[서평] 대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라 _ 박합수

대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라 - 서울, 수도권, 지방까지 한눈에 읽는 부동산 투자 지도
박합수 지음 / 매일경제신문사 / 2020년 5월

대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라 

하루준 평점 : ★★★★ (8/10)

하루준 코멘트 : 서울 3대 업무지구로의 접근성이 포인트. GTX 노선에 답이 있다.

도서정보

​제목 : 대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라

저자 : 박합수

장르 : 경제

페이지 : 344

출판사 : 매일경제신문사

출판일 : 2020. 5. 15.

책을 통해 배운 점

"이렇게 많은 아파트(집) 중에 내 집 하나 없네"

"그 때 전세를 얻지 말고 집을 그냥 샀어야 했는데!"

대한민국에 살고 있는 사람들이라면 이런 생각을 한 번 쯤 해본적이 있을거다. 물론 이미 자기 집을 소유한 사람은 예외!

하지만 대한민국에서 평범한 직장인이 급여만을 모아서 서울의 아파트를 사는 것은 이제 현실에서는 거의 불가능한 상황이다. 그만큼 부동산의 가격은 물가상승율을 훨씬 앞서서 오르고 있다.

2008년 서브프라임 사태로 인해 부동산 가격은 끝을 알수 없이 추락했고, 더이상 우리나라에서 부동산으로 돈을 버는 세상은 오지 않을 것처럼 모든 부정적인 전망이 쏟아져 나왔다. 하지만 2020년인 오늘, 서울의 부동산은 2008년과 비교해서 2배 이상 가격이 상승했으며, 그 상승 기운은 서울을 벗어나 수도권으로, 그리고 지역으로 번져나갔다.

나의 금융자산은 그때나 지금이나 변함없이 거기서 거긴데, 같은 금융자산을 갖고 있던 친구 중 부동산을 매입한 친구는 벌써 2배 이상의 자산 상승효과를 얻고 있다. 물론 부동산은 매각을 해야 실제 수익으로 연결된다고 하지만 그렇다해도 금융자산 대비 자산가치가 상승한 것은 부정할 수 없는 사실이다.

이런 경험을 하다 보니 자연스럽게 부동산에 대한 관심을 갖게 되고, 공부를 하게 되었다. 한 때 부동산 투자의 트랜드로 자리매김했던 갭투자(매매와 전세가의 갭을 활용해 소액으로 하는 부동산 투자)부터 경매까지 다양한 분야를 공부했고, 그 끝에 얻은 결론은 "싸게 사는게 중요한게 아니다"라는 사실이다.

물론 부동산을 시세보다 저렴하게 구입하면 리스크를 감소시킬 수 있기 때문에 유리한 것은 사실이다. 하지만 싸게 산 부동산이 시세가 폭락한다면? 결국 남보다 덜 손해를 볼 순 있지만 손해를 본다는 사실에는 변함이 없다.

무엇보다 중요한 것은 오를만한 지역, 즉 입지조건이 좋은 지역의 부동산에 투자해야 한다는 점이다. 주거용 부동산을 기준으로 생각한다면 서울을 기준으로 할 경우 3대 업무지구인 광화문, 여의도, 강남으로의 접근성이 뛰어난 지역. 다시 말해 지하철 등의 대중교통으로 빠르게 진입할 수 있는 지역, 수도권의 경우도 얼마나 3대 업무지구에 얼마나 빠르게 진입할 수 있는지에 따라 부동산의 가치가 달라진다.

이런 기준으로 볼 때 앞으로 개설될 예정인 GTX(광역급행철도)는 수도권 외곽지역의 서울 진입 속도를 획기적으로 단축시킴으로 인해 서울에 집중되어 있는 인구의 분산과 함께 지방 부동산의 상승을 기대하게 만든다. A~C노선에 이어 추가 계획이 논의되고 있는 D노선까지 실제 사업을 이어지고 완공된다면 또 한번 부동산 시장의 변화가 올 것으로 예상된다.

GTX노선과 그 주변 지역 중 가장 큰 혜택을 받을 수 있는 지역을 선별하고 남들보다 먼저 투자할 수 있는 통찰력을 갖춘다면 다시 한 번 부동산 상승장에서 적지 않은 수익을 얻을 수 있을 것으로 기대한다.

