경매투자자를 위한 캠코공매론

경매투자자를 위한 캠코공매론
김영호 지음 / 신서원 / 2018년 12월

책 제목	경매투자자를 위한 캠코 공매론
저자 및 출판사	김영호, 신서원
읽은날짜	2019. 2. 15
핵심키워드 3가지 뽑아보기	공매란?, 투자사례, 세금
도서를 읽고 내점수는  (10점만점에 ~ 몇점?)	8

 1. 저자 및 도서 소개 

저자

촌에서나고 자라 대처(大處)에 자리 잡고 서울여자랑 아들 둘 낳고 사는 성공한 인생이다.
한국외국어대학교 정치외교학과를 졸업했다. 청운의 꿈은 대단했지만 현실과 능력의 벽을 넘지 못하고월급쟁이의 길로 접어들어 보험과 은행권을 전전하다 오늘에 이르렀다. 일찍이직장의 덧없음을 간파하고 유유자적할 자신만의 업(業)을 찾아 나름의 성공을 이룬 자칭 자수성가 기업인 겸 저술가이다. 캠코공매로 얻은 지식과 부를 나누고자 여기저기 기고도 하고 작은 기부도하며 살고 있다.

본 저(著)는 첫 작 「블루오션 캠코공매를 잡아라」(매일경제신문사,2009) 집필 10주년을 맞아 1년여의 기획과 자료조사를 거쳐 세상에 나오게 되었다. 긴 인생에서 나이와 경력에 불문하고 평생 현역으로 남기 원하는사람들의 멘토가 되고자 심혈을 기울였다. (알라딘 제공) 

도서

10년동안의 캠코 공매투자 성공경험을 담아낸 책이다. 캠코공매나 경매에 입찰하거나 낙찰을 받아 보신 중급자 및 고급자 이상의 분들의 눈높이에서 저술하였다. 최대한 쉬운 언어로 풀어쓰고자 노력하여 공매의 입문서로도 손색이 없다.(알

라딘 제공)

2. 내용 및 줄거리

목차
PART 1 캠코공매학원론 Chapter 1 캠코공매 일반 1. 캠코공매란 무엇인가? 1) 공매의 정의 2) 캠코의 이해 (1) 한국자산관리공사 (2) 캠코의 주요 업무 (3) 온비드 시스템 3) 캠코공매의 매력 ? 경매와의 차이점을 중심으로 (1) 경매와의 차이점 (2) 캠코공매의 장점 ? 매력 덩어리 공매 2. 온비드 시스템의 이해 1) 온비드 입찰 연습 2) 낙찰 후 절차 Chapter 2 캠코공매 이론 1. 압류재산 처분절차 1) 압류의 효력 2) 압류처분의 의의 3) 압류처분의 절차 (1) 압류단계 (2) 환가단계 (3) 청산단계 4) 교부청구와 참가압류 (1) 교부청구 (2) 참가압류 5) 캠코공매물건의 종류 (1) 공매물건의 종류 (2) 압류재산 (3) 수탁재산 (4) 유입자산 (5) 국유재산 2. 캠코공매의 법정기일 1) 조세채권의 이해 (1) 조세채권의 정의 (2) 조세채권의 특징 2) 조세채권의 법정기일 (1) 법정기일의 정의 (2) 조세별 법정기일 (3) 조세 상호간의 순위 3. 캠코공매의 배분 1) 배분요구 (1) 배분요구의 의의 (2) 배분요구 채권자 2) 배분순위 (1) 제1순위: 집행비용과 비용상환청구권 (2) 제2순위: 소액임차인의 최우선변제금과 근로자 임금채권, 재해보상금 (3) 제3순위: 당해세 (4) 제4순위: 조세채권과 담보물권 등 (5) 제5순위: 일반임금채권 (6) 제6순위: 공과금채권 (7) 제7순위: 일반채권 3) 실전권리분석 (1) 권리분석의 목적 (2) 임차인 권리분석

4. 배분표 작성
1) 배분의 3원칙
(1) 순위배분
(2) 안분배분
(3) 흡수배분
2) 배분연습
(1) 배분 3원칙에 따른 기초연습문제
(2) 조세채권을 포함하는 연습문제
(3) 배분표 작성의 시사점

