원룸마스터

원룸 마스터 - 당신도 건물주가 될 수 있다!
강준현 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 10월

P42 우리가 원룸을 매수할 때는 대출 없는 상태에서 월세와 매수가 비교르르 통한 수익률을 계산해야 속지 않고 건물을 매수할 수 있다는 것을 명심하기 바란다.

P57 결론부터 말하자면 원룸은 60% 이상씩 아파트처럼 대출을 받을 수가 없다. 두 가지 이유가 있는데, 첫 번째로 원룸의 경우는 KB시세라는 것이 없기 때문에 감정평가를 받게 된다. 감정평가는 실거래가 보다는 무조건 낮다. 공시가격<감정평가<실거래가순으로 가격이 나오는데, 실거래가 10억 원이면 감정평가는 6억원, 7억원이 될 가능성이 높다. KB시세는 경험상 실거래가보다 높으면 높았지, 낮은 경우는 흔치 않은데, 다가구주택, 다세대주택, 다중주택 등이 원룸은 대출 받는 기준이 되는 감정가가 낮으니 투자금이 더 많이 필요하다. 두 번째로 다가구 주택도 주택이기 때문에 감정가의 70%정도 대출이 실행되는 것 아니냐고 생각할 수도 있겠지만, 결정적으로 최우선 변제(방 공제)라는 것이 있다.

P63 신축 원룸이 오름에 따라 구축 원룸도 따라 오르는 원리는 아파트 투자와 비슷한데, 오를 수 밖에 없는 이유를 알아보자. 첫 번째로 땅값이 엄청나게 상승했다. 두 번째로 인건비 상승에 있다.

P75 토지이용규제 네비게이터 어플을 활용하면 행위제한 정보와 토지이용계획을 확인 할 수 있다.

P109 이 책을 읽고 있는 사랑하는 구독자, 독자분들이라면 바짓가랑이라도 잡고 말리고 싶은 것이 세 가지 있다. 앞서 설명한 중소 지방도시, 즉 산업기반이 무너지면 한 방에 망해버리는 곳의 원룸 투자와 신도시 구분 상가 투자, 마지막으로 오피스텔 투자가 있다.

모든 부동산의 원리가 수요와 공급의 원리라는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않은데, 건설사의 배를 불리기 위해 상가를 많이 분양하는 것이다.

P146 건물관리업체 관련해서 지역마다 특색이 있다. 서울 사람을 필두로 지방 사람들이 많이 투자한 대전 원룸 같 경우에는 임대관리시스템이 굉장이 잘 발달되어 있다. 건물주들이 타지에 있으니 인근 부동산에서 관리 대행을 해주는 경우가 많은데, 방1개마다 1만원을 관리비로 받으니 큰돈이 되지는 않지만, 한 명이 수백 개를 관리하면 사무실 운영비가 나오고, 해당 건물의 전월세 수수료와 매매 수수료도 본인이 챙길 가능성이 높으니 건물관리업체도 이득이 많다. 관리비도 건물주한테 받는 것이 아니고, 따로 세입자한테 받아가고 있다.

P149 공실을 줄이기 위해서 가장 좋은 방법은, 첫 번째로 보증금을 적게 받는 것이다. 그런데 이 방법을

말씀드리면 펄쩍 뛰시는 분들이 많겠지만, 펄쩍 뛰시는 분이 많은 만큼 새로운 수요층을 공략할 수 있다.

P!50 보증금 100만 원만 받는 것이 너무 신경 쓰인다면, 보증금 100만 원만 받고 3개월에 걸쳐서 100만원을 증액하는 방법을 쓰게 면 서로 부담이 없다. 보증금 100만원 +30만원 +30만원+40만원, 이렇게 4개월에 걸쳐서 보증금을 받는 것이다. 세입자분들에게 안내하기도 굉장히 편하다. 어차피 적금이라 생각하고 퇴실할 때 받아가는 돈이니 이렇게 계약서를 쓰자고 하면 대부분 동의하신다.

두 번째로 요즘 같은 시대에는 가성비가 좋지 않으면 세입자분들이 오래 살지를 않는다. 나 같은 경우 현재 9년 차 원룸 운영하고 있는데, 기본적인 편의사항은 완벽하게 준비하려고 노력하고 있다.

1)청소와 도배는 기본이다.

2)오래된 브라운관 텔레비전 같은 경우에는 32인치 LED TV로 교체해준다.

3)침대는 수납형 침대로 교체해줘서 좁은 공간에서의 활용성을 높인다.

4)매트리스 커버도 교체해준다.

5)블라인드를 설치해준다.

6)쩐자레인지 없는 방이 있으면 넣어준다.

7)전등이 밝지 않으면 집이 어두워 보인다. 보기 좋은 떡이 먹기도 좋다고 기존의 형광등을 교체해주거나 LED등으로 교체해 준다.

P182 유투브 구독자분께서 인테리어 자재를 어디 가면 싸게 살 수 있냐고 질문하셔서 도심 외곽에 있는 대형 자재 백화점에 가보라고 말씀드렸더니 기분 나빠 하셨다.

P214 세금은 대출과 같이 시시각각 벽화하기에 세무서 말만 맹신하지 말고, 국세청 번호인 126으로 전화해보기를 권한다.

느낀 점 : 원룸 마스터 제목처럼 저자는 원룸관리의 고수다. 저자가 경험해 왔던 여러 경우들을 아낌 없이 나누어 주고 있다. 우리가 놓치기 쉬운 부분부터, 사람을 상대하는 법까지 노하우를 나누어 주고 있다. 누구나 꿈꾸는 건물주가 되기 위해서는 노력없이 이루어 지지 않는다는 걸 이 책을 통해 또한번 느꼈다.