부동산 경매 입문서! 부동산 경매로 인생을 샀다 - 김

부동산 경매로 인생을 샀다 - 3천만 원으로 80억 원 자산가가 된 새벽하늘의 부동산 투자 특강
김태훈 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2019년 8월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

Jake 평점: ★★★★


월급 가지고 되겠니? 내 집 마련, 부동산 경매로 싸게 구입하자! 부동산 경매로 인생을 샀다.

1) 들어가며

20대 초반, 부동산 경매관련 책들을 몇 권 읽어본 적 있었다. 20대 초반이었음에도 부동산 경매 강의도 딱 한번 가본적 있었다. 

요지는 이랬다. 법원 경매 사이트에서 부동산 경매의 물건을 분석하고, 상업성과 법리적 판단을 통해 옥석을 가려낸 뒤 시세보다 20에서 30% 싸게 매입하여 시세가에 매각하거나 2-3년 보유하다가 시세보다 웃돈을 언져 매각하는 것이다. 

하지만 당시에는 통장에 50만원도 없던 학부생에 불과했기 때문에 "결국 부동산은 30대부터...", "10년뒤에는 시작할 수있을까?"라고 생각하고 넘겨버렸다. 

주식에 관심을 갖게된 것도 바로 그 때문이었다.


그런데 어느덧 30대를 지나고 있고, 결혼과 내 집 마련에 대한 고민으로 다시 부동산 시장에 관심을 가지기 시작한 것이다. 
그 관심의 시작을 김태훈 저자의 "부동산 경매로 인생을 샀다" 와 함께하게 된 것은 좋은 인연이다. 지금 생각해보면 좀 더 일찍 이 책을 다시 만났어야 했다.



2) 저자소개

저자: 김태훈(새벽하늘)

저자는 15년차 공무원 생활 중, 자리를 박차고 나와 부동산 경매 리츠와 로펌에서 근무하며 부동산 경매로 자산을 축적하였다. 현재 부동산 법인과 경매교육, 저술활동과 블로그 칼럼을 쓰며 부동산 시장을 분석하고 있다. '다꿈스쿨'이라는 부동산 경매교육 및 강연활동으로 활약 중이다.

제가 소속되어 있었던 울타리는 시간이 갈수록 일은 줄어들고 편해지는, 하지만 별다른 실적이 없어도 월급은 계속 오르고 퇴직금과 연금 또한 계속 쌓여가는 정말 매력적인 곳이었죠. 게다가 연금체계도 일반적인 공무원보다 제법 좋은 조건이었으며 짤릴 가능성도 극히 희박한, 그래서 노후가 탄탄히 보장된 그런 직업이었습니다. 거기에 운이 좋았던지 수백명의 동기들 중 가장 먼저 진급의 축배를 마시기도 했었습니다. 


그런 가운데, 돌연 퇴직서를 제출한 저를 바라보는 시선은... 말 안해도 짐작이 되실겁니다. 하지만 전 그런 안정적인 울타리가 싫었습니다. 

어느날 어항속 열대어를 바라보며 한 평생 그 작은 공간에서 생을 다해야하는 현실이 안타깝게 느껴졌을때가 있었죠. 그러나 바로 그 모습이 우리의 모습, 나 자신의 모습과 다를바가 없다는 것을 깨달았을땐 정말 소름이 끼쳤습니다. 그래서 그 울타리를 박차고 세상밖으로 나오게 된 것이지요... 

- 2017.09.26 저자 김태훈(새벽하늘)의 블로그 게시글 중에서



3) 저자가 말하고 싶은 핵심요지는?

작가의 요지는 단순하다. 
부동산 투자! 무조건 해야된다. 근로소득, 사업소득보다 좋은 것이 투자소득이다. 그래서 부동산 해야된다. 
그런데 부동산 투자는 어떻게 하는가? 부동산 단타 투자는 절대 안된다. 무조건 더 싸게사고 제때 판다. 싸게 사는 방법은 부동산 경매다.

물건 분석을 열심히 연구해라.

심플하지 않은가? 이 책의 전반부는 이상에서 언급한 요지에 대한 데이터 기반 근거와 작가의 경험담이다. 특히나 지금의 부동산 가격 수준은 미분양지수, 지역별매매가격지수, 소비자 물가지수등을 활용한 패턴분석으로 정교한진단을 내린다 . (자세한 것은 책을 통해 이해하길 바란다) 후반부는 실제 물건 분석사례들을 통한 경매투자 방법을 다루고 있다. 유심있게 봐야할 내용은 바로 후반부이다. 



4) 집을 안사는 걸까 못사는 걸까

요지부터 이야기하면, 저자는 사람들이 집을 못 사는게 아니라 안 사는 것이라고 말한다. 월급쟁이 직장인의 직급이 상승할 때마다 점프하기는 하지만 기본적으로 급여가 물가상승률을 '겨우' 반영하고 있는 실정이다. 그런데 부동산은 어떠한가? 자고 일어나면 연봉만큼이 뛰어올라와 있다. 기본적으로 자본주의 시스템은 물가의 상승(반대로 말하면 화폐가치의 하락)을 필연적으로 안고간다. 부동산 가격의 부침은 수요와 공급에 의해 결정되기는 하지만 현금을 보유하고 있으면 매일 매일 현금의 값어치가 줄어드는데 반해, 투자자산 들은 시장의 가격 수준에 맞추어 상승하는 것이다. 이와 관련하여 책의 내용을 인용해보겠다.

- p. 37

지금까지의 내용을 정리해보자. 1973년 2,093달러 (약 247만원)을 어떤 형태로 보유해쓴냐에 따른 현재의 자산가치는 다음과 같다.