_______ESSAY1 아카풀코의 어부


PART2 실전 공매사례

Chapter1 유치권의 법적 성격과 투자 사례
1. 유치권의 법률상 성격
1) 유치권이란
2) 유치권의 성립요건
3) 유치권의 피담보채권과 변제기
(1) 필요비
(2) 유익비
(3) 유치권과 필요·유익비의 관계
(4) 건설유치권
(5) 판례로 보는 건설유치권 사례
(6) 유치권의 양도양수
4) 점유에 대한 고찰
(1) 점유의 의미
(2) 점유의 형태
(3) 점유의 논점
5) 유치권의 실무상 논점
(1) 유치권 주장의 유형
(2) 유치권 타파의 기술
6) 허위유치권자에 대한 법적조치
2. 유치권 투자사례
1) 경기도 남양주 D프라자 상가
(1) 물건의 개요
(2) 탐문과 추리를 통한 유치권 검토
(3) 유치권 전쟁의 서막
(4) 결론
2) 대구 범어동 근린상가
(1) 물건의 개요
(2) 유치권 검토
(3) 유치권 해결
(4) 결론

Chapter2 지분물건의 법적 성격과 투자 사례
1. 지분물건의 이해
1) 공유지분의 법률상 성격
(1) 지분의 처분과 사용·수익
(2) 지분의 관리와 보존
(3) 지분의 분할
2) 지분물건의 투자 포인트
(1) 공유지분의 유형
(2) 지분물건의 점유 형태
(3) 공유자우선매수청구권
(4) 문제의 해결방법
2. 지분물건 투자사례
1) 서울 문배동 R주상복합아파트상가
(1) 지분물건의 개요
(2) 지분물건 검토
(3) 공유지분 매수협상
(4) 결론
2) 서울 거여동 H아파트
(1) 지분물건의 개요
(2) 지분전쟁의 서곡
(3) 결론

Chapter3 수익성물건 투자 사례
1. 서울 종로 피맛골 L빌딩 상가
1) 물건의 개요
2) 문제의 해결
3) 결론
2. 강원도 철원 E 아파트 상가
1) 물건의 개요
2) 물건의 선정
3) 결론
3. 회원권 투자사례
1) 서울 반포동 M호텔 법인회원권
2) K리조트 콘도회원권

_______ESSAY2 조치훈의 바둑인생

PART3 부동산투자와세금

Chapter1 부동산과 세금
1. 세금의 개요
2. 세금의 분류
3. 부동산의 세금체계

Chapter2 부동산 취득·보유시의 세금
1. 개요
2. 재산의 평가

Chapter3 종합부동산세
1. 개요
2. 종합부동산세의 계산구조
3. 종합부동산세 절세전략
1) 증여를 통한 절세
2) 임대주택에 대한 종합부동산세의 감면

Chapter4 부동산 운영시의 세금
1. 개요
2. 종합소득세
1) 종합소득세와 법인세
2) 종합소득세와 양도소득세
3) 사업소득과 부동산임대소득
3. 법인세

Chapter5 부가가치세
1. 개요 및 계산구조
2. 신고 및 납부
3. 부동산임대업의 부가가치세
1) 임대료
2) 간주임대료
(1) 보증금 또는 전세금의 범위
(2) 간주임대료의 이자율
(3) 과세기간 중 임대보증금의 변동이 있을 때
(4) 전세금 등에 대한 부가가치세 부담

Chapter6 양도소득세
1. 개요 및 계산구조
1) 취득가액 및 필요경비
(1) 필요경비 증빙자료
(2) 필요경비 인정대상
(3) 필요경비 부인대상
2) 비과세 및 감면
3) 장기보유특별공제
4) 양도소득세율
2. 절세방안
1) 합산과세
2) 양도차손 통산
3) 결론

Chapter7 상속세 및 증여세
1. 개요 및 계산구조
2. 사전증여를 통한 절세방안

Chapter8 부동산매매업
1. 부동산매매업의 소득분류
1) 사업소득과 양도소득
2) 부동산매매업과 건설업
2. 부동산매매업의 세금부담
1) 비용공제 여부
2) 세율의 차이
3) 비과세와 감면제도
4) 법인사업자의 장단점
(1) 장점
(2) 단점
5) 결론
3. 부동산매매업자의 의무
1) 개인매매사업자
2) 법인사업자

_______ESSAY3 「아킬레우스」와 테니스

내용

PART1 캠코공매학원론

탄탄한 범률지식과 이론으로중무장하고 캠코공매라는 큰 바다에 뛰어든다면 어떠한 위기상황에서도 방향을 잃지 않고투자 성곡이라는 목적지로 항해를 끝마칠 수 있을 것이다.