이미 부동산은 오를대로 올라서 투자 가치가 떨어진다는 사람들도 많지만 투자 트랜드는 항상 순환하고, 부동산 경기 역시 오르고 내림을 반복한다. 하지만 이번 같이 기존에 없었던 전혀 새로운 패러다임의 변화가 발생한다면 GTX 건설 사업이 철회되지 않는 한 수익을 안겨다 주는 지역은 반드시 나올 것이다.

예전에 무한도전에서 거성 박명수는 이런 말을 했다.

"늦었다고 생각했을 때는 정말 늦은거다"

그러니 부동산 투자를 계획하고 있다면 기회를 놓치고 남들이 얻은 수익을 부러워할게 아니라 더 늦기 전에 과감하게 뛰어들어보는 것은 어떨까? 대신 투자에 대한 책임은 언제나 자신에게 있다는 점을 잊지 말고 철저히 공부하고 준비하고, 자기확신을 갖고 과감히 도전해보자.

투자에 도움이 될 내용들

P. 22

수요가 가장 많은 서울의 아파트 비율이 58%에 불과한 것은 주택시장에 심각한 수급불균형을 초래하고 있다. 거주희망 비율 대비 약 30%의 차이를 보이고 있기 때문이다. 아파트 수요가 그만큼 많다는 의미다. 이처럼 서울 아파트 공급량이 턱없이 모자라기때문에 아파트 선호 현상은 향후 10년 이상 지속될 수밖에 없다. 그래서 아파트의 가격은 다세대 등 다른 주택유형 대비 상승폭이 가파르다. 서울시 내에서 재건축·재개발 등 정비사업이 제때 진행되지 못한 결과다.

P. 54

무주택자의 최대 맹점은 전세로 살 경우 주택가격 상승을 쫓아갈 수 없다는 것이다. 주택은 실물인 부동산이므로 가격상승 과정이 그대로 연동되어 혜택을 본다. 즉, 인플레이션에 대한 방어가 가능하다. 반면 전세보증금은 정기예금과 마찬가지로 자체적인 증식기능이 없다. 전세로 사는 것은 주거비용 측면에서 제일 저렴할 수는 있으나 그 자체가 한계로 작용할수 있다.

P. 58

공급량을 살펴보는 지표는 3가지 정도로 나눠볼 수 있다.

첫째는 주택 인허가 물량이다. 주택을 짓기 위해 허가를 맡은 물량으로 의미가 있다.

둘째는 예측 가능성이 조금 높은 수치인 분양물량이다. 인허가를 받고 다음 단계에서 분양을 하는 물량인 만큼 좀 더 구체화된 숫자다.

셋째는 입주물량이다. 공급량을 판단하기 가장 적합한 수치다. 언제 인허가가 났든 언제 분양을 했든 간에 준공시점이 언제인가를 보고 판단하면 되는 일이다. 월별, 연도별 수치 파악이 가능하기 때문에 물량분석을 정확하게 할 수 있는 자료로 활용하기에 좋다.

P. 68

다가구주택 보유는 월세소득에 대한 소득세 부과에서도 자유로울 수 있다. 즉, 1주택자의 월세소득은 그 주택의 공시가격이 9억 원 이하일 경우 영원히 비과세되기 때문에 최대의 혜택을 누리게 된다.

P. 81

부동산이라는 실물은 인플레이션이 발생할 때 방어할 수 있는 기능을 가지고 있다. 저금리 등으로 돈의 가치가 떨어지고 실물자산인 부동산의 가치는 상승하게 된다. 예금과 다른 큰 차이점이라고 할 수 있다. 자산가가 부동산 투자를 선호하는 이유다.

P. 193

교통은 부동산을 선택하는 기준으로 가장 먼저 고려되어야 한다. 주택, 상가, 토지 모두 교통 접근성을 기준으로 가치가 달라진다. 미래의 투자성을 높이려면 반드시 짚어야 할 항목이다.

보고, 깨달은 것 적용하기

:: 본 것 : 부동산 투자 시장을 바라보는 방법

:: 깨달은 것 : 싸게 사는게 중요한게 아니다. 중요한 것은 입지다.

:: 적용할 것 : GTX로 인해 수혜를 입게 될 지역은 어디인지, 사람들이 아직 관심을 두지 않은 숨은 투자 지역은 어디일지 고민해보자.