022년 3월부터 긴축을 단행했습니다. 고금리와 강달러라는 무기를 갖고 인플레이선과의 전쟁을 선포한 것입니다. 그럼에도 불구하고 2022년 12월 지금도 3. 7%리는 낮은 실업률을 기록하고 있습니다.
미국의 낮은 실업률은 강화된 이민법으로 인한 외국인 노동자의 감소 젊은 세대의 조기 은퇴, 코로나19로 인한 경제활동 인구의감소 때문입니다. 이런 인력 부족 현상은 단기간에 해결하기 힘듭니다. 특히 높은 월세를 지불할 능력이 되는 고급 인력 그룹에서 더욱 심각한 문제로 대두되고 있습니다. 따라서 미국 정부와 중앙
은행이 긴축 정책을 펼치는데도 불구하고 높은 고용률과 주택 임대수요가 예상됩니다.
미국은 우리나라와 달리 전세 제도가 없습니다. 집을 자가 소유하든지 월세로 거주해야 합니다. 금리가 급격히 오르는 상황에서는 사람들이 주택 매수 결정을 미룹니다. 그래서 월세 계약 연장을 하거나 새로운 월세를 구합니다. 이로 인해 임대주택에 대한 수요가 더욱 높아질 수밖에 없습니다. KB부동산 월간 주택시장 동향에 따르면 2022년 8월 서울의 아파트 평균 매매가격은 12억 7천 879만 원으로 집계되었다고 합니다. 미국 뉴욕의 맨해튼 (Manhatan), 하와이 호놀룰루(Honolulu) 등 주요 대도시에 이 정도 매매가격의 주택을 구입할 경우 관리비를 제외하고 매월 400만원이 넘는 월세 수입을 기대할 수 있습니다.
셋째로 미국 부동산 투자를 통해 세금을 절약하고 싶이 하기 때문입니다.
미국에 부동산을 구입할 때 미국과 한국에 납부하는 취득세는 없습니다(미국의 경우 뉴욕과 같은 일부 주에서 있음). 한국인이 해외에 주택을 보유해도 종합부동산세 대상이 아닙니다. 해외에 소재한 주택은 보유 주택수를 산정할 때도 제외되기 때문에 양도 소득세 중과 대상이 아닙니다. 해외 부동산을 매도해서 차익이 발생하더라도, 한국에는 일반 과세로 양도소득세를 신고. 납부하게 되어 있습니다.
즉 한국의 다주택자들에게 부과되는 중과세로 인한 세금 부담이 해외 부동산에는 없는 것입니다. 이렇게 미국 부동산이 합법적으로 절세할 수 있는 투자용 부동산이리는 점이 많은 부동산 투자자에게 중요한 장점으로 손꼽히고 있습니다.
넷째로 외국인이라 할지라도 미국 주택담보대출을 70%까지도 받을 수 있기 때문입니다.
미국에 소재한 은행들은 외국인투자자에게도 주택담보대출을 제공하고 있습니다. 그래서 부동산 구입시 부동산 매매대금의 전액을 달러로 환전하지 않아도 대출을 받아 잔금을 치를 수 있습니다. 이로 인해 높아진 원달러 환율에 대한 부담을 상쇄시킬 수 있는 것이죠. 이렇게 대출을 받으면 부동산 전체 매매대금보다 휠씬 적은 자기자본투자금(Downpaymen)으로 부동산을 구입할 수 있습니다. 레버리지(Leverge)를 통한 투자 이익을 추가로 누릴 수 있는 것입니다.
물론 금리가 오르면 주택담보대출에 대한 이자 부담이 높아집니다. 기대 월세수익률보다 대출 금리가 더 높은 시기에는 무작정 많은 대출을 받아서 집을 구입하는 것이 현명한 판단은 아닙니다.
오히려 자기자본투자금을 높이거나 금리 추이를 살피며 부동산 투자 시기를 조정할 필요가 있습니다.
하지만 현명한 투자자라면 금리 인상으로 인해 2022년 상반기까지만 해도 매도자 우위 시장이었던 미국 부동산이 매수자 우위 시장으로 반전된 분위기를 역이용할 겁니다. 미국의 희소한 입지에 위치한 부동산 매물을 합리적인 가격과 유리한 조건으로 구입할 수 있는 기회로 삼겠죠. 또한 몇 년 뒤 금리가 저렴해지면 재융자(리파이낸싱)를 받을 수도 있습니다. 미국 은행의 주택담보대출 상품은 보통 중도상환수수료가 없습니다. 30년 고정금리 상품이 일반적이기 때문에 저금리 시기에 많은 미국인이 재융자를 받습니다.