공매의 정의

공매는 광의로 해석하면 국가, 지방자치단체,정부투자기관 등 공공 기관고 금융지관과 그에 준하는 기관이나 단체에 의해 일정한 절차에 의해 공개적으로 매각하는 공적인 매매을 통칭하는 용어 이다.

여기에는 법원이 행하는 경매, 한국자산관리공사(이하 캠코/KAMCO) 에 의해 진행되는 공매, 그리고 은행.공사.부동산신탁회사.관세청 등 금융기관 또는 국가 기관 등에 의해 일련의 공개적 절차로 행하여지는 모든 환가절차를 통칭하는 의미이다.

캠코의 이해

캠코는＂금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 성업공사의 설립에 관한법률＂에 따라 설립되어 금융회사의 부실채권 인수, 정리 및 기업구조조정 업무, 금융소외자의 신용회복지원 업무,국유재산 관리 및 체납조세정리 업무를 수행한다.

캠코의 홈페이지는 www.kamco.or.kr이다.입찰방식과온라인 이용방법은 온비즈사이트(www.onbid.co.lr)dptj확인할수 있다.

경매와의 차이점

경매와 공매는 이복형제 정도의 차이가 있다. 국가공권력에 기초하여 탄생한 법률행위라는 측면에서 뿌리는 같지만, 소프트웨어 측면에서 경매는 민법과 민사집행법에 기반하고 있으며공매는 국세징수법과 지방세법 등에 기초한다.

캠코공매의 장점

경매의 낙찰자는 채권자를 이롭게 하지만 공매의 낙찰자는국가재정에 기여한다. 당신이 공매의 최고가 낙찰자가 되었다는 것만으로도 경장자보다 더 많이세금을 납부한 것이기 때문이다.

경매업계에 전해오는 유명한 3대 거짓말이 있다.첫째, 시간이 없어 못하고, 둘째, 돈이 없어 못하고,셋째,물건이 없어서 못한다는 세가지가 그것이다. 하지만 공매업계에선 첫 번째,시간이 없어서 못한 다는 거짓말은 통하지 않는다.

대한민국 국민이라면 누구라도 온비드 사이트에 접속하고 있는 바로 구곳에 입찰장이다.경매는 많은 사람과 비용을 들여 직접 움직여야 한다. 캠코 공매에는 경매와 같은 비효율이 없다.

공매에는 매물 숫자가 경매에 비해 현저하게 적다. 대신 월척이 많다.경매연못에는 물 반, 고기 반이지만 공매 연못은 고기는 몇마리 없어도 한 번 걸리면 월척인 그런 곳이다.

캠코공매의 배분

입찰에 참여하는 투자자의 입장에서도 내가 납부한 매각대금이 어느채원자에게 얼마 정도 배분되는지,손해를 보는 채권자는 없는지에 대한 사전 모의 배분을 해 보는것이 중요하다.

그중에서도임차인이나 소유자,채무자등 물건의 점유자에대한 배분금액은 어 정도 알고 입찰에 참여하는 것이 반드시 필요하다. 그래야만명도의 난이도를 파악할 수 있고 명도 비용이나 시간이 어느 정도 필요한지에 대한 판단이 서게 되어 입찰가를결정하는 중요한 기준으로 삼을 수 있기 때문이다.

배분표작성

공경매의성공포인트는 얼마만큼 쉽고 빠르게 적은 비용으로 물건의 점유를 이전받느냐에달려있다고 해도 과언이 아니다. 이를위해서 배분표를작성함으로써 명도의 난이도를 평가해보고 그에 따른 소요기간과 비용을 예측할 수 있다.

PART2 실전 공매사례

필자의 투자사례 중에서 공경매투자의 핫이슈인 유치권과공유지분투자, 그리고 월세 받는 상가투자를 중심으로 먼저 법률적 기초를 알아보고 실전사례를 살펴보고자 한다. 유치권과 공유지분 파트의 이론 부분은 책속의 책이라 할 정도로 민법과 민사소송법, 민사집행법 등 제반법률을 살피고 주요 판례를 섭렵하였다. 이 책을 가까이에 두고 관련 투자에 참고하면 많은 도움이 될것이다.

모든 법률적 해석과 실전사례에 공매와 경매의 경계구분이따로 없도록 보편적 기준을 가지고 서술하였으므로 경매 자자자의입장에서도 좋은 참고서가 될 수 있다.

