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부동산 투자 인사이트
김준영 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 8월
평점 : 
P41 교통망은 지역과 지역 사이의 위치와 거리를 극복하고, 그에 따른 편익이 반영되면서 지역에 대한 가격 파괴가 일어나는 것이 부동산의 본질이다.
P58 지금 실거주자나 투자자라면 우리가 볼 수 있는 것만 가지고 예측하는 것이 더 현실적이다.
공급과 수요 중에서도 변화가 심한 수요보다 2년동안 고정되어있는 공급량이 더 분명하게 보인다.
P65 아무리 투자 수요가 많이 들어온다고 해도 이 투자자의 물건을 받아주는 이들은 그 도시안에 살고 있는 전세,월세의 실수요자다. 결국 이는 실수요자 한 명을 사라지게 하는 수요일 수밖에 없다.
P94 주택보급률은 주택수를 가구수로 나눈 것이 100을 곱한 것이다.
P107 가격 상승은 시장에 충분히 공급이 되어 있지 않은 상태여야 하며, 실수요자가 다른 선택의 여지를 남겨 두지 않아야 그 불씨가 꺼지지 않게 된다. 그래서 공급이 많은 지역은 좀처럼 심리를 개선하기 어렵고, 공급이 없는 지역은 여간해서는 살아 있는 심리를 잠재우기 힘들다. 결국 심리도 가격 상승이라는 큰 흐름을 먼저 읽어야 되며, 상승의 알고리즘을 알아야 심리변화를 먼저 읽을수 있다. 결국 심리도 가격에 따라 같이 움직이기 때문이다.
P109 공급 물량 만큼이나 중요한 통계가 미분양이다. 미분양은 한 도시의 주택 경기를 파악해볼 수 있는 중요한 통계다. 미분양 발생 시기와 적체된 규모에 따라 주택 시장의 심각성과 침체 시기,침체 정도를 짐작할 수 있다.
P117 부동산은 자산 성격이 강한 특성상 가격 하락시기에는 매매보다 전세를 선택할 확률이 높다.
P121 자가보유율은 전체 가구수에서 자가가 차지하는 비율이다.
자가를 보유하지 못한 비율은 전세 비율과 월세 비율, 즉 임대 비율이다. 여기서 중요하게 생각해야 할 부분은 자가를 선택하지 않은 전세 수요와 월세 수요, 즉 임차로 들어가는 잠재 수요다.
P127 KB 부동산 통계에서 매수우위지수는 ‘매수자 많음’비중과 ‘매도자 많은 비중’우로 만든 지수다. 매수우위지수는 부동산 현장에서 조사된 내용으로, 시장의 동향이 가장 잘 반영된 통계다. 이 지수는 가격 상승시기와 거의 비슷한 시점에서 움직인다고 보면 된다.
P140 시장의 주체가 되어 앞으로 끌고 가는 것은 결국 주거를 필요로 하는 실수요자다.
P148 자산가치의 하락을 막기 위해서나 부동산 경기를 활성화하기 위해서는 정부의 역할이 매우 중요하다. 불황을 겪는 부동산 시장의 규제를 풀어서 시장에 에너지를 넣어 주는 것도 정부의 역할이다. 세제 혜택을 통해 수익을 보장해줌으로써 투자자를 끌어들이는 방법으로 수요를 움직이게 할 수도 있다.
P149 지난 2008년 금융위기에서 정부는 지방에 규제를 먼저 풀고, 미분양 대책의 일환으로 5년 비과세 물건들을 매수할 기회를 주었다. 그 결과 미분양이 줄어들고, 투자자가 움직이며, 시장 상승의 불꽃을 붙였다. 하지만 이것도 선행 조건은 입주물량이 적어야 한다는 점이다.
P169 상승의 시그널은 다음과 같은 통계들이 움직이고 있을 때 상승 가능성이 높아진다.
첫째, 3년 연속 누적해서 공급이 부족해야 된다.
둘째, 공급부족이 전세부족으로 이어져 전세수갑지수가 상승한다.
셋째, 전세 가격이 상승한다.
넷째, 매수우위지수가 상승한다.
다섯째, 매매거래량이 증가한다.(1년 동안 누적된 거래량 증가).
여섯째, 미분양이 감소한다.
P177 하락의 시그널은 다음과 같은 통계들이 움직이고 있을 때 하락 가능성이 높아진다.
첫째, 한게 수요를 넘어서는 공급이 3년간 누적되어 있을 때다.
둘째, 전세수급과 전세가격이 하락으로 들어갈 때다.
셋째, 매수심리인 매수우위지수가 하락할 때다.
넷째, 주택 자가 보유율이 3~4% 상승해서 무주택 수요를 흡수할 때다.
다섯째, 미분양이 증가할 때다.
여섯째, 매매거래량이 줄어들 때다.
느낀 점 : 저자는 정확한 데이터에 따라 부동산 인사이트를 기르라고 강조한다.
부동산에서 중요한 것은 수요와 공급이다. 공급량에 따라 시장 상황이 변한다.
부동산 투자 인사이트를 갖기 위해서는 정확한 분석력이 필요하다.