다산 4.0) 나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다 by 김덕문

나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다 - 1,300채 경매 성공의 신화! 400채 '0원 경매' 부동산의 전설
김덕문 지음 / 다산4.0 / 2017년 9월

『나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다』
대한민국 대표 경매 마스터
김덕문 지음


티끌 모아 태산이라는 말이 있지만, 지금 같은 저금리 시대에 언제 태산을 만들 수 있을지가 참 의문스러웠다. 물론 새는 돈을 모으면 목돈을 마련하는데 종잣돈이 될 수 있겠지만, 종잣돈을 마련하는 것도 목돈을 만드는 것도 점점 어려워지면서 통장에 차곡차곡 돈이 쌓이는 재미를 맛보는 것은 이제 불가능해 보였다. 그만큼 저축으로는 돈을 불리기 힘든 시대가 되었고, 가계경제에서 저축만으로는 뭔가 많이 부족하다는 생각이 들기 시작했다. 하지만 나는 그동안 재테크 세테크라는 말이 나올 때만 잠깐 찾아보고 관심을 가질 뿐, 꾸준하게 돈 관리를 하거나 미래를 생각하며 어딘가에 투자를 해본 일이 없었다. 리스크가 걱정되었고 무엇보다 먼저 해당 분야에 대해 아는 것이 없으니 경제 관련 책과 뉴스를 통해 많은 정보와 지식을 쌓아야겠다는 생각이 들었다. 기회가 되면 다양한 경제서를 읽고 안목을 키우는 힘을 가지고 싶었다. 그러던 중 『나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다』는 책을 만났고 강렬한 제목에 빠져들어 이 책을 읽기 시작했다.

지난 10년간 진행한 낙찰 건수만 1300건이 넘는데 그중에 1/3이 돈 한 푼 안 들이고 마련한 것이라고 하니 그저 놀랍기만 하다. 청개구리 역발상 경매법을 통해 400채 0원 경매의 신화를 만들었고 이 책에 그 노하우를 고스란히 담았다고 한다. 이 책을 읽는다고 모두가 저자처럼 경매 달인이 되는 것은 아니겠지만 적어도 경매라는 것이 어떻게 진행되는지와 물건을 볼 때 어떤 부분을 고려하고 살펴봐야 하는지 등에 대한 정보는 얻을 수 있을 것이라 생각했다. 참고로 저자는 경매 신화를 달성하기까지 하루 30채 이상의 물건들을 보러 다니는 등의 엄청난 노력을 기울였다는 점을 잊어서는 안되겠다. 생각의 전환과 피나는 노력이 경매 신화를 만들어낸 것이지 생각만 바꾼다고 되는 일은 아닌 것이다.

책 제목부터 나오는 청개구리 0원 경매란 무엇일까. 책의 첫 장을 넘기면 이해하기 쉽게 표로 나와있는데 저자의 말을 빌리자면 :

'0원 경매'란, 전세가격 이하로 집을 매입하거나 혹은 매입 시 발생하게 되는 총 대출이자보다 월세가격이 높은 경우를 말합니다. 다시 말해, 내가 들인 돈이 결국 0원이 되는 경매법을 말합니다. 0원 경매는 청개구리 경매를 통해서 더 쉽게 이룰 수 있습니다. <청개구리 경매의 공식>을 쉽게 표현하면 다음과 같습니다.
남들이 기피하는 물건 → 입찰경쟁률 낮음 → 쉽게 낙찰 가능 → 낮은 금액으로 낙찰 → 시세차익 커짐 → 0원경매 성공!

저자가 말하는 청개구리 경매라는 것에는 더 많은 리스크가 따를 수 있다. 남들이 기피한다는 것은 다 그만한 이유가 있기 때문이다. 게다가 사람들의 보는 눈은 다 거기서 거기다. 남들에게 매력적이지 않은 물건은 나에게도 매력적이지 않을 수 있고, 그런 물건을 보고 다른 시각으로 바라본다는 것도 쉽지 않은 일일 것이다. 그만큼 많은 물건을 보고 안목을 높이는 것이 중요하다. 또한 해당 물건에 대한 다양한 정보를 파악한 후 결정을 내려야 하는 만큼 오히려 사람들이 선호하는 물건보다 그렇지 않은 물건을 청개구리 경매로 낙찰받기까지의 노력과 육체적 정신적 스트레스는 더 클 수 있다. 이 모든 것들을 감내해야 0원 경매의 주인이 될 수 있을 것이다.

책은 크게 부록을 포함하여 6 파트로 나뉜다.

Intro 1시간에 훑어보는 기초 경매이론 벼락치기!
Part 1 청개구리의 빌라 공략하기 - 15개 사례 소개
Part 2 청개구리의 오피스텔 공략하기 - 9개 사례 소개
Part 3 청개구리의 아파트 공략하기 - 10개 사례 소개
Part 4 청개구리의 상가 및 공장 공략하기 -12개 사례 소개
Part 5 청개구리의 단독 및 다가구주택 공략하기 - 5개 사례 소개
부록 0원경매가 보이는 우수지역 HOT 12


0원경매로 낙찰받은 물건과 그렇지 않은 물건이 골고루 사례에 소개되어 있고 조금 더 정보를 주고 싶은 경우에는 "신의 한 수"를 제공하고 있다. "신의 한 수"는 경매가 아닌 일반 부동산 거래 시에도 알아두면 좋을 유용한 정보들을 담고 있으니 이 부분은 읽어보길 권한다.

경매가 익숙지 않은 독자들을 위해 "경매물건 검색하기", "현장 방문 및 물건 조사하기", "경매 입찰하기", "점유자 명도하기", "낙찰 부동산 마무리하기"의 5단계로 경매 과정을 설명해주고 있다.