금고에 넣어두었을 경우: 2,093달러 = 247만원
은행에 예금했을 경우: 2,452만원
금을 사서 보관했을 경우: 4만 4,841 달러 = 5,291만원
반포 주공 1단지를 샀을 경우: 8억 8,000만원

(중략)

자본주의는 시간이 지날수록 자산의 가치는 더 벌어질 수 밖에 없는 구조를 갖고 있다. 

5) 전세에 묶여있지 말아라


김태훈 저자는 절대로 전세에 묶여있지 말라고 권고한다. 길게 설명할 것 없이, 책 한 구절을 인용한다.
지금까지의 내용을 정리해 보자. 2004년 1월 이 집을 샀을 경우 현시점의 순자산은 다음과 같다.


매매가: 2억 2,000만원

아파트 순자산: 5억 1,000만원

적금한 현금자산: +1억 1,6000만원

재산세: - 490만원

= 6억 2,110만원
vs 2004년 전세로 이 집에 들어갔을 경우 1억 3,000만원

- p. 35



6) 부동산 버블에 대하여

일본의 부동산 버블을 언급하며 국내 부동산 시장도 장기적으로 일본 부동산 시장 수준에 수렴해 갈 것이라는 오래된 떡밥이 있다. 이에 대한 저자의 생각은 아래와 같다.

일본의 주택 공급률은 1968년 101%를 달성했으며 1985년 110%, 2008년에는 115%에 육박했다. 하지만 한국의 주택보급률은 1990년에 약 50%밖에 되지 않았으며, 008년에야 100.7%를 달성했다. 가장 최근 집계된 2017년에도 103.3% 수준이다. 더욱 중요한 사실은 서울과 경기도의 주택보급률이다. 2017년 기준 서울은 96.3%로 주택이 부족한 상태이며 경기도 또한 99.5%로 나타나 한국 인구의 절반이 살고 있는 수도권에 아직도 집이 부족하다는 사실을 보여준다.

-p. 40


7) 근로소득 vs 투자소득

저자는 근로소득보다 발전된 구조는 사업소득이며, 사업소득보다 발전된 구조는 투자소득이라고 말한다. 근로소득은 내가 일을 중단하는 순간 수입이 0원이다. 사업소득은 이보다 낮다. 자질구레한 일들을 직원을 고용하여 대리하고 나머지 시간을 사업운영에 활용하여 더 적은 시간으로 +알파를 가져간다. 그러나 투자소득은 투자 상품과 자산에 대한 분석과 매입에 자신의 시간을 투자하면, 자산이 스스로 결실을 만들어 낸다.

저자는 부동산 단기 투자 역시 사실상 근로소득이며, 이런 방향이 아닌 월세를 받는 식, 또는 장기 투자로 인한 큰 차익의 장기적인 투자가 필요하다고 역설한다.



8) 부동산도 할인 받아 사라

(본 서평에서는 작가의 부동산 경매 물건의 사례들은 다루지 않을 것이다. 독자들이 직접 읽어보고 느껴보길 권한다)

실생활에서 빵 하나를 사면서도 각종 할인카드와 적립카드를 챙기면서 몇 억이 왔다 갔다 하는 비싼 부동산을 살 때는 왜 할인 받을 생각을 하지 않는 것일까? 
부동산을 할인 받아 살 수 있는 카드, 이 카드는 다름아닌 부동산 경매이다.
- p.113


9)시장흐름, 개발호재를 이용한 기회찾기

기존 강남 3구에 9호선 연장의 교통 호재와 더불어 여러 아파트의 재건축으로 주거 환경이 획기적으로 약진한 강동구가 가세하면서 이젠 강남 4구로 불린다. 강동구는 그동안 상승폭도 매우 컸을 뿐 아니라 2019년 집중된 입주물량도 많다.
- p. 190


10) 부동산 소액으로도 제태크 가능하ㄷ

흥미로운 사례가 많았다. 막연하게 부동산 투자에는 큰 돈이 필요할 것 같은 생각이 든다. 필자 역시 그랬다. 
그러나 저자의 사례를 보면 목돈 2,000 에서 3,000만원 정도면 경기도 권에서 아파트를 낙찰 받을 수 있다. (물론 일시적으로 가용할 만한 대출자금이 필요하다)

저자가 2005년에 의정부에서 5천만원대에 낙찰 받은 아파트의 경우 시세가 매매가 7,700만원 정도에 전세금이 5,000만원 수준이었다. 그래서 따라서 내가 혹여 2,000여만원만 손에 쥐고 있더라도, 일시적으로 끌어들일 수 있는 자금이 3,000 - 4,000만원 정도만 된다면(신용대출 등) 5천만원대에 낙찰을 받을 수 있다. 명의를 변경한 뒤에는 전세를 5천만원에 놓으면 실제로 투자한 금액은 몇 만원 수준에 불과한 것이다. 이 아파트는 2007년 수도권 대세상승기에 1억 5천까지 상승했다고 한다.

부동산이 언제부터 상승하고 하락할지에 대한 정확한 타이밍을 예측하는 것은 불가능하다. 하지만 현재의 위치가 대략 어디쯤 와 있는지를 가늠할 수 있는 방법은 있다.

-새벽하늘  김태훈



이 책이 부동산에 대한 바이블이 될 수는 없을 것이다. 하지만 부동산 경매에 대한 마음가짐, 기본적인 지식함양에는 적격이다. 자질구레한 부연설명 없이 핵심을 알기 쉽게 뚫어주는 기분이었다. 이 책을 더 늦기전에 접하게 되어 다행이라는 생각이다.



- Jake