[캠코공매론] 공매투자의 교과서! (멋진 투자자라면 이렇게 하라)

경매투자자를 위한 캠코공매론
김영호 지음 / 신서원 / 2018년 12월

지은이

김영호

촌에서 나고 자라 대처(大處)에 자리 잡고 서울여자랑 아들 둘 낳고 사는 성공한 인생이다.

한국외국어대학교 정치외교학과를 졸업했다. 청운의 꿈은 대단했지만 현실과 능력의 벽을 넘지 못하고 월급쟁이의 길로 접어들어 보험과 은행권을 전전하다 오늘에 이르렀다. 일찍이 직장의 덧없음을 간파하고 유유자적할 자신만의 업(業)을 찾아 나름의 성공을 이룬 자칭 자수성가 기업인 겸 저술가이다. 캠코공매로 얻은 지식과 부를 나누고자 여기저기 기고도 하고 작은 기부도 하며 살고 있다.

본 저(著)는 첫 작 「블루오션 캠코공매를 잡아라」(매일경제신문사, 2009) 집필 10주년을 맞아 1년여의 기획과 자료조사를 거쳐 세상에 나오게 되었다. 긴 인생에서 나이와 경력에 불문하고 평생 현역으로 남기 원하는 사람들의 멘토가 되고자 심혈을 기울였다.

서평

요즘 부동산 시장이 예전같지 않다보니, 아무래도 조금더 수익률을 높일 수 있는 경매나 공매에 자연스럽게 관심을 가지게 된다. 경매는 그나마 책을 여러권 읽어보고 법정에도 가본 적이 있어서인지 접근하기 어렵지 않은 느낌인데, '공매'는 생판 생소하게 느껴져 선뜻 관심을 두지 못하고 있었다. 뭔가 하려면 '제대로' 공부해야한다는 느낌에, 미루고 있었던 공매. 좋은 기회에 이 책을 만나게 되어 일단 한발 내딛어보았다.

책은 챕터마다 친절하고 꼼꼼하게 '공매란 무엇인가'류의 '용어정의'를 하고 시작한다. 전혀 생소한 분야를 처음 접할 때 가장 중요한 '개념잡기'의 과정이다. 한자어로 된 말들이라 용어가 어려울 뿐, 결국은 상식적인 개념들이 등장하는데- 이 어려워보이는 법률용어들을 쉽게 풀어준다. '공매의 교과서'로서 손색이 없다. 경매와 용어가 살짝 달라서 헷갈리긴 하지만, 근본적인 취지는 통하는 개념이 있어서 이해하기 어렵진 않다.

캠코의 압류재산공매를 한마디로 정의해보자.

"국가, 지방자치단체 및 의료보험조합, 국민연금관리공단, 근로복지공단 등 정부출연기관의 조세, 준조세 및 공과금 채무를 미납한 자의 재산을 압류하여 국세징수법과 민사집행법의 절차에 따라 캠코에 매각대행을 위임하여 그 채권에 충당하는 국가 공권력의 행정처분절차를 의미한다"

<캠코공매론> 32쪽

이 책을 읽는 내내 '정말 정성스럽다'는 느낌을 받았다. 보통 책은 저자의 성향이 고스란히 드러나는 법이니.. 저자 김영호님의 성향도 굉장히 꼼꼼하고 신중한 스타일일 것 같다는 생각이 든다. 진행시 주의해야하는 부분을 신신당부해주는 꼼꼼함도 잊지 않는다. 책에 등장한 투자사례는 흥미진진하고 리얼하게 묘사되어 있어서, 공매의 진행과정을 간접경험하기에 더할나위 없이 좋았다. 특히 공매 뿐만 아니라 일반적인 부동산 투자시에 갖추어야 할 투자자의 마인드에 대한 이야기도 간간히 언급되는데, 투자선배가 후배들을 위해 아끼는 마음이 드러나 참 따뜻했다.

공경매투자자에게는 역지사지의 입장 바꿔 생각해보는 시나리오 전략이 반드시 필요하다. 나와 상대방의 이해관계가 첨예하게 대립하고 있으므로 서로에게 최선 또는 차선의 방법을 찾아 조금씩 양보해서 윈윈하는 전략으로 접근할 필요가 있다. 상대를 최대한 배려하면서 도와준다는 생각으로 양보하는 모습을 보이면 의외로 협상의 실마리가 쉽게 풀린다.