첫 번째,유치권투자

두번째,지분투자물건에 대한 이야기

세번째,수익성상가물건에 대한 투자

상가매수공식1_임대차현황파악

캠코가제공하는 압류재산명세서에 나온 임차인 현황조사 내용을 액면 그대로 믿으면 안 된다. 현황조사에는두 종류의 내용이 나온다

임대인과임차인의 통정에 의한 위계의 소지가 상존하므로 참고용으로만 판단해야 한다.

압류재산명세서의“위치및 부근현황“란에캠코조사 담당자가 작성한 점유관계를 살펴보아야 한다.

공매명도의 제 1원칙

오마하의현인 “워런버핏＂의명언 하나를 소개한다.

투자의제 1원칙:절대돈을 잃지 말라

투자의제 2원칙:첫번째 원칙을 잊지 말라.

버핏성생에게전수받은 필자의 명도원칙을 이책의독자에게만 공개한다.

명도의제 1원칙:절대갑의 자세를 견지하라.

명도의제 2원칙:첫번째 원칙을 잊지 마라.

지분물건의법적 성격과 투자 사례

공매와지분물건은 아주 관련이 많다. 캠코압류재산에 나오는 공매물건의 약 20%가지분물건일 정도로 흔하다.

공매는소유자의 조세체납을 원인으로 국가 등이 채권자가 되어 체납자의 모든 재산에 대하여 이루어지는 행정집행이므로 처분대상 재산의 종류나수량,경제적가치와는 무관하게 진행한다. 정보의행정전산망에 소유자로 올라 있는 전 재산이 압류의 목적물이 되므로 환가성이좋은 부동산도 있지만 그 외에 전, 답,임야는물론이고 도로와 구거,유지또는묘지 등의 지분을 비롯한 다양한 부동산이 공매에 출회되고 있는 것이다.

입찰단계에서부터충분한 페이퍼웍과현장탐문으로 점유자를확인하고 임료청구권 행사의 주체를 파악하는 것이 중요하다. 동시에발생 가능한 시나리오별상황을 염두에 두고 투자금회수를 위한 출구전략까지 세우는 것이 좋다.

“이또한 지나가리라“

즐겁고행복한 순가도 지나가고, 끝날 것같지 않은 힘들고 괴로운 시간도 지나간다. 영원히행복할 수도 없지만 불행 역시 계속되지는 않는다. 매사가의도한대로 잘 된다고 자만하지 말지며, 불행한일이 생겨도 좌절하지 말라는 두 가지 의미가 한 문장에 합축되어늘 가슴에 두고 음미할 만 하다. 행복할때는 떠올릴 겨를이 없지만 힘들고 괴로운 현실에 부딪치면 이 글을 떠올리며 위로 받곤 한다.

고등학교를졸업하고 한 35년지나보니 열심히 노력하고 성실했던 친구가 성공해 있다. 근시안적으로는결과만 보이지만 과정이 결코 헛되지 않음을 보여주는 증거에 다름 아니다. 인생이란마라톤 레이스에서 중반까지는 큰 의미 없다. 언제나마지막에 웃는 자가 진정한 승리자 이다.

조치훈의바둑인생

ㅡ50년동안 둔 바둑 가운데 기억에 남는 한 판이 있는지요.

“저는지난 일은 잊어요.과거의영광을 생각할 만큼 늙지는 않았지요. 미래의희망에 부풀만큼 젊지도 않고요. 지금 이순간을 열심히 사는 것만 생각해요“

인생도마찬가지 아닐까?어제는잊되 어제의 실수는 기억하는 지혜가 필요한 순간이다.

PART3 부동산투자와세금

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

캠코란 무엇인가.

공매의 좋은점

각종 세금에 대한 설명

4. 이 책에서 얻은것과 알게 된점  그리고   느낀점

처음 캠코 공매론책을 받았을때 읽을 수 있을까 생각 했다.생각했던것 처럼 내용이 좀 어려웠다.공매에 관심이 있고 실천할때  두고두고 읽으면 좋을 책 같다. 내용도 잘 정리돼 있고 잘 모르는 법률과 사례 세금까지 모든걸 파악 할 수 있다.  한번 읽고는 파악하기 힘들지만 여러 번 읽어가며 배우면 좋을거 같다고 생각 했다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?

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 * 마지막에 책제목과 작가이름을 꼭 태그를 작성해주시고, 검색가능으로 변경 해주시면 좋겠습니다.

좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.

서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!