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강해진 규제에도 살아남는 미래
부동산 투자 지침서
책 표지에 쓰여 있는 말입니다.
서두에도 잠깐 언급하였지만 갈수록 부동산에 대한 규제가 심해지고 있지요.
뭐, 지금도 예전에 비해 엄청나게 규제가 심해진 것 같습니다.
그러나 여전히 부동산 투자가들은 엄청난 돈을 모으고 있습니다.
제가 몇 년 동안 일해서 벌 돈을 순식간에 모으고 있더군요.
물론 그 분들이 누워서 편하게 돈을 버는 것은 아니고, 부동산 투자가들이 모두가 돈을 버는 것은 아니겠지만, 이런 저런 말들을 들으면 부동산에
전혀 관심이 없는 저조차 눈길이 가네요.
하지만,
요즘의 부동산은 금액에 크기가 커진 만큼 절대 혼자서는 접근할 수 없기에, 은행과 함께 해야만
하기에,
그렇기에 잘못되면 은행에 빚만 남는 꼴이 되어 버리기에 조금이라도더 공부를 해 보려고 이 책을 펼치게
되었습니다.
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주요 내용
프롤로그 : 아는 만큼 느끼고, 느낀 만큼 보인다.
1장 절세란 중요한 세금을 아는
것부터
부동산뿐만 아니라, 우리생활 전반에 펼쳐져 있는 세금에 대해 설명하는
장이다.
부동산과는 별개로 한번 읽어볼만한 분야이다.
그리고 절세에 집중해야 할 항목에 대해서도 말해준다.
절세에 집중해야 할 분야는 당연히 금액이 큰 세금이다.
모두들 짐작하듯이 양도소득세가 그렇다.
세금을 잘 알고 대처하는 방법에 따라 세금의 차이는 어마어마하다.
예를 들어 5억원을 주고 구입한 집을 10년 후에 10억원에 팔 경우, 세금은 50만원이 될 수도
있지만
세금은 500배로 늘어나 2500만원이 될 수도 있다. 어떻게 그러한가는 책 속에 설명되어 있지만
간단히 경우의 수만 따지면 아래와 같다. (마우스로 긁어보세요^^)
- 1주택
비과세로 팔 경우 : 50만원
- 2주택
중과세로 팔경우 : 2.5억
2장 부동산 취득 단계에서 내는
세금
부동산 취득 단계에서 내는 세금중 고려해야 할 부분은 당연히 취득세다.
하지만, 금액이 크지 않고 절세의 여지가 작기 때문에 세무사들도 크게 신경쓰지 않는다고
한다.
그러나, 절세의 여지가 아예 없지는 않기에 본인이 어느 경우에 속하냐를 따져 미리 체크할 필요가
있다. '
(물론 1주택자의 경우에는 크게 변한 것이 없지만 2주택 이상일 경우에는 세금의 차이가 있다.
기존에는 취득세의 범위가 1.1~4.4% 사이였지만, 20년 8월 개정 이후 1.1~12.4%까지 늘어났기 때문이다. )
취득 단계에서 취득세 이상으로 중요한 것은 자금조달계획서이다. 혹여 증여와 연관이 되어 있을 수
있기 때문에 이 부분은 반드시 체크하도록 하자.
3장 부동산 보유 단계에서 내는
세금
부동산 보유단계에서 내는 세금은 일반인 수준에서는 그리 크지 않을 것이다.
그 이유중에 하나는 세금을 기준하는 공시지가가 실매매가와 차이가 컸기
때문이다.
그러나 갈수록 공시지가는 실매매가와 근접하게 올라갈 것이다.
이렇게 될 경우 당현히 재산세도 증가하겠지만, 건강보험료 피부양자 자격이 박탈될 수있다는 것 또한
상당히 큰 의미를 가진다.
4장 부동산 처분단계에서 내는
세금
앞에서도 말했듯이 부동산 절세의 핵심은 양도세이다.
이 때 계산의 중심이 될 수 있는 것이 주택수와 보유기간,
양도시기이다.
다른 것은 그렇다 치더라도 주택수가 공부해야 할 것이냐..라고 이야기할 수 있는데 공부는 아니지만
개념은 알고 가야 할 것 같다. 주택수는 세대 기준으로 한다. 세대는 같은 집에 있어도 다른 세대가 될 수 있고, 다른 집에 있어도 같은 세대가
될 수 있기 때문에 헷갈리지 말아야 한다. 가령 남편과 부인이 집을 각각 한 채씩 가지고 각기 그 집에 산다고 해도 남편의 돈으로 부부가 먹고
산다면 그 부부는 한 세대이기 때문에 다주택자가 되는 것이고, 부모와 자식이 같이 산다고 하더라도 각각 직장을 가지고 생계를 유지한다면 부모가
별도로 집을 가지고 있다 하더라도 1주택이 되는 것이다.
5장 부동산 양도의 다양한
사례
5장에서는 제목처럼 부동산 양도의 다양한 사례를 보여주고 각기 사례별로 절세할 수 있는 방안이
제시되어 있다. 가장 공부에 도움이 될 수 있는 장이기도 하다.
6장 임대주택과 세금
임대사업자에 대한 혜택은 갈수록 줄어들고 있지만, 그럼에도 다양한 혜택이
있다.
첫째, 취득세 감면
둘째, 재산세 감면
셋째, 종부세 합산 배제
넷째, 임대소득세 감면
7장 부동산의 상속과 증여
예전에는 상속세를 신경쓸만한 사람이 얼마 없었을 것이다. (물론 그래도 꽤 많겠지만..)
하지만 요즘과 같이 집값이 천정부지로 오른만큼, 상속세에 대해 신경써야 할 사람들이 주위에
널려있다. 막말로 집하나만 가져도 상속세를 내야 할 지경에 이르렀으니 말이다. 7장에서는 부동산의 상속관련한 절세방법에 대해 다루고
있다. |