달러를 이미 확보하고 있는 투자자라면 매수자 우위가 본 시장 분위기를 기회로 좋은 부동산을 합리적인 가격에 매수할 수 있습니다. 만약 달러가 준비되어 있지 않다면 각국 중앙은행의 정책과 경제지표의 추이를 지켜보며 투자에 더욱 신중해야 합니다.
- 동의하는 글도 있고 그렇지 않는 글도 있습니다.
약간 약을 판다는 느낌도 있고 타고난 마케터라는 느낌도 듭니다.
다만 확실한건 우리나라는 인구 감소와 전쟁의 위험등으로 미래에는 사라지는 나라 1순위인 반면 미국은 이민자들의 유입과 경제 대국으로 많은 인구 유입이 가능한 나라입니다. (물론 우리나라도 한류로 세계에 이목을 받고 있고 이런 분위기에서 이민을 장려하면 가능해지기는 합니다만 미국과는 질이 다를것같네요.)
그리고 무엇보다 세금과 대출입니다. 지금은 우리나라도 많이 풀어서 한시적으로 2주택이라도 중과세가 많이 줄어들었긴합니다만 미국은 애초에 중과세가 없기 때문에 더 많이 유리할수는 있을것같습니다.
저 또한 필자분과 같이 베트남도 관심이 있었고, 말레이시아도 아직까지도 관심이 많이 있습니다. 하지만 외국인 투자로는 자국민 거래보다 더 많은 금액과 수수료를 원하고 사기 위험이 많아서 결국 실행하지는 못했습니다. 하지만 미국은 다를수 있을것같네요. 좀더 잘 찾아보면 보호받을수 있는 수단도 찾을수 있을것같습니다.
이 책의 본 가치는 2장부터 시작되어 점입가경입니다.
작가님이 컨설팅한 투자 에피소드들이나 외국인이 미국에서 세금을 줄이는 방법, 미국 은행에서 대출을 잘 받는 방법, 현지 공인중개사를 잘 고르는 방법 등 미국 부동산을 독학으로 공부하고, 미국 전역을 누비며 손품과 발품을 팔아 정리한 노하우가 고스란히 보여지자 완전히 빠져들었습니다.
미국에서 부동산 투자 자문회사 대표를 하고 있으신 완전 프로이시군요!!
바로 질로우에서 미국 부동산 검색에 들어가기 시작합니다.
아내와 미국여행때 정말 좋았었던 올랜도나 하와이쪽으로 물색해보니 생각보다 괜찮은 (한국에 비해 많이 저렴한) 매물들이 나와있네요. 아내와 공유하면 몇개를 찾았습니다. 이후 책 저자이신 대표님께 한번 문의드려보려고 캡쳐까지 해놓았습니다.
별첨에 미국 현지 대출담당자나 세무사등의 인터뷰에 서류까지 넣어주신 꼼꼼함에 책값이 아깝지 않네요.
그리고 이런 새로운 시장에 눈을 뜨게 되어 마음이 들떠있습니다.
나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되면 좋겠습니다라는데,, 저는 솔직히 제 해외 2nd 하우스가 꿈이었던 터라 부자라기 보다는 이 분을 통해서 제 여유를 가질수 있을것같네요.
블로그 메인 공유에 아야코 록카쿠 그림이나 블로그에 최영욱 작가님의 KARMA 구매나 문형태 작가님, 서울옥션에 자주가는것으로 봐서 저와 많이 투자가 비슷하신것 같은데요.
그런데, 3/1부터 시작한 이벤트라는데 벌써 조기 마감이라니.... 인기가 상당합니다.
너무 아쉽네요....
https://m.blog.naver.com/violetsbloom/223031238958
조수빈 TV라는 곳에서도 소개했다고 하네요. 미인이십니다.
이전 서울을 팔고 도쿄를 샀습니다의 백승작가님도 그렇고 제 아내도 그렇고 이상하게도 남성보다는 여성분들이 부동산을 보는 눈이 더 좋은것같네요.
https://www.youtube.com/watch?v=crBAPLpiN9A