231쪽

누구나 관심을 갖는 보편적인 물건에 대한 투자는 쉽지만 수익을 내기가 만만치 않다. 어느 사업 분야처럼 이 곳도 맷집을 키우고 체급을 높여야만 오래도록 살아남을 수 있다. 도전을 회피해서는 한 발자국도 앞으로 나갈 수 없다는 사실을 인지하고 남들과 차별화된 사업 아이템을 갖추면 성공은 자연히 뒤따라온다는 사실을 잊지 말아야겠다.

264쪽

전혀~~ 모르고 있던 분야여서 이번에 새로 알게된 정보들도 많았다. 특히 주택이나 상가 등 '부동산'에 한정지어 생각하고 있었던 공매 시장에 콘도회원권이나 헬스장 회원권 등 '동산/기타자산도 있다는 걸 알게된 건 '핵이득' 수준의 꿀팁. 저자가 사례로 들은 것 처럼, 휘트니스 회원권이나 콘도 회원권은 정말 도전해보고 싶은 아이템이다. 전국 곳곳에 있는 콘도회원권의 1/10 지분을 획득하여(아마도 켄싱턴인듯?ㅎ) 가족여행도 가고.. 지인에게도 빌려주고.. 혼자 리프레시 하러 가기도 한다니, 상상만해도 설렌다. 그리고 그게 '남 이야기'가 아니라 '나도 할 수 있는' 것처럼 느껴져서 참 좋았다. 조만간 꼭 도전해보리라 결심했다.

마지막에는 한 챕터를 할애하여 부동산 분야의 세금이 쭉 정리되어있는데, 현직 세무사가 직접 저술했다고 하니.. 필사하고 싶을 정도로 믿음이 간다. '대충' 알고 있던 단편적인 지식들이 유기적으로 한방에 엮여 정리되는 느낌이다. 400페이지가 넘는 두꺼운 책이지만, 허투루 끼워넣은 페이지가 없다.

개인적으로는 중간중간 등장하는 Essay들도 참 좋았다. 첨부터 끝까지 공매 이야기만 했더라면 지루했을지도 모르겠다. 에세이를 통해 투자선배가 마음에 품고 있는 생각들을 엿볼수 있었다. 투자공부는 '돈 버는 방법'을 배운다기 보다는 '돈 버는 사람들의 마인드'를 공부하는 게 더 큰 것 같다.

하하하, 이보게 친구! 나는 이미 40년 전부터 이 아름다운 해변에서 멋진 낙조를 즐기면서 친구들과 데낄라르 마시고 있다네. 내가 왜 신경쓰이게 남에게 돈을 빌려 배를 사고 공장을 짓는 일을 해야하지?

169쪽. 내가 미래에 이루고자하는 삶이 지금도 누릴 수 있는(누리고 있는) 것은 아닌지 찾아보자. 행복은 지금 여기에 있다.

오랜시간 전업투자자로 지내오면서 쌓인 '겸손한 부의 마인드'가 책 곳곳에 등장하는데 느낌이 참 좋다. "나 이렇게 쉽게 돈 많이 벌었소!"류의 자랑질로 가득찬 책과는 급이 다른 느낌이다. 서평단으로 선정된 사람에게, 출판사가 아니라 저자가 직접 친필사인을 하고, 포장을 해서 하나하나 책을 보낸 정성에.. 읽기도 전부터 감동했었다. 그리고 며칠간 꼼꼼히 책을 읽고 마지막 장을 덮으며, 언젠가 저자를 한번 만나고 싶다는 생각을 했다.

책의 중간쯤, 2010년경 메모해두었다는 [경제적 자유에 이르는 5가지 비결]이 마음에 와닿아, 마지막으로 필사해본다.

[경제적 자유에 이르는 5가지 비결]

1. 금융 IQ를 높여라.

- 돈은 어떻게 만들어지고 어디로 흐르는가?

- 나에게 이익이 되는 선택은 무엇인가?

2. 수입원을 확보하고 수입의 경로를 늘려라

- 현재 소득 외에 다양한 소득의 파이프를 만들어라.

- 노동소득, 이자소득, 배당소득, 임대소득 등 다양한 경로의 수입원을 확보하라

3. 수입의 절대액을 늘려라

- 경제적 자유를 누리고 싶은가?

- 돈의 노예가 되고 싶지 않다면 지금 당장 준비하라

4. 시대의 흐름을 읽어라

- 트렌드를 읽고 뒤떨어지지 말라

- 파생상품에 투자하라는 의미가 아니라 그게 무엇인지는 알자

5. 세무와 법률지식을 갖추어라

- 전문가를 고용하더라도 기본지식은 필요하다

- 책과 신문을 손에서 놓지 말라 / 263쪽