구만수 박사 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법

3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법 - 구만수 박사
구만수 지음 / 한국경제신문i / 2017년 10월

지난 57년 간 지속적으로 가치가 상승된 것에는 어떤 것들이 있을까? 매년마다 물가가 상승하면서 자연스레 우리가 먹는 음식, 입는 옷, 사는 집.. 등등 의식주에 관련된 모든 것들이 가격이 올라갔지만 그 중에서도 부동산은 지속적으로 상승하고 있다. 과연 20년 전에 강남 아파트가 저렴했을 때 사람들이 싸다고 생각했을까? 지금에 비해 20년 전 가격이라면 강남에 있는 아파트를 살 수 있었을까? 이렇게 생각해보면 많은 부동산들이 과거에는 저렴했지만, 과거에는 비싸다는 인식으로 부동산을 구입하지 못했다. 이런 과정을 계속 반복해야 하는 것일까?

나 또한 4년 전만 해도 우리나라의 부동산에 대해 많은 회의감을 가지고 있었다. 부동산으로 돈 버는 것은 불로소득이요, 노동하지 않은 소득이고 일본처럼 잃어버린 10년이라도 오면 부동산 가치가 폭락할 것이라는 언론의 말에 취해있었다. 그래서 집 매매는 하지 않고, 매년마다 전세를 살고 그게 당연한 것이라 생각했다. 하지만, 지난 3년 간 전국적으로 부동산 가격이 큰 폭으로 상승하였고, 특히 서울 & 부산 & 세종.. 등 투기과열지구는 상승폭이 어느 때보다 커지고 있는 실정이다. 최근 부동산 공부를 하면서 20권 이상의 서적을 보면서 내가 믿어왔었던 사실들이 대부분 잘못 된 것이라는 것을 깨닫고, 어느 때보다 열심히 부동산 공부를 하고 있다. 구만수 박사님도 부동산 강의로 상당히 유명하신 것으로 이미 알고 있었으나, 이 책을 볼 때에는 최대한 초심자의 관점에서 살펴보고자 노력했다.

사실 저자가 박사 출신이기 때문에 꽤 많은 학구적인 내용을 담아 내가 이해하기 어렵지는 않을 지, 다른 도서에 비해 어떤 내용을 차별화하였는지 중점적으로 읽어보았다. 이 책을 보면서 느낀 점은 다음과 같다.

1. 우선 쉽다. 왜 부동산 가격이 상승할 수 밖에 없는 지를 논리정연하게 설명해주고 있으며, 이는 다양한 사례와 데이터 (그래프)로 함께 표현되었다. 인간은 누구나 좋은 곳에 살고 싶지 않을까? 교통 좋고, 학군 좋고, 일자리 많고, 공기 좋은.. 곳에 살고 싶지 않을까? 하지만, 우리나라 면적 중 산을 제외하고 아파트를 지을 수 있는 공간이 상당히 한정적이다. 특히나 서울과 같은 수도는 말할 것도 없다. 공급 자체를 할 수 없는데 서울에 살고자 하는 수요가 차고 넘친다면 당연히 서울, 특히 강남과 같은 도시의 부동산 가격이 갈수록 상승하지 않을까?

2. 부동산 역사에 대해, 그리고 정부의 부동산 정책에 대해 주의를 기울여야 한다는 점을 알려주었다. 부동산 공부를 하면서 느낀 점은 제 아무리 재력이 많고, 부동산이 많다고 하더라도 반드시 정부정책에 반하는 방향으로 투자를 해서는 절대 안된다는 것이다. 저자는 이런 점을 과거 정부의 부동산 대책과 그로 인한 실제 변화들. 그리고 우리가 어떻게 앞으로 준비해야 하는지에 대해 팁을 주고 있다.

3. 가장 인상깊었던 부분 중 하나는 가격과 가치의 차이에 대한 부분이다. 저자 말대로 동일한 물건을 백화점에서 판매할 때와 길거리 노상에서 판매할 때가 같다면 과연 사람들이 어디서 많이 구입할까? 공간의 위치에 따라, 사람들의 인식에 따라 가격과 가치가 결정된다는 것을 배울 수 있었다.

4. 지역별로 부동산 수요 공급에 대해 설명해주고 있으며, 아주 중요한 투자지표인 입주 및 입주예정물량에 대해 간단히 설명해주고 있다. 이 점만 보더라도 어떤 지역에 투자해야 승산이 있을지 참조가 될 것이다.

5. 마지막 칼럼 부분에서도 감자와 아파트 / 어느 여배우의 월세살이 / 아파트 가격 산정 방법. 등 실제 우리에게 도움이 될만한 내용들을 빠짐없이 수록한 노력이 엿보인다. 현재 부동산 시장 현상이 다주택자들이 투기를 해서 발생한 것일까? 절대 그렇지 않다고 본다. 부동산에 대해 본질적으로 이해하지 못하고 정책을 세우는 것 같아 상당히 아쉽다. 

현재 문재인 정부가 부동산 정책을 상당수 규제책으로 펼치고 있는데 과연 부동산 시장을 안정화시킬 수 있을까? 나중에 다시 보면 알겠지만, 좀 더 실수요자들에게 혜택을 줄 수 있도록 노력해야 할 것이다. 실수요자들에게 집을 구입하라고 하면서 대출을 줄이는 것은 어불성설이라고 생각한다. 기존에 집을 구입하지 않았던 사람들의 대부분이 자금 부족으로 구입을 못한 것일텐데, 대출까지 막아버린다면 돈 있는 사람들만 부동산을 구입할 수 있지 않을까? 갈수록 수도권 부동산 가격이 치솟고 있지만 정작 필요한 실수요자들이 집을 구하지 못하는 것은 아닐지 의구심이 든다.

이 도서는 나의 자녀에게도 꼭 추천해주고 싶은 도서이다. 그 동안 내가 부동산에 대해 무지했기 때문에 아직까지 내 집이 없는 것이고, 이제서야 부동산 지식은 평생 간다는 것을. 그리고 그만큼 나에게 자산으로 돌아온 다는 것을 알았다. 부동산 관련 공부를 하고싶다면 반드시 이 책을 권하고 싶다. 굳이 공부를 하고 싶지 않더라도 부동산 공부는 반드시 해야한다. 월세를 살던 전세, 매매를 하던 어차피 일생에 단 한번이라도 부동산 거래를 하게 될테니까.

좋은 도서 진심으로 감사드립니다.