곧 다가올 주택 자산시장 쓰나미

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아파트의 몰락 - 내 집 마련이 절실한 3040세대가 반드시 알아야 할 진실
남우현 지음 / 랜덤하우스코리아 / 2011년 12월

어떤 책은 심오한 이론적 문제의 규명이 문제가 아니라 당장의 현실 인식과 문제 해결책을 위해 쓰여진다. 이론은 만 원짜리 지폐에 해당하고, 문제의 인식 및 해결책은 백 원짜리 동전에 해당한다. 만일 당신이 지금 누군가와 –예를 들어 멀리 떨어져 있는 당신의 애인과– 몹시 통화하고 싶다고 가정해보자. 그런데 당신 수중에는 휴대폰도 없고 공중전화는 수신자 부담서비스도 제공하지 않는다. 당신이 지갑을 펴 보았을 때, 만 원짜리 지폐만 있을 뿐 백 원 동전은 찾아 볼 수 없다. 주변에 잔 돈을 바꿀 수 있는 편의점 조차 없다면 당신은 분명 어이없어 할 것이다. 백원 동전 보다 더 값어치 있는 만 원짜리 지폐로 전화를 걸 수 없기 때문이다. 남우현의 이 책은 바로 백원 짜리 동전과도 같은 책이다. 우리나라 주택시장의 현 상황을 인식하고 그 가까운 미래를 조망하며 나름의 문제 해결책을 제공한다는 점에서 이 책은 이론서와는 상이한, 혹은 이론서가 제공하지 못하는 정보를 제공하고 있다(그럼에도 저자는 초보적인 수요공급 ‘이론’을 사용하여 주택자산시장이 다른 여느 시장에 비해 왜 버블이 발생하기 쉬운 곳인가를 설명하기도 한다. 그러나 이를 본격적인 이론적 탐구라고 보기는 어렵다).

저자의 주장에 따르면 미국의 금융완화정책은 버블 붕괴 이후 후유증으로 나타난 대출축소를 완화하기 위한 것이며 따라서 정책적 정당성을 갖는다. 반면 국내의 금융완화정책(공적자금 주입과 금리 인하가 대표적이다)은 이미 급등하고 있는 대출에 기름을 부었고 이로 인해 거품은 더욱 더 팽창하고 있다. 바로 이러한 이유로 우리나라의 경우 금융위기(이는 대출 축소와 유동성 축소로 발현된다)가 지연되고 있으며 그럼에도 언젠가는 터질 공산이 크다. 한국의 경우 아파트 가격이 하락하기 시작하였음에도 불구하고 아직까지 은행으로부터 대출 상환 압력이 없기 때문에 위기를 인지하지 못하고 있을 뿐이다. 만일 인플레를 이유로 정부가 금융완화에서 긴축으로 정책을 선회할 경우(즉 이자율을 높일 경우) 지연된 위기가 드디어 터지게 될 것이다. 한국만 금융완화정책을 고집할 수 없는 것이 만일 미국과 다른 나라들이 출구정책으로 금리를 높인 상태에서 우리나라만 금리를 계속 낮출 경우 투자자의 대규모 이탈이 가속화될 우려가 있기 때문이다.     

더군다나 간단한 인구학적 예측을 통해 보아도 한국의 아파트 시장은 가까운 장래에 커다란 조정기를 맞이할 공산이 크다. 이제까지는 빠르게 증가하는 인구로 말미암아 아파트 가격이 폭등에 폭등을 거듭하였지만 이후 35-54세 인구층의 감소와 세계에서 유례가 찾아볼 수 없을 정도로 빠르게 진행되는 고령화로 인해 조만간 주택수요가 급감할 것으로 예측된다. 따라서 다른 나라들의 경우처럼 주택시장이 붕괴할 가능성도 존재한다. 2000년대 일본이, 2008년 미국이 겪었던 일을 이제 우리가 겪을 차례라는 것이다.

이 책의 또 다른 묘미는 각 부동산 계급별로 저자가 제시하는 향후 대책이다. 만일 앞서의 아파트 시장에 대한 저자의 분석을 신뢰한다면 저자가 제시하는 향후 대책 역시 거부하기 힘든 제안이 될 듯하다. 거대한 자산 시장 쓰나미를 앞두고 대비책을 세운다는 것이 얼마나 도움이 될까 싶기도 하지만 저자의 말 대로 중개업자의 감언이설이나 언론의 물타기 기사보다 훨씬 유용하지 않을까 하는 생각이 든다.