입찰을 하기로 마음을 먹었다면 꼭 현장을 방문하여 시세(매매·전세·월세)를 알아보고, 인근 대중교통은 어떠한지, 하자는 없는지, 점유자는 어떤 사람인지 등을 조사하여 입찰 물건에 대한 다양한 정보를 수집한다. 입찰 당일 경매가 취소되거나 입찰 날짜가 변경되기도 하는데 이것은 법원 내 부착된 게시판에서 확인이 가능하니 입찰 전 물건의 정보를 다시 한 번 확인해야 하며, 입찰 시 최저 매각금액의 10%에 해당하는 입찰 보증금을 입찰 서류와 함께 제출해야 하는데 혹시 모를 사고를 대비하여 수표로 준비하길 권하고 있다. 또한 대부분의 법원 내부에 신한은행이 입점해 있으므로, 신한은행과 거래를 하는 것도 좋은 방법이라는 소소한 팁도 잊지 않았다. 이 외에도 입찰표 작성방법, 부동산 경매 시 발생하는 비용, 경매의 법적 절차 등에 대해서도 상세히 안내하고 있다.

경매 절차를 한눈에 들어오게 표로 정리해두었다.


Part 1부터 Part 5까지 책의 전반적인 내용은 빌라, 오피스텔, 아파트 상가 및 공장, 단독 및 다가구주택 등 청개구리 경매를 종목별로 분류하여 실제 사례와 함께 노하우를 담고 있는데, Part 1의 구성과 내용만 살짝 들여다보도록 하겠다.

빌라는 거주공간으로만 생각했지 상가로 바꿀 수 있다는 생각은 미처 하지 못했는데, 저자는 소음도 심하고 사람과 차량의 이동이 많은 1층을 경매 낙찰 후 상가로 용도변경을 하였다. 위에는 실제 용도변경을 해서 상가로 쓰고 있는 활용 사례이다.

사례만 담고 있는 것이 아니라 빌라를 상가로 용도변경하기 위한 절차도 안내해주고 있다.


이 밖에 "오래된 빌라들 중에서 대지지분이 큰 빌라는 재개발·재건축 시 매우 유리하니 땅을 산다고 생각하고 저렴하게 매입"하거나, "향후 개발예정지역이 아닌 지역은 대지지분이 작아도 전용면적이 큰 빌라가 효용가치가 높다"라는 등의 다양한 사례를 청개구리 발상법으로 소개하고 있다.
걸어서 여섯 걸음이면 1평에 해당이 되고 복도에서 까치발을 들어 천장에 손이 닿지 않으면 복층일 가능성이 있고, 도시가스가 아닌 LPG나 기름보일러가 설치된 빌라는 매입을 피해야 하는 등 경매 초보자라면 생각지 못한 부분까지도 세심하게 안내해주고 있다.

마지막으로 부록에는 0원 경매가 보이는 우수지역 12곳을 소개하고 있는데, 여기저기 밑줄이 쫙쫙 쳐져 있을 정도로 중요한 정보가 많이 기재되어 있다.

독자들을 위해 스피드 옥션 30일 무료 이용권도 함께 들어 있다.

이 책은 경매책이고 사례가 주를 이루는 사례집인 만큼 경매에 대해 어느 정도 알고 있는 사람이나 현재 공인중개사로 일하고 있는 사람들, 혹은 부동산 투자에 관심이 많아 경제 흐름과 부동산 흐름을 잘 파악하고 있는 사람들이 읽기에 수월해 보이고 책을 통해 더 많은 도움을 얻을 수 있을 것 같다. 하지만 초보자들이 읽기에도 어렵지 않게 설명을 해주고 있고, 사진과 도표를 통해 이해를 돕고 있으며, 경매 전반에 걸친 주요 사항뿐만 아니라 임장(물건을 직접 보러 다니는 것) 시 유의해야 할 꿀팁들이 책 전반에 걸쳐 수록되어 있다는 점은 참 좋았다. 저자의 이런 노하우는 꼭 경매가 아니더라도 부동산 매매·임대 시에도 활용할 수 있을 것이라 생각한다.

위에서도 언급했지만, 청개구리 역발상 경매법을 통해 누구나 다 0원 경매의 신화를 쓸 수는 없다. 저자는 그만큼 많은 물건을 보았고 그만의 노하우와 안목이 있다. 피나는 노력이 쌓인 결과물이 0원 경매의 신화였던 것이지 운이 좋아서 된 것이 아니라는 점을 잊어서는 안될 것이다. 이 책은 출발선상에서 아무것도 모르는 사람보다는 조금 더 앞서 시작할 수 있는 어드밴티지를 주었을 뿐, 책의 내용을 너무 신봉하거나 그의 노하우를 따르는 것이 전부라고 생각해서도 안되겠다. 

책을 통해 경매가 무엇이고 어떻게 진행이 되는지, 그리고 부동산 물건을 볼 때는 어떤 부분을 유의해서 확인해야 하는지 등에 대한 정보를 얻었고, 이것을 바탕으로 저자처럼 발품을 팔아 직접 현장에서 물건을 보고 차근차근 나만의 노하우를 만들어 간다면 조금씩 경매에 눈을 뜨게 될 것이고, 언젠가는 0원 경매도 달성할 것이라 생각한다.  나처럼 경제도 잘 모르고 부동산도 잘 모르고 특히 경매는 더더욱 모르는 완전 초보자라면 책의 내용을 이해하는 것만으로도 많은 도움이 되었다고 생각한다. 조금 더 지식을 쌓고 안목을 키워 재테크에 도전해보고 싶다.

해당 출판사로부터 도서를 제공받아 작성된 서평입니다.